- 저리의 전세자금 마련과 보증금 떼일 위험을 한번에 해결


세입자의 전세보증금 회수 염려와 전세대출 고민을 한번에 해결할 수 있도록 전세금반환보증과 은행 전세대출을 연계한 “전세금 안심대출”을 시행한다고 6일 밝혔습니다. 


“전세금 안심대출”은 대한주택보증행(우리은행)이 협약을 체결하여 은행이 전세금반환보증과 목돈안드는 전세Ⅱ(채권양도방식의 전세대출) 연계 상품*을 판매하되, 은행의 전세대출에 대해 대한주택보증상환책임지는 구조입니다.  


   * 세입자로부터 보증금반환채권을 양도받는 본질이 같아 연계판매 가능


< 기 구조 >



① 이 상품의 기본구조를 간략히 살펴보면, 먼저 전세대출을 받아 전세계약을 체결하려는 세입자가 은행 지점을 방문하여 전세금 안심대출을 신청합니다. 


② 세입자로부터 전세금반환채권을 양도받은 대한주택보증은 세입자에게는 전세금반환보증을 공급하고, 동 상품 취급 관련 협약을 맺은 금융기관에는 전세대출 원리금 상환을 보증합니다. 


③ 대한주택보증이 전세금반환채권을 기초로 보증을 하므로 은행은 세입자에게 저리로 전세자금을 대출해 줍니다. 


④ 세입자는 자기자금과 전세대출금으로 전세계약을 체결합니다. .


정상적인 경우 전세계약이 종료되면 집주인은 대한주택보증에게 전세금을 돌려줍니다. 전세금을 돌려받은 대한주택보증은 전세대출 원금을 은행에 우선 상환한 후 잔액을 세입자에게 돌려줍니다.  


⑦ 임차인이 전세대출 이자 상환을 연체한 경우는 협약에 따라 대한주택보증이 연체 이자를 은행에 대납합니다. 이 경우 대한주택보증은 전세계약 종료 후 은행에 돌려줄 원금과 대납액을 공제하고 세입자에게 잔여 보증금을 돌려줍니다. 


 ⑧ 집주인이 보증금을 미반환할 경우에는 일반 전세금반환보증과 동일하게 대한주택보증이 전세금 반환을 보증한다. 다만, 이 경우에도 은행 전세대출 원리금을 우선 상환한 후 잔액만 세입자에게 돌려주게 됩니다. 


<기대효과>

◈ 목돈Ⅱ 전세대출(채권양도방식)과 전세금반환보증은 세입자로부터 보증금반환채권을 양도받는 점에서 동일한 구조이므로 연계 판매될 경우 시너지 효과가 클 것으로 기대됩니다. 



우선, 세입자는 가까운 은행 영업점에서 ①보다 쉽게 낮은 금리로 전세자금 대출을 받으며 ②전세금을 떼일 위험까지 해소할 수 있어 하나의 보증 가입으로 一石二鳥의 효과를 누릴 수 있게 됩니다. 


일반적인 경우, 대출보증료(연 0.4%)를 부담하여 전세대출을 받고, 깡통전세 등 전세금 반환을 보장받기 위해서는 별도의 비용(연 0.197%)을 들여 전세보증금반환보증에 가입하여야 하나, 이번에 시행되는 “전세금 안심대출”을 이용하면 연 0.247%의 보증료만 부담하면 저리 전세자금 조달뿐만 아니라, 계약종료 후 전세금 반환까지 보장받을 수 있습니다.


특히, 대출금의 90%까지만 보증받는 기존 전세대출과 달리 이번 상품은 은행이 대출금의 전부를 보증받을 수 있어, 대출금리가 평균 3.7%, 최저 3.5%대까지 낮아져 일반 전세대출보다 약 0.4%p 더욱 낮은 금리로 이용할 수 있게 될 전망입니다. 


< 대출금리 비교(평균) >

구 분

일반 전세대출

“전세금안심대출”

대출금리

4.1%

3.7%

     * 시중은행 평균 전세자금 대출 금리 (10월)


 ☞ 이에 따라 전세대출 1.5억원을 끼고 3억원 보증금의 전세계약을 체결하는 세입자는 2년간 107~225만원의 금융비용 절감이 가능해 집니다. 

< 2년간 금융비용 부담 비교 >


구 분

 

대출금

일반 전세대출

(금리 4.1%, 보증료 0.4%)

“전세금안심대출”(3.7%, 0.2320.212%)

인하 효과

(일반 전세대출에 전세금반환 보증가입시)

보증금 3

70%(2.1)

1,890만원

( 79만원)

1,693만원

( 71만원)

197만원(315만원)

50%(1.5)

1,350만원

( 56만원)

1,243만원

( 52만원)

107만원(225만원)

30%(0.9)

810만원

( 34만원)

793만원

( 33만원)

17만원(135만원)

전세금 보장

없음

보장

보장

보증금 2

70%(1.4)

1,260만원

( 54만원)

1,129만원

( 47만원)

131만원(230만원)

50%(1.0)

900만원

( 37.5만원)

829만원

( 35만원)

71만원(150만원)

30%(0.6)

540만원

( 22.5만원)

529만원

( 22만원)

11만원(90만원)

전세금 보장

없음

보장

보장 

* 전세계약 2년간 대출이자 및 보증료를 포함한 총 금융비용    

* 전세금안심대출 보증료는 전세금 * 0.197% + 대출금 * 0.05%


또한, 지난 9월 시행된 전세금반환보증도 대주보 영업채널(10개)이 적고, 아직까지 보증에 대한 인식이 낮아 활성화에 한계가 있었으나, 이제부터는 가까운 은행 영업점 방문만으로 쉽게 보증을 발급받을 수 있어 보다 활성화될 수 있을 것으로 보입니다. 


   * 전세금반환보증 사업자용은 1,085세대 발급된 반면, 개인용은 52세대 발급(11.27 기준)


“전세금 안심대출”은 전세 사는 서민들을 위한 틈새상품으로, 전세금이 수도권 3억원, 지방 2억원 이하인 소액전세에 한하며, 전세계약일~전입일부터 3개월이내인 세입자가 일정조건* 주택에 거주하는 경우 이용 가능합니다. 


     * 선순위채권액(집값의 60%이내) + 전세금의 합산액 ≦ 집값의 90%


전세금의 최대 80%까지 대출받을 수 있으나, 세입자의 상환능력을 감안하여 금융비용부담율* 40% 이내로 제한합니다. 


     * 연간 대출이자/연소득 : 대출이자 부담능력 심사



국토부 관계자는 新개념의 “전세금 안심대출” 시행으로 깡통전세 우려가 큰 상황에서 서민의 전세보증금 미반환 위험을 해소하고, 전세대출 문턱과 금융비용 부담까지 낮춰 줄 수 있어 서민 주거안정에 크게 기여할 수 있을 것으로 내다봤습니다. 


아울러, 목돈 안드는 전세제도 도입을 통해 신용대출인 전세대출 구조를 개선(담보대출化)하여 전세자금 대출금리를 인하한 데 큰 의의가 있다고 밝히며, 앞으로도 관련 제도를 지속적으로 보완․발전시켜 나갈 계획이라고 밝혔습니다.


   * 목돈 전세 도입, 전세대출 금리 공시(주금공) 등 정책적 노력 이후, 시중 전세대출과 주택담보대출 금리 갭이 0.62%p → 0.30%p로 큰폭 축소(‘13.1~9월)


“전세금 안심대출“은 오는 ‘14.1.2일부터 우리은행 전국 지점을 통해 약 1년간 시범 운용할 계획이며, 시범사업 성과를 보아가며 확대 시행여부를 검토할 예정입니다. 


131203(참고) '14.1.2일부터 전세금 안심대출 시행(주택기금과).hwp




Posted by 국토교통부

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