오피스시장 전기대비 임대가격지수↓, 투자수익률↑, 공실률↑ 

매장용시장 전기대비 임대가격지수-, 투자수익률↑, 공실률↑ 




국토교통부(장관:서승환)는 전국에 소재한 상업용부동산
*에 대한 `14년 2분기** 임대가격지수, 투자수익률, 공실률, 임대료 등의 임대시장동향조사․발표했습니다.

* (오피스) 전국의 6층 이상, 임대면적 50% 이상인 업무용빌딩 표본 824동

  (매장용) 전국의 3층 이상, 임대면적 50% 이상인 매장용빌딩 표본 2,331동


**
조사기준일 : 투자수익률(`14.4.1.~6.30.), 공실률, 임대료 및 임대가격지수(`14.6.30.)


상업용부동산 임대동향조사는 국가작성통계 승인(통계청 승인 40801호, `14.2.28.)을 계기로 `14년부터 과거 ‘상업용부동산 임대사례조사’에서「상업용부동산 임대동향조사」로 명칭이 변경되었으며, 부동산시장 선진화방안(국가통계위원회, `10.6)에 따라 연구(`11~`12) 및 시범생산(`13)을 거쳐 개발한 오피스․매장용빌딩의 임대가격지수*`14년 1분기부터 정식 공표함으로써 정확하고 객관적인 상업용부동산 임대차시장동향파악할 수 있게 되었습니다.

* 기준시점(`13.1분기=100) 대비 표본빌딩 기준 층의 시장임대료 총액 변동을 가치가중방식인 듀토지수(Dutot Index)를 이용하여 산정(3,4페이지, 별첨 35페이지 참조)


또한, 기존의 투자수익률, 공실률, 임대료* 등도 계속 발표함으로써 통계의 일관성 및 연속성을 유지하고 다양한 시장동향을 파악할 수 있습니다.

* 임대가격지수는 가격변동을 파악하기 위하여 시장임대료(거래가능가격)를 이용하여 산정하는 반면, 임대료는 실제 가격수준을 파악하기 위하여 계약임대료(실제계약금액)를 기준으로 산정



나아가, 서민․소상공인 창업지원 등의 활용도를 높이기 위해 소상공인시장진흥공단(중소기업청 산하)의 상권정보와 연계하여 109개 상권에 대한 기존의 상권관련정보(업종현황, 임대료수준 등)와 주요 업종분포의 변동 추이를 제공한다.(별첨 26페이지 참조)

* 부동산통계정보시스템(www.r-one.co.kr)을 통해 7.31(목)부터 열람가능


2014년 2분기 상업용부동산 임대동향조사의 결과는 다음과 같습니다.


[1] 임대가격지수


2014년 2분기 상업용부동산 임대가격지수
의 경우, 오피스빌딩은 하락한 반면, 매장용빌딩은 보합인 것으로 조사되었습니다.



오피스빌딩
기업경기 회복지연*으로 인한 점포 축소 등의 임대수요 감소 영향으로 전기대비 0.2% 하락한 반면,


* 5월 설비투자 1.4% 감소, 건설투자 6.0% 감소



매장용빌딩
은 세월호 사고여파로 인한 일시적인 민간소비 다소 개선세*를 보였으나 지역적인 임대수요공급불균형 영향으로 지난 분기와 비슷한 수준을 보였습니다.

* 소매판매(4월-1.6%→5월1.4%), 서비스업(4월-1.2%→5월0.6%)


< 상업용부동산 임대가격지수 추세 >

구 분

`13년

`14년

1분기

2분기

3분기

4분기

1분기

2분기

전기대비

전년동기대비

오피스

100.0

100.2

100.1

100.0

99.9

99.8

-0.2

-0.4

매장용

100.0

100.1

100.3

100.5

100.7

100.7

0.0

0.6



`14년 2분기 임대가격지수를 지역별로 살펴보면, 오피스빌딩울산상승한 반면, 대전, 강원, 전북, 전남 등은 하락하였으며, 그 외 지역은 보합을 기록했습니다.


울산
대기업 사업 수주 증가에 따른 관련업종의 임대수요 증가 공실률이 하락하면서 시장임대료가 소폭 상승했습니다.

대전, 강원 등은 임차인의 업종변경, 사무실 이동 등으로 인하여 공실이 증가하면서 시장임대료가 하락했습니다.



매장용빌딩서울, 부산, 대구 등이 상승한 반면, 전남, 강원, 제주 등은 하락하였으며, 그 외 지역은 보합을 기록했습니다.


서울(강남, 가로수길 등), 부산(해운대, 광안리), 대구(동성로) 등 기존 활성화된 상권은 탄탄한 임대수요에 기반을 두어 상승한 반면, 전남(광양 등), 강원(춘천 등), 제주 등은 중심상권노후화신규상권으로의 유동인구가 이동한 영향으로 시장임대료가 하락했습니다.

지역

전국

서울

부산

대구

인천

광주

대전

울산

경기

오피스

-0.2

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

-2.1

0.4

-0.4

매장용

0.0

0.2

0.2

0.5

0.0

-0.7

-0.1

-0.1

0.0

지역

강원

충북

충남

전북

전남

경북

경남

제주

오피스

-1.5

0.0

0.0

-0.6

-0.6

0.0

-0.2

0.0

매장용

-0.8

-0.3

0.1

0.0

-1.4

-0.2

0.0

-0.7



※ 임대가격지수는
임대료의 변동을 파악하기 위하여 개발한 지수


 →
해당 상권의 모든 표본빌딩에 대하여 기준층*시장임대료** 총액 (환산임대료***)을 합산하여 기준시점(`13.1Q) 대비 가격비율을 산출

→ 실제 계약금액이 아닌 거래가능금액을 이용하기 때문에 단기적 시장동향을 예측하는 근거자료로 이용 가능

* 오피스 기준층 = 중간층 [(최고층+3)÷2] / 매장용 기준층 = 1층


** 임대인과 임차인이 계약한 임대료가 아닌 해당시점에서의 거래가능가격


*** 환산임대료 : 보증금에 전월세전환율을 적용하여 월세액과 합산한 완전월세액

   예) `14년 2분기 서울의 매장용빌딩의 표본수가 728동이고 지수가 101.0인 경우

   → `14년 2분기 서울의 표본 728동의 기준층 시장임대료를 합산한 금액이`13년 1분기 서울의 표본 728동의 기준층          합산 금액에 비해 1.0% 상승함을 의미




 [2] 투자수익률


`14년 2분기 전국의 상업용부동산 투자수익률*오피스빌딩1.59%로서 전기대비 0.14%p 상승하였고, 매장용빌딩1.66%로서 전기대비 0.16%p 상승했습니다.

* 투자수익률=소득수익률+자본수익률


    - 소득수익률=순영업소득(임대료 등 수입-영업경비) / (분기초)자산가액


    - 자본수익률=자산가액 변동분 / (분기초)자산가액


부동산 시장 활성화에 대한 정부의 정책의지로 인하여 부동산 시장 반등에 대한 기대감이 형성되면서 자본수익률이 크게 상승하여 `14년 2분기 투자수익률은 상승했습니다. 임대료 수입에 따른 소득수익률의 경우, 오피스빌딩은 전기대비 0.02%p 하락1.25%, 매장용빌딩은 0.01%p 하락1.27%로 나타났습니다.

기대심리 대비 더딘 경기회복의 영향으로 신규 임차수요가 부진하여 소득수익률은 전기대비 소폭 하락했습니다.


 
빌딩의 자산가치 변동을 나타내는 자본수익률의 경우, 오피스빌딩은 전기대비 0.16%p 상승0.34%, 매장용빌딩은 전기대비 0.17%p 상승0.40%로 나타났습니다. 부동산 시장 반등에 대한 기대감과 저금리 기조에 따른 수익형부동산에 대한 관심 증가 등의 영향으로 자산가치가 상승했습니다.


구 분

`12년

`13년

`14년

1분기

2분기

3분기

4분기

1분기

2분기

3분기

4분기

1분기

2분기

전기

대비

전년동기대비

소득수익률

1.40

1.40

1.12

1.31

1.33

1.31

1.07

1.27

1.28

1.25

-0.02

-0.05

자본수익률

0.38

0.33

-0.91

0.42

0.34

-0.27

-0.12

0.26

0.18

0.34

0.16

0.60

투자수익률

1.78

1.73

0.21

1.73

1.67

1.04

0.95

1.53

1.45

1.59

0.14

0.55

소득수익률

1.30

1.30

0.95

1.23

1.32

1.31

1.00

1.27

1.27

1.27

-0.01

-0.05

자본수익률

0.36

0.29

-0.48

0.20

0.28

-0.07

-0.16

0.26

0.23

0.40

0.17

0.47

투자수익률

1.66

1.59

0.47

1.43

1.61

1.25

0.85

1.53

1.50

1.66

0.16

0.42


※ `12년도까지는 8개시도(서울, 광역시, 경기일부) 주요상권 기준인 반면, `13년도부터는 전국기준이므로 비교시 유의


※ 분기별 수익률은 3개월 동안의 보유기간(`14.4.1~6.30) 수익률(%)임


※ `12년도까지는 8개시도(서울, 광역시, 경기일부) 주요상권 기준인 반면, `13년도부터는 전국기준이므로 비교시 유의


 
연간 투자수익률(오피스 5.63%, 매장용 5.65%)은 같은 기간(`13.7~`14.6) 채권(국고채 2.88%, 회사채 3.30%), 금융상품(정기예금 2.60%, CD 2.66%) 등보다 높은 수익률을 기록했습니다.

주식(KOSPI)은 `13.6월 4.6% 하락한 영향으로 최근 1년 수익률이 높았습니다.

구분

상업용부동산

채권

주식

금융상품

기타

오피스

매장용

국고채(3년)

회사채(3년)

KOSPI

정기예금

CD(91일)

아파트(매매)

환율

’11

6.97

6.66

3.62

4.41

-6.95

3.69

3.44

8.19

-4.2

’12

5.55

5.25

3.13

3.77

5.94

3.43

3.30

-2.13

1.7

‘13

5.30

5.18

2.79

3.19

0.73

2.70

2.72

0.75

-2.8

`13.1Q

1.67

1.61

2.68

3.07

0.83

2.93

2.83

-0.65

-0.62

`13.2Q

1.04

1.25

2.67

3.04

-5.32

2.67

2.74

0.51

3.51

`13.3Q

0.95

0.85

2.92

3.33

5.31

2.60

2.67

-0.09

-0.89

`13.4Q

1.53

1.53

2.90

3.33

0.20

2.61

2.65

0.99

-4.50

`14.1Q

1.45

1.50

2.87

3.30

-1.81

2.61

2.65

1.05

0.70

`14.2Q

1.59

1.66

2.82

3.25

2.18

2.57

2.65

0.20

-3.61

최근

1년

5.63

5.65

2.88

3.30

5.87

2.60

2.66

2.16

-11.77


*
분기별 자료에서 채권, 금융상품은 연리(%), 주식 기타상품은 전기대비 비교치임

* `14.2Q 정기예금 수치는 `14.5월 신규취급액 기준 수치임

* ‘최근 1년’ 수치는 `13.2분기(또는 6월) 대비 `14.2분기(또는 6월) 변동률임


※ 자료출처 : 한국은행 경제통계시스템(
http://ecos.bok.or.kr), 한국감정원 부동산통계정보시스템(www.r-one.co.kr)



`14년 2분기 투자수익률을 지역별로 살펴보면,
 오피스빌딩의 경우, 부산(1.90%), 경북(1.84%), 서울(1.76%) 순으로 투자수익률을 보였으며 광주(0.37%)가 가장 낮은 수익률을 기록했습니다.


부산북항재개발 등 개발호재의 영향으로 자산가치가 증가하며 자본수익률이 상승하여 가장 높은 투자수익률을 기록했습니다.  광주전반적인 경기침체의 영향으로 자산가치가 감소하며 자본수익률이 하락하여 가장 낮은 투자수익률을 보였습니다.


지역

전국

서울

부산

대구

인천

광주

대전

울산

경기

투자수익률

1.59

1.76

1.90

1.70

1.07

0.37

0.96

1.61

1.70

전기대비

0.14

0.19

0.20

0.36

-0.25

-0.15

-0.51

0.07

0.36

지역

강원

충북

충남

전북

전남

경북

경남

제주

투자수익률

1.00

0.65

1.40

1.37

1.29

1.84

1.40

1.39

전기대비

0.14

-0.06

0.39

0.30

0.05

0.12

0.40

0.28

※ 투자수익률은 3개월 동안의 보유기간(`14.4.1.~6.30.) 수익률임



 
매장용빌딩의 경우, 울산(2.00%), 부산(1.95%), 대구(1.95%) 순으로 투자수익률을 보였으며, 전남(1.13%)이 가장 낮은 수익률을 보였습니다.


울산대기업 노동인구유입에 따른 부동산 가격상승의 영향으로 자본수익률증가하며 가장 높은 투자수익률을 기록했습니다. 부산북항재개발 등의 재개발 호재 영향과 여름 관광철을 앞두고 임대차 재계약 시즌이 도래함에 따라 자산가치가 증가하며 두 번째로 높은 투자수익률을 기록했습니다.

지역

전국

서울

부산

대구

인천

광주

대전

울산

경기

투자수익률

1.66

1.72

1.95

1.95

1.64

1.41

1.21

2.00

1.53

전기대비

0.16

0.13

0.26

0.41

0.24

-0.11

-0.12

0.19

-0.08

지역

강원

충북

충남

전북

전남

경북

경남

제주

투자수익률

1.29

1.89

1.67

1.63

1.13

1.73

1.58

1.40

전기대비

0.00

0.58

0.34

0.34

0.08

0.39

0.22

0.03

※ 투자수익률은 3개월 동안의 보유기간(`14.4.1~6.30) 수익률임



 [3] 공실률


`14년 2분기
(‘14.6.30기준) 공실률오피스빌딩 12.2%, 매장용빌딩 10.5%로 전기대비 각각 1.1%p, 0.2%p 상승한 것으로 나타났습니다.


오피스빌딩은 전기대비 공실률이 상승한 가운데, 경남(7.5%), 제주(8.1%)를 제외한 전 지역이 10% 이상을 기록했습니다.


신규 오피스 공급에 비해 기업경기는 회복이 지연되어 수요가 따라가지 못해 공실률이 증가한 것으로 분석되었습니다.


매장용빌딩은 역시 전기대비 소폭 상승한 가운데, 서울은 전기대비 0.1%p 하락하며 전국에서 가장 낮은 7.3%를 기록하였으며, 울산(7.9%), 경기(7.9%), 부산(9.7%)을 제외한 전 지역은 10% 이상의 공실률 수준을 보였고, 대부분 임대계약의 만료와 임차인 변경 등으로 인한 마찰적 공실 영향인 것으로 분석되었습니다. 


구 분

`12년

`13년

`14년

1분기

2분기

3분기

4분기

1분기

2분기

3분기

4분기

1분기

2분기

전기대비

전년동기대비

오피스

7.8

8.4

8.6

8.9

8.5

8.8

9.3

10.7

11.1

12.2

1.1

3.3

매장용

9.2

9.3

9.2

9.2

8.9

9.1

9.7

10.2

10.3

10.5

0.2

1.4

※ `12년도까지는 8개시도(서울, 광역시, 경기일부) 주요상권 기준인 반면, `13년도부터는 전국기준이므로 비교시 유의

※ 매분기 마지막 월/일 기준 공실률임

구 분

전국

서울

부산

대구

인천

광주

대전

울산

경기

오피스

12.2

10.4

15.7

12.3

14.3

15.6

18.2

12.0

12.4

매장용

10.5

7.3

9.7

12.5

11.3

12.8

14.3

7.9

7.9

구 분

강원

충북

충남

전북

전남

경북

경남

제주

오피스

18.3

17.8

11.6

20.3

14.9

11.4

7.6

7.9

매장용

13.5

15.2

10.2

16.5

13.3

16.0

11.0

10.1

※ 매분기 마지막 월/일 기준 공실률임

 [4] 임대료



14년 2분기(`14.6.30.기준) 임대료 오피스빌딩14.8천원/㎡ 전기대비 보합인 반면, 매장용빌딩 31.6천원/㎡으로 전기대비 0.2천원/㎡ 상승한 것으로 나타났습니다. 


오피스빌딩경남이 소폭 상승한 반면, 경기, 전남, 경북은 소폭 하락하였으며, 그 외 지역은 보합인 것으로 나타났습니다. 


기업경기 부진에 따른 임대수요 감소의 영향으로 임대료 하락 요인이 전반적으로 우세하나,명목임대료 수준을 지키기 위한 렌트프리 등의 영향으로 인하여 임대료 수준의 하방경직성이 나타난 것으로 분석되었습니다.


매장용빌딩은 임대료 수준이 가장 높은 서울0.4천원/㎡ 상승하며 단위면적(㎡)당 6만원을 넘어섰으며, 부산, 대구, 인천, 울산 등도 상승하였다. 반면, 대전, 경기 등은 하락한 것으로 나타났습니다.


 서울은 전반적인 경기침체에도 불구하고 강남대로 상권대기업 안테나 점포입주, 신사상권 가로수길홍대합정 상권의 활성화 영향 등으로 인하여 전기대비 0.4천원/㎡ 상승했습니다. 부산은 해운대와 광안리를 중심으로 여름 성수기를 앞두고 재계약이 이루어지며 임대료가 상승한 것으로 관찰되었으나 반면, 대전광주전반적인 경기침체의 영향으로 임대수요가 부진하여 임대료가 소폭 하락한 것으로 관찰되었습니다.


구 분

`12년

`13년

`14년

1분기

2분기

3분기

4분기

1분기

2분기

3분기

4분기

1분기

2분기

전기대비

전년동기대비

오피스

15.4

15.4

15.5

15.5

14.9

14.9

14.9

14.8

14.8

14.8

0.0

-0.1

매장용

44.6

45.1

45.5

45.7

31.2

31.4

31.3

31.4

31.4

31.6

0.2

0.2


※ `12년도까지는 8개시도(서울, 광역시, 경기일부) 주요상권 기준인 반면, `13년도부터는 전국기준이므로 비교시 유의


※ 오피스빌딩은 3층
~최고층, 매장용빌딩은 1층을 기준으로 산정하였으며, 매분기 마지막 월/일 기준임


※ 임대료는 임차인이 지불하는 임대료를 월세형태로 전환하여 산정한 월세환산 임대료임(관리비 미포함)


구 분

전국

서울

부산

대구

인천

광주

대전

울산

경기

오피스

14.8

20.5

7.9

7.4

9.3

6.2

4.9

8.3

11.4

매장용

31.6

60.2

29.3

23.8

31.8

22.3

18.5

18.3

32.0

구 분

강원

충북

충남

전북

전남

경북

경남

제주

오피스

6.7

4.6

7.3

4.1

5.6

7.3

6.6

4.7

매장용

20.9

21.3

14.1

15.6

11.3

14.4

16.5

12.2


※ 오피스빌딩은 3층
~최고층, 매장용빌딩은 1층을 기준으로 산정하였으며, 매분기 마지막 월/일 기준임


※ 임대료는 임차인이 지불하는 임대료를 월세형태로 전환하여 산정한 월세환산 임대료임(관리비 미포함)



임대료는 임대가격지수와는 달리 임대인과 임차인이 실제 계약한 금액(계약임대료)을 기준으로 산출하며,

오피스빌딩의 1~2층은 판매시설 등 매장용 시설로 이용하는 경우가 빈번하기 때문에 순수한 업무시설 만의 임대가격을 파악하기 위하여 3층∼최고층까지의 단위면적당 임대료로 산정하고,

매장용빌딩은 주로 1층이 가장 효율적으로 이용되고 있기 때문에 1층 기준의 단위면적당 임대료를 산정함

※임대가격지수와 임대료는 이용하는 임대료 성격과 기준층이 상이하므로 해석시 유의 필요

구 분

목 적

임대료 성격

기준층

임대가격지수

가격변동

시장임대료(임대가능금액)

오피스:(최고층+3)÷2 / 매장용:1층

(단위)임대료

가격수준

계약임대료(실제계약금액)

오피스:3층~최고 / 매장용:1층


 [5] 조사 및 발표방법



`14년 2분기 상업용부동산 임대동향조사는 한국감정원에 위탁하여 실시하였으며, 감정평가사 및 전문조사자 230명이 지역 방문조사, 임대인․임차인 면담조사 등 현장조사를 수행했습니다.

 투자 및 임대동향정보는 매분기 조사․발표하고 있으며, 국토교통부 국토교통통계누리(stat.molit.go.kr) 및 한국감정원 부동산통계정보시스템 R-ONE(r-one.co.kr, Tel. 053-663-8536)에서 확인할 수 있습니다.



140730(석간)`14년 2분기 상가임대동향조사(일반상가) 결과 발표(부동산평가과) (1).hwp


Posted by 국토교통부

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