■ 【청약제도 개편】


1. 이번에 청약제도를 전면 개편한 이유는?(이번 청약제도 개편은 결국 집값 띄우기용 아닌가?)


현 청약제도는 ‘95년 전면 개편 이후 부분적인 개정만 이루어져, 전문가들조차 이해하기 어려울 정도로 지나치게 복잡


□ 또한,
‘08년 주택보급률 100% 달성으로 전국적인 주택부족이 해소되면서 주택시장은 지역별수급상황판이하게 다른 상황

* ‘00년대 들어 수도권과 지방 주택시장은 상반된 경기 사이클 시현 중(’00년대 중반 : 수도권 호황, 지방 침체 / 현재 : 수도권 침체, 지방 호황)

* 세부 지역별로도 주택수급 상황 판이 : 수도권 서북부, 세종시는 공급 과잉상대적 심각 / 반면, 서울 인접 지역 및 지방 광역시는 청약 호조


 
ㅇ 그럼에도 불구하고
주택공급 부족기 도입된 전국적․획일적 청약규제국민 불편은 물론 기업활동에도 적지 않은 부담 초래


□ 이에 따라
실수요자 우선 공급 원칙견지하면서,


 ① 국민들이
알기 쉽게 청약제도를 간소화하고,

* 주택유형 단순화, 청약통장 일원화, 입주자 선정 절차 간소화


 ②
과도한 규제개선을 통해 국민 불편완화하며,

* 민영주택 청약시 주택규모별 칸막이(2년 경과 후 규모 변경 허용 등) 제거

* 국민주택 청약시 세대주 요건 폐지 / * 청약 1순위 자격 요건 완화


 ③
지역별로 상이한 수급 상황을 반영할 수 있도록 지자체자율권 강화하는 방향으로 청약제도를 전면 개편

* ‘17년부터 85㎡ 이하 가점제 지자체 자율 운영체제 전환


2.
금번 개편안으로 무주택자 우선 공급원칙이 후퇴된 것 아닌지?


무주택 실수요자에 대한 우선 공급 원칙은 그대로 유지하되,

1) 국민이 이해하기 쉽게 제도를 간소화하고, 2) 시장상황과 맞지 않는 과도한 규제개선하여 국민 불편을 완화하기 위한 취지


□ 구체적으로 살펴보면,


 ㅇ
(가점제 지자체 자율 운영) 청약경쟁상당할 경우 지자체가 판단하여 현행과 마찬가지로 가점제 운영 가능

- 투기과열지구 등은 현행 가점제 의무적용으로 무주택자 우선 공급


 ㅇ
(유주택자 중복차별 폐지) 무주택자는 여전히 무주택기간에 따라 최대 32점가점을 받을 수 있어 실질적 피해 없음


 ㅇ (
소형저가주택 기준 완화) 사실상 무주택자와 차이가 없는 1.3억 이하 소형․저가주택 소유자주거상향 이동 지원 차원

(국민주택 순차제 단순화) 무주택기간길수록 유리한 현 제도의 기본틀은 유지한 채, 복잡한 제도간소화하는 차원

ㅇ (국민주택 세대주 요건 폐지) 세대주가 아니어도 청약을 허용하여 무주택자의 불편해소하되, 1세대 1주택 공급원칙견지

ㅇ (민간건설중형국민주택 유형 폐지) 무주택자만 청약 가능한 국민주택으로 흡수됨에 따라 무주택자 청약 가능물량 확대

3. 청약제도 폐지 등 과감한 개편이 필요한 것 아닌지?(현 시장상황에서 청약제도가 실효성이 있는지?)


청약제도는 무주택자 등 실수요자 주택 마련 기회 확대, 수분양자 권익 보호, 공급절차의 공정성․투명성 제고 등이 주 내용으로,


 ㅇ
청약제도 전면 폐지는 무주택 서민들에 대한 공평하고 효율적인 주택공급을 규정하고 있는 주택법 취지와 배치

주택법 제3조(국가등의 의무) : 국가 및 지방자치단체는 주택정책을 수립·시행할 때에는 다음 각 호의 사항을 위하여 노력하여야 한다.


   1. 국민이 쾌적하고 살기 좋은 주거생활을 할 수 있도록 할 것


   2.
주택시장의 원활한 기능 발휘와 주택산업의 건전한 발전을 꾀할 수 있도록 할 것


   3.
주택이 공평하고 효율적으로 공급되며 쾌적하고 안전하게 관리될 수 있도록 할 것


   4.
국민주택규모의 주택이 저소득자·무주택자 등 주거복지 차원에서 지원이 필요한 계층에게 우선적으로 공급될 수 있도록 할 것



□ 청약제도 폐지시, 불공평․불투명한 주택공급으로
지역간ㆍ계층간 갈등 유발, ‘묻지마 청약’과 같은 주택 투기심리 조장이 우려되고,


 ㅇ 입주자저축
가입자(약 1,700만명) 반발, 시장 급변 시 무주택서민의 주거 불안 및 국민 경제에 악영향 우려


 ㅇ 또한, 지금도 개발 기대감이 큰 지역은
청약경쟁률이 높고*, 무주택자가 많은** 우리나라 현실상 가점제 등 청약제도 폐지는 곤란

* ‘14년 전국 평균 청약경쟁률 3.9:1(서울 2.0:1, 수도권 1.9:1, 비수도권 5.0:1)

** 자가 점유율 : 우리나라 54.2%(‘10), 일본 61.2%(’08), 미국 66.4%(’11), 영국 71%(‘07)


□ 따라서, 전면 폐지보다는 주택시장 여건 변화 등을 고려하여 청약제도가 원활히 운영되도록
지속 개선해 나가는 것이 바람직

4. 가점제 자율 운영은 무주택자 우선공급 원칙 후퇴로 보이는데?

* 현재 민영주택 85㎡이하에 한해 가점제 40% 운영중


‘17년 가점제 자율운영 전환은 지역별 주택수급판이한 상황에서 획일적 규제에 따른 국민불편 해소사회적 비용 절감을 위한 것

* 가점제가 의미 있는 1,2순위 마감지역이 36%(수도권 25%, 지방 44%)에 불과한 상황에서 획일적 제도 운영은 청약자 불편 및 행정비용 야기


자율운영으로 전환하더라도 청약경쟁상당한 지역은 현재와 같이 지자체장이 무주택자 우선 공급을 위해 가점제 운영 가능


 ㅇ
반면, 가점제의 실효성이 없는 미분양 속출 지역가점제를 적용하지 않음으로써 불필요한 국민 불편기업부담 해소 가능


또한, 청약과열이 우려되는 투기과열지구, 공공주택지구에 대해서는 가점제의무 적용하여 무주택 서민에게 우선 공급할 계획

* 투기과열지구 : 85㎡이하 75%, 85㎡초과 50% 가점제 적용

* 수도권 공공주택지구 : 85㎡이하 100%, 85㎡초과 50% 가점제 적용

< 가점제 실효성 약화 근거 >

가점제 적용대상1․2순위 마감 단지전국 36%에 불과, 나머지 64%는 가점제와 무관한 3순위 이후에서 당첨자 결정

* ’13.6~’14.5, 전국 1,271개 단지(수도권 539개, 비수도권 732개)

ㅇ 가점제가 적용된 1․2순위 당첨자 총점10점이하 단지 약 70%, 당첨자 총점이 0점인 단지도 다수(’11~’13년)

유주택자당첨자 비율 증가(‘11년 14.5% → ’13년 36.8%)

* 무주택자 가점부여에도 불구하고 청약경쟁이 없어 유주택자 비율 증가



5. 인기지역 분양을 기다리는 기존 가점제 고득점자가 피해를 보는 것 아닌지? (유예기간 2년이 짧지 않은지?)


□ 가점제 지자체 자율운영 전환은
‘17년 이후에 가능한 것으로 약 2년의 유예기간이 있어 동 기간까지는 현행 가점제유지


향후에도 경쟁이 있는 지역은 지자체장이 판단하여 가점제일정비율 운영하게 되고,

ㅇ 청약과열 등 투기우려 지역은 투기과열지구 등으로 지정되어 현행 가점제가 의무 적용되므로,

ㅇ 지자체 자율 운영으로 전환하더라도 기존 가점제 고득점자의 피해거의 없을 것으로 판단


 
6.
유주택자 중복차별 폐지로 무주택자의 당첨기회가 줄지 않는지?

□ 현행 가점제상, 무주택자는 무주택기간에 따라 가점(최대 32점)을 주고 있음에도, 이와 별도로 유주택자에게 감점* 부여 중

* “60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 2주택 이상 소유한 경우” 및 “청약자 본인을 포함한 세대원 중 2주택 이상 소유한 경우”에 감점처리


그러나, 유주택자는 가점 항목 중 무주택기간에서 0점으로 불이익 받음과 동시에 유주택자로 인한 이중 감점(-5~-10점 이상)을 받고 있고,


 ㅇ 다주택 부모를 두었다는 이유로 주택 청약자의 주택마련을 제약하는 것은
과도한 규제이며 노부모 봉양 권장에도 저해


□ 최근 1년간 분양단지 대상 분석결과, 유주택자 감점제도를 폐지하여도 무주택자의
당첨기회 축소미미할 것으로 예상



7. 소형 저가주택 기준이 과도하게 완화된 것은 아닌 지?


□ 청약자 본인 및 배우자가
소형저가주택’ 1채만을 소유한 경우, 주거상향을 지원하기 위해 무주택자로 간주하여 가점을 받음


 ㅇ
’07년 가점제 도입 당시, 전체주택 대비 30%인 수준(약 407만호)에서 소형 저가주택 기준(60㎡이하+5천만원이하)을 정했으나,


 ㅇ
현행 기준(60㎡이하+7천만원이하)상 소형저가주택 재고량은 전체주택대비 21% 수준으로 큰폭 감소

* 전체 주택수가 18.9% 증가하였음에도 소형저가주택 수는 336만호로 감소



금번 개선안은 도입 당시유사한 전체주택의 약 30%(460만호) 포함하는 수준으로, 과도하게 완화된 것으로 보기 어려움


 ㅇ 또한,
종전 기준이 전국에 획일적으로 적용되던 것과 달리,


 ㅇ
지역별 주택가격 편차를 감안하여 기준을 수도권 / 비수도권으로 이원화함으로써 소형 저가주택 기준 취지에 맞도록 개선


< 소형저가주택 기준 변화 추이>

’07.8~’13.2

전용60㎡ 이하+공시가격 5천만원 이하

전체 주택의 31%(407만호)

’13.2~현재

전용60㎡ 이하+공시가격 7천만원 이하

전체 주택의 22%(336만호)

개선안

수도권

전용60㎡ 이하+공시가격 1.3천만원 이하

수도권 주택의 30%(209만호)

비수도권

전용60㎡ 이하+공시가격 8천만원 이하

비수도권 주택의 30%(254만호)



8
. 이번 개편으로 입주자 선정절차가 어떻게 바뀌는지?


☞ 청약종합저축만 가입하면 세대주 여부에 관계없이 누구든지 국민
주택등과 민영주택에 청약할 수 있으며 청약절차도 간소화


□ (국민주택 등) 현재 13단계에서 3단계로 입주자 선정절차 간소화


 ㅇ
(현재) 1순위자 중 6순차 → 2순위자 중 6순차 공급 → 3순위 추첨


 ㅇ (개선)
1순위자 중 2순차 공급2순위자 추첨



【순차제도 단순화 방안】

순차

자격 요건

순차

자격 요건

1

5년 이상의 기간 무주택 세대주로서 매월 약정납입일에 월납입금을 60회 이상 납입한 자 중 저축총액이 많은 자

1

무주택기간 동안 납입간주금액(10만원/1회)이 많은 자

*40㎡이하는 무주택기간동안 납입횟수가 많은자

2

3년 이상의 기간 무주택 대주로서 저축총액이 많은 자

2

부양가족이 많은 자

3

저축총액이 많은 자

4

납입횟수가 많은 자

5

부양가족이 많은 자

6

해당주택건설지역에 장기간 거한 자

□ (민영주택) 85㎡ 이하 민영주택은 5단계에서 3단계로, 85㎡ 초과 민영주택은 3단계에서 2단계로 대폭 간소화

구분

방식

비율

현행

개선

85㎡이하

가점제

40%

1순위

(가점)

2순위

(가점)

3순위

추첨

1순위

(추첨)

2순위

(추첨)

1순위(가점)

→ 1순위(추첨)

→ 2순위 추첨

추첨제

60%

85㎡초과

추첨제

100%

1순위

(추첨)

2순위

(추첨)

3순위

(추첨)

1순위 추첨

→ 2순위 추첨


 
9. 국민주택 등의 순차 공급제도를 단순화한 이유는?


□ 현행 순차제무주택 실수요자에 대한 적정한 배분을 위해 총 6단계로 이루어져 있고, 일부 중복 및 복잡하여 이해가 어려움

* 복잡성 : 40㎡이하와 초과로 구분하여 6개요건에 달하는 순차 구성,

* 중복성 : 1) 40㎡초과는 1~3순위까지 ‘저축총액이 많은 자’로, 2) 40㎡이하는 1~3순위까지 납입횟수가 많은 자로 구분


 ㅇ 순차제는 경쟁이 있는 경우에 적용되는 것으로, 現 주택시장에서
실제 입주자선정 시, 6단계까지 적용되는 사례도 미미



무주택기간길수록 유리한 현 제도의 기본틀은 유지한 채, 순위별 경쟁이 있는 경우, 순차 구분을 단순화하여 국민 편의를 제고

< 국민주택 등 입주자 선정 순차 개선>

순차

40㎡초과

40㎡이하

공통

1

5년 이상의 기간 무주택세대주로서 매월 약정납입일에 월납입금을 60회 이상 납입한 자 중 저축총액이 많은 자

5년 이상의 기간 무주택세대주로서 납입횟수가 많은 자

1

무주택기간 동안 납입금액(10만원 / 1회)이 많은 자

*40㎡이하는 무주택기간동안 납입횟수가 많은자

2

3년 이상의 기간 무주택세대주로서 저축총액이 많은 자

3년 이상의 기간 무주택세대주로서 납입횟수가 많은 자

3

저축총액이 많은 자

납입횟수가 많은 자

4

납입횟수가 많은 자

부양가족이 많은 자

2

부양가족이 많은 자

5

부양가족이 많은 자

해당주택건설지역에 장기간 거주한 자

6

해당주택건설지역에 장기간 거한 자

-



10. 수도권 1순위 자격요건이 완화(청약통장 가입 2→1년)됨에 따라 주택 투기를 유발할 우려가 있다고 보는데?


□ 수도권 1,2순위 마감단지 비율이 25%에 불과하는 등 수도권 주택시장은 이미 실수요자 위주 재편되어 투기 초래 우려없음

* ’13.6~’14.5, 수도권 539개 단지 청약접수 결과(금융결제원)


 ㅇ
국민주택 등무주택자에게 공급되므로 투기와는 무관


 ㅇ
민영주택의 경우 무주택자 외에 일부 유주택자가 추가로 1순위 청약에 나설 수 있으나, 그 규모크지 않을 것으로 추정

* 수도권 1순위 마감단지 비율이 24.6%이고, 통장 가입기간 6개월〜2년 사이 청약자에 의한 2순위 마감단지 비율은 0.6%에 불과



수도권 1순위 요건 완화는 지방 1순위 자격요건(6개월)과의 형평성, 수도권 주택시장의 여건 변화 등을 종합적으로 고려한 조치로


 ㅇ
과도한 규제에 따른 국민 불편완화하고 국민들의 청약기회 주거선택권확대할 것으로 기대

< 청약 순위구분 단순화 >

청약 순위

순위 요건

청약 순위

순위 요건

1순위

입주자저축 가입기간 2년, 월 납입금 24회 이상

(수도권외 6개월, 6회)

1순위

입주자저축 가입기간 1년, 월 납입금 12회 이상

(수도권 외 6개월, 6회)

2순위

입주자저축 가입기간 6개월, 월 납입금 6회 이상

3순위

청약가능지역 거주자 중 추첨

2순위

청약가능지역 거주자 중 추첨




11.
청약통장 금리 인하청약통장 가입자 반발이 우려되는데?


韓銀 기준금리 인하, 시중금리 인하 등으로 2년이상 가입자 한해 청약저축 금리 불가피하게 인하했으나,

* 가입기간 1월~1년미만 2%, ~2년미만 2.5%, 2년이상 3.3→3.0%


 ㅇ
여전히, 시중 정기예적금 평균금리(2.5%, 한은고시 ‘14.7 기준)보다 크게 높은 수준이며,


 ㅇ 특히, 장기 가입자에게는
소득공제 확대*, 디딤돌 대출 우대금리(0.1~0.2%p)**재형기능보다 강화되어 청약통장 가입 유인충분

* 총급여 7천만원이하 무주택세대주의 소득공제 한도 확대(120→240만원)

** 디딤돌 대출 평균 대출액(9,130만원)이 청약저축 2년이상 가입자의 평균 예금액(247만원)보다 훨씬 크므로 대출금리 인하 효과가 큼


 12.
청약예금의 주택규모 변경에 대한 칸막이 제거 이유?


□ 현행
종합저축 청약시점주택규모를 결정할 수 있으나,


 ㅇ
청약예․부금은 청약시점이 아닌 가입시점에 주택규모를 결정하게 되어있어 상황 변화에 따라 적기에 주택을 선택할 수 없는 문제


 ㅇ 또한, 중소형보다는
중대형주택의 수요 감소가 크고, 미분양많은 현 시장 상황에서 3개월 청약제한은 불합리

※ (현행) 청약 주택규모(예치금액)는 가입 후 2년 지나야 변경 가능, 종전보다 주택규모(예치금액) 상향 변경 시 추가로 3개월 지나야 청약 허용



청약예금의 예치금액

청약가능 전용면적

예치금액(만원)

서울․부산

기타 광역시

기타 시·군 지역

85㎡이하

300

250

200

85㎡초과 102㎡이하

600

400

300

102㎡초과 135㎡이하

1,000

700

400

135㎡초과

1,500

1,000

500



13. 국민주택등에 청약시 세대주 요건을 없애면 한세대가 여러채를 받을 수 있다는 것인지?


금번 개정안은 1세대에 1주택만 공급되도록 제한하되, 무주택자에게 세대주가 아니어도 국민주택 청약자격부여하는


□ 그동안은
무주택 청약자입주시까지 세대주 자격을 유지하고 있는지 여부를 확인하여 세대주 상실시, 당첨(계약)취소를 하였으나,


 ㅇ 앞으로는, 세대주 자격과 상관없이 당해 세대의 세대원들이 국민주택을 한 집에 한 채씩만 공급받을 수 있도록
확인방법을 달리하고자 하는 것이므로 한세대가 여러채를 공급받을 수는 없음



14.
주택청약종합저축으로 일원화되면 기존 청약예․부금 가입자는 어떻게 되는지?


□ 종합저축으로 일원화할 경우,
청약저축, 청약예․부금에 대한 신규가입은 중지되며,


 ㅇ 기존
청약저축 및 청약예·부금 가입자해당 청약통장을 종전 규정대로 사용 가능

< 입주자저축 종류(현행) >

구 분

청약저축

청약부금

청약예금

청약종합저축

대상지역

전 국

시·군지역

시·군지역

전국

가입대상

무주택세대주

성년인 자

(유주택자도 가능)

성년인 자

(유주택자도 가능)

누구나 가입가능

(유주택자도 가능)

저축방식

매월 일정액

불입

매월 일정액

불입

일시불 예치

매월 일정액 불입

(일시불 예치)

저축금액

월 2~10만원

월 5~50만원

200~1,500만원

(규모·지역별 차등)

월 2~50만원

(15백만원 일시납입)

대상주택

85㎡이하

공공기관건설 주택등

85㎡이하

민영주택

모든 민영주택

(85㎡초과 공공

주택도 가능)

모든 주택

민간건설 중형국민주택(60~85㎡)



15. 신규가입이 중지되는 청약저축 및 청약예․부금을 주택청약종합저축으로 전환해 줄 수 없는지?


□ 청약저축 및 청약예․부금을
종합저축으로 전환하는 것은 곤란


 ㅇ 입주자저축별
저축방식(매월 적립, 일시 예치), 청약기능(국민주택등, 민영주택), 입주자선정 방법(납입횟수, 저축총액), 이자율 등이 모두 다르고,


 ㅇ 청약예․부금 가입자에게
국민주택등 청약기능부여하는 셈이므로 기존 청약저축 및 종합저축 가입자 불만




16. 이번에 폐지되는 ‘민간건설중형국민주택’은 무엇이며, 폐지시 어떤 효과가 있는지?



□ ‘99.7년 도입된 제도로
민간 건설업체주택기금 지원을 받아 건설한 주택 유형(60~86㎡)을 의미


 ㅇ
성격상 국민주택에 포함되나, 청약예부금 가입자들의 불만을 감안하여 당시 모든 청약통장에 대해 청약을 허용한 주택 유형

* 청약예부금 가입자는 민영주택에, 청약저축 가입자는 국민주택에 청약가능

현재 민간 분양주택(60~85㎡이하)에 대한 주택기금 지원은 거의 없고, 대부분 임대주택으로 공급되고 있어


 ㅇ 주택 유형이 폐지되고,
국민주택으로 흡수되면 무주택자가 청약 가능한 임대주택 물량더욱 확대될 전망


< 주택유형 단순화 >

주택유형

성 격

주택유형

성 격

국민주택등

(85이하 주택)

1) 기금지원을 받거나(국민주택),

2) 공공주체가 건설하거나,

3) 공공택지 내 건설임대주택

中, 1개에 해당

국민주택등

(85이하주택)

1) 기금지원을 받거나(국민주택),

2) 공공주체가 건설하거나,

3) 공공택지 내 건설임대주택

中, 1개에 해당

민간건설중형국민주택

(60~85이하)

국민주택 중 민간이 기금지원을 받아 건설하는 주택

민영주택

국민주택등(민중국 포함)을 제외한 모든 주택

민영주택

국민주택등을 제외한 모든 주택



17. 청약제도 개편사항은 언제부터 적용되는지?



□ 9월중 전문가 의견수렴 등을 거쳐
10월중 입법예고할 계획


 ㅇ
주택공급규칙 개정*약 3~4개월 소요 예상되며 시행일 이후 입주자모집공고승인 신청분부터 적용

* 입주자저축 예치금 규모별 칸막이 단순화(소급적용), 국민주택등의 청약자격(세대주 요건 폐지) 단순화, 입주자 선정절차 단순화, 유주택자 중복차별 폐지, 소형저가주택 기준 현실화


 ㅇ
주택법 개정사항*은 국회 통과 및 공포와 동시에 시행하되 동일하게 입주자모집공고승인 신청분부터 적용

* 주택공급유형 단순화 // 단, 청약통장 유형 단순화는 공포와 동시에 시행


  ■ 【수급조절리츠, 토지은행】


 1.
공공임대 리츠 수급조절 리츠차이점은?

수급조절 리츠는 공공임대 리츠와 동일한 구조이나(주택기금 출자, LH 신용보강 등), ‘분양물량 수급조절’ 목적을 위해 도입


 ㅇ
공공임대 리츠LH자체 활용임대용지에 임대주택을 건설하나, 수급조절 리츠민간매각용 분양용지에 임대주택 건설


 ㅇ
공공임대 리츠의무임대기간(10년)지난 후 분양전환되나, 수급조절 리츠 수급상황에 따라 중도 분양전환을 도입

ㅇ 그 외에 민자조달 방안, 임대주택 관리주체(LH), 입주자 선정방법, 임대료 규제 등 모든 측면에서 공공임대리츠와 동일


< 공공임대 리츠 vs. 수급조절 리츠 >

공공임대 리츠

수급조절 리츠

정책 목표

공공임대 공급 확대

- 10년 임대주택 공급확대

주택 매매시장 수급조절

- 분양주택의 공급이연

건설용지

LH 자체 건설용지

LH 민간 매각용지

재원조달

LH, 주택기금 (출자) / 주택기금, 기관투자자 (융자)

AMC

LH

입주자격 및 임대운영

청약자격(무주택 세대주+자산보유 규제 등) 및 선정방식 동일하고, 표준임대료 규제 적용

기대효과

- 임대주택 공급확대를 통한 전월세난 완화

- 수급불안 재현시 즉각적인 대응 가능

- 주택 건설투자 확대를 통한 내수진작 효과




2.
구체적인 대상지역물량계획은?


□ ‘14~17년간 LH에서 민간에 매각계획인 택지물량을 감안하여
최대 1만호사업성 양호 택지수급조절용 임대주택으로 공급


 ㅇ 다만 구체적인 택지/물량은 ‘
수급조절위원회’를 구성하여 지역별 수급상황을 진단한 후 결정

* (수급조절 위원회) 주택정책관(위원장), LH, 민간 전문가 등으로 구성


 
3.
토지은행은 무엇이며, 토지은행을 통하여 주택수급조절이 가능할 것으로 보는지?



□ 토지은행은 공공부문에서 필요한
SOC용지, 산업용지, 공공택지미리 확보하여 적기․적소공급함으로써 공공사업원활한 추진을 기하고 지가안정을 꾀하고자 ‘09년에 도입된 제도임


 ㅇ
토지은행계정은 LH 고유계정구분하여 LH에 설치되어 있으며, LH가 관리 운용하고 있음



□ 토지은행이 ‘
수급조절 리츠’와 함께 LH 등이 보유한 미착공, 미매각 택지비축한 후 부동산경기에 맞추어 적절하게 공급하는 경우에는 주택시장 정상화한 축이 될 것으로 예상


 
4.
토지은행비축할 공공택지의 대상지역비축량?


□ 토지은행은
중장기적으로 공급과잉이 우려되는 지역 위주로 2만호를 건설할 수 있는 공공택지비축할 계획이며, 구체적인 지역물량은 ‘수급조절위원회’를 통해 결정 (10월)

* 수급조절위원회 : 주택정책관(위원장), 주택정책과장(간사), 지자체, LH 등


5. 수급조절 리츠토지은행 활용 방식은 어떻게 구분되는지?


수도권내 LH 미착공 분양용지 및 민간 미매각용지에 대한 주택 분양물량조정하는 목적같으며,


 ㅇ
지역별 수급상황에 따라 ① 수급조절리츠를 통한 분양→임대 전환, ② LH 토지은행을 통한 분양용지 비축을 병행할 예정


(수급조절 리츠) 전체적인 주택시장 수급영향을 미칠 수 있는 사업성 양호 지역에 도입

목표 물량

▸ ‘14∼17년간 LH가 매각예정인 총 6만호 규모 택지 중

- 사업성을 고려, 1만호 규모택지선별하여 추진

기대효과

▸ 분양 축소를 통해 기존주택 매매시장 거래 촉진

▸ 임대주택 공급확대를 통한 전월세난 완화

▸ 수급불안 재현시 즉각적인 대응 가능

▸ 주택 건설투자 확대를 통한 내수진작 효과



(토지은행 활용) 중장기적인 공급 과잉 우려 지역에 도입

목표 물량

2만호 (2조원) 규모의 토지 비축

기대효과

▸ 택지공급 억제를 통해 주택공급시기를 직접 조절


  ■ 【디딤돌대출 금리 인하 등】


1. 금리 인하 배경은?

새경제팀 출범으로 인한 금리인하 기대 및 14일 韓銀 기준금리 인하(2.5→2.25%) 시중금리하락 추세


 ㅇ 시중은행
주담대 금리지속적 하락으로(6월 3.58%), 디딤돌대출 일부 구간에서 이미 ‘금리역전’발생(현 소득‧만기별 2.8~3.6%)


 ⇒
무주택자에 대한 정책금융 기능수행을 위해 금리 일괄 인하(0.2%p)

소득 수준(부부합산)

만 기

만 기

10년

15년

20년

30년

10년

15년

20년

30년

연소득 2천만원이하

2.8

2.9

3.0

3.1

2.6

2.7

2.8

2.9

2~4천만원이하

3.0

3.1

3.2

3.3

2.8

2.9

3.0

3.1

4~7천만원이하

3.3

3.4

3.5

3.6

3.1

3.2

3.3

3.4



□ 기금 수지 건전성을 위해
청약저축 금리동시 인하


 ㅇ
정기예적금 금리격차 심화과도한 여유자금이 축적됨에 따라 금리 0.3%p 인하(2년이상 가입시 3.3%→3.0%)


 
2.
청약저축 금리대출금리보다 더 큰 폭 인하하는 이유는?


대체관계에 있는 시중상품과의 금리 차이로 인해 금리 조정불가피한 상황이며, 실질적으로 대출금리 인하 효과


 ㅇ
(디딤돌대출) 현 금리낮은 수준(소득 만기별 2.8~3.6%)이나, 일부 구간에서 시중은행대출(3.5%) 금리 역전발생하여 0.2%p 인하


 ㅇ
(청약저축) 정기예적금 금리격차심화됨에 따라(‘13 42bp→'14.6 64bp) 대출 금리보다 큰폭 인하 필요(2년이상 가입자 0.3%p 인하)


 
- 다만,
청약저축 가입자에게는 소득공제 확대뿐만 아니라, 대출 우대금리(0.1~0.2%p) 부여를 통해 재형기능 보다 강화(asset building welfare)

* 대출금리는 평균 대출액(9,130만원)의 0.2% 인하 + 우대금리 0.1~0.2% 추가 인하 효과

** 청약저축 금리는 평균 예금액(247만원)의 0.3% 인하 효과


3. 기존 대출자도 금리인하 혜택을 볼 수 있는지?


디딤돌 대출(‘14.1 도입)고정금리 대출이므로 ’14.1~8월까지 대출받은자는 금리 변동이 없으며, 신규 신청자부터 금리인하 적용


 ㅇ
‘13년까지 변동금리로 지원된 기존 생애최초‧근로자서민 구입자금 등의 대출금리는 금번에 일괄적으로 인하할 계획(0.2%p)


 
4.
청약저축 장기 가입자에 대해 우대금리 제공하는 이유?


새 경제팀 경제정책방향에서 밝힌 자산형성 복지*의 일환으로,


 ㅇ
기 발표한 소득공제 확대와 함께 우대금리 제공을 통해 청약저축 재형기능 강화하여 서민 중산층의 내집 마련 지원하는 취지

* ①청약저축을 통한 종자돈 마련시, 시중보다 높은 금리 제공 및 소득공제 혜택 부여 ②종자돈 마련후, 구입자금 대출시 우대금리 적용


 
5. 이번
디딤돌 대출 금리 인하청약저축 가입자 우대금리가 적용되면 이자비용얼마나 감소되나?

□ 디딤돌 대출 금리인하(0.2%p)와 청약저축 가입자 우대금리가 동시 적용되면, 대출신청자의 대출금리가 최대 0.4%p 인하

예컨대, 부부합산 소득 5천만원인 무주택 세대주가 청약저축 4년간(&납입48회) 가입 후 1억원 대출시, (만기 15년, 거치 1년, 원리금분할상환)

ㅇ 종전보다 거치기간 年이자는 40만원 절감되고, 상환기간 원리금 상환액은 年 23만원 감소 (대출기간 총 납입이자는 363만원 감소)

【홍길동씨(5천만원 소득, 1억원대출)이자·원리금 상환액 변화】

구 분

금리

거치기간 이자 납부금 ()

상환기간 원리금

상환액()

총납입이자

변경 前(A)

3.4%

340만원

898.7만원

2,922만원

변경 後(B)

3.0%

300만원

875.6만원

2,559만원

차(A-B)

0.4%

40만원

23만원

363만원




  ■ 【비소구대출 도입】


1. 비소구 대출 도입 기대효과는?

 ① 2000년대 중반과 같은 ‘묻지마식대출 관행억제하여 하우스푸어 양산방지하고, 주택경기 진폭완화하는 효과


 ②
중장기 시장리스크 등을 감안한 책임있고 신중한 대출관행을 유도할 수 있어 금융소비자 권익 증진 가능


 ③
집값 하락시에도 최소한의 안전판을 확보할 수 있어 무주택자 등 실수요자의 주택 구매심리 개선에도 도움이 될 것으로 기대



2. 금융기관 손실 확대로 대출기피 또는 금리 인상을 유발하지 않는지?


□ 우리나라
LTV 수준(‘13.9말, 50.5%) 및 경매낙찰율(’13년말, 78.6%)을 고려할 때, 비소구 대출로 인한 금융기관 손실극히 미미


   *
국내 금융전문가도 비소구대출 도입으로 인한 손실대출액0.005% 수준에 불과하다고 실증 연구(‘12.8, 이철우‧고성수)



또한, 시장 금리 하락 추세에서 금융권 자금 운용처 부족한 점 등을 고려하면 부작용 없이 비소구 대출 관행 정착가능


 
3. 차입자의 도덕적 해이를 유발할 가능성은?


해외국가 대부분은 LTV100%에 근접하여 비소구대출 도입이 차입자도덕적해이, 금융기관 손실 등을 야기할 수 있으나,


 ㅇ 우리나라는
LTV 낮게 규제(70%)하여 이러한 영향은 미미

* 주택가격 하락으로 경매가보다 낮아져도 정상대출자가 고의적으로 연체경매 증가→주택가격 추가 하락으로 이어질 가능성은 적음


 ㅇ
특히, 기금 대출실수요자소형주택 구입지원을 위한 것으로 연체율낮고, 낙찰가율높아 고의적 채무불이행 가능성 낮음

* (연체율, ‘13.12) 주택기금 0.2%, 우대형 보금자리론 0.17%

* (아파트 낙찰가율, ‘08~’12) 85㎡이하 84.7% > 85㎡초과 75.3%



(참고) 부동산대책 추가 참고자료(주택기금과).hwp



Posted by 국토교통부

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