개발사업 투자 자율화, 이익배당 방식 자율화 등 리츠운용 과정에 대한 규제완화



부동산투자회사(리츠, Real Estate Investment Trusts)*에 대한 투자규제를 완화하는 내용의「부동산투자회사법」 개정(안)이 국무회의(9.23)를 통과했습니다.



이번 법개정에는 ’01년 리츠 도입 이후 시장환경 변화를 반영하는 것으로
자금조달, 투자방식, 이익배당 등 리츠운용의 전과정에 대한 규제 완화를 포함하고 있으며, 주요 사항은 다음과 같습니다.




≪부동산투자회사법 정부개정(안) 주요 사항≫


① 감정평가절차 간소화 

사업대상 부동산에 대한 감정평가 의무화는 유지하되, 감정원․협회의 감정평가업자 추천제도폐지하여 이중감정 등 부작용을 예방합니다.


② 개발사업투자 자율화

개발사업 투자를 주식 상정전에도 가능하도록 하고, 주총 특별결의로 개발사업과 운영사업(매입․임대 등) 간의 비중을 결정하도록 하여 리츠가 사업의 유형과 형태를 다양하게 설계할 수 있도록 합니다.(개발전문 리츠 폐지)

* 일반리츠는 총자산의 30% 이내에서만 개발사업에 투자할 수 있고, 개발전문리츠는 총자산의 70% 이상을 개발사업에 투자해야 함 → 자산의 경직적 운영 초래


③ 
이익배당의무 완화

모든 리츠에 대해 배당을 현금에 한정되었 것을 수익증권, 현물 등으로까지 할 수 있도록 허용하고, 자기관리 리츠는 의무배당비율을 90%에서 50% 완화하여 리츠의 자율성 건전성을 제고합니다.

* 위탁관리・CR 리츠는 90% 의무배당과 함께 법인세를 면제해주고 있으나, 자기관리 리츠는 실체형 회사라는 이유로 법인세 부과(미국 등 외국에는 90% 배당을 하는 자기관리리츠에 대해서도 법인세 면제)

⇒ 현금이 부족해 차입을 통해 배당재원을 마련하고, 주가가 형성되지 않는 부작용 발생 → 리츠성장 저해



④ 
차입 규제완화

차입 등의 기준이 되는 자기자본의 산정기준일 현재는 차입 직전 분기이나 현재의 재무상태를 반영할 수 있도 산정기준일 제한을 폐지하여 필요에 따라 차입할 수 있도록 합니다.


국토교통부는 이번 리츠의 운용규제 완화로 투자자 유치가 쉬워지며, 영업의 자율성 확대와 수익성 향상을 기할 수 있게 되어 부동산 시장 활성화를 촉진하게 될 것으로 기대 합니다.


   리츠 개요


□ 리츠란?


주식회사의 형태로 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 돌려주는 부동산간접투자 기구(Real Estate Ivestment Trusts)



□ 리츠의 유형


(자기관리) 실체형 회사로 상근 임직원을 두고 직접 자산을 투자․운용


ㅇ (위탁관리) 명목형 회사로 투자․운용을 자산관리회사(AMC)에게 위탁


ㅇ (
기업구조조정) 명목형 회사로 기업구조조정용 부동산에 투자


< 리츠의 기본구조 >




   리츠 시장 현황(14.7월 기준)



(일반현황) 총 86개 리츠 운용 중, 자산규모 12.4조원(평균 1,446억원)

구 분

리츠(개)

자산규모(조원)

자산비율(%)

CR리츠

28

4.7

38.1

위탁관리리츠

46

7.3

58.6

자기관리리츠

12

0.4

3.3

86

12.4

100.0

상장리츠

8

0.6

4.5

※ 개발전문 리츠 12개사(자기관리 7, 위탁관리 5) 포함

【연도별 리츠 설립 현황】

구 분

`05

`06

`07

`08

`09

`10

`11

‘12

‘13

‘14.7

리츠 수

12

14

18

20

36

50

69

71

80

86

신 규

2

4

6

5

19

17

32

18

20

12

해 산

2

2

3

3

3

2

13

9

4

취 소

11

3

2

2

청산중

1

1

2

3

3

1

3

9

9

10

자산규모

1.7

3.3

5.0

4.9

7.0

7.6

8.2

9.5

11.8

12.4

※ 해산 후 청산진행 중인 리츠 10개 미포함

(규모별 현황) 자산규모 3,000억원 이상 대형 리츠는 9개로 전체의 10%에 불과하지만, 자산규모는 5.2조원으로 전체의 42% 차지

구 분

리츠(개)

자산규모(조원)

자산비율(%)

100억미만

7

0.0

0.13%

100억이상~500억원미만

18

0.5

4.27%

500억이상~1,000억원미만

21

1.5

12.27%

1,000억이상~2,000억원미만

21

2.9

23.22%

2,000억이상~3,000억원미만

10

2.3

18.34%

3,000억이상

9

5.2

41.77%

86

12.4

100.00%

(투자자산 현황) 오피스에 대한 투자가 전체의 65.1%를 차지

자산구분

오피스

리테일

주택

공장

호텔

기타

리츠(개)

40

15

15

4

9

3

86

자산규모(조원)

8.1

2.2

1.0

0.3

0.6

0.3

12.4

투자비율(%)

65.1

17.9

8.0

2.3

4.6

2.2

100.0


140923(석간) 부동산투자회사법 개정안 국무회의 통과(부동산산업과).hwp



Posted by 국토교통부

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