오피스빌딩 투자수익률↓, 공실률↑, 임대료 보합

매장용빌딩 투자수익률↓, 공실률 보합, 임대료↑




국토교통부(장관 서승환)전국 상업용부동산*에 대한 2014년 3분기 투자수익률, 공실률, 임대료, 임대가격지수 등 임대시장동향을 조사․발표헀습니다.

* (오피스) 전국 6층 이상, 임대면적 50% 이상인 업무용빌딩 표본 824개 동(매장용) 전국 3층 이상, 임대면적 50% 이상인 매장용빌딩 표본 2,331개 동



1

투자수익률



3분기 오피스빌딩 투자수익률1.20%로 2분기 대비 0.39%p 하락하였고, 매장용빌딩1.22%로 2분기 대비 0.44%p 하락했습니다.

* 투자수익률=소득수익률+자본수익률

- 소득수익률=순영업소득(임대료 등 수입-영업경비) / (분기초)자산가액

- 자본수익률=자산가액 변동분 / (분기초)자산가액



대료 수입 등의 소득수익률오피스빌딩이 2분기 대비 0.24%p 하락한 1.02%, 매장용빌딩이 0.26%p 하락한 1.00%로 나타습니다. 매년 3분기에 부과되는 재산세 등 제세공과금으로 인한 영업경비증가의 영향으로 2분기 대비 상승폭 소폭 하락 했습니다. 

* 통상 매년 3분기 소득수익률은 2분기 대비 0.2~0.3%p 낮으며, 전년 동기 대비 오피스 0.05%p 하락, 매장용은 보합을 기록


자산가치 변동을 나타내는 자본수익률오피스빌딩이 2분기 대비 0.15%p 하락한 0.18%, 매장용빌딩이 2분기 대비 0.18%p 하락한 0.22%로 나타났습니다.


저금리 기조에 따른 가격 상승 기대감으로 상업용부동산의 자산가치는 상승세를 이어가고 있으나, 실제 거래로 이어지는 비율이 상대적으로 낮아 2분기 대비 상승폭 소폭 하락했습니다.

* 전년 동기 대비 오피스 0.30%p 상승, 매장용 0.37%p 상승



구 분

2012년

2013년

2014년

1분기

2분기

3분기

4분기

1분기

2분기

3분기

4분기

1분기

2분기

3분기

전기

대비

전년동기대비

소득수익률

1.40

1.40

1.12

1.31

1.33

1.31

1.07

1.27

1.28

1.25

1.02

-0.24

-0.05

자본수익률

0.38

0.33

-0.91

0.42

0.34

-0.27

-0.12

0.26

0.18

0.34

0.18

-0.15

0.30

투자수익률

1.78

1.73

0.21

1.73

1.67

1.04

0.95

1.53

1.45

1.59

1.20

-0.39

0.25

소득수익률

1.30

1.30

0.95

1.23

1.32

1.31

1.00

1.27

1.27

1.27

1.00

-0.26

0.00

자본수익률

0.36

0.29

-0.48

0.20

0.28

-0.07

-0.16

0.26

0.23

0.40

0.22

-0.18

0.37

투자수익률

1.66

1.59

0.47

1.43

1.61

1.25

0.85

1.53

1.50

1.66

1.22

-0.44

0.38

※ 2012년까지는 8개 시도(서울, 광역시, 경기일부) 주요상권 기준, 2013년부터는 전국기준



3분기 투자수익률을 지역별로 살펴보면, 오피스빌딩의 경우, 서울(1.46%), 울산(1.41%), 부산(1.16%) 순으로 높았으며, 대전(0.42%)이 가장 낮았습니다.



서울은 한국전력 부지 매각에 따른 개발 기대감이 인근지역으로 확산되며 높은 투자수익률을 기록했고, 대전은 충남도청 이전 영향으로 오피스 임대수요 감소 및 공실 지속, 소득수익률이 악화되어 가장 낮은 투자수익률을 보였습니다. 강원기존 상권 침체 장기화 되면서 자산가치가 하락하여 마이너스의 자본수익률을 기록했습니다.



지역

전국

서울

부산

대구

인천

광주

대전

울산

경기

소득수익률

1.02

1.17

1.01

0.73

0.87

0.60

0.54

1.22

1.19

자본수익률

0.18

0.29

0.15

0.20

0.05

0.13

-0.12

0.19

-0.26

투자수익률

1.20

1.46

1.16

0.93

0.92

0.72

0.42

1.41

0.92

지역

강원

충북

충남

전북

전남

경북

경남

제주

소득수익률

0.98

0.48

0.59

0.55

0.93

0.94

0.62

0.61

자본수익률

-0.36

0.09

0.08

0.10

0.12

0.04

0.15

0.33

투자수익률

0.62

0.57

0.66

0.66

1.05

0.98

0.77

0.93

※ 투자수익률은 3개월 동안의 보유기간(2014.7.1.~9.30.) 수익률(%)



매장용빌딩은 충북(1.64%), 울산(1.59%), 부산(1.44%) 순으로 높았으며, 대전(0.82%)이 가장 낮았습니다. 


서울제2롯데월드 개장 영향으로 주변 상권이 활성화되며 높은 투자수익률을 기록했고,  부산대연 혁신도시 인근 용도지역 상향조정의 영향으로 개발기대감이 형성되며 자산가치가 오르며 높은 투자수익률을 기록했습니다.

인천아시안게임 개최로 구월상권 등의 경기장 주변 상권이 활발한 모습을 보이며 높은 소득수익률을 기록습니다.

- 울산우정 혁신도시의 인구유입 영향에 의한 부동산 가격상승의 여파가 지속되며 높은 투자수익률을 기록습니다.



지역

전국

서울

부산

대구

인천

광주

대전

울산

경기

소득수익률

1.00

0.97

1.12

1.00

1.31

1.12

0.76

1.21

1.02

자본수익률

0.22

0.36

0.32

0.24

0.07

0.11

0.05

0.37

0.08

투자수익률

1.22

1.33

1.44

1.24

1.38

1.23

0.82

1.59

1.09

지역

강원

충북

충남

전북

전남

경북

경남

제주

소득수익률

1.19

1.18

0.97

0.89

0.75

0.97

0.77

1.14

자본수익률

-0.24

0.46

0.07

0.08

0.18

0.07

0.15

0.11

투자수익률

0.95

1.64

1.04

0.98

0.93

1.04

0.92

1.25

※ 투자수익률은 3개월 동안의 보유기간(2014.7.1~9.30) 수익률(%)






한편, 최근 1년간의 상업용부동산 투자수익률(오피스 5.90%, 매장용 6.04%)은 같은 기간(2013.10~2014.9)채권(국고채 2.77%, 회사채 3.19%), 금융상품(정기예금 2.54%, CD 2.61%) 보다 높았습니다.



구분

상업용부동산

채권

주식

금융상품

기타

오피스

매장용

국고채(3년)

회사채(3년)

KOSPI

정기예금

CD(91일)

아파트(매매)

환율

2011

6.97

6.66

3.62

4.41

-6.95

3.69

3.44

8.19

-4.2

2012

5.55

5.25

3.13

3.77

5.94

3.43

3.30

-2.13

1.7

2013

5.30

5.18

2.79

3.19

0.73

2.70

2.72

0.75

-2.8

2014.1분기

1.45

1.50

2.87

3.30

-1.81

2.61

2.65

1.05

1.28

2014.2분기

1.59

1.66

2.82

3.24

2.18

2.57

2.65

0.20

-5.09

2014.3분기

1.20

1.22

2.50

2.90

2.39

2.35

2.51

0.37

3.57

최근1년

5.90

6.04

2.77

3.19

2.94

2.54

2.61

1.80

-2.32

* 분기별 자료에서 채권, 금융상품은 연리(%), 주식 기타상품은 전기대비 비교치

* 2014.3분기 정기예금 수치는 2014.8월 신규취급액 기준 수치임

* ‘최근 1년’ 수치는 2013.3분기(또는 9월) 대비 2014.3분기(또는 9월) 변동률

자료출처 : 한국은행 경제통계시스템(http://ecos.bok.or.kr), 한국감정원 부동산통계정보시스템(www.r-one.co.kr)






2

공실률


3분기 공실률오피스빌딩 12.6%로 2분기 대비 0.4%p 상승한 반면, 매장용빌딩 10.5%보합세를 보였습니다.

* 전년 동기 대비 오피스 3.3%p 상승, 매장용 0.8%p 상승


대형 신축건물 공급 지속과 신규 임대수요 부진에 따라 오피스빌딩 공실률상승세가 지속되고 있습니다.


서울(강남대로, 천호)경기(평촌범계)신규 임대계약의 영향으로 공실이 다소 해소했고,  대전(원도심)은 충남도청 이전에 따른 임대수요 부진이 지속되며 공실 증가했습니다. 또한, 인천(주안)은 지난 분기 선거관련 일시적 임대수요, 울산(신정동)임차인이탈 등의 영향으로 공실률 증가했습니다.


매장용빌딩서울, 인천, 울산 등은 공실률이 감소한 반면, 대구, 대전 등은 증가하는 모습을 보였습니다. 서울(6.8%)강남지역(강남대로, 도산대로, 서초, 신사, 청담 등)과 명동, 홍대 등의 꾸준한 임대수요를 바탕으로 2분기 대비 0.5%p 하락습니다.

반면, 대구, 대전 등 임대계약의 만료와 임차인 변경 등 일시적 요인으로 공실률 상승습니다.


구 분

2012년

2013년

2014년

1분기

2분기

3분기

4분기

1분기

2분기

3분기

4분기

1분기

2분기

3분기

전기대비

전년동기대비

오피스

7.8

8.4

8.6

8.9

8.5

8.8

9.3

10.7

11.1

12.2

12.6

0.4

3.3

매장용

9.2

9.3

9.2

9.2

8.9

9.1

9.7

10.2

10.3

10.5

10.5

0.0

0.8

2012년도까지는 8개시도(서울, 광역시, 경기일부) 주요상권 기준인 반면, 2013년도부터는 전국기준

※ 매분기 마지막 월/일 기준 공실률임



구 분

전국

서울

부산

대구

인천

광주

대전

울산

경기

오피스

12.6

10.4

16.0

15.8

17.9

15.6

19.4

14.0

11.6

매장용

10.5

6.8

9.7

12.8

10.4

12.7

15.1

7.1

8.1

구 분

강원

충북

충남

전북

전남

경북

경남

제주

오피스

18.1

20.5

10.2

20.7

15.0

12.0

8.5

7.9

매장용

11.1

16.1

10.1

17.2

13.6

17.5

12.0

10.9

※ 매분기 마지막 월/일 기준 공실률임



3

임대료



3분기 임대료 오피스빌딩14.8천원/㎡으로 보합, 매장용빌딩 31.6천원/㎡으로 2분기 대비 0.2% 상승습니다.

* 전년 동기 대비 오피스 0.4% 하락, 매장용 1.2% 상승

오피스빌딩은 대부분의 지역이 보합을 기록한 가운데 전남 지역 소폭 하락한 것으로 나타났습니다. 매장용빌딩서울, 울산, 경기 등은 상승한 반면, 인천, 전남 등은 하락습니다.


서울제2롯데월드 개장 영향권인 잠실을 비롯해, 명동, 홍대합정 등 탄탄한 임대수요를 가진 지역을 중심으로 상승습니다.


울산우정혁신도시 공공기관 및 신규아파트 증가로 인한 인구유입 영향으로 구도심내 상권이 활성화되며 임대료 소폭 상승습니다.


반면, 전남은 여수 엑스포, 순천만 축제 등으로 인근 지역에 비해 높게 형성되어 있던 임대료 수준이 조정과정을 거치면서 소폭 하락습니다.


구 분

2012년

2013년

2014년

1분기

2분기

3분기

4분기

1분기

2분기

3분기

4분기

1분기

2분기

3분기

전기대비

전년동기대비

오피스

15.4

15.4

15.5

15.5

14.9

14.9

14.9

14.8

14.8

14.8

14.8

0.0

-0.4

매장용

44.6

45.1

45.5

45.7

31.2

31.4

31.3

31.4

31.4

31.6

31.6

0.2

1.2

2012년도까지는 8개시도(서울, 광역시, 경기일부) 주요상권 기준인 반면, 2013년도부터는 전국기준

※ 오피스빌딩은 3층~최고층, 매장용빌딩은 1층을 기준으로 산정하였으며, 매분기 마지막 월/일 기준임

※ 임대료는 임차인이 지불하는 임대료를 월세형태로 전환하여 산정한 월세환산 임대료임(관리비 미포함)



구 분

전국

서울

부산

대구

인천

광주

대전

울산

경기

오피스

14.8

20.5

7.9

7.4

9.3

6.2

4.9

8.3

11.4

매장용

31.6

60.2

29.3

23.8

31.7

22.3

18.5

18.4

32.1

구 분

강원

충북

충남

전북

전남

경북

경남

제주

오피스

6.7

4.6

7.3

4.1

5.6

7.4

6.6

4.7

매장용

20.9

21.2

14.0

15.7

11.2

14.5

16.8

12.2

※ 오피스빌딩은 3층~최고층, 매장용빌딩은 1층을 기준으로 산정하였으며, 매분기 마지막 월/일 기준임

※ 임대료는 임차인이 지불하는 임대료를 월세형태로 전환하여 산정한 월세환산 임대료임(관리비 미포함)



4

임대가격지수


3분기 임대가격지수오피스빌딩과 매장용빌딩 모두 상승습니다.

일부 경제지표의 회복세 전환* 등의 영향으로 오피스빌딩임대가격지수는 2분기 대비 0.1% 상승습니다.

* 건설투자 7월 -1.5%→8월 1.0% / 경제심리지수 6월 94→9월 97


소비가 다소 회복되는 가운데 대도시 중심의 임대수요 증가 영향으로 매장용빌딩임대가격지수는 2분기 대비 0.2% 상승습니다.



* 민간소비 증가(3분기 1.0%), 서비스업 생산 증가(7월-0.3%→8월0.3%),소매판매(7월0.3%→8월2.7%)

구 분

2013년

2014년

1분기

2분기

3분기

4분기

1분기

2분기

3분기

전기대비

전년동기대비

오피스

100.0

100.2

100.1

100.0

99.9

99.8

99.8

0.1

-0.3

매장용

100.0

100.1

100.3

100.5

100.7

100.7

100.9

0.2

0.6

※ 오피스 빌딩의 상승률의 경우 소수점 둘째자리에서의 반올림으로 인한 수치



임대가격지수를 지역별로 살펴보면, 오피스빌딩서울, 부산, 경기 등은 상승, 인천, 울산, 전북, 전남하락하였으며, 그 외 지역은 보합을 기록습니다.



서울은 강동세무서 이전 영향권인 천호상권, 입지조건이 양호한 광화문 및 도산대로 상권을 중심으로 임대료 상승습니다.


울산, 전남 등은 오피스 공급 증가 및 기존 건물의 공실 증가 영향으로 임대료가 다소 하락습니다.



매장용빌딩 서울, 부산, 대구, 울산 등은 상승한 반면, 인천, 충남, 전남 등은 하락하였으며, 제주보합을 기록습니다.


서울(강남대로, 홍대합정 등), 대구(범어, 죽전) 등 활성화된 기존 상권은 탄탄한 임대수요에 기반을 두어 상승습니다.


인천구월간석 상권의 유동인구 감소 영향으로 임대료 하락습니다.


전남은 여수 엑스포, 순천만 축제 등의 후광효과 약화로 하락습니다.



지역

전국

서울

부산

대구

인천

광주

대전

울산

경기

오피스

0.1

0.1

0.2

0.0

-0.1

0.0

0.0

-0.6

0.1

매장용

0.2

0.5

0.1

0.4

-0.2

0.2

0.1

0.3

0.1

지역

강원

충북

충남

전북

전남

경북

경남

제주

오피스

0.0

0.0

0.0

-0.4

-0.7

0.1

0.0

0.0

매장용

-0.1

-0.1

-0.3

0.1

-0.6

0.3

0.1

0.0


2014년 3분기 상업용부동산 임대동향조사는 국토교통부가 한국감정원에 위탁하여 실시하였으며, 감정평가사 및 전문조사자 약 250명이 지역 방문조사, 임대인․임차인 면담조사 등 현장조사를 수행습니다.


상업용부동산에 대한 정보는 매분기 조사·발표하고 있으며, 관련 내용은 통계청 국가통계포털(kosis.kr), 국토교통통계누리(stat.molit.go.kr) 및 한국감정원 부동산통계정보시스템 R-ONE(www.r-one.co.kr, Tel. 053-663-8536)에서 확인할 수 있습니다. 



141030(조간) `14년 3분기 상업용부동산 임대동향조사 결과 발표(부동산평가과).hwp

Posted by 국토교통부

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