I. 추진배경


집에 대한 인식이 ‘소유’에서 ‘거주’로 변함에 따라, 자가점유율* 지속 감소하는 반면, 임대주택에 대한 수요는 꾸준히 증가하고 있습니다.

* 자가점유 비중(%): (06년)55.6 (08년)56.4 (10년)54.3 (12년)53.8 (14년e)53.6


반면, 임대주택 공급은 저금리, 낮은 집값 상승 기대감 등으로 인해 전세에서 월세* 빠르게 전환하고 있습니다.

* 월세는 대부분 보증부월세이며, 순수월세는 1∼2인 가구용 오피스텔 등에 국한



 ‘12년 주거실태조사에서는 전체 임차가구중 월세 가구 비중(49.9%; 보증부 42.9%, 순수 7.0%)전세가구 비중(50.1%)보다 낮았으나, ’14년 월세비중(55.0%, 보증부 50.2%)전세비중(45.0%)을 크게 초과했습니다.


 ‘14년 11월 누계 전월세 거래량 중 보증부월세*가 차지하는 비중 41.0%로, ‘11년 같은 기간 대비 8.0%p 증가했습니다.

* 전월세거래 통계는 확정일자를 기준으로 작성되어, 순수월세 통계는 미포함


월세시대에 진입하면서, 서민 및 중산층의 주거 불안 증가했습니다.


 전세 < 보증부월세 < 월세 順으로 주거비 부담*이 증가했고, 잦은 이사*로 인해 주거 안정성이 약화되었습니다.

* 소득대비 임대료 비중(‘14 주거실태조사): (전세) 10.1% (보증부) 14.0% (월세) 18.3%

* ‘14년 11월 누계 전월세거래는 134만건으로, ’13년 동기 126만건 대비 6.9% 증가



주거불안을 줄이기 위해서는 장기간 거주 가능하고 임대료도 안정적으로 관리되는 등록(제도권) 임대주택 재고가 충분히 확보될 필요성이 제기 되었습니다.


그러나, ‘13년 기준으로 약 800만 임차가구(총 1,800만 가구의 44.4%) 중에서 20.1%인 161만 가구등록 임대주택*에 거주하고 있습니다.

* 일본은 전체 임대주택(총 1,445만호, ‘13년)의 80%를 전문기관이 위탁 관리



특히, 등록 임대주택 중 서민층이 주로 거주하는 공공부문 임대주택 재고는 ‘06년 49만호에서 ’13년 97만호 98.0% 증가한 반면, 중산층을 대상으로 하는 민간부문의 등록 임대주택 재고는 같은 기간 동안 84만호에서 64만호로 오히려 23.8% 감소*했습니다.


* 민간부문은 잦은 분양전환(최근 5년간 연 3.4만호) 등으로 등록임대 재고 감소



구 분

‘06

‘08

‘10

‘12

‘13

임차가구

656만 가구

667

747

769

800e

등록임대

133만 가구

134

139

148

161

(공공부문)

(49만 가구)

(62)

(76)

(89)

(97)

(민간부문)

(84만 가구)

(72)

(63)

(59)

(64)


 중산층을 대상으로 하는 민간 임대주택은 재고도 부족하지만, 각종 규제로 인해 품질도 떨어져* 중산층이 거주를 기피하는 경향이 있습니다.


* 민간이 건설한 공공임대 하자민원은 ‘14년 2,289건으로 ‘13년 대비 22.2% 증가



 이에 따라, 임차거주를 희망하는 중산층은 상대적으로 사적인 임대시장에 더 많이 의존*하게 되어 주거불안이 더 커지는 경향이 있습니다.

* 5∼8분위 가구중 임차가구는 45.5%이며, 이 중 90.3%가 민간임대에 거주(‘14년)



사적 임대주택에 거주하면서 느끼는 불안요인은, 계약만료후 임대료 상승(49.4%), 짧은 계약기간(29.4%), 임대기간 중 퇴거요구(24.9%)


◈ 우선, 서민층을 위한 공공임대주택 재고지속 확충

‘15년에는 공공임대주택 입주물량을 연 11만호에서 12만호

늘리고, ’16년 이후에도 입주물량을 지속 확대

◈ 그간 상대적으로 지원이 부족했던 중산층에 대해서는, 민간

활력을 통해 임대주택 재고를 획기적으로 늘릴 필요

ㅇ 특히, 규모의 경제를 갖추고 수준 높은 주거서비스를 제공할

수 있는 기업형 주택임대사업집중적으로 육성할 필요



II. 기업형 임대사업 육성 전략


기업형 임대사업자는, 직접 임대주택을 건설하거나 기존 주택을 매입하는 방식을 통해 대규모임대주택관리해나가며,

직접 또는 위탁의 방식으로 임차인의 수요에 맞게 세탁, 청소, 이사, 육아, 수선 등 종합 주거서비스를 제공할 수 있는 사업자


1. 기업형 임대사업 현황


국내의 민간 임대사업자(‘13년말, 8.0만명) 대부분 영세한 규모입니다. 매입임대 사업자(6.8만명)가 관리하는 임대주택은 평균 4.7호, 건설임대 사업자중 소규모 건축업체(9,917개)는 평균 14.4호에 불과하며, 기업형태의 주택업체(1,947개)도 평균 87.5호를 관리(전체 평균 7.9호)합니다.

* 일본의 임대사업자 평균 관리호수 4,765호, 상위 10개사는 평균 30만호 관리



 주택업체가 공급하는 임대주택 수는 최근 증가 추세이나(‘12년 1.9만 → ’13년 2.7만호), 분양주택 물량에 비해 크게 낮은 수준이며,대부분 장기 임대보다는 임대의무기간(5년 임대는 2.5년, 10년은 5년) 이후 분양전환에 초점을 두고 있어, 재고물량* 확충이 곤란합니다.

* 연 주택건설 물량 중 임대 비중 : ‘10년 1.5%, ’11년 1.3%, ‘12년 4.5%, ’13년 5.2%

* 주택업체의 임대주택 재고물량 : ‘10년 23.7만호, ’11년 19.9, ‘12년 17.2, ’13년 17.0



또한, 주택업체가 건설하는 임대주택은 품질측면에서도 분양주택에 비해 떨어지고 노후화도 빨리 진행되어, 부정적이미지 형성하고 있습니다.


건설업체도 일부 중견업체 위주로 참여하고, 대형업체 참여는 저조합니다.


기업형 매입임대 사업자 육성을 위해 도입한 주택임대관리회사는 현재 100여 곳이 등록되어 있으나, 관리호수는 2,600호에 불과했습니다.


2. 기업형 임대사업 부진 원인


시장이 아직 초기상태임을 감안할 때, 임차인들은 여전히 월세에 대한 심리적 거부감이 강하고,보증금 비중이 높은 월세가 지배적(월세의 150배가 평균적인 보증금)이라서 안정적인 임대수익 흐름 확보가 곤란하여, 투자자 목표수익률은 5∼6%인데 반해, 실제수익률2∼3%에 불과합니다.


규제는 과도한 반면, 인센티브부족


 민간 건설업체라 하더라도 기금을 지원받거나 공공택지에서 임대주택을 건설하는 경우, LH 등 공공부문 동일임대 규제를 적용했습니다.



임대사업자로 등록시 세원노출, 건보료 증액 등의 부담이 늘게 되나, 세제지원 등은 미미(준공공임대 세제혜택은 연 평균 54만원 수준) 합니다.


임대주택 지을 땅이 부족합니다.


공공택지는 도심외곽에 주로 공급되어 수익성 확보가 어렵고, 민간택지는 땅값이 비싸고 택지개발에 과도한 시간 소요되었습니다.


건설사들은 아직 분양사업에 집중하고 있고 대부분의 건설사들은 단기적인 수익흐름이 가능한 분양시장에 집중하고, 장기적인 리스크 관리가 필요한 임대시장에는 소극적입니다.


특히, 대기업은 브랜드 이미지 훼손과 민원발생을 우려해 진입을 기피하고 있습니다. 


수익률이 높은 주거서비스 기반이 미흡해 적정한 임대 수익률 확보를 위해서는 부가가치가 높은 서비스

공이 필요하나, 업체들이 아직 소극적이고 일부 업종은 진출 제한이 있습니다.

* 일본은 건설업, 주택관리업, 중개업간 장벽이 없어 기업형 종합임대관리 활성화


3. 기업형 임대사업 육성 필요성


 안심하고 오랫 동안 거주 가능합니다. 2년 단위로 과도한 보증금 증액, 비자발적 퇴거 위험에 노출되는 사적 임대시장과 달리, 기업형 임대는 장기간 안정적으로 거주 가능합니다.


수준 높은 주거 서비스저렴하게 제공합니다. 맞벌이 부부, 은퇴층 등을 위한 청소, 육아, 세탁 등 차별화주거 서비스를 제공 가능하며, 규모의 경제를 통해 서비스 비용절감할 수 있습니다.



선진화된 임대차 문화를 정착합니다. 사적인 임대시장과는 달리 기업형 임대주택에서는 집주인과 갈등 없이 시설물 하자보수, 물품 교체 등의 서비스를 받을 수 있으며, 소위 ‘깡통전세’ 등에 따른 보증금 미반환 리스크를 낮출 수 있고,신혼부부 등 목돈 마련이 어려운 계층의 보증금 부담최소화합니다.


중산층 주거선택권을 넓혀 전세압력 완화합니다.


고액전세에서 거주하는 중산층을 보증부 월세형태의 기업형 임대로 이동유도하고, 이를 통해 간접적으로 서민층 전세공급 확대했습니다.


중산층 임대 재고를 획기적으로 확충 가능합니다.


중대형 건설업체가 재무적 투자자 참여 등을 통해, 특히 3∼4인 가구를 주요 대상으로 하는 임대주택을 대규모 집중 공급 가능합니다.


국내 건설업의 신성장 동력 기반 마련합니다.


아직 단순 시공단계에 집중하고 있는 국내 건설업을 계획, 시공, 관리 전 단계를 포괄하는 고부가가치 산업으로 전환 유도합니다.

* 일본은 기업형 임대산업의 연 매출액이 20조원이며, 종사자 수만 25만명 수준


4. 기업형 임대사업 육성 전략

기업형 임대주택 = 중산층 주거혁신 = 민간임대 정책의 새로운 전환점


기업형 임대사업 육성은, 중산층에게 새로운 주거선택권을 제공합니다.

◈ 분양주택과 유사한 품질 임대주택에서,

수준 높은 주거서비스를 받을 수 있고,

임대료도 적정수준에서 관리되며,

◈ 비자발적인 퇴거 위험 없이, 장기간 안정적으로 거주 가능


기업형 임대 육성은, 주택시장거시경제 전반에도 긍정적 효과를 가지고 있습니다.

주택 임대차 시장 선진화를 유도하고,

◈ 전세압력을 줄여서 전월세 시장안정시키고,

◈ 새로운 일자리 창출 등으로 내수시장활성화


그러나, 기업형 임대주택은 아직 수요도 초기상태이고 공급기반부족하므로, 충분한 지원을 통해 선제적으로 시장육성할 필요가 있고 이를 위해, 기존 임대주택 정책 틀을 ‘규제’에서 ‘지원’으로 전면 개편합니다.

◈ 적정 수익률 확보를 위해 규제최소화하고, 지원최대화

특히, 기업형 임대에 대해서는 추가적인 혜택을 제공

제도개편을 위해, ‘민간 주택임대사업 육성법’을 제정

◈ 법 제정 이전이라도, 지침개정 등을 통해 속도감 있게 추진


기업형 임대사업 육성을 2015년 국토부 핵심 정책과제로 추진하고, 이를, 『중산층 주거혁신, ‘NEW STAY’ 정책』으로 브랜딩 합니다.

 

http://me2.do/xUzifmj7 (페이스북)

 

http://www.molit.go.kr/2015plan (홈페이지)


자세한 기업형 임대사업 육성 방안 및 향후 추진 계획은 

아래 첨부한 자료를 참고하시기 바랍니다.


150113_기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안.hwp

 


Posted by 국토교통부

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  1. 김남영

    사업 진행 로드맵을 알고 싶습니다.
    지역선정, 사업자 선정, 입주자 선정 등 1차적으로 계획된 시기가 있을듯 한데..공유가능한지요?

    2015.01.14 12:47 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]