1. 추진배경



‘13.10월 주택기금 상품으로 공유형 모기지 최초 출시


ㅇ ‘14년말까지 1.3만여명 신청 중 1만여명 선정(1.3조원 공급)

※ 수익공유형 : 8,422건 (1조 1,034억) 손익공유형 : 2,105건 (2,759억)

⇒ 서민들의 내집마련을 지원하고, 전세수요의 매매전환 촉진으로 전세난 완화 및 매매시장 정상화 일조 평가

☐ 한편, 주택기금 공유형 모기지에 대해 지난 1년여간 다양한 제도개선 건의를 수렴하여 보완하는 과정에서 은행상품 출시 추진

【 그간의 제도개선 건의내용

▸ ① 대출심사평가표가 지나치게 엄격

▸ ② 수도권․광역시에만 한정한 대상지역확대

▸ ③ 소득제한완화하여 중산층 이상의 전세수요를 매매로 전환할 필요


ㅇ (주택기금) 대출심사평가표 완화하고, 대상지역을 확대


(은행상품) 주택기금은 서민․중산층의 주거지원을 위한 것으로 소득제한 완화 적용 곤란 ⇨ 우리은행* 협업 추진


* 주택기금 공유형모기지 단독취급 과정에서 업무경험․노하우․인력 확보



2. 상품개요 (案)


관계전문가은행과 2~3개월 협의하여 상품구조를 설계하였으며, 추후 보증구조 설계 등을 마쳐서 상품출시 (3~4월)


☐ 기존의 주택기금 수익공유형 모기지유사한 상품구조 설계


수익공유형(은행계정) 모기지 상품(案) 】

지원대상

무주택자 (소득제한 없음) + 처분조건부 1주택자

대상주택

‣ 공시가격 9억원 이하 아파트(전용면적 102㎡ 이하)

지원한도

‣주택가격의 최대 70%

지원금리

최초 7년간 금리 : cofix(신규) – α%p ( 0.5≤α≤1)

(예시 : 1.16일자 cofix 신규 기준금리 2.1 – 1.0% = 1.1%)

7년 이후 금리 : 일반 변동금리(cofix+가산금리)로 조정

대출기간

20 or 30년(5년이내에서 거치기간 자율 결정)

처분(평가)이익 상환

‣① 주택매각 또는 중도상환시

② 일반금리 조정시(7년) 처분(평가)이익을 계산하여 정산

- 매각이익이 발생할 경우, 당초 매입가격에서 대출평잔이 차지하는 비율만큼 은행에 귀속 (주택기금과 동일)

- 은행의 최대 수익률 일정비율제한 (연 7% 내외)

※ 상품조건은 미확정이며, 추후 은행-대주보간 협의를 거쳐 지원조건 확정



사업 안정성 확보, 리스크 관리를 위한 다양한 안전장치 마련


수도권 / 광역시 / 세종시 / 인구 50만 도시 아파트에 한정

※ 지난 10년간 연평균 상승률 : 4.21%(수도권‧광역시), 6.14%(인구50만)


LTV(70%), DTI(60%), 주택적격성 등 엄격한 대출 심사


시범사업(3천호) 우선 추진 : 주택시장 변동성, 은행의 리스크 감내여력, 보증기관의 보증여력 등을 고려하여 물량 제한



3. 향후계획


시범사업(3천호) 출시 (이르면 3〜4월)


우리은행(대출)-대주보(보증)-감정원(주택적격평가) 유관기관 협의를 통한 상품구조 최종 확정


ㅇ 신상품에 대한 대출약관심사(금융위, 금감원) 전문가 간담회 등 자문을 거쳐 상품 출시



본사업 추진 여부는 시범사업 성과‧문제점 점검 후 결정



4. Q&A



☐ 그간 언론, 금융권 등에서 제기한 문제사항에 대해 다음과 같이 답변을 드림



1. 공유형 모기지 프로그램 도입 취지 및 제도적 의의


□ (도입취지) 사회초년생, 신혼부부 등이 전월세보다 저렴한 비용으로 내 집 마련을 할 수 있도록 지원


주택구입 실수요마저도 전세수요전환되어 전세난이 가중되는 상황에서 전세수요매매수요 전환은 물론 주거 안정성제고



□ (제도적 의의) 공유형모기지는 주택수요자가 경제적 상황이나 집값 전망에 따라, 선택 가능한 수단 늘리는 틈새상품


ㅇ 집을 사자니 집값이 떨어질까 걱정되고, 안사자니 전월세 거주에 따른 주거불안과 집값이 오르면 어쩌나 걱정되는 상황에서,


- 무주택자들이 마음 편하게 공유형 모기지활용하여 유주택무주택중간적 소유형태선택



2. 대주보가 은행의 대출 원금보장하는지

☐ 대주보는 보증수수료를 받고 최소 이자수익(운영원가)만 보장


ㅇ 일부 언론에서 제기하는 원금보장사실이 아니며, 대상주택이 1~1.5% 수준 상승하면 보전 가능성 없도록 보증구조 설계


※ 주택금융공사에서 제공하는 주택연금보증은 보증수수료를 수취하고 금융기관의 대출 원리금 보장


3. 수익공유형 은행대출은 주택경기 부양을 위한 정책이 아닌지


수익공유형 은행대출 전월세보다 저렴한 비용 내집마련 프로그램으로서 주택기금 성공경험 바탕으로 시범 출시


시세차익을 노리는 투기수요보다는 안정적 주거희망하는 수요자들을 위한 상품인 만큼 인위적인 주택경기 부양과는 무관



오히려, 만성화된 전세수요자들을 매매 전환하여, 전월세시장 안정 및 시장 정상화기여할 것으로 기대


※ 시범사업 3천호 추진 후 성과 및 문제점면밀히 검토할 예정



4. 은행상품으로 하우스푸어 양산 (가계부채 폭탄)되는 것은 아닌지?


수익공유형 은행대출


한정된 물량(시범 3천호, 본사업 미정)


시세차익공유할 용의가 있는 실수요자를 대상으로,


LTV․DTI․매입적격성 등 대출심사를 거쳐


전세처럼 저렴한 비용으로 자가보유 가능하도록 지원하므로


가계부채의 질을 오히려 개선할 수 있음


※ 주택기금 공유형 모기지 연체율 0%



☐ 한편, 시중 금리변동성에 노출되지만, 여전히 일반 주택담보대출 금리보다 2~3% 낮은 수준으로 차주 부담 수준은 미미



5. 정부가 정책사업은행동원하여 손실을 끼치는 것은 아닌지



우리은행 주택기금 공유형 모기지 1년여 기간 운영해 본 유일한 금융기관


ㅇ 운영경험을 바탕으로 자발적으로 제안하여 상품출시를 추진 중



☐ 또한, 은행은 체계적인 대출시스템보증구조설계함으로써, 손실을 최소화


수도권/광역시/인구 50만도시 등 대도시 아파트 제한


LTV, DTI, 주택적격성 심사 등을 통한 대출심사


공급물량 제한 (시범 3천호, 본사업 여부는 추후 결정)


④ 대주보의 최소 이자수익(운영원가) 보장


6. 공적 보증기관인 대주보 큰 손실을 보는 것은 아닌지?

- 공적자금 투입 가능성이 있는 것은 아닌지


(보증구조) 대주보는 보증수수료 받아서 은행 최소 이자수익(원가)만을 보장하고, 집값 상승분은행공유


보증수수료를 받고 주택사업 관련 리스크부담하면서 부동산 금융 흐름유도하는 것이 대한주택보증 전형적인 비즈니스 모델



(손실가능성) ① 체계적인 대출심사 대상주택을 선별하고, ② 보증료 수익을 통해 안정적인 보증재원 확보하며, 시세차익 발생시 은행과 공유하는 만큼, 손실발생 가능성은 미미


※ 대출대상 집단이 연평균 1∼1.5%수준만 상승하여도 보전 가능성 無



☐ (공적자금 투입 가능성) 대주보는 ‘99년 설립 후 자체 수익 통해 다양한 정책 보증사업수행해온 건실한 공기업


분양보증, PF보증, 정비사업 대출보증, 전세금안심대출 등 연간 6070조 규모로 보증(‘14년 100조)을 공급/ 당기순이익 연 2∼3천억 수준


ㅇ 이 사업에 따른 손실누적으로 공적재원이 투입될 가능성은 거의 없을 것임



7. 은행상품 부자들 재테크 수단으로 전락하는 것은 아닌지?


☐ 구입주택가격이 올라서 시세차익이 발생할 경우, 수익공유형 대출은 은행과 이익을 공유해야 하므로 재테크 수단으로는 불리



ㅇ 따라서 수익 공유형 은행대출이 일방적으로 유리한 상품이 아니며, 결국 집값 전망에 따라 개개인들이 선택할 문제


8. 부동산 투기를 조장하는 것 아닌지


☐ 집값이 올라서 시세차익이 발생하면 수익공유형 대출은 은행과 이익을 공유해야 하므로,


투기적 목적으로 활용시 공유형모기지는 오히려 불리



9. 공유형 모기지기업형 임대 육성이 엇박자 아닌지

- 공유형 모기지 수요층과 기업형 임대 수요층이 겹침


☐ 공유형 모기지는 자가거주선택 사람에게 전월세 비용보다 저렴하게 자가보유할 수 있게 지원하는 프로그램이고,


기업형 임대 육성(New Stay) 정책 차가 거주 선택한 사람에게 양질주거서비스를 제공하기 위한 정책으로서


두가지 정책 모두 정부 추진 필요성이 있음



10. 금융위 정책방향(고정금리/분할상환)과 상충되는 것은 아닌지


수익공유형 은행대출 금융위가 정책방향과 (장기 고정금리/분할상환 유도) 다른 방식으로 가계부채 개선 가능


시세차익공유할 용의가 있는 실수요자를 대상으로,


LTV․DTI․주택 매입적격성 등 대출심사를 거쳐


전세처럼 저렴한 비용으로 자가보유 가능하도록 지원


가계부담낮추가계부채의 질을 오히려 개선



☐ 한편, 변동금리는 은행 대출재원 특성상 불가피한 측면이 있으며, 분할상환 방식거치기간최소화하여 금융위 정책방향에 부합하도록 상품 설계 가능


【변동금리 불가피성 : 우리은행】

▸ 대출재원인 예금이 변동금리로 조달 ⇒ 안정적 대출을 위해 예금금리에 연동하여 변동금리 운용 불가피

다만, 변동금리라 하더라도 일반 주담대(변동)보다 금리수준이 2~3% 낮기 때문에, 차주부담하는 금리 리스크는 상대적으로 적음



150204(참고) 수익공유형 모기지 쟁점 관련 설명자료(주택기금과).hwp


Posted by 국토교통부

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