		보 도 자 료
		배포 일시	2014. 3. 12(수) 총 40매(본문 9, 붙임 31)
담당 부서	부동산평가과	담 당 자	∙과장 박종원, 사무관 신영우, 주무관 장두연 ∙☎ (044) 201-3424, 3430
보 도 일 시		2014년 3월 13일(목) 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다. ※ 통신․방송․인터넷은 3. 12(수) 11:00 이후 보도 가능

`13년 상업용부동산 투자수익률 연 5%대로 전년대비 소폭 하락

- 오피스 연 5.30%(`12년 5.55%), 매장용 5.18%(`12년 5.25%) -

- 채권 및 주식에 비하여는 높은 수익률 유지 -

□ 국토교통부(장관: 서승환)는 전국에 소재한 상업용부동산(오피스 빌딩 824동, 매장용 빌딩 2,331동)에 대한 `13년 연간 및 4분기* 투자수익률, 공실률, 임대료 등 투자정보를 조사․발표하였다.

* 조사기준일: 투자수익률(`13.10.1.～12.31.), 공실률(`13.12.31.), 임대료(`13.12.31.)

** (오피스) 전국 6층 이상, 임대면적 50%이상 업무용 빌딩 824동

(매장용) 전국 3층 이상, 임대면적 50%이상 매장용 빌딩 2,331동 (각, 구분소유건물 제외)

□ 한편, 동 조사결과가 소상공인의 창업에 실질적으로 도움이 되도록 하는 등 활용도를 높이기 위해,

ㅇ `13년 2분기부터 소상공인시장진흥공단(중소기업청 산하)의 상권정보와 연계하여, 109개 오피스․매장용 상권에 대한 업종현황․임대료 수준․공실률․위치도 등의 정보를 추가로 제공하고 있다

* 상권현황 통계자료 열람 사이트: 부동산통계정보시스템(www.r-one.co.kr)을 통해 `14.3.13.(목)부터 열람가능(자료실 → 공표보고서 → 임대사례조사) (p.13 별첨3 참조)

□ 또한, 동 조사결과가 구 도심 재생과 관련하여 지역상권 활성화 등을 위한 각종 정책에 적극 활용될 수 있도록 지자체 등과 협업체계를 구축하는 방안도 검토할 계획이다.

□ `13년 연간 및 4분기 상업용부동산 임대사례 조사결과는 다음과 같다.

[1] 투자수익률

□ `13년 상업용부동산 투자수익률은 작년과 비슷한 수준인 연 5%대로 조사되었다.

ㅇ 오피스 빌딩의 ’13년 투자수익률은 5.30%로서 전년대비 0.25%p 하락하였으며, 매장용 빌딩은 5.18%로서 전년대비 0.07%p 하락한 것으로 나타났다.

- 전반적인 경기침체, 물가상승 등 실물경기 악화의 영향으로 상업용부동산에 대한 수요가 부진하였으나,

- `13년 하반기부터 국내경기가 완만한 회복세로 진입함에 따라 하락폭은 둔화된 것으로 분석되었다.

< 상업용부동산 연간 투자수익률 추세 > (단위 : %, %p)
구 분	`02	`03	`04	`05	`06	`07	`08	`09	`10	`11	`12	`13	전년 대비
오피스	12.15	11.81	9.42	8.53	9.23	9.28	13.74	4.77	6.86	6.97	5.55	5.30	-0.25
매장용	13.02	14.09	9.54	8.66	8.14	8.20	10.91	5.19	6.85	6.66	5.25	5.18	-0.07
※ `12년도까지는 8개시도(서울, 광역시, 경기일부) 주요상권 기준의 결과인 반면, `13년도부터는 전국 기준 결과이므로 비교시 유의 ※ 2009년 이후 연간수익률은 해당년도 4분기 동안의 시간가중 수익률임 ※ 투자수익률(%) = 소득수익률(%) + 자본수익률(%) - 소득수익률(%) = 순영업소득(임대료 등 수입 - 영업경비) / 기초자산가액 × 100 - 자본수익률(%) = 자산가격변동액 / 기초자산가액 × 100

ㅇ 다만, 연 5%대의 투자수익률은 같은 기간의 채권(국고채 2.79%, 회사채 3.19%), 금융상품(정기예금 2.73%, CD 2.72%), 주식(0.73%)보다는 상대적으로 높은 수익률에 해당한다.

< 각 상품별 수익률 비교 >

(단위 : %)

구분	상업용부동산		채권		주식	금융상품		기타
	오피스	매장용	국고채(3년)	회사채(3년)	KOSPI	정기예금	CD(91일)	아파트(매매)	환율	금
’11	6.97	6.66	3.62	4.41	-6.95	3.69	3.44	6.14	-4.2	28.25
’12	5.55	5.25	3.13	3.77	5.94	3.43	3.30	-1.43	1.7	6.08
‘13	5.30	5.18	2.79	3.19	0.73	2.73	2.72	0.31	-2.8	-26.80
`13.1Q	1.67	1.61	2.68	3.07	0.83	2.94	2.83	-0.51	-0.62	-5.71
`13.2Q	1.04	1.25	2.67	3.04	-5.32	2.69	2.74	0.33	3.51	-15.61
`13.3Q	0.95	0.85	2.92	3.33	5.31	2.64	2.67	-0.15	-0.89	0.43
`13.4Q	1.53	1.53	2.90	3.33	0.20	2.64	2.65	0.64	-4.50	-9.41

* 분기별 수치는 채권, 금융상품은 연리(%), 주식 기타상품은 전분기대비 비교치임

※ 자료출처 : 한국은행 경제통계시스템(http://ecos.bok.or.kr), 한국거래소, 한국감정원 부동산통계정보시스템(www.r-one.co.kr)

□ 연간 투자수익률을 도시별로 살펴보면,

ㅇ 오피스 빌딩은 서울, 울산이 6% 이상을 기록한 반면, 광주, 대전, 충남, 충북은 3% 이하의 수익률을 보여 지역별로 큰 편차를 보였다.

< 오피스 빌딩 도시별 연간 투자수익률 현황 >

(단위 : %)

구분	전국	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산
투자수익률	5.30	6.26	5.99	3.63	3.58	2.38	2.03	6.61
구분	경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
투자수익률	5.36	4.18	1.96	2.76	3.98	4.56	4.94	4.19	3.83

※ 투자수익률 : 1년 동안의 보유기간(`13.10.1.～12.31.) 연간 투자수익률

ㅇ 매장용 빌딩은 부산, 울산, 충북이 6% 이상의 수익률을 기록한 반면, 대전이 3.44%로 가장 낮아 지역별로 큰 편차를 보였다.

< 매장용 빌딩 도시별 연간 투자수익률 현황 >

(단위 : %)

구분	전국	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산
투자수익률	5.18	5.10	6.27	5.69	5.47	4.26	3.44	6.81
구분	경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
투자수익률	5.38	4.60	6.17	4.97	4.73	4.35	4.96	5.00	4.99

※ 투자수익률 : 1년 동안의 보유기간(`13.10.1.～12.31.) 연간 투자수익률

□ 한편, `13년 4분기 전국 상업용부동산 투자수익률*은 오피스 빌딩이 1.53%로 전분기 대비 0.58%p 상승하였고, 매장용 빌딩은 1.53%로 전분기 대비 0.68%p 상승하였다.

* 투자수익률 = 소득수익률 + 자본수익률

- 소득수익률 = 순영업소득 (임대료 등 수입 - 영업경비) / 기초자산가액

- 자본수익률 = 자산가격변동액 / 기초자산가액

ㅇ 고용․물가 안정세가 이어지고 있으며 특히, 광공업ㆍ서비스업 생산, 설비투자 등에서 전분기에 비해 전반적으로 개선세가 확대됨에 따라 4분기 투자수익률은 전분기 대비 상승 반전하였다.

ㅇ 임대료 수입 등의 소득수익률의 경우, 오피스 빌딩은 전분기 대비 0.20%p 상승한 1.27%, 매장용 빌딩은 전분기 대비 0.27%p 상승한 1.27%로 나타났다.

ㅇ 빌딩의 자산 가치 변동을 나타내는 자본수익률의 경우, 오피스 빌딩은 전분기 대비 0.38%p 상승한 0.26%를 기록하여 상승세로 전환되었으며, 매장용 빌딩 역시 전분기 대비 0.42%p 상승한 0.26%로 나타났다.

< 투자수익률 추세 > (단위 : %, %p)
구 분		`11년				`12년				`13년
		1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	전기비
오피스	소득수익률	1.38	1.41	1.14	1.37	1.40	1.40	1.12	1.31	1.33	1.31	1.07	1.27	0.20
	자본수익률	0.50	0.59	0.25	0.16	0.38	0.33	-0.91	0.42	0.34	-0.27	-0.12	0.26	0.38
	투자수익률	1.88	2.00	1.39	1.53	1.78	1.73	0.21	1.73	1.67	1.04	0.95	1.53	0.58
매장용	소득수익률	1.29	1.32	0.99	1.31	1.30	1.30	0.95	1.23	1.32	1.31	1.00	1.27	0.27
	자본수익률	0.58	0.53	0.29	0.19	0.36	0.29	-0.48	0.20	0.28	-0.07	-0.16	0.26	0.42
	투자수익률	1.87	1.85	1.28	1.50	1.66	1.59	0.47	1.43	1.61	1.25	0.85	1.53	0.68
※ `12년도까지는 8개시도(서울, 광역시, 경기일부) 주요상권 기준의 결과인 반면, `13년도부터는 전국 기준 결과이므로 비교시 유의 ※ 분기별 수익률은 3개월 동안의 보유기간(`13.10.1.～12.31.) 수익률(%)임

□ `13년 4분기 투자수익률을 지역별로 살펴보면,

ㅇ 오피스 빌딩의 경우, 울산(1.86%), 경북(1.74%), 서울(1.68%), 부산(1.68%) 순으로 투자수익률을 보였으며 대전(0.75%)이 가장 낮은 수익률을 기록하였다.

< `13년 4분기 오피스 빌딩 지역별 투자수익률 현황 >

(단위 : %, %p)

지역	전국	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산
투자수익률	1.53	1.68	1.68	1.43	1.45	1.25	0.75	1.86
전기대비	0.58	0.44	0.44	1.21	0.76	1.31	0.65	0.52
지역	경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
투자수익률	1.36	1.02	0.98	0.80	1.31	1.38	1.74	1.42	1.34
전기대비	0.34	0.46	0.79	0.45	0.99	0.53	1.07	0.85	0.99

※ 투자수익률은 3개월 동안의 보유기간(`13.10.1.～12.31.) 수익률임

ㅇ 매장용 빌딩의 경우, 부산(1.89%), 충북(1.85%), 울산(1.81%) 순으로 투자수익률을 보였으며, 대전(1.10%)이 가장 낮은 수익률을 보였다.

< `13년 4분기 매장용 빌딩 지역별 투자수익률 현황 >

(단위 : %, %p)

지역	전국	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산
투자수익률	1.53	1.47	1.89	1.73	1.62	1.69	1.10	1.81
전기대비	0.68	0.61	0.97	0.79	0.50	1.04	0.78	0.57
지역	경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
투자수익률	1.39	1.31	1.85	1.14	1.54	1.26	1.65	1.43	1.58
전기대비	0.44	0.49	0.49	0.02	0.95	0.54	1.05	0.66	0.96

※ 투자수익률은 3개월 동안의 보유기간(`13.10.1.～12.31.) 수익률임

[2] 공실률

□ ’13년도 공실률은 오피스 빌딩의 경우 10.7%, 매장용 빌딩은 10.2%로 조사되었다.

<연도별 공실률* 추세> (단위: %,대비%p)
구 분	`02	`03	`04	`05	`06	`07	`08	`09	`10	`11	`12	`13
오피스	4.8	5.9	8.0	8.4	7.2	6.4	5.3	9.4	8.6	7.6	8.9	10.7
매장용	4.4	5.3	6.6	10.2	10.6	11.6	10.0	10.5	9.6	7.8	9.2	10.2
※ `12년도까지는 8개시도(서울, 광역시, 경기일부) 주요상권 기준의 결과인 반면, `13년도부터는 전국 기준 결과이므로 비교시 유의 ※ 2002～2008년은 각년도 7.1자 기준이며, 2009년부터는 각년도 4/4분기(12.31자) 기준임

□ `13년 4분기(‘13.12.31.기준) 공실률은 오피스 빌딩 10.7%, 매장용 빌딩 10.2%로 전분기 대비 각각 1.4p, 0.5%p 상승한 것으로 나타났다.

ㅇ 오피스 빌딩은 대도시 중심의 주요 기업 이전으로 인한 임차인 이탈과 대형빌딩 신축의 영향으로 공실률이 상승한 가운데 서울(8.4%), 경남(7.5%), 제주(6.4%)를 제외한 전 지역이 10% 이상의 공실률 수준을 보였다.

ㅇ 매장용 빌딩은 상가시장 약세가 지속되며 공실률이 상승한 가운데 서울은 상대적으로 공실률 수준은 낮으나 전분기 대비 0.6%p 상승하며 6.8%를 기록하였고, 울산(8.6%), 경기(8.1%), 경남(8.4%)을 제외한 전 지역은 10% 이상의 공실률 수준을 보였다.

< 공실률 추세 > (단위 : %, %p)
구 분	`11년				`12년				`13년
	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	전기대비
오피스	8.1	8.0	7.8	7.6	7.8	8.4	8.6	8.9	8.5	8.8	9.3	10.7	1.4
매장용	9.0	8.4	8.0	7.8	9.2	9.3	9.2	9.2	8.9	9.1	9.7	10.2	0.5
※ `12년도까지는 8개시도(서울, 광역시, 경기일부) 주요상권 기준의 결과인 반면, `13년도부터는 전국 기준 결과이므로 비교시 유의 ※ 매분기 마지막 월/일 기준 공실률임

< `13년 4분기 지역별 공실률 현황 > (단위 : %)
구 분	전국	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산
오피스	10.7	8.4	14.1	13.3	14.0	14.4	16.3	12.3
매장용	10.2	6.8	11.1	11.5	11.7	12.2	13.3	8.6
구 분	경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
오피스	12.0	19.1	16.4	13.0	17.5	13.4	11.4	7.5	6.4
매장용	8.1	13.4	14.9	10.8	16.1	12.8	15.1	8.4	10.0

※ 매분기 마지막 월/일 기준 공실률임

[3] 임대료

□ `13년도 임대료는 오피스 빌딩의 경우 14.8천원/㎡, 매장용 빌딩은 31.4천원/㎡으로 조사되었다.

< 연도별 임대료* 추세 > (단위 : 천원/㎡)
구 분	`05	`06	`07	`08	`09	`10	`11	`12	`13
오피스	14.1	13.9	14.3	14.9	15.2	15.0	15.2	15.5	14.8
매장용	36.3	37.2	37.9	39.7	40.9	42.0	43.2	45.7	31.4
※ `12년도까지는 8개시도(서울, 광역시, 경기일부) 주요상권 기준의 결과인 반면, `13년도부터는 전국 기준 결과이므로 비교시 유의 ※ 2005～2008년은 각년도 7.1자 기준이며, 2009년부터는 각년도 4/4분기(12.31자) 기준임 ※ 임대료는 오피스 빌딩 3층 이상, 매장용 빌딩은 1층 기준임 ※ 임대료는 월세환산 임대료이며, ‘05년 이전은 전세환산액으로 발표하여 미기재

□ 한편, 4분기(`13.12.31.기준) 임대료는 오피스 빌딩이 14.8천원/㎡로 전분기 대비 0.1천원/㎡ 하락한 반면, 매장용 빌딩은 31.4천원/㎡으로 전분기 대비 0.1천원/㎡ 상승한 것으로 나타났다.

ㅇ 오피스 빌딩은 울산, 충남, 충북이 상승한 반면, 경기, 인천, 부산, 광주, 전남, 제주는 하락하였으며, 그 외 지역은 보합인 것으로 나타났다.

ㅇ 매장용 빌딩은 임대료 수준이 가장 높은 서울이 0.5천원/㎡ 상승하였으며, 부산이 0.7천원/㎡ 상승하여 가장 높은 상승률을 보였다. 반면, 경기, 대전, 전남은 하락하였다.

< 임대료 추세 > (단위 : 천원/㎡)
구 분	`11년				`12년				`13년
	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	전기대비
오피스	15.0	15.1	15.1	15.2	15.4	15.4	15.5	15.5	14.9	14.9	14.9	14.8	-0.1
매장용	42.2	42.6	42.9	43.2	44.6	45.1	45.5	45.7	31.2	31.4	31.3	31.4	0.1
※ `12년도까지는 8개시도(서울, 광역시, 경기일부) 주요상권 기준의 결과인 반면, `13년도부터는 전국 기준 결과이므로 비교시 유의 ※ 임대료는 업무용 빌딩 3층 이상, 매장용 빌딩은 1층 기준이며, 매분기 마지막 월/일 기준임 ※ 임대료는 임차인이 지불하는 임대료를 월세형태로 전환하여 산정한 월세환산 임대료임(관리비 미포함)

< `13년 4분기 지역별 임대료 현황 >

(단위 : 천원/㎡)

구 분	전국	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산
오피스	14.8	20.5	7.9	7.5	9.4	6.2	5.0	8.3
매장용	31.4	60.1	29.1	23.6	32.5	22.0	18.5	17.8
구 분	경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
오피스	11.5	6.8	4.7	7.3	4.1	5.7	7.5	6.5	4.5
매장용	31.7	20.5	21.2	14.2	15.6	11.4	14.5	16.3	12.4

※ 임대료는 업무용 빌딩 3층 이상, 매장용 빌딩은 1층 기준이며, 매분기 마지막 월/일 기준임

※ 임대료는 임차인이 지불하는 임대료를 월세형태로 전환하여 산정한 월세환산 임대료임(관리비 미포함)

[4] 조사 및 발표방법

□ `13년 4분기 상업용부동산 임대사례조사는 한국감정원에 위탁하여 실시하였고, 감정평가사 및 조사자 250여 명이 지역조사와 임대인․임차인 면담 등의 현장조사를 수행하였다.

ㅇ 투자정보는 매분기 조사․발표하고 있으며, 국토교통부 국토교통통계누리(stat.molit.go.kr) 및 한국감정원 부동산통계정보시스템 R-ONE (www.r-one.co.kr, Tel. 053-663-8546)에서 확인할 수 있다.

※ 별첨: 참고자료

	이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토교통부 부동산평가과 신영우 사무관(☎ 044-201-3424)에게 연락주시기 바랍니다.

보도 참고자료

목     차

Ⅰ. `13년 연간 및 4분기 상업용부동산 임대사례조사 결과	1

1. 종 합	1

2. 오피스 빌딩 동향	3

1) 전국	3

2) 서울 광역상권별	6

3) 구도심․신도심 비교	7

3. 매장용 빌딩 동향	11

1) 전국	11

2) 서울 광역상권별	14

3) 구도심․신도심 비교	15

Ⅱ. `13년 연간 및 4분기 통계표	19

Ⅲ. 업종특성 현황 예시(서울 강남대로 상권)	21

Ⅳ. 상업용부동산 임대사례조사 관련 Q&A	23

Ⅴ. 상업용부동산 개념 정의	30

Ⅰ	`13년 연간 및 4분기 상업용부동산 임대사례조사 결과

1		종합

ㅇ 투자수익률

- `13년 상업용 부동산 연간 투자수익률은 5%대로 동일기간 타 투자자산 수익률과 비교한 결과, 채권(국고채 2.79%, 회사채 3.19%), 금융상품(정기예금 2.73%, CD 2.72%), 주식(0.73%)보다는 상대적으로 높은 수준을 보임

(단위 : %)

구분	상업용부동산		채권		주식	금융상품		기타
	오피스	매장용	국고채 (3년)	회사채 (3년)	KOSPI	정기 예금	CD (91일)	아파트 (매매)	환율	금가격
`02	12.15	13.02	5.78	6.56	32.2	4.71	4.81	22.8	-3.1
`03	11.81	14.09	4.55	5.43	-10.2	4.15	4.31	9.6	-4.7
`04	9.42	9.54	4.11	4.73	22.5	3.75	3.79	-0.6	-4.0
`05	8.53	8.66	4.27	4.68	28.9	3.57	3.65	5.9	-10.5
`06	9.23	8.14	4.83	5.17	26.0	4.36	4.48	13.8	-6.7
`07	9.28	8.20	5.23	5.70	26.6	5.01	5.16	2.1	-2.8
`08	13.74	10.91	5.27	7.02	-10.7	5.67	5.49	2.3	18.7
`09	4.77	5.19	4.04	5.81	-6.6	3.23	2.63	1.6	15.8
`10	6.86	6.85	3.72	4.66	23.5	3.18	2.67	2.5	-9.4
`11	6.97	6.66	3.62	4.41	-6.95	3.69	3.44	6.14	-4.2	28.25
`12	5.55	5.25	3.13	3.77	5.94	3.43	3.30	-1.43	1.7	6.08
`13	5.30	5.18	2.79	3.19	0.73	2.73	2.72	0.31	-2.8	-26.80

※ 투자수익률 : 1년 동안의 보유기간(`13.10.1.～12.31.) 연간 투자수익률임

※ 채권․CD(양도성예금증서)는 유통수익률 기준임

※ 자료출처 : 한국은행 경제통계시스템(http://ecos.bok.or.kr), 한국감정원 부동산통계정보시스템(www.r-one.co.kr), 한국거래소

- 4분기 전국의 오피스 빌딩 투자수익률은 1.53%(소득수익률 1.27%, 자본수익률 0.26%)로 나타나며 전분기 대비 0.58%p 상승함

- 4분기 전국의 매장용 빌딩 투자수익률은 1.53%(소득수익률 1.27%, 자본수익률 0.26%)로 나타나며 전분기 대비 0.68%p 상승함

(단위 : %, %p)
구 분		`11년				`12년				`13년
		1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	전기비
오피스	소득수익률	1.38	1.41	1.14	1.37	1.40	1.40	1.12	1.31	1.33	1.31	1.07	1.27	0.20
	자본수익률	0.50	0.59	0.25	0.16	0.38	0.33	-0.91	0.42	0.34	-0.27	-0.12	0.26	0.38
	투자수익률	1.88	2.00	1.39	1.53	1.78	1.73	0.21	1.73	1.67	1.04	0.95	1.53	0.58
매장용	소득수익률	1.29	1.32	0.99	1.31	1.30	1.30	0.95	1.23	1.32	1.31	1.00	1.27	0.27
	자본수익률	0.58	0.53	0.29	0.19	0.36	0.29	-0.48	0.20	0.28	-0.07	-0.16	0.26	0.42
	투자수익률	1.87	1.85	1.28	1.50	1.66	1.59	0.47	1.43	1.61	1.25	0.85	1.53	0.68
※ `12년도까지는 8개시도(서울, 광역시, 경기일부) 주요상권 기준의 결과인 반면, `13년도부터는 전국 기준 결과이므로 비교시 유의 ※ 분기별 수익률은 3개월 동안의 보유기간(`13.10.1.～12.31.) 수익률(%)임

ㅇ 공실률(오피스 10.7%(+1.4%p)로 상승, 매장용 10.2%(+0.5%p)로 상승)

(단위 : %, %p)
구 분	`11년				`12년				`13년
	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	전기대비
오피스	8.1	8.0	7.8	7.6	7.8	8.4	8.6	8.9	8.5	8.8	9.3	10.7	1.4
매장용	9.0	8.4	8.0	7.8	9.2	9.3	9.2	9.2	8.9	9.1	9.7	10.2	0.5
※ `12년도까지는 8개시도(서울, 광역시, 경기일부) 주요상권 기준의 결과인 반면, `13년도부터는 전국 기준 결과이므로 비교시 유의 ※ 매분기 마지막 월/일 기준 공실률임

ㅇ 임대료(오피스 14.8천원/㎡(-0.1)로 하락, 매장용 31.4천원/㎡(0.1)로 상승)

(단위 : 천원/㎡)
구 분	`11년				`12년				`13년
	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	전기대비
오피스	15.0	15.1	15.1	15.2	15.4	15.4	15.5	15.5	14.9	14.9	14.9	14.8	-0.1
매장용	42.2	42.6	42.9	43.2	44.6	45.1	45.5	45.7	31.2	31.4	31.3	31.4	0.1
※ `12년도까지는 8개시도(서울, 광역시, 경기일부) 주요상권 기준의 결과인 반면, `13년도부터는 전국 기준 결과이므로 비교시 유의 ※ 임대료는 업무용 빌딩 3층 이상, 매장용 빌딩은 1층 기준이며, 매분기 마지막 월/일 기준임 ※ 임대료는 임차인이 지불하는 임대료를 월세형태로 전환하여 산정한 월세환산 임대료임(관리비 미포함)

2		오피스 빌딩 동향

전  국

□ 2013년 연간 투자수익률

ㅇ 연간 수익률 추세

(단위: %)
구분	`02	`03	`04	`05	`06	`07	`08	`09	`10	`11	`12	`13
투자수익률	12.15	11.81	9.42	8.53	9.23	9.28	13.74	4.77	6.86	6.97	5.55	5.30
소득수익률	8.00	7.40	6.00	5.12	5.19	5.17	5.36	4.93	5.05	5.41	5.33	5.08
자본수익률	4.15	4.41	3.42	3.41	4.04	4.11	8.38	-0.16	1.75	1.51	0.21	0.22
※ `12년도까지는 8개시도(서울, 광역시, 경기일부) 주요상권 기준의 결과인 반면, `13년도부터는 전국 기준 결과이므로 비교시 유의 ※ 2009년 이후 연간수익률은 해당년도 4분기 동안의 시간가중 수익률임

ㅇ 시도별 투자수익률

(단위 : %)

구분	전국	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산
소득수익률	5.08	5.65	5.25	3.70	4.95	3.17	2.88	5.90
자본수익률	0.22	0.59	0.73	-0.07	-1.31	-0.78	-0.83	0.69
투자수익률	5.30	6.26	5.99	3.63	3.58	2.38	2.03	6.61
구분	경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
소득수익률	6.08	5.04	2.03	3.54	3.80	4.66	5.39	3.63	3.16
자본수익률	-0.69	-0.83	-0.07	-0.76	0.18	-0.09	-0.43	0.54	0.67
투자수익률	5.36	4.18	1.96	2.76	3.98	4.56	4.94	4.19	3.83

※ 투자수익률 : 1년 동안의 보유기간(`13.10.1.～12.31.) 연간 투자수익률

ㅇ 상권별 투자수익률 분포현황

(단위: %)

구분	연간 투자수익률 구간(오피스빌딩, 2013년)
	3%미만	3～5%	5～7%	7%이상
상권수	4	14	18	8
해당상권	대전 원도심 광주 금남로 대전 서대전네거리 등	서울 신사 서울 홍대합정 광주 상무지구 등	서울 종로 서울 테헤란로 부산 연산로터리 등	서울 광화문 서울 여의도 경기 분당 등

□ 2013년 4분기

ㅇ 투자수익률

- 투자수익률은 1.53%로 전분기 대비 0.58%p 상승하였으며, 울산(1.86%), 경북(1.74%), 서울(1.68%), 부산(1.68%) 순으로 투자수익률을 보였으며, 대전(0.75%)이 가장 낮은 수익률을 기록함

- 소득수익률은 1.27%로 나타났으며, 지역별로 살펴보면 울산과 경기(1.44%)가 가장 높고 대전(0.72%)이 가장 낮은 것으로 조사됨

- 자본수익률은 0.26%로 나타났으며, 경기(-0.08%), 강원(-0.19%) 지역만 마이너스 수익률을 기록하였음

< `13년 4분기 오피스 빌딩 지역별 투자수익률 > (단위 : %, %p)
구 분	전국	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산
소득수익률	1.27	1.39	1.28	1.19	1.23	0.81	0.72	1.44
자본수익률	0.26	0.29	0.40	0.24	0.23	0.44	0.02	0.42
투자수익률	1.53	1.68	1.68	1.43	1.45	1.25	0.75	1.86
전기대비	0.58	0.45	0.43	1.22	0.76	1.30	0.65	0.52
구 분	경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
소득수익률	1.44	1.22	0.76	0.78	1.00	1.22	1.35	0.95	0.82
자본수익률	-0.08	-0.19	0.22	0.02	0.30	0.16	0.39	0.47	0.52
투자수익률	1.36	1.02	0.98	0.80	1.31	1.38	1.74	1.42	1.34
전기대비	0.34	0.46	0.77	0.45	0.99	0.54	1.06	0.86	0.99
※ 투자수익률은 3개월 동안의 보유기간(`13.10.1 ～ 12.31.) 수익률임

ㅇ 공실률

- 공실률(`13.12.31.기준)은 전분기 대비 1.4%p 상승하며 전국 평균 10.7%를 보임

- 지역별로 살펴보면, 충남(13.0%)이 공공기관 이전에 따른 상권 침체 영향으로 전분기 대비 5.3%p 상승하며 가장 높은 상승률을 보였으며, 제주(6.4%), 경남(7.5%), 서울(8.4%) 순으로 공실률이 낮은 것으로 조사됨

< `13년 4분기 오피스 빌딩 지역별 공실률 >

(단위 :  %, %p)

구분	`13.4분기	전기대비	구분	`13.4분기	전기대비
전체	10.7	1.4	경기	12.0	-0.4
서울	8.4	1.6	강원	19.1	1.8
부산	14.1	1.9	충북	16.4	0.8
대구	13.3	2.3	충남	13.0	5.3
인천	14.0	-0.3	전북	17.5	1.2
광주	14.4	-0.1	전남	13.4	-0.7
대전	16.3	1.1	경북	11.4	0.6
울산	12.3	3.6	경남	7.5	0.3
			제주	6.4	2.3

ㅇ 임대료

- 임대료(`13.12.31.기준)는 전분기대비 0.1천원/㎡ 하락한 14.8천원/㎡임

- 지역별로 살펴보면, 울산, 충남, 충북이 상승한 반면, 경기, 인천, 부산, 광주, 전남, 제주는 하락하였고, 그 외 지역은 보합세임

< `13년 4분기 오피스 빌딩 지역별 임대료 >

(단위: 천원/㎡)

구분	`13.4분기	전기대비	구분	`13.4분기	전기대비
전체	14.8	0.1	경기	11.5	-0.1
서울	20.5	0.0	강원	6.8	0.0
부산	7.9	-0.1	충북	4.7	0.1
대구	7.5	0.0	충남	7.3	0.1
인천	9.4	-0.2	전북	4.1	0.0
광주	6.2	-0.1	전남	5.7	-0.2
대전	5.0	0.0	경북	7.5	0.0
울산	8.3	0.2	경남	6.5	0.0
			제주	4.5	-0.1

서울 광역상권별

ㅇ 투자수익률

- 전 권역이 전분기 대비 상승한 가운데 여의도․마포(1.85%), 도심(1.73%), 강남(1.60%), 기타(1.48%) 순으로 나타남

(단위 : %, %p)
구 분	전체	도심	강남	여의도․마포	기타 지역
소득수익률	1.39	1.64	1.19	1.49	1.23
자본수익률	0.29	0.08	0.41	0.36	0.24
투자수익률	1.68	1.73	1.60	1.85	1.48
전기대비	0.45	0.35	0.45	0.32	0.52

※ 투자수익률은 3개월 동안의 보유기간(`13.10.1.～12.31.) 수익률임

ㅇ 공실률

- 전 권역이 상승한 가운데 강남(9.7%), 기타(9.5%), 도심(7.7%), 여의도․마포(7.1%) 순으로 나타났으며, 특히, 강남은 주요기업의 외곽 이전 영향으로 전분기 대비 공실률이 1.6%p 상승하였음

- 규모별로 살펴보면 대형의 경우 강남이 4.3%로 가장 낮고 여의도․마포가 7.9%로 가장 높았으며, 중소형의 경우 여의도․마포가 6.4%로 가장 낮고 강남이 11.2%로 가장 높았음

ㅇ 임대료

- 도심(24.4천원/㎡)이 가장 높고 강남(21.5천원/㎡), 여의도․마포(18.4천원/㎡) 순으로 임대료 수준을 보였으며 기타지역(14.0천원/㎡)이 전분기 대비 1.4천원/㎡ 하락함

- 규모별로 살펴보면 대형의 경우 도심(29.0천원/㎡)이 가장 높았으며, 중소형은 강남(20.6천원/㎡)이 상대적으로 높은 것으로 나타남

(단위 : %, 천원/㎡)
구 분		전체	도심	강남	여의도․마포	기타
공실률	전 체	8.4	7.7	9.7	7.1	9.5
	대 형	5.8	6.1	4.3	7.9	2.2
	중소형	9.9	9.4	11.2	6.4	11.0
임대료	전 체	20.5	24.4	21.5	18.4	14.0
	대 형	24.4	29.0	24.5	22.8	13.5
	중소형	18.0	19.3	20.6	15.0	14.2

※ 오피스 빌딩 임대료는 3층 이상 기준이며, 월세환산 임대료임

※ 규모기준 : (대형) 연면적 33,058㎡이상, (중소형) 33,058㎡미만임

구도심 ․ 신도심 비교

ㅇ 서울

- 신도심의 주요 기업이 판교 등 외곽지역으로 이전함에 따라 구도심에 비하여 높은 공실률과 낮은 임대료 수준을 보임

- 투자수익률 또한 신도심이 구도심에 비하여 낮은 수준을 보였으나, 전기대비 상승률은 높아 격차가 좁혀지는 양상을 보임

< 서울 구도심과 신도심간의 비교 > (단위 : %, %p)
구 분	투자수익률		공실률		임대료
	4분기	전기대비	4분기	전기대비	4분기	전기대비
구도심	1.73	0.35	7.7	0.7	24.4	0.0
신도심	1.60	0.45	9.7	2.8	21.5	-0.1
* 구도심 : 도심상권(광화문, 동대문, 명동, 서울역, 종로, 충무로) * 신도심 : 강남상권(강남대로, 도산대로, 서초, 신사, 테헤란로)

< 투자수익률 >	< 공실률 >	< 임대료 >

ㅇ 부산

- 신도심의 대규모 오피스 빌딩 공급으로 인하여 전기대비 공실률이 상승하였으나 구도심에 비하여 낮은 수준을 보임

- 구도심의 오피스 수요 부족으로 인하여 높은 공실률을 유지하며 임대료 또한 전기대비 하락함

< 부산 구도심과 신도심간의 비교 > (단위 : %, %p)
구 분	투자수익률		공실률		임대료
	4분기	전기대비	4분기	전기대비	4분기	전기대비
구도심	1.65	0.31	13.7	1.6	7.6	-0.2
신도심	2.19	1.23	9.7	3.9	9.5	0.0
* 구도심 : 부산역, 서면, 중구시장, 현대백화점주변 * 신도심 : 연산로터리

< 투자수익률 >	< 공실률 >	< 임대료 >

ㅇ 대구

- 신도심의 보험업종을 중심으로 한 일시적인 공실 증가가 해소되었으나, 구도심에 비하여 높은 공실률 수준을 유지함

- 신도심의 높은 공실 수준으로 인하여 임대료 또한 구도심에 비해 낮은 수준을 보임

< 대구 구도심과 신도심간의 비교 > (단위 : %, %p)
구 분	투자수익률		공실률		임대료
	4분기	전기대비	4분기	전기대비	4분기	전기대비
구도심	1.47	1.49	10.4	0.3	8.3	0.0
신도심	1.60	0.92	12.6	-1.5	6.6	0.0
* 구도심 : 동성로 * 신도심 : 범어, 수성

< 투자수익률 >	< 공실률 >	< 임대료 >

ㅇ 인천

- 신도심 일부 빌딩에서 임대료 수준이 높았던 업무시설의 계약이 만료되면서 해당 공간이 자가사용으로 전환됨에 따라 임대료가 큰 폭으로 하락하였음

- 신도심 대형건물의 영업비용 감소 및 자산가치 상승에 따라 투자수익률이 비교적 큰 폭으로 상승하면서 높은 수준을 보임

< 인천 구도심과 신도심간의 비교 > (단위 : %, %p)
구 분	투자수익률		공실률		임대료
	4분기	전기대비	4분기	전기대비	4분기	전기대비
구도심	1.05	0.41	14.9	-0.5	9.6	0.0
신도심	2.34	1.38	8.4	-0.3	9.7	-0.8
* 구도심 : 부평, 주안 * 신도심 : 구월간석

< 투자수익률 >	< 공실률 >	< 임대료 >

ㅇ 광주

- 구도심의 일부 업종(보험업 등)이 사옥을 신도심으로 이전하면서 구도심의 공실률은 증가한 반면, 신도심의 공실률은 하락하였음

- 구도심의 높은 공실률 수준에 따라 임대료 또한 구도심이 신도심에 비해 낮은 임대료 수준을 보임

< 광주 구도심과 신도심간의 비교 > (단위 : %, %p)
구 분	투자수익률		공실률		임대료
	4분기	전기대비	4분기	전기대비	4분기	전기대비
구도심	0.65	0.90	16.8	0.9	5.6	0.0
신도심	1.59	1.30	10.0	-1.9	8.0	0.0
* 구도심 : 금남로/충장로 * 신도심 : 상무지구

< 투자수익률 >	< 공실률 >	< 임대료 >

ㅇ 대전

- 구도심의 전반적인 경기침체로 인한 상권쇠퇴 현상이 뚜렷하며 높은 공실률 수준과 낮은 임대료 수준을 유지함

< 대전 구도심과 신도심간의 비교 > (단위 : %, %p)
구 분	투자수익률		공실률		임대료
	4분기	전기대비	4분기	전기대비	4분기	전기대비
구도심	0.52	0.49	20.4	0.0	4.3	0.0
신도심	1.41	1.24	8.4	1.0	6.3	0.0
* 구도심 : 서대전네거리, 원도심 * 신도심 : 둔산

< 투자수익률 >	< 공실률 >	< 임대료 >

ㅇ 울산

- 관공서 인근의 오피스 수요가 부진함에 따라 구도심의 공실률이 높으며 임대료 또한 낮은 수준을 유지하고 있음

- 신도심 또한 경기침체로 인한 부동산개발업의 사무실 철수 등으로 인하여 공실이 다소 증가함

< 울산 구도심과 신도심간의 비교 > (단위 : %, %p)
구 분	투자수익률		공실률		임대료
	4분기	전기대비	4분기	전기대비	4분기	전기대비
구도심	1.32	-0.12	27.3	4.5	5.5	0.0
신도심	2.01	0.53	8.5	4.0	9.2	0.3
* 구도심 : 신정동 * 신도심 : 삼산동

< 투자수익률 >	< 공실률 >	< 임대료 >

3		매장용 빌딩 동향

전  국

□ 2013년 연간 투자수익률

ㅇ 연간 수익률 추세

(단위: %)
구분	`02	`03	`04	`05	`06	`07	`08	`09	`10	`11	`12	`13
투자수익률	13.02	14.09	9.54	8.66	8.14	8.20	10.91	5.19	6.85	6.66	5.25	5.18
소득수익률	6.90	6.78	5.65	4.89	4.99	4.79	4.81	4.64	4.71	5.00	4.87	4.94
자본수익률	6.12	7.31	3.90	3.77	3.15	3.42	6.10	0.53	2.06	1.60	0.37	0.23
※ `12년도까지는 8개시도(서울, 광역시, 경기일부) 주요상권 기준의 결과인 반면, `13년도부터는 전국 기준 결과이므로 비교시 유의 ※ 2009년 이후 연간수익률은 해당년도 4분기 동안의 시간가중 수익률임

ㅇ 시도별 투자수익률

(단위 : %)

구 분	전국	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산
소득수익률	4.94	4.56	5.42	5.29	5.82	5.53	4.06	5.31
자본수익률	0.23	0.53	0.82	0.38	-0.34	-1.21	-0.60	1.44
투자수익률	5.18	5.10	6.27	5.69	5.47	4.26	3.44	6.81
구 분	경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
소득수익률	5.22	5.38	5.69	4.94	4.96	4.03	5.07	4.54	5.08
자본수익률	0.16	-0.75	0.45	0.03	-0.21	0.31	-0.11	0.45	-0.08
투자수익률	5.38	4.60	6.17	4.97	4.73	4.35	4.96	5.00	4.99

※ 투자수익률 : 1년 동안의 보유기간(`13.10.1.～12.31.) 연간 투자수익률

ㅇ 상권별 투자수익률 분포현황

(단위: %)

구분	연간 투자수익률 구간(오피스빌딩, 2013년)
	3%미만	3～5%	5～7%	7%이상
상권수	4	46	47	9
해당 상권	대전 원도심 서울 용산 대전 서대전네거리 등	대구 죽전 광주 봉선동 서울 건대입구 등	대구 시지지구 울산 삼산동 울산 신정동 등	충북 청주 부산 연산로터리 인천 구월간석 등

□ 2013년 4분기

ㅇ 투자수익률

- 투자수익률은 1.53%로 전분기 대비 0.68%p 상승하였음. 전 지역이 상승하였으며, 부산(1.89%)이 가장 높은 수익률을 보였고 대전(1.10%)이 가장 낮은 것으로 나타남

- 소득수익률은 1.27%로 나타났으며, 전 지역이 1%대의 수익률을 기록함. 인천(1.53%)이 가장 높았으며, 대전(1.03%)이 가장 낮음

- 자본수익률은 0.26%로 나타났으며, 충남(-0.16%)과 강원(-0.08%)만 마이너스 수익률을 보임

< `13년 4분기 매장용 빌딩 지역별 투자수익률 > (단위 : %, %p)
구 분	전국	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산
소득수익률	1.27	1.17	1.36	1.35	1.53	1.43	1.03	1.39
자본수익률	0.26	0.30	0.54	0.38	0.10	0.26	0.08	0.43
투자수익률	1.53	1.47	1.89	1.73	1.62	1.69	1.10	1.81
전기대비	0.68	0.61	0.97	0.79	0.50	1.04	0.78	0.57
구 분	경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
소득수익률	1.34	1.39	1.47	1.31	1.29	1.05	1.29	1.16	1.31
자본수익률	0.05	-0.08	0.38	-0.16	0.24	0.21	0.37	0.27	0.27
투자수익률	1.39	1.31	1.85	1.14	1.54	1.26	1.65	1.43	1.58
전기대비	0.44	0.49	0.49	0.02	0.95	0.54	1.05	0.66	0.96
※ 투자수익률은 3개월 동안의 보유기간(`13.10.1～12.31) 수익률임

ㅇ 공실률

- 공실률(`13.12.31.기준)은 상가시장의 약세가 장기화되며 전분기 대비 0.5%p 상승하며 전국 평균 10.2%로 나타남

- 지역별로 살펴보면, 부산(11.1%)과 경남(8.4%)이 전분기 대비 각각 2.6%p, 1.9%p 상승하여 높은 상승률이 높았으며, 서울(6.8%), 경기(8.1%) 순으로 공실률이 낮은 것으로 조사됨

< `13년 4분기 매장용 빌딩 지역별 공실률 >

(단위 : %, %p)

구분	`13.4분기	전기대비	구분	`13.4분기	전기대비
전체	10.2	0.5	경기	8.1	-0.1
서울	6.8	0.6	강원	13.4	-0.5
부산	11.1	2.6	충북	14.9	-0.8
대구	11.5	0.1	충남	10.8	1.2
인천	11.7	-0.3	전북	16.1	0.7
광주	12.2	-0.3	전남	12.8	1.3
대전	13.3	-1.1	경북	15.1	-0.3
울산	8.6	-0.2	경남	8.4	1.9
			제주	10.0	1.4

ㅇ 임대료

- 임대료(`13.12.31.기준)는 전분기 대비 0.1천원/㎡ 상승하며 전국 평균 31.4천원/㎡으로 나타남

- 지역별로 살펴보면, 서울(60.1천원/㎡)이 0.5천원/㎡ 상승하며 가장 높은 수준을 보였으며, 부산(29.1천원/㎡)은 전분기 대비 0.7천원/㎡ 상승하며 높은 상승률을 보임. 반면, 전남(11.4천원/㎡)은 전분기 대비 0.7천원/㎡ 하락하며 비교적 큰 폭으로 하락함

< `13년 4분기 매장용 빌딩 지역별 임대료>

(단위 : 천원/㎡)

구분	`13.4분기	전기대비	구분	`13.4분기	전기대비
전체	31.4	0.1	경기	31.7	-0.2
서울	60.1	0.5	강원	20.5	0.3
부산	29.1	0.7	충북	21.2	0.2
대구	23.6	0.1	충남	14.2	0.1
인천	32.5	0.1	전북	15.6	0.1
광주	22.0	0.0	전남	11.4	-0.7
대전	18.5	-0.2	경북	14.5	0.0
울산	17.8	0.2	경남	16.3	0.0
			제주	12.4	0.2

서울 광역상권별

ㅇ 투자수익률

- 전 지역이 상승한 가운데 도심(1.51%), 기타(1.48%), 신촌․마포(1.45%), 강남(1.40%) 순으로 조사됨

(단위 : %, %p)
구 분	전체	도심	강남	신촌․마포	기타
소득수익률	1.17	1.44	0.99	1.33	1.15
자본수익률	0.30	0.07	0.42	0.13	0.33
투자수익률	1.47	1.51	1.40	1.45	1.48
전기대비	0.61	0.27	0.46	0.14	0.82

※ 투자수익률은 3개월 동안의 보유기간(`13.10.1.～12.31.) 수익률임

ㅇ 공실률

- 신촌․마포(4.2%)는 전분기 대비 0.5%p 감소하였으나, 강남(8.4%), 도심(5.9%), 기타(6.5%) 지역은 상승하였음

ㅇ 임대료

- 도심(108.1천원/㎡)이 4.4천원/㎡ 상승하며 큰 폭으로 증가하였으며, 강남(75.6천원/㎡)만과 신촌․마포(49.7천원/㎡) 지역도 소폭으로 상승하였음. 기타(43.0천원/㎡) 지역은 보합세를 보임

(단위 : %, 천원/㎡)
구 분		전체	도심	강남	신촌․마포	기타
공실률	4분기	6.8	5.9	8.4	4.2	6.5
	전기대비	0.6	0.4	1.6	-0.5	0.3
임대료	4분기	60.1	108.1	75.6	49.7	43.0
	전기대비	0.5	4.4	0.5	0.1	0.0

※ 매장용 빌딩 임대료는 1층 기준임

구도심 ․ 신도심 비교

ㅇ 서울

- 명동을 중심으로 한 구도심의 임대료가 그 동안의 관광객 증가 효과 등을 반영하며 소폭 증가하였으나, 매장교체 등으로 인한 마찰적 공실이 반영되며 공실률은 소폭 증가함

< 서울 구도심과 신도심간의 비교 > (단위 : %, %p)
구 분	투자수익률		공실률		임대료
	4분기	전기대비	4분기	전기대비	4분기	전기대비
구도심	1.51	0.27	5.9	0.4	105.8	2.1
신도심	1.40	0.46	8.4	1.6	75.6	0.5
* 구도심 : 도심상권(광화문, 동대문, 명동, 서울역, 종로, 충무로) * 신도심 : 강남상권(강남대로, 도산대로, 서초, 신사, 테헤란로)

< 투자수익률 >	< 공실률 >	< 임대료 >

ㅇ 부산

- 서면의 테마거리 사업이 활발하게 진행되면서 구도심의 투자수익률이 증가하였으며, 이러한 추세를 반영하여 임대료 또한 상승함

- 매장교체, 영업부진에 의한 사업철수 등 전반적으로 마찰적 공실이 발생하며 공실률은 신․구도심 모두 다소 증가함

< 부산 구도심과 신도심간의 비교 > (단위 : %, %p)
구 분	투자수익률		공실률		임대료
	4분기	전기대비	4분기	전기대비	4분기	전기대비
구도심	1.85	1.12	11.5	2.8	36.3	1.5
신도심	1.97	0.82	11.8	2.6	26.3	0.2
* 구도심 : 부산역, 서면, 온천장, 중구시장, 현대백화점주변 * 신도심 : 경성대/부경대, 광안리, 동래역, 부산대학앞, 연산로터리, 해운대

< 투자수익률 >	< 공실률 >	< 임대료 >

ㅇ 대구

- 동성로 중심의 구도심이 신도심에 비해 활발한 모습을 보이며 낮은 공실률과 높은 임대료 수준을 보임

- 신․구도심 모두 특별한 변동사유가 없음에 따라 투자수익률, 공실률, 임대료가 모두 전기대비 비슷한 수준을 유지함

< 대구 구도심과 신도심간의 비교 > (단위 : %, %p)
구 분	투자수익률		공실률		임대료
	4분기	전기대비	4분기	전기대비	4분기	전기대비
구도심	1.67	0.79	11.1	-0.2	29.5	0.1
신도심	1.75	0.81	12.1	0.1	20.2	-0.1
* 구도심 : 계명대, 동성로, 상인월배, 죽전 * 신도심 : 범어, 수성, 시지지구, 칠곡

< 투자수익률 >	< 공실률 >	< 임대료 >

ㅇ 인천

- 부평, 주안 중심의 구도심 공실이 신규 입점 등을 통해 다소 해소되며 공실률 감소와 임대료 상승 모습을 보임

- 다만 구도심의 공실률이 신도심에 비해 높은 수준을 유지함에 따라 임대료는 낮은 수준을 유지함

< 인천 구도심과 신도심간의 비교 > (단위 : %, %p)
구 분	투자수익률		공실률		임대료
	4분기	전기대비	4분기	전기대비	4분기	전기대비
구도심	1.55	0.81	12.8	-0.8	32.4	0.4
신도심	1.76	0.04	10.6	0.5	34.2	-0.2
* 구도심 : 부평, 주안 * 신도심 : 구월간석, 계양구

< 투자수익률 >	< 공실률 >	< 임대료 >

ㅇ 광주

- 신도심(상무지구) 일부 대형 건물의 파산 절차가 원활하게 진행됨에 따라 공실률이 안정화되고 있음

- 업무시설이 구도심에서 신도심으로 이동하는 추세에 따라 신도심의 공실이 구도심에 비해 낮은 수준을 유지하고 있으며, 4분기에는 큰 변화가 없으나 향후 신도심의 임대료 수준이 소폭 상승할 것으로 예상됨

< 광주 구도심과 신도심간의 비교 > (단위 : %, %p)
구 분	투자수익률		공실률		임대료
	4분기	전기대비	4분기	전기대비	4분기	전기대비
구도심	2.09	1.13	10.4	-0.6	24.1	0.0
신도심	2.04	1.36	8.3	-0.8	21.6	0.0
* 구도심 : 금남로/충장로, 봉선동, 전남대 * 신도심 : 금호지구, 상무지구, 첨단지구

< 투자수익률 >	< 공실률 >	< 임대료 >

ㅇ 대전

- 구도심의 LED거리 조성사업 등 전반적인 상권활성화 노력에 따라 공실률은 다소 하락하였으나, 경기침체의 영향으로 인하여 임대료 또한 소폭 하락하는 모습을 보임

- 구도심에 비하여 신도심이 낮은 공실률과 높은 임대료 수준을 보임

< 대전 구도심과 신도심간의 비교 > (단위 : %, %p)
구 분	투자수익률		공실률		임대료
	4분기	전기대비	4분기	전기대비	4분기	전기대비
구도심	0.95	0.69	17.3	-1.4	16.8	-0.1
신도심	1.19	0.90	10.5	-1.3	19.7	-0.2
* 구도심 : 복합터미널, 서대전네거리, 원도심 * 신도심 : 노은, 둔산, 유성온천역

< 투자수익률 >	< 공실률 >	< 임대료 >

ㅇ 울산

- 신도심의 잦은 업종교체에 따른 마찰적 공실로 인하여 공실률이 다소 증가하였으나 구도심에 비해 낮은 수준을 유지함

- 구도심 기존 매장들의 계약갱신 사례가 다수 발견되면서 임대료가 소폭 상승하는 모습을 보임

< 울산 구도심과 신도심간의 비교 > (단위 : %, %p)
구 분	투자수익률		공실률		임대료
	4분기	전기대비	4분기	전기대비	4분기	전기대비
구도심	1.55	0.44	13.7	-1.0	18.0	0.4
신도심	1.98	0.59	4.5	0.8	15.4	0.1
* 구도심 : 성남옥교동, 신정동, 전하동삼산동 * 신도심 : 삼산동

< 투자수익률 >	< 공실률 >	< 임대료 >

Ⅱ	`13년 4분기 상업용부동산 투자수익률 통계지표

1. `13년 4분기 투자수익률

< 투자수익률 > (단위 : %, 전분기대비%p)
구 분		오피스 빌딩			매장용 빌딩
		소득 수익률	자본 수익률	투자 수익률	소득 수익률	자본 수익률	투자 수익률
전 체		1.27	0.26	1.53	1.27	0.26	1.53
		(0.20)	(0.38)	(0.58)	(0.27)	(0.42)	(0.68)
서울	소 계	1.39	0.29	1.68	1.17	0.30	1.47
		(0.14)	(0.30)	(0.44)	(0.21)	(0.39)	(0.61)
	도심	1.64	0.08	1.73	1.44	0.07	1.51
		(0.11)	(0.24)	(0.35)	(0.17)	(0.10)	(0.27)
	강남	1.19	0.41	1.60	0.99	0.42	1.40
		(0.09)	(0.36)	(0.45)	(0.19)	(0.27)	(0.46)
	여의도마포 (신촌마포)	1.49	0.36	1.85	1.33	0.13	1.45
		(0.17)	(0.15)	(0.32)	(0.16)	(-0.02)	(0.14)
	기타	1.23	0.24	1.48	1.15	0.33	1.48
		(0.23)	(0.29)	(0.52)	(0.24)	(0.58)	(0.82)
부 산		1.28	0.40	1.68	1.36	0.54	1.89
		(0.15)	(0.28)	(0.44)	(0.24)	(0.74)	(0.98)
대 구		1.19	0.24	1.43	1.35	0.38	1.73
		(0.62)	(0.59)	(1.21)	(0.27)	(0.52)	(0.79)
인 천		1.23	0.23	1.45	1.53	0.10	1.62
		(0.25)	(0.51)	(0.76)	(0.31)	(0.20)	(1.12)
광 주		0.81	0.44	1.25	1.43	0.26	1.69
		(0.25)	(1.05)	(1.31)	(0.38)	(0.67)	(1.05)
대 전		0.72	0.02	0.75	1.03	0.08	1.10
		(0.21)	(0.43)	(0.65)	(0.30)	(0.48)	(0.79)
울 산		1.44	0.42	1.86	1.39	0.43	1.81
		(0.12)	(0.40)	(0.52)	(0.25)	(0.32)	(0.57)
경 기		1.44	-0.08	1.36	1.34	0.05	1.39
		(0.25)	(0.09)	(0.34)	(0.32)	(0.12)	(0.44)
강 원		1.22	-0.19	1.02	1.39	-0.08	1.31
		(0.19)	(0.27)	(0.46)	(0.27)	(0.22)	(0.49)
충 북		0.76	0.22	0.98	1.47	0.38	1.85
		(0.33)	(0.45)	(0.79)	(0.35)	(0.14)	(0.49)
층 남		0.78	0.02	0.80	1.31	-0.16	1.14
		(0.14)	(0.31)	(0.45)	(0.26)	(-0.24)	(0.02)
전 북		1.00	0.30	1.31	1.29	0.24	1.54
		(0.31)	(0.67)	(0.99)	(0.30)	(0.64)	(0.94)
전 남		1.22	0.16	1.38	1.05	0.21	1.26
		(0.26)	(0.28)	(0.53)	(0.29)	(0.25)	(0.54)
경 북		1.35	0.39	1.74	1.29	0.37	1.65
		(0.28)	(0.79)	(1.07)	(0.34)	(0.71)	(1.05)
경 남		0.95	0.47	1.42	1.16	0.27	1.43
		(0.25)	(0.60)	(0.85)	(0.24)	(0.42)	(0.66)
제 주		0.82	0.52	1.34	1.31	0.27	1.58
		(0.37)	(0.62)	(0.99)	(0.32)	(0.64)	(0.96)

2. `13년 4분기 공실률 및 임대료

< 공실률 및 임대료 > (단위 : %, %p, 천원/㎡)
구 분		오피스 빌딩		매장용 빌딩
		공실률	임대료	공실률	임대료
전체		10.7	14.8	10.2	31.4
		(1.4)	(0.0)	(0.5)	(0.1)
서울	소계	8.4	20.5	6.8	60.1
		(1.6)	(0.0)	(0.6)	(0.5)
	도심	7.7	24.4	5.9	108.1
		(0.7)	(0.0)	(0.4)	(4.4)
	강남	9.7	21.5	8.4	75.6
		(2.8)	(-0.1)	(1.6)	(0.5)
	여의도마포 (신촌마포)	7.1	21.9	4.2	49.7
		(1.4)	(-0.1)	(-0.5)	(0.1)
	기타	9.5	14.0	6.5	43.0
		(2.2)	(-0.1)	(0.3)	(0.0)
부산		14.1	7.9	11.1	29.1
		(1.9)	(-0.1)	(2.6)	(0.7)
대구		13.3	7.5	11.5	23.6
		(2.3)	(0.0)	(0.1)	(0.1)
인천		14.0	9.4	11.7	32.5
		(-0.3)	(-0.2)	(-0.3)	(0.1)
광주		14.4	6.2	12.2	22.0
		(-0.1)	(-0.1)	(-0.2)	(0.0)
대전		16.3	5.0	13.3	18.5
		(1.1)	(0.0)	(-1.1)	(-0.2)
울산		12.3	8.3	8.6	17.8
		(3.6)	(0.2)	(-0.2)	(0.2)
경기		12.0	11.5	8.1	31.7
		(-0.4)	(-0.1)	(-0.1)	(-0.2)
강원		19.1	6.8	13.4	20.5
		(1.8)	(0.0)	(-0.5)	(0.3)
충북		16.4	4.7	14.9	21.2
		(0.8)	(0.1)	(-0.8)	(0.2)
층남		13.0	7.3	10.8	14.2
		(5.3)	(0.1)	(1.2)	(0.1)
전북		17.5	4.1	16.1	15.6
		(1.2)	(0.0)	(0.7)	(0.1)
전남		13.4	5.7	12.8	11.4
		(-0.7)	(-0.2)	(1.3)	(-0.7)
경북		11.4	7.5	15.1	14.5
		(0.6)	(0.0)	(-0.3)	(0.0)
경남		7.5	6.5	8.4	16.3
		(0.3)	(0.0)	(1.8)	(0.0)
제주		6.4	4.5	10.0	12.4
		(2.3)	(-0.1)	(1.4)	(0.2)

※ 세부 통계지표 결과는 국토교통부 국토교통통계누리(stat.molit.go.kr), 한국감정원 R-ONE 부동산통계정보시스템(www.r-one.co.kr)에서 확인하실 수 있습니다.

Ⅲ	상권특성 현황 예시 (서울 강남대로 상권)

Ⅳ	상업용부동산 임대사례조사 관련 Q&A

1. 이 사업의 추진 경위는?

ㅇ 해외자본의 국내 상업용부동산 투자* 및 REITs 등 부동산 간접투자가 활성화**되는 등 부동산 투자환경의 변화로 상업용부동산에 대한 시장정보 수요가 증대

* `97년 외환위기 당시 업무용 빌딩 헐값 매각 논란 등이 사업 추진의 계기가 됨

** 수익․위험 수준 파악과 합리적 투자를 위한 부동산 투자성과 측정지표 부재

ㅇ 오피스․매장용 건물에 대한 시장 투명성을 제고하고 부동산정책을 지원하기 위하여, `02년부터 실시

2. 이 사업의 조사대상, 조사내용 및 조사방법은?

ㅇ (조사대상) 전국 오피스․매장용 3,155동

- (오피스) 16개시도(44개 상권) 6층 이상의 업무용 건물 중 임대면적이 50% 이상인 건물 824동

< 오피스 빌딩 지역별 표본 분포 및 비율 >

(단위 : 개, 동, %)
구분	전체	서 울					부산	대구	인천	광주	대전
		계	도심	강남	여의도마포	기타지역
상권수	44	22	6	5	3	8	5	3	3	2	3
총량	5,044	3,108	370	559	141	2,038	366	188	144	139	131
표본수	824	406	96	136	46	128	57	41	36	31	44
비율	16.3%	13.1%	25.9%	24.3%	32.6%	6.3%	15.6%	21.8%	25.0%	22.3%	33.6%
구분		울산	경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
상권수		2	4
총량		81	354	52	51	100	64	99	64	80	23
표본수		23	36	13	13	10	20	31	31	22	10
비율		28.4%	10.2%	25.0%	25.5%	10.0%	31.3%	31.3%	48.4%	27.5%	43.5%

- (매장용) 16개시도(106개 상권) 3층 이상의 상업·매장용 건물 중 임대면적이 50% 이상인 건물 2,331동

< 매장용 빌딩 지역별 표본 분포 및 비율 >

(단위 : 개, 동, %)
구분	전체	서 울					부산	대구	인천	광주	대전
		계	도심	강남	신촌마포	기타
지역	106	33	6	7	3	17	11	8	4	6	6
총량	260,935	70,808	3,252	2,219	1,436	63,901	24,047	14,110	12,071	7,965	7,217
표본수	2,331	728	136	117	64	411	222	146	67	92	96
비율	0.9%	1.0%	4.2%	5.3%	4.5%	0.6%	0.9%	1.0%	0.6%	1.2%	1.3%
구분		울산	경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
지역		4	10	3	2	3	3	4	3	5	1
총량		7,046	41,894	8,189	7,980	8,927	8,778	9,127	14,592	14,319	3,865
표본수		82	159	102	72	70	121	103	131	109	31
비율		1.2%	0.4%	1.2%	0.9%	0.8%	1.4%	1.1%	0.9%	0.8%	0.8%

ㅇ (조사내용) 빌딩기본정보, 빌딩면적, 층별 면적 및 임대료, 기타수입･영업경비･저당정보 등(총 100개 항목)

ㅇ (조사방법) `13.12.31일을 기준으로 한국감정원 소속 감정평가사 및 조사자 약 250명이 현장조사 실시

3. 조사결과는 어떻게 활용되는지?

ㅇ 상업용부동산 시장의 투자수익률 추계 등 정보 제공으로 부동산 투자의 판단근거 및 투자운용성과 측정 등에 활용

* REITs, 부동산펀드 등 자산운용기관의 투자판단, 자산포트폴리오 구축 및 배당률 측정 등을 위한 기초자료 제공

ㅇ 표준지 중 상업ㆍ업무용 토지의 공시지가 평가시 임대사례 조사 결과를 바탕으로 수익가격을 산출

4. 조사결과는 어디서 확인할 수 있는지?

ㅇ 조사․분석 결과는 부동산 투자성과의 측정지표로 활용하도록 은행 등 관련기관에 배포하고 인터넷*에 게재

* 국토교통부 국토교통통계누리(http://stat.molit.go.kr), 한국감정원 부동산통계정보시스템 R-ONE (http://www.r-one.co.kr, Tel.053-663-8546))

5. 상업용부동산 임대사례조사 절차는 ?

절 차		세부 절차
사전조사		․각종 공부(건축물대장, 등기 등) 및 위치(지번도) 확인
↓
현장조사 자료수집		․층별, 임차인별 면적 등 기초정보 조사 ․임대료, 관리비, 경비 등 조사 ․소유자, 관리인, 임차인 등 면담 및 조사 ․본건 및 인근 유사물건 토지․건물 가격 조사 ․인근 중개업소 탐문 등 하위시장 특성 및 가격동향 조사
↓
임대정보분석 매매사례분석		․지역별 임대료 및 자산 가치 수준 균형분석 ․조사대상 빌딩 및 인근 유사물건 거래(임대)사례 및 감정평가전례 등 자료 분석
↓
임대사례조사․평가보고서작성		․자산 가치 감정평가 3방식(원가․비교․수익) 검토 ․조사 및 평가결과 보고서 작성
↓
검증		․전 분기 조사자료 비교․검토 ․조사자료(오류검색내역서) 전산검증 ․통계 및 참고자료 활용을 통한 검증 ․지역별 임대료 수준 균형 등 검토
↓
검수		․조사 및 평가 결과 국토교통부 1:1 대면검수
통계작성보급		․보도자료 ․추계결과보고서

6. 투자수익률의 의미와 산출방법은 ?

ㅇ 분기별 투자수익률은 3개월간의 부동산 보유에 따른 투자성과를 나타내는 것으로 소득수익률과 자본수익률을 합산하여 산출

- 소득수익률은 3개월간 임대수익률을 의미하며, 부동산가격 대비 3개월간의 순임대수입(임대소득에서 경비를 차감)의 비율로 산출

* 순임대수입(임대소득 - 경비) ÷ 기초자산가격(`13.10.1기준)

- 자본수익률은 3개월간의 부동산가격 증감률을 의미하며, 감정평가사가 평가한 부동산의 기초가격(`13.4.1)과 기말가격(`13.6.30)의 차이를 기초가격으로 나누어 산출함

* 자본이득[기말자산가격(`13.12.31) - 기초자산가격(`13.10.1)] ÷ 기초자산가격(`13.10.1)

7. 임대료 수준은 어떻게 파악했나 ?

ㅇ 오피스 빌딩(3층 이상의 평균치) 및 매장용 빌딩(1층 기준)의 임대료 산출시 전세금 또는 보증부 월세의 보증금에 대하여는 전환율을 이용하여 월세로 환산

* 보증부 월세기준 임대료 = 전세(보증금) × (전환율) / 12 + 월세

예) 보증금 1,000만원에 월세 10만원을 받을 경우 전환율이 12%이면 월세 20만원에 해당됨 (1,000만원 × 0.12/12 + 10만원 = 10만원 + 10만원 = 20만원)

ㅇ 전환율은 임대인의 요구수익률로서, 전세금의 일부를 월세로 전환하거나 월세를 보증금 또는 전세로 전환하기 위해 사용

* 전환율 = (월세 × 12) / (전세 - 보증금)

예) 현재 전세기준 임대료가 1억 1천만원인 건물이 보증금 1천만원과 월세 100만원으로 계약체결이 이루어진 경우 전환율은 12%임

(100만원×12) / (1억 1천만원 - 1천만원) = 0.12(12%)

8. 임대료를 월세기준으로 산정하는 이유는 ?

ㅇ 다양한 임대계약방식이 공존하는 임대시장에서 빌딩․지역간 임대료를 비교하기 위하여 전세․보증부월세 등 서로 다른 계약방식에 의한 조사자료를 한 가지로 통일할 필요가 있음

ㅇ 전세의 경우 외국에는 존재하지 않는 독특한 임대계약방식으로, 전세 형태의 임대료 정보는 외국 투자자들에게 설득력이 낮음

ㅇ 상업용부동산은 월 임대수입이 주된 투자목적이므로, 월세를 기준한 임대료수준을 비교하는 것이 최근의 추세임

9. 공실률과 임대료 산출방법은 ?

ㅇ 분기별로 조사대상 빌딩에 대해서 임차인별로 공실여부와 계약된 임대료 및 시장임대료, 월세 전환율 정보를 조사하게 됨

- 공실률은 조사 기준시점의 빌딩 공실수준 정도를 의미하며, 해당 하위시장 전체의 공실면적의 합계를 건축연면적 합계로 나누어 산출함

- 임대료는 조사 기준시점의 임대료 수준 정도를 의미하며, 해당 하위시장 전체 임대료 합계를 임대면적 합계로 나누어 산출함

10. 상업용부동산 자산가치는 어떻게 산정되는지 ?

ㅇ 상업용부동산은 한국감정원 소속 감정평가사가 감정평가 기법을 적용하여 자산가치를 직접 평가하고 있음

ㅇ 자산가치의 경우 투자수익률 산정시 이용되는 중요한 정보이므로 정확성 제고 측면에서 전문 감정평가사에 의해 평가되고 있음

ㅇ 평가방법은 자산가치 평가시 비용성, 시장성, 수익성을 종합적으로 고려하기 위해 원가방식, 비교방식, 수익방식의 3방식에 의해 산정된 시산가격에 지역 내 시장상황, 물건현황, 거래가격, 수익현황 등을 고려한 시산조정을 통해 최종가격 결정

11. 상업용부동산 조사대상의 선정절차는?

ㅇ 상업용부동산의 용도에 따라서 대상을 구분함

- 오피스 빌딩은 건축법상 건축물 용도가 업무시설이고 건축연면적의 50% 이상이 임대되고 있으며 6층 이상인 빌딩을 대상으로 함

- 매장용 빌딩은 일반적으로 지칭되는 `일반상가`로서 건축법상 건축물 용도가 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설 등을 유치한 빌딩을 대상으로 함

ㅇ 건축물대장상 해당 빌딩 대상을 모집단으로 정의하고 모집단 분포를 고려하여 주요 상권을 결정함

ㅇ 표본크기 결정시 각 상권별 목표오차를 정하여 적정 표본수를 계산하고, 표본을 추출하였음

12. 민간부동산정보회사의 조사자료와 어떤 차이가 있는가?

ㅇ (조사대상) 민간기관은 주로 오피스 빌딩의 임대료와 공실률을 발표하고 있으나, 본 조사는 오피스 빌딩 외에도 매장용 빌딩의 임대료와 공실률 및 투자수익률을 발표함

ㅇ (표본선정) 대부분의 민간기관은 사옥관리 또는 임대대행 등의 획득한 정보를 활용하는 반면, 본 조사는 표본설계를 통해 조사대상이 선정되어 시장의 대표성이 확보됨

ㅇ (조사방식) 민간기관은 전화조사 등 간접조사를 통해 조사정보를 수집하나, 본 조사는 임대인, 임차인 면담 등을 통한 현장조사 실시로 조사의 정확성을 제고하고 있음

구 분	상업용부동산 임대사례조사	민간의 상업용부동산 시장동향
조사목적	․시장동향파악, 투자정보 제공 ․표준지 공시지가 조사평가시 수익가격 산출	․자산관리, 기관투자자 등 정보제공
조사대상	오피스, 매장용 빌딩 전층 (모집단 고려한 표본선정)	주로 오피스 빌딩 기준층 (법인소유 중․대형 빌딩 위주)
조사방식	현장조사	전화조사 등 간접조사
조사주기	분기	분기 또는 월
임대료 발표방식	조사된 전환율 적용한 월세기준 임대료	전세금 또는 보증금, 월세 구분 발표
제공정보	투자수익률, 공실률, 임대료 및 층별효용비율	등급별 공실률, 임대료, 흡수면적

Ⅴ	상업용부동산 (오피스 / 매장용 빌딩) 개념 정의

□ 오피스 빌딩

ㅇ 대상(개념) : 기업 등이 업무목적으로 사용되는 건물로서 금융, 본사, 제조업 기능 등을 제공하는 공간(건물)으로 건축법상 건축물 용도가 업무시설인 건물

ㅇ 표본 선정기준 : 건축 연면적 50% 이상이 임대되고 있는 6층 이상인 빌딩

□ 매장용 빌딩

ㅇ 대상(개념) : 일반적으로 `일반상가`라고 지칭되는 건물유형으로 건축법상 건축물 용도가 주로 제1, 2종근린생활시설 등을 유치하고 있는 건물

ㅇ 표본 선정기준 : 건축연면적이 50% 이상이 임대되고 있는 3층 이상인 빌딩

오피스 빌딩 사진(서울 강동구 소재)	매장용 빌딩 사진(서울 송파구 소재)