		보 도 자 료
		배포일시	2014. 9. 25(목) 총 7매(본문 4, 참고 3)
담당 부서	주거복지기획과	담 당 자	∙과장 이익진, 사무관 김경헌, 주무관 가필순 ∙☎ (044) 201-3360, 3354
	주택기금과		∙과장 김홍목, 사무관 최병길, 주무관 이호성 ∙☎ (044) 201-3342, 3345
보 도 일 시		2014년 9월 26일(금) 석간부터 보도하여 주시기 바랍니다. ※ 통신․방송․인터넷은 9. 26(금) 06:00 이후 보도 가능

9.1대책 후속조치(4) : 다가구주택을 준공공임대주택으로 등록 허용

- 준공공임대주택 등록요건 완화 및 매입자금 융자 확대 -

① 전용 85㎡를 초과하는 다가구주택도 준공공임대주택 등록 허용

* (면적요건) 예외없이 전용 85㎡이하 → 다가구주택은 면적 제한 폐지

② 준공공임대주택 매입자금의 실질 융자한도 상향

* (담보평가) 아파트는 분양가 및 시세, 연립‧다세대는 복성식 →
아파트는 분양가 및 시세, 연립․다세대는 감정평가

* (호수제한) 미분양‧기존주택은 제한없음, 신규분양은 5호 → 신규분양 10호

③ 쪽방 등 거주자에 대한 공공임대주택 보증금 인하 혜택 확대

* (일반가구) 월 450만원 내외 / (비주택거주가구) 월 100만원 → 월 50만원

□ ‘9.1대책’ 후속조치의 일환으로 준공공임대주택 등록이 활성화되고, 쪽방 등 비주택거주가구의 보증금 부담이 완화된다.

ㅇ 국토교통부(장관 서승환)는 9.26일 준공공임대주택 등록대상을 85㎡ 초과 다가구주택까지 확대하는 임대주택법 개정안을 국회 제출하였고,

- 같은 날부터 임대사업자에 대한 준공공임대주택 매입자금 지원을 확대 시행한다고 밝혔다.

ㅇ 또한, 10월1일부터 쪽방 등 비주택거주가구가 LH 임대주택에 입주하는 경우 적용되는 보증금 인하 혜택이 확대된다고 밝혔다.

1. 다가구주택을 준공공임대주택으로 등록할 수 있도록 허용

□ 먼저, 다가구주택에 대하여는 전용면적 85㎡를 초과하는 경우에도 준공공임대주택으로 등록할 수 있게 된다.

* (현행) 예외없이 전용면적 85㎡ 이하 주택만 등록 가능

* (개선) 건축법 시행령 별표1에 따른 다가구주택은 면적제한 없이 등록 가능

ㅇ 이에 따라 많은 무주택서민이 거주하는 다가구주택이 전용 면적 85㎡ 초과로 인해 준공공임대주택으로 등록하기 어려웠던 문제가 해소될 전망이다.

* 준공공임대주택이 아닌 민간임대주택은 면적 제한을 두고 있지 않음
(다만, 조세감면은 개별법에서 85㎡이하 또는 149㎡이하 등으로 별도 규정)

□ (참고) 다가구주택의 정의(건축법 시행령 별표 1)

1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것(다만, 1층 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외)

2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적 제외)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3) 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로서 공동주택이 아닐 것

□ 국토교통부 관계자는 9월26일 준공공임대주택 면적제한 완화를 위한 「임대주택법 개정안」을 국회 제출한데 이어, 해당 법안이 국회를 통과하는대로 「임대주택법 시행령」을 개정하고,

ㅇ 그 기간 동안 다가구주택을 준공공임대주택으로 등록한 경우의 인센티브 부여 방안을 정부 차원에서 검토할 계획이라고 밝혔다.

* 준공공임대주택에 대한 양도소득세 한시면제 및 소득세 감면율 확대(20%→ 30%)를 위한 「조세특례제한법」도 기 추진중(’13.7.17 국회제출)

2. 준공공임대주택 매입자금 융자 확대

□ 또한, 민간 임대사업자의 준공공임대주택 등록을 지원하기 위한 국민주택기금의 매입자금 융자한도를 실질적으로 확대한다.

* 금리 : 연 2.7% /  대출한도 : 수도권(신규 1.0억원, 기존 1.5억원), 비수도권(신규 6천만원, 기존 7천5백만원) / 대상주택 : 아파트, 연립‧다세대주택

- 즉, 임대사업자의 부도 등 우려로 주택의 담보가치를 보수적으로 평가하였던 것을 감정평가방식으로 전환하고(10.13일 시행),

* (현행) 아파트는 분양가‧시세정보로 평가, 연립‧다세대주택은 복성식 평가(건물은 원가, 토지는 공시지가)

* (개선) 아파트는 분양가‧시세정보, 연립․다세대는 감정가격으로 평가

- 신규분양주택 매입자금은 과다융자 우려로 5호분으로 한정했던 것을 대형화‧전문화를 위해 10호분까지로 확대(9.26 시행)하였다.

* (현행) 미분양주택‧기존주택은 제한없음 + 신규분양주택은 5호분 한정
(개선) 미분양주택‧기존주택은 제한없음 + 신규분양주택은 10호분 한정

ㅇ 국토교통부 관계자는 담보평가로 인해 지원한도액까지 융자받을 수 없는 사례가 줄어 준공공임대주택 매입‧등록이 활성화되고,

- 특히, 6월 「주택공급에 관한 규칙」개정으로 허용된 임대사업자에 대한 우선분양과 맞물려 준공공임대주택 등록이 늘어날 것으로 기대된다고 밝혔다.

□ (참고) 임대사업자 민영주택 우선공급(주택공급에 관한 규칙 개정, 6.30)

- 민영주택 최초분양 시 20호 규모의 임대사업자*가 단지․동 단위로 별도 분양받을 수 있도록 하되, 5년매입임대 또는 준공공임대로 등록

* (현행) 임대사업자 중 리츠․부동산펀드에 허용(조례 필요 + 시군구 승인)

* (개정) 20세대 이상 임대사업자 모두에 허용(조례 불필요 + 시군구 승인)

3. 쪽방 등 비주택거주가구에 대한 LH 보증금 인하

□ 쪽방 등 비주택 거주가구가 한국토지주택공사가 공급하는 매입임대주택 또는 전세임대주택에 입주하는 경우에 내야하는 보증금 부담도 줄어든다.

ㅇ 즉, 일반입주자가 LH 매입‧전세임대주택에 입주하는 경우 보증금 350~450만원, 월임대료 8~12만원 수준의 임대료를 지급하는 반면,

- 쪽방‧비닐하우스 등 비주택 거주가구에 대하여는 종래 보증금을 100만원으로 인하 적용하여 왔으나,

- 해당 가구에게는 여전히 보증금 마련이 큰 부담이 되고 있으므로, 10월1일 입주분부터 50만원 수준의 보증금이 적용될 예정이다.

	이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면, 면적제한 완화는 김경헌 사무관(044-201-3360), 매입자금 지원은 김경헌‧ 최병길 사무관(044-201-3360‧3342), 보증금 인하는 가필순 주무관(044- 201-3354)에게 연락주시기 바랍니다.

참고 1		준공공임대주택 제도 개요

□ 추진배경

ㅇ 임대시장 안정 및 무주택서민 주거안정, 주택거래 활성화 등을 위해 자발적 의사로 임대료 등 공공적 규제를 적용받는 민간매입임대주택 도입 결정(’13.4.1 부동산종합대책, 12.5 개정 임대주택법 시행)

	4.1 부동산 종합대책 (준공공임대주택 부문 발췌)
□ 민간주택이면서도 임대료 인상 규제 등 공공성을 갖는 ‘準 공공임대주택’을 신설하여 세제혜택 부여 ㅇ 임대의무기간 준수, 임대료 인상률 제한 요건을 충족하는 경우 준공공임대주택으로 등록, 조세감면 등 혜택 부여 (임대주택법 개정) - 85㎡이하 주택, 10년 의무임대, 최초임대료(시세이하) 및 임대료 인상률 제한 등 의무 부여

□ 준공공임대주택의 개념

ㅇ 민간매입임대의 일종이나, 임대료 결정 등에 규제를 받는 대신, 조세감면, 주택기금 융자 등 인센티브가 부여되는 민간임대주택(’13.4.1.이후 매매계약을 체결한 전용면적 85㎡ 이하 주택, 주거용 오피스텔 포함)

* 기존 민간매입임대와의 차이

① 공공적 규제 : 임대의무기간 연장(5년 ⇒ 10년), 최초임대료․보증금 제한(주변시세 이하), 임대료 인상률 제한(연 5% 이하)

② 인센티브 : 재산세 추가 감면(’13.12.5. 지방세특례제한법 개정 시행)
양도소득세 추가 감면(‘14.1.1 조세특례제한법 개정 시행)
주택 매입․개량자금 주택기금 융자

□ 기대효과

ㅇ 민간의 시중 여유자금을 활용하여 공공성을 갖춘 장기임대주택을공급함으로써 서민주거안정 도모

참고 2		준공공임대주택 조세감면 및 기금지원 내역

구분	전용면적(㎡)				비고 (지원요건 등)
	40 이하	40～ 60	60～ 85	85～ 149
취득세	면제	면제	25%	-	ㅇ 공동주택 건축 또는 공동주택․오피스텔을 최초로 분양받은 경우에 한정 - 60㎡ 이하: 공동주택, 오피스텔을 취득 - 60～85㎡: 장기임대(10년 이상)를 목적으로 20호 이상 취득 또는 20호 이상 보유자가 추가 취득시
재산세	면제	75%	50%	-	ㅇ 공동주택 건축․매입, 오피스텔 매입 - 2세대 이상 임대목적에 직접 사용
양도소득세	양도소득금액 공제율 60% *3년이내 주택 매입 후 준공공임대주택 등록시 양도세 면제(국회 심의중)				ㅇ장기보유특별공제(모든주택, 모든취득) 주택보유기간에 따라 차등적용 - 3년～4년 : 10% / 4년～5년 : 12% - 5년～6년 : 15% / 6년～7년 : 18% ⇒ 20% - 7년～8년 : 21% ⇒ 25%/ 8년～9년 : 24%⇒ 30% - 9년～10년 : 27%⇒ 35% / 10년 이상 : 30%⇒ 40%
					ㅇ10년까지는 위와 같으나 10년 이상부터는 60% 적용
종합 부동산세	합산배제				ㅇ 임대개시일 기준 공시가격 6억원 이하 (수도권 밖 3억원 이하) - 1호 이상, 5년 이상 임대
소득세 법인세	20% * 30%로 확대 (국회심의중)			-	ㅇ 기준시가 3억원 이하(오피스텔 포함) - 3호 이상, 5년 이상 임대 * 종래에는 토지․주택 추가과세부분에 대한 일부 감면근거만 있음 (법인세법 제55조의2)

구 분	준공공임대주택 매입자금대출	준공공임대주택 개량자금대출	비 고
대상주택	전용면적 85㎡ 이하의 아파트, 다세대, 연립주택	아파트 ,연립주택, 다세대 : 전용면적 85㎡ 이하 다가구 : 가구당 전용면적 85㎡ 이하 단독주택 : 세대(호)당 전용면적 85㎡이하	개량자금은 준공 후 20년 이상 된 주택으로 건축허가서(증축, 대수선) 필수
호당대출 한도	기존 주택, 미분양 주택 : 세대당 7,500만원 (수도권은 1.5억원) 이내	전용면적 60㎡ 이하 1,800만원 전용면적 60㎡초과 85㎡ 이하 2,500만원 단, 다가구는 가구당 1,800만원 으로 총한도 14,400만원 이내	세대당 대출금액, 담보사정 가액에 의한 대출가능금액 중 적은 금액
	신규분양주택 세대당 6,000만원(수도권은 1억원)이내 - 20호이상 임대사업자는 10호까지 대출 가능 (우선공급대상자) 우선공급대상주택이 아닌 경우 10호까지 대출 가능

참고 3		준공공임대주택 매입자금 지원시 평가방법 개선

□ 추진 배경

ㅇ 연립․다세대 주택에 대한 준공공임대주택 매입자금 지원 시
담보대상물 평가방법이 사실상 복성식 평가*로 한정되어,

* 평가액 = 건물분 : 원가 + 토지분 : 공시지가

- 매입자금 지원금액이 다른 주택에 비해 적은 수준

⇨ 저소득층이 주로 거주하는 연립․다세대 주택의 준공공임대주택으로의 전환을 활성화하기 위해 담보평가 방법 개선 필요

□ 개선 방안

ㅇ (현 행) 신규주택의 경우, 사업계획 승인대상(아파트)은 분양가격, 그 외의 주택(연립․다세대 등)은 복성식으로 평가

- 중고주택은 복성식으로 평가하되, 시세정보가 있는 아파트는 거래사례비교법으로 평가 ⇨ 연립․다세대는 복성식으로 평가

ㅇ (개 선) 분양가격(신규주택)이나 시세정보가 없는 주택(중고주택)의 경우 감정평가를 통해 담보가치 산정