		보도참고자료
		배포일시	2013. 12. 3(화) 총 24매(본문6, 붙임18)
담당 부서	주택기금과	담 당 자	∙과장 장우철, 사무관 윤성업, 주무관 이호성 ∙☎ (044) 201-3341, 3342, 3345
보 도 일 시		2013. 12. 3(화) 14:00 이후 보도가능 가능합니다.

‘공유형 모기지’12월 9일부터 1.5만호 공급

“수도권에 전세 살던 부부합산 연소득 6천만원 이하 3040세대 호응이 커서

평범한 봉급생활자의 내집마련 희망 복원 및 전세난 완화에 기여할 것으로 기대”

□ 오는 12.9일부터 예산 2조원 범위 내에서 공유형 모기지 약 1.5만호가 공급된다. 국토교통부(장관 서승환)는 8.28 전월세대책의 일환으로 추진된 공유형 모기지 시범사업에 대한 전문가 평가와 관계부처 협의를 거쳐 이와 같이 결정하였다고 5일 밝혔다.

1. 시범사업의 성과

□ 앞서 지난 10월 추진된 시범사업에서는 총 2,986명이 대출대상자로 선정되었으며, 그 중 2,276명이 대출약정을 체결하였다.

ㅇ 대출대상자의 주요 특성을 살펴보면,

- 수도권에서 2억원 이하 전세를 살던 부부합산 연소득 6천만원 이하 평범한 30·40세대가 내 집 마련에 나서 3억 이하의 주택을 구입하는데 공유형 모기지를 활용한 것으로 드러났다.

【 대출대상자 주요 특성 (붙임 참고) 】

① 지역별 특성 :  수도권 대출건수가 80%, 수도권 주민들의 높은 관심

② 연령별 특성 : 30·40 세대가 전체 89.1 %

③ 구입희망 주택가격 : 3억원 이하가 71%

④ 소득분포 : 연소득 2∼6천만원대가 약 72%

ㅇ 특히, 설문조사 결과 대출 신청한 사람들 대부분이 공유형 모기지 출시가 주택구입 의사결정의 주된 계기라고 하였으며, 대출자 중 약 80%가 기존에 전세 거주자였던 것으로 파악되어 전세수요의 매매수요 전환에도 크게 효과가 있는 것으로 분석되었다.

【설문조사 결과】

<<주택구매에 대한 영향>>

구분	전체		수익형		손익형
	빈도	%	빈도	%	빈도	%
결정적 계기	633	52.5%	477	50.6%	156	59.1%
일정부분영향	409	33.9%	325	34.5%	84	31.8%
상관없이 주택구입	164	13.6%	140	14.9%	24	9.1%
소계	1,206	100.0%	942	100.0%	264	100.0%

<<기존 거주형태>>

구 분	합 계	전세	보증부 월세	월세	기타
합 계	1,206	939	100	25	142
비 율	100%	78.1%	8.3%	2.1%	11.5%

□ 시범사업 평가에 참여한 전문가들은 공유형 모기지가 시장에서 큰 반향을 불러일으킨 이유로 전월세보다 저렴한 비용으로 보다 안정적인 주거공간을 마련할 수 있는 점을 우선적으로 꼽았다.

ㅇ 공유형 모기지 이용자의 86%가 보증금 2억 이하의 전세 또는 보증부 월세 거주 무주택 서민이라는 점에서 알 수 있듯이,

- 이미 매매가 대비 전세가 비율이 60%를 넘어섰음에도 전세가격 상승세가 지속되자, 전월세 주택에 거주하던 무주택 서민들이 2년 마다 이사 걱정을 할 필요가 없고, 비용도 저렴한 공유형 모기지를 활용하여 내 집 마련에 나섰다는 것이다.

【 공유형․전세․월세 주거비용 비교 (우리은행 분석) 】

구 분	수익형	손익형	전세	월세
7년간 주거비용	1,354만원	1,508만원	5,380만원	7,508만원

* 시세 2.5억원, 전세 1.7억원, 보증부 월세 0.3억/70만원, 자기자금 0.8억원 가정

* 대도시권 아파트 상승률 연평균 3%, 전세 및 월세 상승률 3.1%(일반물가 전제)

* 기존 생초 등 평균 대출기간 7년 후 매각 가정(매각가격 3.06억원)

□ 공유형 모기지가 관심을 끌었던 다음 이유로는 불확실한 주택시장 상황이 지목되었다.

ㅇ 집을 사자니 집값이 더 떨어질까 걱정되고, 안사자니 전월세 거주에 따른 주거불안과 집값이 혹시나 오르면 어쩌나 걱정되는 지금과 같은 주택시장 상황에서,

ㅇ 무주택자들이 마음 편하게 공유형 모기지를 활용하여 유주택과 무주택의 중간적 소유형태를 선택하였다는 것이다.

□ 이러한 점에서 전문가들은 공유형 모기지가 100% 소유와 무주택이라는 2가지 선택 옵션만 있던 주택시장에 반구매라는 새로운 메뉴를 제공함으로써,

ㅇ 물려받은 자산이 없는 평범한 3040세대 봉급생활자들이 손쉽게 내 집을 마련할 수 있도록 디딤돌을 놓았다는 점에서 제도적 의의가 있다고 평가하였다.

□ 또한 공유형 모기지의 수요는 결국 집값상승 기대심리에 달려 있으며, 이러한 관점에서 볼 때 주택 구매심리가 본격적으로 회복되면 공유형 모기지의 수요도 자연스럽게 감소할 것으로 내다봤다.

2. 본 사업 시행방안

□ 본 사업의 지원조건은 기본적으로 시범사업과 동일하다.

< 공유형 모기지 기본구조 >

구분		수익 공유형 모기지		손익 공유형 모기지
지원 대상		‣부부합산 연소득 7,000만원 이하 생애최초 주택구입자		‣좌동
대상 주택		‣전용면적 85㎡ 이하 아파트로 주택가격 6억원 이하 기존주택 및 준공 미분양 주택 ‣수도권, 지방 광역시		‣좌동
지원 한도		‣주택가격의 최대 70% (2억원 한도, 소득 4.5배 이내)		‣주택가격의 최대 40%(2억원 한도) ‣금융기관 모기지 포함 LTV 70% 이내(소득 4.5배 이내)
금리		‣연 1.5% 고정금리		‣최초 5년간 연 1%, 이후 연 2% 고정금리
대출 기간		‣20년 원리금 균등분할 상환		‣20년 만기 일시상환
처분 이익 상환		‣①주택매각 ②대출만기시(중도상환) 매각이익을 주택기금과 공유 - 다만, 기금의 최대 수익률을 일정비율로 제한(연 5% 내외)		‣①주택매각 ②대출만기시(중도상환) 매각손익을 주택기금과 공유

※ 대출심사 기준도 시범사업과 동일하게 ① 정책적 지원 필요성, ② 차주 상환능력, ③ 대상주택 적격성 등 세가지 요소에 대해서 평가하여 대상자 결정

□ 다만, 시범사업 추진과정에서 제기되었던 물량부족 및 기타 일부 민원사항은 보완된다.

【 공급 물량 】

□ 주택시장 상황, 주택기금 예산 등을 감안하여 시행일자(12.9)부터 2조원(약 1.5만호) 범위 내에서 예산 소진시까지 공급한다.

ㅇ 다만, 물량이 확대되는 만큼 주택기금이 원금 손실을 입을 수 있는 손익 공유형 모기지의 공급물량은 주택기금의 위험 관리 차원에서 총 물량의 20%(약 3천호)로 제한된다.

* 시범사업 결과, 손익형 모기지 수요가 20% 수준으로 나타나 손익형 모기지 공급물량을 제한하여도 실제 수요자에 대한 영향은 미미할 것으로 판단

□ 시범사업(3천호)에 비해 물량이 대폭 확대됨에 따라 무주택 서민들의 내 집 마련 기회가 크게 늘어남은 물론 내년 봄 이사철 전세난 완화에도 크게 기여할 것으로 보인다.

【 보완 사항 】

□ 시범사업 추진과정에서 집 주인 변심 등 공유형 모기지 신청자의 귀책사유 없이 최종 대출에 실패한 사례가 다수 발생하였다.

* 8.28대책 이후 집값이 상승세로 전환되면서 일부 집주인이 매물을 회수

* 이에 따라 대출대상자로 통보된 2,986명 중 2,276명만 대출 약정

(집주인 변심 등으로 710건 대출계약 실패)

ㅇ 본 사업에서는 이러한 사례 발생을 최소화하기 위하여 집주인이 매물을 회수한 경우, 동일 단지내 동일 평형대 他 물건을 30일 이내 구해오는 경우 대출을 해주기로 하였다.

□ 또 원칙적으로 공유형 모기지에 신청하여 대출대상자로 선정되지 못한 사람은 재신청할 수 있으나,

ㅇ 모든 국민에게 균등한 기회를 부여해야 한다는 점, 대출심사 및 아파트 감정을 위한 행정력과 비용 소요 등을 고려하여 그  회수는 연 2회로 제한하기로 하였다.

【 대출 신청 및 대상자 선정 】

□ 시범사업과 달리 인터넷 신청을 받지 않는다.

ㅇ 시범사업은 물량이 적은데다 대책 발표 1개월 후 상품출시로 한 달 동안 집을 알아본 수요자들이 일시에 몰리면서 혼잡이 발생할 우려가 있었으나, 본 사업은 물량 확대와 즉각적인 시행으로 그러한 문제가 발생할 가능성이 크게 줄어들었기 때문이다.

ㅇ 이에 따라 본 사업에서는 여타 주택기금 대출상품과 같이 우리은행 일선 지점에서 통상의 대출심사 프로세스에 따라 공급된다.

ㅇ 영업창구 접수시에는 시범사업과 동일하게 주민등록등본, 소득입증서류, 재직입증서류, 매수예정 아파트 부동산 등기사항전부 증명서(舊 등기부등본) 등을 제출(붙임 Q&A 참고) 하여야 한다.

□ 창구 접수 후 은행 심사 및 감정원 조사를 거쳐 2~3 영업일 내에 대상자 선정 여부가 결정된다.

ㅇ 대출 대상자로 통보된 신청자는 30일 내에 매매계약서를 제출하여 최종 대출승인을 받으면 된다.

	이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토교통부 주택기금과 윤성업 사무관(044-201-3342)에게 연락주시기 바랍니다.

참고 1		공유형 모기지 개요

<1> 수익공유형 모기지

지원대상

‣부부합산 연소득 7,000만원 이하 무주택 세대주
(시범사업은 생애최초 주택구입자에 한정)

대상주택

‣전용면적 85㎡이하 공동주택(아파트)으로
주택가격 6억원 이하 기존주택과 준공 미분양 주택

지원한도

‣주택가격의 최대 70% (2억원 한도)

‣구입자 연소득 4.5배 이내

지원금리

‣연 1.5% 고정금리

대출기간

‣20년 원리금 균등분할 상환(1년 또는 3년 거치)

처분이익 상환

‣①주택매각(3년 이후), ②대출만기 또는 중도상환시
매각이익의 일부를 기금에 귀속

- 매각이익이 발생할 경우, 당초 매입가격에서 기금 대출평잔이 차지하는 비율만큼 주택기금에 귀속

- 다만, 서민 지원제도임을 감안하여 기금의 최대 수익률을 일정비율로 제한하는 방안 검토(예: 연 5% 내외)

* 손익형 모기지와 달리 수익공유형 모기지는 주택가격이 하락할 경우에는 주택기금 손실이 발생하지 않음

조기상환

‣5년내 매각(상환)시, 조기상환수수료 부과

- (～3년) 연 1.8% (생초 3.3%-1.5%, 금리절감분의 100%)

- (3～5년) 연 0.9% (생초 3.3%-1.5%, 금리절감분의 50%)

< 조기상환 이자 및 처분이익 환수 적용표 >

기간	조기상환이자	처분이익환수
3년 이내	◯	X
5년 이내	◯	◯
5년 초과	X	◯

리스크관리

‣주택기금에서 해당주택에 1순위 근저당권 설정

‣제3자 채무인수 불가

<2> 손익공유형 모기지

지원대상

‣부부합산 연소득 7,000만원 이하 무주택 세대주
(시범사업은 생애최초 주택구입자 한정)

대상주택

‣전용면적 85㎡ 이하 공동주택(아파트)으로
주택가격 6억원 이하 기존주택과 준공 미분양 주택

지원한도

‣주택가격의 최대 40% (2억원 한도)

‣금융기관 모기지 포함 LTV 70% 이내(소득 4.5배 이내)

* 금융기관 모기지는 원리금 균등분할 상환 방식이어야 함

지원금리
(임차료)

‣최초 5년간 연 1%, 이후 연 2% 고정금리

대출기간

‣20년 만기 일시상환

처분손익 공유

‣①주택매각, ②대출만기 또는 중도상환시 매각손익 공유

‣매각가격(실거래가) 또는 감정가격과 당초 매입가격의 차이만큼 지분율에 따라 주택기금에 차익(차손) 귀속

* 재건축의 경우, 청산가치(감정가격)로 평가

조기상환

‣5년내 매각(상환)시, 조기상환수수료 부과

- (～3년) 연 2.3% (생초 3.3%-1%, 금리절감분의 100%)

- (3～5년) 연 1.15% (생초 3.3%-1%, 금리절감분의 50%)

< 조기상환 이자 및 처분이익 환수 적용표 >

기간	조기상환이자	처분이익환수
3년 이내	◯	X
5년 이내	◯	◯
5년 초과	X	◯

지원 형식

‣대출계약방식

* 등기부상 법률적 소유권은 주택 구입자가 100% 보유

☞ 세금(취득세, 재산세, 양도세), 부동산 중개료 등 주택관리비용은 법률적 소유자인 주택구입자가 부담

리스크

관리

‣금융기관이 1순위, 주택기금이 2순위 근저당권 설정

* 금융기관의 추가 모기지 대출은 LTV 70% 범위내 허용

‣제3자 채무인수 불가

‣기금 손실방지를 위해 공적보증기관의 보증 도입 검토

참고 2		공유형 모기지 시범사업 결과

<1> 추진경과

◈ 처음 시도된 新개념 금융상품임에도 불구, 언론과 국민의 큰 호응 속에 시행착오를 최소화하면서 성공적으로 시범사업 추진

□ 8.28 전월세 대책의 일환으로 공유형 모기지 도입 발표 (8.28)

【 공유형 모기지 도입 취지 】

ㅇ 물려받은 유산이 없는 평범한 봉급생활자의 내 집 마련 희망 복원

ㅇ 전세수요의 매매전환을 통한 전세시장 안정 도모

□ 처음 도입되는 생소한 제도임을 감안하여 국민들이 충분한 정보를 제공받을 수 있도록 사전상담제도 도입 (9.23~30, 사전상담 실시)

* (상담실적) 지점방문 3,029건, 전화상담(콜센터) 3,253건

□ 밤샘 줄서기 등 부작용 방지를 위해 인터넷 접수 실시 (10.1)

* 접수 54분만에 5,000명 접수 완료

□ 대출대상자 선정 (10.1~11)

ㅇ 인터넷 접수자 5,000명 중 3,676명이 서류 접수

(단위 : 건, 억원)

구 분	접수 건수	신청 금액	건당 신청금액
합 계	3,676 (100%)	4,786 (100%)	1.3억
수익 공유형	2,962 (80.6%)	3,970 (83.0%)	1.34
손익 공유형	714 (19.4%)	816 (17.0%)	1.14

ㅇ 1차(서류), 2차(주택 실사 등) 심사를 거쳐 최종 2,986가구 선정

□ 대출대상자 2,986명 중 2,276명이 매매 및 대출계약 완료(10.11~18)

<2> 주요 수요자 특성

◈ 수도권에서 전세를 살던 30·40세대 연소득 6천만원 이하

중산화 가능계층이 내집 마련에 나서 3억 이하의 주택을 구입

□ (지역별 특성) 수도권과 지방이 대략 82 : 18로 내집마련에 대한

수도권 주민들의 높은 관심 반영

구 분	합 계	서울	경기	인천	부산	대구	광주	대전	울산
합 계	2,986	777	1,427	261	184	94	48	147	48
수도권 / 비수도권 비율		82.5%			17.5%

□ (연령별 특성) 30대 비율이 69.3%, 40대 비율이 19.8%로 공유형 모기지에 대해 신혼부부 등 30·40세대의 호응이 높은 것으로 분석

구 분	합 계	20대	30대	40대	50대	60대 이상
합 계	2,986	203	2,068	592	105	18
비 율	100%	6.8%	69.3%	19.8%	3.5%	0.6%

* 대출자의 약 40%가 신혼부부

□ (주거형태) 약 80%가 전세 거주자로 전세수요의 매매전환에 기여

구 분	합 계	전세	보증부 월세	월세	기타
합 계	1,203	939	100	25	139
비 율	100%	78.1%	8.3%	2.1%	11.5%

※ 공유형 모기지 대출 승인시 설문조사에 응한 수요자 위주로 파악 (1,203명)

ㅇ (전세금) 1~2억의 전셋집 거주자 비중(59%)이 큰 것으로 파악

구 분	합 계	1억미만	1억~2억	2억~3억	3억원이상
합 계	939	256	551	117	15
비 율	100%	27.3%	58.7%	12.4%	1.6%

□ (주택가격) 3억원 이하 주택이 약 71%로, 공유형 모기지가

평범한 서민층의 내집 마련 지원에 기여하였음을 시사

구 분	합 계	1억 이하	1억~2억	2억~3억	3억~4억	4억~5억	5억~6억
합 계	2,986	8	633	1,498	633	157	56
비 율	100%	0.3%	21.2%	50.2%	21.2%	5.3%	1.9%

□ (소득분포) 2～6천만원대가 약 72%로 정부 지원시 내집 마련이

가능한 중산화 가능계층의 자가소유 촉진에 기여하였음을 시사

구 분	합 계	2천만원 이하	2~4천만원	4~6천만원	7천만원 이하
합 계	2,986	296	848	1313	529
비 율	100%	9.9%	28.4%	44.0%	17.7%

□ (신용등급) 은행 신용대출이 가능한 6등급 이상이 99%로 연체 위험 등의 신용리스크는 크지 않을 것으로 분석

구 분	합 계	1~4등급	5등급	6등급	7~8등급
합 계	2,986	2,775	102	85	24
비 율	100%	93.0%	3.4%	2.8%	0.8%

□ (상품별 특징) 당초 기획대로 손익형은 목돈이 있는 계층이,

수익형은 자금이 부족한 계층이 선호한 것으로 분석

구 분		수익형	손익형	특 징
지 역	서울	22.7%	38.7%	손익형이 고가 서울아파트 구매비율 높음
연 령	40대이상	21.6%	33.0%	손익형이 목돈보유한 40대이상 비율 높음
주택가격	3억원이상	22.8%	49.7%	손익형 고가아파트 구매 수익형 2배 이상

참고 3		공유형 모기지 관련 Q&A

1. 이러한 상품은 왜 만들었나요 (도입 취지)?

□ 물려받은 유산이 없는 평범한 봉급생활자, 신혼부부 등이 전월세보다 저렴한 비용으로 내 집 마련을 할 수 있도록 지원하는 취지

ㅇ 최근 주택구입 실수요마저도 전세수요로 전환되어 전세난이 가중

ㅇ 신혼부부 등 주택구입 실수요 서민층이 부담하기에는 집값이 여전히 높아, 대출중심의 지원정책은 효과가 제한적

☞ 전월세보다 저렴한 비용으로 주택을 구입할 수 있도록 지원하여 전세수요의 매매수요 전환은 물론 주거 안정성도 제고

□ 특히, 이번 제도는 대출 일변도 정책의 한계와 그동안의 대출관행*에 대한 언론 등의 문제제기를 적극 반영한 것으로,

* 집값이 하락해도 대출을 해 준 금융기관은 사실상 리스크를 부담하지 않는 관행에 대한 시민단체, 언론의 비판적 문제제기 지속

ㅇ 주택 구입자와 금융기관(기금)이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 등 실수요자가 빚 없이 또는 빚을 최소화하면서 집을 마련할 수 있는 새로운 금융상품 모델을 제시했다는 점에서 의의

* 금융산업의 글로벌 경쟁력 강화 차원에서도 금융기관이 리스크를 단순히 관리 또는 회피의 대상으로 보기 보다는 ‘투자’ 대상으로 인식 전환 필요

2. 기본형과 공유형 중 어느 것이 더 유리한가요?

□ 일견 금리가 저렴한 공유형이 유리해 보이나, 공유형이 기본형보다 절대적으로 유리한 상품은 아님

ㅇ 예컨대 수익공유형의 경우 집값이 오르지 않으면 1.5%의 금리만 부담하나, 집값이 오르면 결과적으로 최대 5%의 이자를 부담

□ 따라서 공유형은 시세차익보다는 안정적 주거공간을 희망하는 실수요자에게 적합한 상품

ㅇ 집을 사는 이유는 크게 주거 목적과 투자 목적

- 거주 목적에서는 2년마다 이사 부담, 임대료 인상 부담 등이 없고 주거비용(금융비용)이 저렴한 공유형이 전월세보다 크게 유리

- 투자 관점에서는 결과적으로 집값이 오를 경우는 기본형이, 내릴 경우는 전월세가, 불확실할 경우는 공유형이 유리

□ 결국 공유형은 안정적 주거공간을 희망하나, 집값 하락/상승기대가 교차하는 실수요자에게 적합한 상품

<기본형 vs 공유형 장단점 비교>

구 분	비 교
금 리 (임대료)	‣ 금리면에서는 공유형 모기지가 유리 : 기본형(2.6～3.4%) > 수익형(1.5%) ≒ 손익형(1～2%)
원리금 상환부담	‣ 원리금상환부담은 손익형이 가장 유리 : 기본형 = 수익형(원리금 균등분할상환) > 손익형(만기 일시 상환)
집값 하락위험	‣ 집값하락시, 손익형이 유리 : 기본형 = 수익형(손실 100% 매수인 부담) > 손익형(기금과 손실 공유)
시세차익 배분	‣ 집값 상승시, 기본형이 가장 유리 : 기본형(수익 100% 향유) > 수익형 ≒ 손익형(기금과 수익 공유)

3. 기본형과 수익/ 손익공유형을 자세히 비교해 주세요

□ 주택 구입자의 집값에 대한 기대, 자기자금 규모 등 개인적인 상황에 따라 각 제도 모두 장단점 있음

구 분	비 교
금 리 (임대료)	‣ 금리면에서는 공유형 모기지가 유리 : 기본형(3.3%) > 수익형(1.5%) ≒ 손익형(1～2%)
원리금 상환부담	‣ 원리금상환부담은 손익형이 가장 유리 : 기본형 = 수익형(원리금 균등분할상환) > 손익형(만기 일시 상환)
대출한도	‣ 대출한도는 기본형과 수익공유형이 유리 : 기본형 = 수익형(LTV 70%) > 손익공유형(LTV 40%)
대출기간	‣ 대출기간은 모두 동일 : 기본형 = 수익형 = 손익형(20년 만기 동일)
집값 하락위험	‣ 집값하락시, 손익형이 유리 : 기본형 = 수익형(손실 100% 매수인 부담) > 손익형(기금과 손실 공유)
시세차익 배분	‣ 집값 상승시, 기본형이 가장 유리 : 기본형(수익 100% 향유) > 수익형 ≒ 손익형(기금과 수익 공유) * 다만, 수익형은 기금이 손실가능성이 없는 만큼 기금 수익률 상한을 제한하므로 손익형보다 일부 유리

4. 누가 공유형 모기지를 이용할 수 있나요?

□ 부부합산 연소득 7천만원 이하, 생애최초 주택구입자

5. 대상지역과 주택은 어떻게 되나요?

□ 수도권 및 6대 광역시 소재 아파트(85㎡, 6억원 이하)에 국한

* 준공된 기존 아파트와 준공후 미분양 아파트

6. 언제부터 어디에서 신청 접수할 수 있나요?

□ 12월 9일(월) 09시부터 수도권·지방광역시내 우리은행 영업점에서 상담 및 접수가 가능하며, 10월 시범사업과 달리 인터넷 접수는 받지 않고 직접 창구에서 상담·접수가 이루어짐

7. 시범사업에서는 접수기간, 1차 선정자 발표, 최종대상자 선정 등 일정에 따라 진행되었는데 본 사업 진행 일정은 변동이 있나요?

□ 시범사업은 대량의 신청건수를 접수 처리하기 위해 계획된 일정대로 추진하였으나, 본 사업에서는 개별 신청자들의 창구접수일(D일)을 기준으로 익영업일(D+1)까지 은행에서 1차 대상자 선정(SMS 통보), 한국감정원 시세조사 (D+2일), 대상자 선정(D+3)의 절차로 진행

8. 영업점 상담시 매매계약을 체결하고 방문해야 되나요?

□ 반드시 매매계약을 체결하고 방문할 필요는 없음. 다만, 매매계약 대상 물건을 사전에 선정하고 예상 매매금액 및 동·호수 등 주소를 영업점 방문시 신청서에 기재

ㅇ 매매계약을 미리 체결하여도 접수가 가능하나, 대출대상자에 선정되지 못할 가능성에 대해 충분히 인지하여야 함

9. 창구 접수시 미리 알고 있어야할 내용 및 필요서류는?

□ 예상 매매 아파트의 주소(법정동) 및 부속주소 (동/호수), 중개업소등을 통하여 매도자와 협의한 예상매매가격

□ 필요서류

① 주민등록등본 (1개월 이내 발급분) 및 기타 증명서* 등 (필요시)

(기타증명서)

∙ 세대(배우자 및 자녀)가 분리된 경우 가족관계증명서

∙ 신혼가구인 경우 혼인관계증명서

∙ 장애인가구인 경우 장애인증명서 또는 국가유공자확인원(보훈처 발급)

∙ 다문화가구인 경우 가족관계증명서 또는 기본증명서(귀화자인 경우)

② 소득입증서류 (본인 및 배우자)

∙ 근로자인 경우 원천징수영수증 또는 월급여 명세표

∙ 사업소득자인 경우 소득금액증명원(과세표준확정신고 및 납부계산서) 또는 사업소득원천징수영수증(연말정산용)

∙ 무소득자인 경우 신고사실없음 “사실증명원”

③ 재직입증서류 (본인 및 배우자)

∙ 근로자인 경우 사업자등록증이 첨부된 재직증명서 또는 직장건강보험증(건강보험자격득실 확인서)

∙ 사업소득자인 경우 사업자등록증명원

∙ 사업자등록증이 없는 사업소득자인 경우 경력증명서 또는 위촉증명서 등

∙ 무소득자인 경우 건강보험증(건강보험자격 득실 확인서)

④ 재산세 과세(미과세) 증명원

⑤ 매수 예정 아파트 부동산 등기사항전부증명서(舊 등기부등본)

⑥ 기타 필요시 제출서류

∙ 부채증명서 또는 금융거래확인서

∙ 타행 청약가입자 : 청약통장 또는 거래명세서(직인날인)

10. 대출신청시 매매예상가와 한국감정원 시세가 차이가 나면 어떻게 되나요?

□ 신고한 예상매매금액이 한국감정원 시세보다 10% 또는 30백만원 초과 시 대출은 거절

11. 대출신청시 제시하였던 매매예상가와 대상자 통보 후 제출한 매매계약서상 매매가격이 차이가 나면 어떻게 되나요?

□ 신고한 매매예상금액과 매매계약서상 실제 매매가격의 차액이 2% 또는 6백만원 초과되는 경우 대출은 거절

12. 재임대를 하거나, 추가 주택을 구입하는 것이 허용되나요?

□ 20년 장기 대출이라는 점, 전근 등으로 인한 불가피한 이주 수요가 있다는 점 등을 고려하여 전월세 임대는 허용

ㅇ 다만, 추가 주택 구입으로 다주택자가 된 경우, 무주택자를 지원하는 기금 취지를 감안하여 조기상환 조치

13. 대출한도가 연간소득의 4.5배 라고 하는데 무소득자인 경우는 어떻게 산출해야 되나요?

□ 소득이 없는 무소득자이거나 소득이 18백만원 이하인 경우에는 소득을 18백만원으로 인정

ㅇ 즉, 무소득자인 경우라면 18백만원 × 4.5 = 81백만원까지 신청

14. 대출대상자 선정기준은 무엇인가요?

□ 심사항목은 크게 신청인에 대한 정책적 지원필요성, 상환능력, 대출 대상 주택의 적격성 등 3개 항목

항 목	평가 요소
지원 필요성	- 무주택 기간, 세대원 수, 자산보유 현황 등 4개 항목 * 장애인․다문화․신혼․노인부양 가구 가점
상환능력	- 신용등급, LTV, 소득 대비 대출액 등 5개 항목
대상주택 적격성	- 단지규모, 경과년수, 감정원 정성평가 등 6개 항목

ㅇ 항목별 가중치는 수익형․손익형 모기지의 특징을 감안하여 차등화

- 지원 필요성은 공통적으로 30%, 수익형은 LTV가 70%로 대출액이 많으므로 상환능력을, 손익형은 LTV는 40%이나 원금 손실 위험이 있으므로 주택 적격성 평가 비중을 다소 높게 책정

구 분	지원 필요성	상환능력	주택 적격성
수익 공유형	30%	30%	40%
손익 공유형	30%	20%	50%

□ 또한 대출신청이 들어오면 감정평가사가 직접 현지조사를 하고, 그 결과에 기초하여 대상자 여부를 결정

15. 조기 상환시 수수료를 부담하는 이유는?

□ 단기매매(조기상환)를 억제하여 주택기금의 손실위험*을 최소화하고, 주택 장기 보유 장려 차원에서 생애최초 주택구입자금  기본형 대비 금리 절감분 상당액을 조기상환수수료로 부과

* 주택의 경우 장기일수록 명목가격이 하락할 가능성이 매우 낮지만,
5년 이하 단기일 경우 집값 하락 위험 증가

16. 시세차익(차손)은 어떻게 공유되나요?

《 수익공유형 모기지 》

□ 기본원리

ㅇ 전환사채나 신주인수권부 사채와 같이 일반대출에 비해 낮은 금리로 자금을 빌려주되, 향후 발생하는 이익을 공유하는 모기지 상품

- 생초 기본형 금리(2.6～3.4%)보다 낮은 1.5%의 금리로 대출하되, 시세차익 발생시 구입가격대비 대출평잔 비율*만큼 기금에 귀속

※대출평잔 비율이란?

○ 정의 : 최초 주택구입가격 대비 처분시까지 대출의 평균잔액의 비율

○ 계산방법 예시

- 주택가격 1.5억원, 대출금 1억원, 대출금리 1.5%

- 10년(120개월) 후 상환

상환방법	대출원금 (원)	대출기간	거치기간	대출이율	월평균이자 (원)	총 이자액(원)	원금 및 총이자액 합계(원)
원리금 균등상환	100,000,000	240개월	36개월	1.50%	555,654	17,853,438	117,853,438

- 대출평잔 : 86,733,372원

※ 잔금 1개월(회차) ~ 120개월(회차)까지의 평균값

○ 대출평잔 비율 : 대출평잔(0.87억원) ÷ 주택구입가격(1.5억원) × 100 = 57.8%

- 다만, 서민 지원 프로그램인 점을 감안하여 주택기금의 최대 대출수익률을 5%로 제한할 예정

□ 시세차익 배분 방법

* (기본가정) 주택 매입가격 2억원, 원리금균등(1년거치)상환, 20년만기까지 보유, 금리 1.5%, 대출금액 1.4억(집값의 70%), 연간 원리금 상환액 (8,472,800원)

① 처분가격 3억인 경우

주택 매입가격(0년)	200,000,000
주택 처분가격(20년)	300,000,000
처분이익(A)	100,000,000
대출평잔 (매입가 대비 대출평잔 비율)	대출액 1.4억원, 20년 원리금균등분할상환시 대출평잔은 76,360,000 (38.2%)
처분이익 중 기금 귀속분(B)	38,200,000 (= 100,000,000*38.2%)
기금이익 상한(C)	56,770,000*
처분이익 환수액 = min(B, C)	38,200,000
주택구매자 이익	61,800,000

* 기금의 대출기간 최대 수익률을 5%로 할 때, 허용되는 최대 시세차익분 (다소 전문적인 재무계산을 통해 도출)

② 처분가격 4억인 경우

주택 매입가격(0년)	200,000,000
주택 처분가격(20년)	400,000,000
처분이익(A)	200,000,000
대출평잔 (매입가 대비 대출평잔 비율)	대출액 1.4억원, 20년 원리금균등분할상환시 대출평잔은 76,360,000 (38.2%)
처분이익 중 기금 귀속분(B)	76,360,000 (= 200,000,000*38.2%)
기금이익 상한(C)	56,770,000*
처분이익 환수액 = min(B, C)	56,770,000
주택구매자 이익	143,230,000

《손익공유형 모기지》

□ 기본원리

ㅇ 기금이 지분성격의 자금을 대출하고, 기금 지분에 대해 임대료 명목의 이자 수취

* 주택 구입가격 2억원 손익 공유형 모기지 5천만원 제공(지분율 25%)된 경우, 5년차까지는 5천만원*1%, 6년차부터는 5천만원*2% 이자 수취

ㅇ 만기 또는 매각시, 지분율에 따라 이익(손실) 배분

* 위 사례에서 3억에 주택 매각시, 주택구입자는 3억원*0.75%=225백만원,
기금은 3억원*0.25%=75백만원 수취

* 1.5억원에 주택 매각시, 주택구입자는 1.5억*75%=11,250만원,
기금은 1.5억*0.25%=3,750만원 수취

□ 시세차익 배분 방법

* (기본가정) 주택 매입가격 2억원, 만기 일시상환, 20년만기까지 보유,
금리 1.5%(1～2% 평균), 대출금액 1.4억(집값 70%), 연간 원리금 상환액 (8,472,800원)

① 처분가격 1.5억인 경우

주택 매입가격	200,000,000
주택 처분가격	150,000,000
처분이익 (A)	-50,000,000
매입가 대비 대출 비율 (기금 지분율)	40 %
처분이익 중 기금 귀속분 (B)	-20,000,000 (= -50,000,000*40%)
기금 손실 (B)	-20,000,000
주택구매자 손실 (A-B)	-30,000,000

② 처분가격 3억인 경우

주택 매입가격	200,000,000
주택 처분가격	300,000,000
처분이익 (A)	100,000,000
매입가 대비 대출 비율 (기금 지분율)	40 %
처분이익 중 기금 귀속분 (B)	40,000,000 (= 100,000,000*40%)
기금 수익 (B)	40,000,000
주택구매자 이익 (A-B)	60,000,000

③ 처분가격 3.5억인 경우

주택 매입가격	200,000,000
주택 처분가격	350,000,000
처분이익 (A)	150,000,000
매입가 대비 대출 비율 (기금 지분율)	40 %
처분이익 중 기금 귀속분 (B)	60,000,000 (= 150,000,000*40%)
처분이익 환수액 (B)	60,000,000
주택구매자 이익 (A-B)	90,000,000

④ 처분가격 4억인 경우

주택 매입가격	200,000,000
주택 처분가격	400,000,000
처분이익 (A)	200,000,000
매입가 대비 대출 비율 (기금 지분율)	40 %
처분이익 중 기금 귀속분 (B)	80,000,000 (= 200,000,000*40%)
처분이익 환수액 (B)	80,000,000
주택구매자 이익 (A-B)	120,000,000

17. 기존 생애최초 구입자금 대출자가 대환 가능한가요 ?

□ 현재 무주택자로 한정하므로 기존 대출자는 이용 불가하며,
수익공유형↔손익공유형 상호간 대환도 허용하지 않음

* 동 제도는 전세수요를 매매수요로 전환하는데 목적

18. 손익공유형 모기지(주택기금) 외에 추가 금융기관 모기지 대출을 받을 수 있나요?

□ 매수자가 주택기금외에 자금 필요시, 추가 금융기관 대출은 기금 지원분(최대 40%)과의 합이 주택가격의 70%이내인 경우 허용

* 금융기관이 1순위, 주택기금이 2순위 근저당권 설정

19. 집값이 오를곳만 골라서 대출해주는 것은 아닌가요?

□ 공유형 모기지는 ①신청인에 대한 정책적 지원필요성(무주택기간․세대원수 등), ②차주의 상환 능력(DTI, LTV 등), ③대상주택의 적격성 등을 종합적으로 평가하여 지원될 예정

□ 특히, 대상주택의 적격성 평가는 공적 재원인 주택기금의 안정적 관리를 위해 부적격 주택을 심사하기 위한 최소한의 안전장치로,

ㅇ 집값이 오를 곳만을 선정하여 대출하는 것은 아님

20. 예상매매가격으로 대출승인을 받았는데 실제 계약가격이 다를 경우 대출승인이 취소되나요?

□  3억원 이하 주택은 주택가격의 2% 범위 내, 그 이상은 6백만원 범위 내 변동은 허용하고 그 이상 변동시 대출 미승인

21. 최종 대출대상자 선정(SMS 통보) 후 실제 매매계약서를 준비하여 대출약정은 언제까지 해야 하나요?

□ 시범사업 기간에는 최종 대상자 통보후 1주일 이내에 신청하여야 했으나 본 사업에서는 대상자 통보후 30일 이내에 매매계약을 체결하고 신청한 영업점에 방문하여 대출약정을 체결하여 매매계약서상 잔금지급일에 소유권 이전과 동시에 대출금이 지급

22. 대출 신청시 제출한 구매 희망주택이 매도인 변심 등으로 계약할 수 없는 경우 대출이 가능하나요?

□ 매도인 변심 등으로 주택 매매가 불가할 경우, 동일단지 동일평형대 他 물건을 계약하여 계약서를 제출하면 대출승인

23. 대출대상자 미승인 또는 대출 취소시 재신청 가능하나요?

□ 재신청 가능하며, 다른 국민들에게 균등한 기회를 부여해야 한다는 점, 대출심사 행정여력 등을 고려하여 재신청 기회는 연 1회에 한하여 가능