민간부분 주택 공급조절 Q&A (종합)

<주택기금과 정수호 사무관 044-201-3338>

⃟ 민간부분 주택 수급조절 추진 이유

□ (意義) 금번 대책은 제도화된 주택공급 조절 시스템 구축으로 집값의 오버슈팅을 초래하는 주택공급 시차를 최소화함으로써,

ㅇ 단기 시장침체 극복은 물론 주택경기의 변동 폭을 완화하여
만성적인 집값 불안 재연을 방지한다는 정책사적 의의

□ (短期需給) 건설업체가 분양시장 상황에 따라 분양시점, 건설 중, 준공 시점에서 분양시기를 조절할 수 있는 옵션 제공

ㅇ 대한주택보증의 보증부 대출을 통해 저리 건설자금 조달의 길을 열어 줌으로써 건설업체는 분양률 저조 예상시 밀어내기 분양에 나서는 대신 분양예정 물량의 일부를 준공 후 분양으로 전환 가능

ㅇ 건설단계나 준공 후 미분양도 헐값 처분에 나서는 대신 준공 후 분양 또는 임대 활용 후 분양으로 전환 가능

ㅇ 이 경우 전체적인 주택공급 시기가 분산 또는 연기되어 단기적인 공급과잉 문제 완화 가능

□ (長期需給) 이와 같이 매몰비용으로 건설을 중단할 수 없는 물량의 분양시기를 분산 또는 연기하는 동시에

ㅇ 정부와 건설업체는 중장기 주택수요 감소, 기 건설 중인 물량을 감안하여 신규 택지공급과 사업승인 물량을 축소

ㅇ 이를 통해 금년과 같은 침체기에 분양물량이 집중되는 것을 방지함과 동시에 장기 수급불균형도 완화 가능

□ (期待效果) 이러한 장단기 수급조절을 통해 주택시장 단기 침체 극복은 물론 공급시차 축소로 주택경기의 변동 폭 완화도 가능

ㅇ 최근 입주거부 사례 등에서 보듯이 주택시장 침체기에는 선분양에 따른 분쟁도 증가함을 고려할 때 후분양 유도로 소비자 피해를 줄일 수 있고, 임대주택 활용으로 전세가 안정에도 기여 가능

ㅇ 건설업체 입장에서도 진행 중인 사업은 계속 진행하면서 분양시장 상황에 따른 최선의 판매전략 모색이 가능해 지는 이점

【 분양보증 심사 강화 관련 】

1. 분양보증 발급시 분양성 평가를 강화하는 취지는 무엇인지?

□ 미분양 누적시 업체 부도에 따른 대주보 및 수분양자의 위험이 커지는 만큼, 실제 리스크를 객관적으로 평가하고, 이에 합당한 분양보증 수수료를 부과하려는 것임

ㅇ 미분양 적체 지역에 대해 건설사의 신중한 사업추진을 유도하고, 준공 후 분양 유도를 통해 분양시기 연기 또는 분산, 선분양에 따른 입주 예정자 피해를 미연에 방지하는 효과도 기대

2. 분양보증 심사 강화로 인해 주택업계의 사업 추진 및 자금난이 더욱 심화되는 것은 아닌지?

□ 전체 분양보증료 부담이 증가하는 것이 아니라 미분양 누적지역에 국한하여 실질적인 리스크를 반영하여 보증료 부담이 다소 증가하는 것이며 분양성이 좋은 지역은 오히려 보증료 부담이 감소

□ 따라서 건설업계의 입장에서는 오히려 이익이 될 수 있다고 봄

ㅇ 미분양 누적지역에 무분별한 사업추진을 억제함으로써 건설업계 전체가 상호 윈윈할 수 있음 (미분양 및 부도위험 사전방지 효과)

ㅇ 미분양 누적지역의 경우 선분양을 해도 분양률 저조로 건설자금 조달이 어려우나, 준공 후 분양으로 전환할 경우 신설되는
｢후분양 대출보증｣을 통해 무리없이 건설자금 조달 가능

3. 분양보증 심사 강화시 보증료율 인상폭은 어느 정도인지?

□ 미분양 위험이 큰 사업장의 후분양을 유도하기 위해
분양보증 심사시, 분양성 비중을 확대(현 30%)하고,

ㅇ 현재 3단계(최우량-우량-보통)로 나누어진 평가결과에 따른 보증요율을 더욱 세분화할 예정

* 현재 업체 신용등급에 따라 보증료율 차등폭은 연 0.184～0.552% 수준

□ 별도 분석을 거쳐 구체적인 보증요율이 결정될 예정이나, 미분양 누적지역은 현재 보다 요율을 높이되, 양호 지역은 경감할 예정

4. 보증요율 차등 폭을 확대하면 중소업체 부담만 느는 것 아닌지?

□ 현 요율체계는 업체 신용도에 따른 차등 요율체계로 신용도가 낮은 중소업체의 경우 다소 높은 요율이 적용되는 측면이 있으나,

ㅇ 금번 요율 차등은 분양성 또는 사업지역의 리스크를 반영하는 것이므로 중소업체라 해서 특별히 더 불리한 것은 아님

* 중소건설업체 사업장이더라도 분양성이 우수한 경우에는 현재보다 보증료가 소폭 인하될 수 있음

5. 분양보증 요율 차등 폭 확대 시행 시기는?

□ 분양성 평가 강화를 위한 세부기준 수립 및 검증작업을 거쳐
구체적인 차등 폭은 ’13.9월 중 확정하여 시행할 예정

【 후분양 대출 보증 관련 】

6. 미분양주택에 대한 자금지원이 공급조절과 어떻게 연관되는지?

□ 공급과잉으로 인한 미분양 리스크에도 불구, 금융비용 등을 이유로 주택업계가 밀어내기식 선분양 & 할인매각함에 따라 현 분양시장 침체의 원인으로 작용

ㅇ 대주보 보증, 리츠 등을 활용한 자금 지원을 통해 분양예정물량 및 미분양의 준공 후 분양을 유도함으로써 공급시기 연기 및 분산 가능(시장침체기 분양물량 집중 방지)

ㅇ 또한, 미분양 주택을 일정기간(2～4년) 임대주택으로 활용함으로써 공급조절은 물론 전세시장 안정에도 기여 가능

7. 주택경기 회복이 불확실한 상황에서 건설업체들이

분양도 해보기 전에 준공 후 분양을 선택할 것인가?

□ 초기 분양률이 20～30%를 밑도는 주택업체는 충분히 선택할

유인이 있다고 판단

□ 예컨대, 1,000채 분양 예정이나 초기 분양률이 20%가 예상되는 경우, 금번 대책이 없다면 이 업체의 유일한 선택 가능 옵션은 선분양을 통한 자금 조달이나 상당한 애로 예상

ㅇ 그러나 금번 대책으로 이 업체는 건설 중 추가 분양 가능분 40%를 제외한 나머지 40%를 준공 후 분양으로 전환하고, 총 물량의 60%는 선분양, 나머지 40%는 후분양 대출보증으로 자금조달 가능

□ 즉, 업체는 금번 대책으로 자금조달의 옵션이 확대되어

분양시장 상황에 맞춰 전략적인 의사결정이 가능하게 됨

□ 또한 중장기 주택수요에 맞춰 신규 택지 공급 및 사업승인 관리가 이루어지는 만큼, 지역에 따라 주택시장 상황 호전도 기대 가능

8. 후분양 대출보증 지원을 받을 경우, 금리 수준은?

□ 대출금리는 연 4～5%(1금융권), 보증료 등을 포함한 총 차입비용(All-in Cost)은 연 5～6% 내외 수준으로 추정

* 환매조건부 미분양 매입 활용비용(약 10% 내외)보다 낮은 수준

ㅇ 구체적인 금리수준은 금융기관 등과 협의하여 확정할 예정

9. 후분양 대출보증 지원을 받을 경우 대출금의 지급 시기 및 사용 용도 등에 제한이 있는 것인지?

□ 대출금은 사업 진행경과(공정율)에 따라 분할 지급되고,

ㅇ 대출금을 포함한 일체의 자금은 보증기관인 대주보가 관리하며, 대출금은 공사비 등 사업비 용도에만 제한적으로 사용 가능

10. 사전에 분양시기를 연기한 물량 또는 준공 후 임대활용하기로 약정한 경우 어떤 인센티브가 있는지?

□ 분양예정물량 중 사전에 준공 후로 분양시기를 연기한 물량 및
준공 후 일정기간 임대활용 물량은 분양가격의 10% 내외 추가 대출보증 제공

* 분양가격의 일정수준(50～60% 내외) + 10%p 내외 추가 보증

ㅇ 특히, 준공 후 임대활용 업체는 해당물량에 대해 임대활용 이후, 선착순 분양 허용할 예정(주택공급규칙 개정)

11. 주택업계 자금지원 확대로 민간 건설물량이 더 늘어나는 것 아닌지?

□ 대책 시행일 현재 사업승인을 받은 사업장에 한해 보증 지원하고, 보증기관인 대주보가 철저한 사업장별 자금관리를 실시할 예정

* 현실적으로 금융비용 부담으로 밀어내기 분양을 하던 건설사가 자금지원을 통해 새로운 사업을 시행하기는 한계

□ 이와 더불어 수도권주택정책협의회를 통한 신규 사업승인의

엄격한 관리도 병행할 예정

12. 후분양 대출보증으로 대주보 보증리스크 크게 증가 우려

□ 준공시까지 담보취득이 제한됨에 따라 건설사 부도로 인한 미준공 리스크 등이 일부 우려되나,

ㅇ 이미 성공적인 운영 경험이 있는 기존 환매조건부 미분양매입사업과 유사한 상품(분양가의 50%로 대주보가 매입)이며,

* 환매조건부 미분양매입사업(3조원 취급)의 경우 현재까지 보증사고 전무

ㅇ PF 등 일반 건설자금 대출과 달리 인허가 리스크가 없고,

ㅇ 현행 PF 보증과 달리 공정별 대출 시행(보증 분할시행) 및 대주보 자금관리로 리스크 통제가 가능하며,

ㅇ 안정적인 자금지원으로 건설사 부도 위험이 줄어들어
오히려 미준공에 따른 분양보증 리스크는 감소

□ 이 외에도 건설 중 업체 부도 가능성에 대비하여 사업 대지를
대주보에 신탁하도록 할 계획

□ 또한, 리스크관리를 위해 보증한도를 설정하여 제한적으로 운용할 계획 (시장상황 등을 봐가며 필요시 확대 검토)

【 준공 후 미분양 주택 임대 활용 관련 】

13. 전세를 놓지 않아도 모기지 보증을 받을 수 있는가?

□ 금번 대책의 목적이 준공 후 미분양 주택의 임대 활용 지원에 있기 때문에 전세를 놓은 미분양 주택에 한하여 보증 공급 계획

14. 건설업체는 전세금반환보증과 모기지 보증을 통해 분양대금의 얼마까지 자금을 조달할 수 있는가?

□ 대주보의 보증 리스크 등을 감안하여 분양가격의 70% 내외의
저리 자금조달 지원 계획

ㅇ 현재 After Living 실태를 감안할 때, 이 경우 건설업체는 전세를 통해 분양대금의 10～20%, 미분양 주택 담보대출을 통해 50～60%의 자금을 조달할 수 있을 것으로 기대

15. 모기지 보증부 대출의 예상 금리 및 보증료 수준은?

□ 보증부 담보대출임을 고려할 때 4%후반대로 예상, 보증료는 0.5% 수준

ㅇ 구체적인 금리수준은 금융기관 등과 협의하여 확정할 예정

16. 모기지 보증 및 전세금반환보증 관련 대주보의 리스크는?

□ (모기지 보증) 미분양 주택을 담보로 취득하는 담보부 보증으로 대주보의 리스크에 미치는 영향은 제한적

* 리스크를 감안하여 감정평가금액의 50～70%까지 보증

□ (전세금반환보증) 임차인의 전세보증금반환채권에 대해 담보취득하여 리스크 관리 가능(전세보증금반환채권에 대한 질권 설정 등)

【 리츠 관련 】

17. 수급조절용 리츠가 성공적으로 운영 가능할지?

□ 미분양 주택에 대한 리츠는 건설사에게는 ‘유동성’을 투자자에게는 ‘안정적 수익’을 제공할 수 있는 금융기법임

ㅇ 리츠가 충분한 시간을 갖고, 미분양 주택을 임대․적정가격에 매각하여 투자자는 안정적 수익을 확보하고, 건설사도 잔여수익을 배당받을 수 있음

□ 참고로, 과거(‘09~’10) 미분양 주택 해소를 위한 리츠를 성공적으로 운영한 바 있으며, 수급조절용 리츠도 유사한 구조로 운영될 예정

ㅇ 과거와 달리 확보된 주택을 즉시 매각하지 않고, 임대주택으로 2~4년 활용후 매각한다는 점에서 차이가 있으나,

ㅇ 추가 임대수익 확보가 가능하고, 추후 자본이득도 기대되어
리츠 운영 가능

18. 리츠에 LH가 매입확약을 한다는데 민간건설사의 투자손실을
LH에 전가하는 것은 아닌지

□ LH 매입확약은 리츠의 신용을 보강함으로써 투자금액을 저리에 안정적으로 확보하기 위한 조치

□ 매입 확약가격 결정시 지역별 수급전망과 주변 시세 등을 고려하여 결정하기 때문에 실제 LH가 리츠의 주택을 매입할 가능성은 미미

ㅇ 실제 ‘09～’12년 미분양 리츠를 통해 2,163호를 매입(LH 매입확약분)하였으나, 모두 시장에서 매각되어 LH가 매입한 사례는 없었음

19.  수급조절용 리츠의 수익/손실귀속은 어떻게 되는지?

□  리츠가 건설사로부터 형식상 분양가격으로 매입하기 때문에 임대 후 매각가격이 분양가격보다 낮으면 손실 발생(높으면 이익)

ㅇ 다만, 이 경우에도 리츠의 손실은 후순위 출자한 건설사에 귀속되며 선순위 출자자나 채권자는 LH 매입확약으로 원리금이 보장

ㅇ 건설사의 경우도 대개 매입확약가 이상의 가격으로 처분되기 때문에 당초 실매각대금(분양가-후순위출자액) 외에 추가 배당 가능

ㅇ 건설사는 당장 필요한 최소한의 유동성을 확보하면서 분양시장 호전에 따른 수익을 향유할 수 있는 기회를 갖게 되는 효과

20. 과거 미분양리츠 운영 결과(‘09～’10년)는?

□ 과거 미분양 리츠 운용결과, 모두 일반에 매각 성공하여
LH가 매입물량을 부담한 사례 없음

ㅇ 9개 미분양 리츠(LH AMC 6, KB AMC 3)가 3,343세대(11,527억원)를 매입하여 전세대 모두 LH 매입확약가(57～64%)보다 높은 가격(81%)으로 매각 완료

【 매입임대사업 활성화 관련 】

21. 매입임대보증 보증대상 확대 이유는?

□ 그간 보증대상을 85㎡이하 주택으로 한정하여 운영했으나, 현재  85㎡이상 중대형 미분양이 많다는 점 감안

* 수도권 미분양 주택 중 85㎡초과는 약 61%

* 담보물건이 있고, 주택규모별 LTV 제한 등으로 리스크 관리 가능

22. 주택기금 미분양 매입임대자금 융자실적이 부진했던 이유는??

□ ‘08년부터 미분양 해소를 위해 주택기금에서 미분양 주택 매입임대자금을 지원하고 있으나(‘13년 예산 200억),

ㅇ 금리(연 5%)가 높고, 대출한도(호당 6천만원)가 작아 대출실적 미미

* 대출실적 : 124억(‘08) → 57억(’09) → 15억(‘10) → 8억(’11) → 21억(‘12)

□ 이에 따라 이번에 대출금리 인하 및  대출한도 확대

* 금리 5 → 4%, 대출한도 6천 → 75백만원

23. 준공공임대주택 공급에 대한 향후 전망은 ?

□ 민간 매입임대사업의 꾸준한 증가, 세제 지원과 이번 조치에 따른 주택기금 개량 및 매입자금 지원 등을 감안할 때 활성화 기대

* (매입임대, 만호) 18.6(‘09) → 19.7(’10) → 30.7(‘11) → 57.6(’12)

□ 서민주거안정을 위해서는 공공임대 뿐만 아니라, 준공공임대주택 공급 확대가 필요한 만큼, 앞으로도 제도 활성화를 위해 노력