		보 도 자 료
		배포일시	2013. 7. 23(화) 총 14매(붙임자료 별도)
담당 부서	주택정책과	담당자	∙과장 김흥진, 사무관 김기용․이두희․김민태 ∙☎ (044)201-3317, 3318, 3324, 3321
	주택기금과	담당자	∙과장 장우철, 사무관 정수호․윤성업 ∙☎ (044)201-3337, 3338, 3342
	신도시택지개발과	담당자	∙과장 정의경, 사무관 박우성 ∙☎ (044)201-3434, 3444
	공공주택총괄과	담당자	∙과장 하대성, 서기관 이주열 ∙☎ (044)201-4504, 4506
보 도 일 시		7. 24(수) 브리핑(10:30) 이후 보도하여 주시기 바랍니다.

‘13~’16년간 수도권 공공택지내 분양주택 인허가 11.9만, 청약 5.1만호 축소

- 민간은 분양주택 임대 활용, 후분양 유도 등을 통해 공급 조정 -

정부는 7.24일 경제관계 장관회의를 개최하여 4.1대책의 성과를 점검하고, 실효성 제고를 위한 주택공급 분야 후속조치를 확정․발표하였다.

【 4.1대책의 성과와 평가 】

□ 정부는 4.1대책 이후 수도권 주택가격이 하락세에서 상승세로 반전되고, 거래량도 5~6월에 급증하는 등

ㅇ 4.1 대책이 집값 급락을 진정시키고 거래량을 증가시키는 등 시장심리를 안정시키는 성과가 있었다고 평가하였다.

* 국토연구원에 의하면 4～6월간 거래량 30만건 중 4.1 대책과 취득세 감면 효과로 약 9.8만건이 추가로 증가한 것으로 분석

□ 다만, 6월들어 수도권 주택가격이 다시 하락세로 전환되었고 7월에는 거래량도 감소하고 있어, 시장회복세가 단기에 그칠 것이라는 우려도 제기되고 있는 상황이다.

ㅇ 이러한 시장위축은 매매수요를 전세수요로 전환시켜 전세시장 수급상황을 불안하게 만들 우려가 있다.

□ 정부는 시장상황이 다시 위축되고 있는 원인으로, 수도권 지역의 대규모 개발사업 추진에 따른 공급과잉 우려를 꼽고 있으며,

ㅇ 취득세 감면 종료로 인한 4.1대책의 효과 단절과 함께,

ㅇ 거시경제 여건의 불확실성, 주택보급률 확대, 인구․가구 증가율 둔화, 주택보유인식 저하 등 주택시장의 구조적 변화도 영향을 미쳤다고 분석하였다.

【 향후 시장전망 및 정책방향 】

□ 취득세 감면종료, 비수기 영향으로 7~8월간 거래량 감소가 불가피하나, 9월이후 생애최초 구입자 취득세 면제 및 양도세 감면 등 4.1대책 효과로 주택거래가 증가할 것으로 전망된다.

ㅇ 다만 거시경제 여건, 금리 전망 등 불확실성이 크고, 수급불균형이 장기화될 경우 세제 감면 등 수요진작 효과가 반감될 가능성도 있는 상황이다.

□ 이에 정부는 4.1 대책의 기조를 유지하면서 효과를 극대화할 수 있도록 4.1 대책에서 제시한 공급물량 축소계획 등을 구체화할 수 있는 방안을 마련하였다.

【 세부 실행방안 】

1. 수도권 공공주택개발사업 조정

□ 먼저, 시장과열기에 개발이 추진된 공공부문의 개발사업을 시장 수요와 사업진행상황에 맞춰 조정할 계획이다.

ㅇ 사업이 초기단계인 경우, 사업성 등을 감안하여 지구지정을 해제 (고양풍동2) 하거나 지구면적을 축소 (광명시흥 등) 하는 방식을 통해 총 2.9만호를 감축할 계획이다.

ㅇ 사업이 진행중인 지구는 지구별 상황을 감안하여, 공공분양주택의 비율을 축소하거나 연차별 사업승인 시기를 조정한다.

- 공공분양주택은 수급상황을 감안하여 일부물량의 사업승인을
연기하며, 민간분양주택은 택지 공급시기를 연기함으로써 사업승인 시기가 늦춰지도록 유도하는 등

- '16년까지 사업승인물량을 9만호 축소할 계획이다.

ㅇ 공공분양주택의 청약물량․시기도 조정한다.

- LH가 분양예정인 공공 분양주택 분양을 ’13～’16년간 5.1만호 축소(4년간 당초 11.9만호 → 변경 6.8만호, 연평균 △1.3만호)하되

- 우선, ’13～’14년간 2.9만호를 축소(당초 6.2 → 변경 3.3만호)함으로써 청약물량 조정효과를 조기에 가시화할 계획이다.

□ 이렇게 연기․조정된 물량은 향후 공급과잉 요인으로 작용하지 않도록 LH 등과 함께 특별관리해 나가되, 시장상황 개선여부 등을 보아가며 탄력적으로 대응할 계획이다.

2. 민간 주택공급 조절 및 분양주택의 임대주택 전환 촉진

□ 민간건설업체가 미분양 리스크에도 불구하고 금융비용 등을 이유로 밀어내기 식으로 분양하는 물량을 최소화하기 위해

ㅇ 보증지원, 리츠 등 금융수단을 활용하여 분양예정물량을 후분양으로 유도하고 일정기간 임대주택으로 활용하는 방안을 마련하였다.

□ 우선 대한주택보증의 분양보증 심사시 ‘분양성 평가’를 강화할 계획이다.

ㅇ 과거 주택공급 부족기에는 先분양을 통한 원활한 자금조달 지원을 위해 엄격한 심사없이 분양보증서를 발급하였으나

ㅇ 앞으로는 분양성에 기초하여 보증료율 차등폭을 확대함으로써 미분양 위험이 큰 사업의 경우 사업추진을 억제할 계획이다.

* 현재는 보증료율 차등 폭(0.18～0.55%) 미미

ㅇ 아울러, 신규 사업승인의 엄격한 관리를 위해 “수도권 주택정책 협의회”를 통해 지자체와의 협업체계도 구축키로 하였다.

□ 분양예정 물량 또는 미분양 물량을 '준공후 분양'(후분양)으로 전환․연기한 업체에 대해서는 저리의 보증부 대출을 지원할 계획이다.

ㅇ 미분양 누적지역의 분양예정 물량을 사전적으로 준공후 분양으로 전환한 업체에 대해서는

- 대주보 지급보증을 통해 금융기관이 분양가격의 일정수준(50～60% 내외)을 건설자금으로 대출토록하여, 후분양을 유도할 계획이다.

- 특히 후분양으로 전환한 물량을 준공 후 임대로 활용하는 업체에는 분양가격의 10% 내외 추가 대출보증을 제공하고, 임대 활용후에는 선착순 분양을 허용할 계획이다.

ㅇ 또한, 건설사가 자체적으로 준공후 미분양을 임대(전세)로 활용할 수 있도록 ‘전세보증금 반환보증’과 ‘모기지 보증’을 도입할 계획이다.

- 건설사로부터 보증금을 반환받지 못하는 경우, 대주보가 임차인에 보증금을 반환하는 ‘전세보증금 반환보증’을 도입하고,

- 대주보가 준공주택을 담보로 금융기관 대출에 대해 상환책임을 부담하는 ‘모기지 보증’도 도입한다.

* 동 보증 도입시 2금융권 대출을 1금융권 대출로 전환하여 금리 인하 (8% 내외 → 4～5%대), 대출한도 확대 등 건설사 금융비용 절감 가능

□ 미분양 주택을 리츠가 매입(1천호 시범사업)하여 임대주택으로 운용한 후 매각․청산하는 방안도 추진한다.

ㅇ 다만, 임대활용 후에도 일정기간(5년)까지 매각되지 않으면 LH가 매입하여 청산을 담보하고, LH가 매입한 주택은 공공임대주택으로 활용할 계획이다.

ㅇ 또한, 취득세 감면(50%), 재산세 최저세율 적용(0.1%), 종부세 합산 배제 등 세제지원으로 미분양 리츠의 사업성을 보완할 계획이다.

□ 민간 매입임대 사업자의 주택매입을 촉진하기 위해,

ㅇ 대한주택보증에서 제공중인 ‘매입임대자금 대출보증’의 보증대상을 확대(85㎡이하 제한 폐지)하고, 취급 금융기관도 확대(2 → 4개)할 계획이다.

ㅇ 뿐만 아니라, 주택기금에서 지원하는 미분양주택 매입임대자금의 대출금리를 인하(5 → 4%)하고, 대출한도도 확대(6천 → 7.5천만원)할 예정이다.

3. 임대주택 공급확대 등 임대시장 안정화

□ 분양주택 공급 축소와 별개로, 서민 주거안정을 위한 공공임대
주택 공급은 지속 확대해 나갈 계획이다.

ㅇ 금년 하반기 전세수급 안정을 위해 공공주택 1.7만호의 입주
시기를 1～2개월 앞당기고,

ㅇ 판교 순환용 임대주택중 국민임대주택으로 전환된 물량(1.9천호)에 대해 9월중 입주 조치할 계획이다.

ㅇ 아울러, 금년도 3.6만호 공급계획인 기존주택 매입․전세임대도 하반기에 집중 공급하는 한편, 매입 대상주택 확대를 위해 매입임대 지원단가도 상향조정 (현 8.5천만원→9천만원) 할 계획이다.

□ 또한, 준공공 임대주택 활성화를 위해 주택 개량․매입자금에 대한 국민주택기금 융자 지원을 추가키로 하였다.

* 개량자금 : (금리) 연 2.7%, (대출한도) 60㎡이하 1,800만원, 85㎡이하 2,500만원

* 매입자금 : (금리) 연 3.0%, (대출한도) 7,500만원, (매입대상) 도시형생활주택, 오피스텔 등

□「목돈 안드는 전세」제도는 지난 7월초 국회에서 관련법령이
개정되어, 기금취급은행․보증기관 협의 등을 거쳐 8월초 상품을
출시할 예정이다.

□ 생애최초 구입자금의 경우 6월 금리 추가인하 후 지원실적이 큰 폭으로 증가하고 있어 향후 자금소요 추이를 보아가며 지원확대를 검토할 계획이며,

ㅇ 주택구입시 차입금 이자상환액에 대한 소득공제 대상을 확대 (국민주택규모 이하 요건 폐지) 하는 등 전세수요가 매매수요로 전환될 수 있도록 지원할 계획이다.

【 기대효과 】

□ 이번 대책은 장․단기 주택수급 조절의 세부 실행방안을 마련했다는 점에 의의가 있다.

ㅇ 정부 계획 측면에서 공공주택개발 사업단계별로 지구해제․규모축소․사업승인 및 분양일정 조정 등 맞춤형 사업조정 방안을
마련함으로써 장기 수급불균형 완화가 가능할 것으로 보인다.

ㅇ 개별 건설업체 차원에서도 분양시장 상황에 따라 기존의 先 분양 외에 적절한 분양시기를 조절할 수 있는 옵션을 보유하게 되었다는 점에서 단기적인 공급과잉 완화에 도움이 될 것으로 판단된다.

□ 정부는 이와 함께 분양가상한제, 수직증축 리모델링 허용, 다주택자 양도세 중과 폐지 등 4.1대책 핵심법안과 취득세 개편방안을
조속히 추진하여 수도권 주택시장을 정상화시켜나갈 계획이다.

※  별첨 : ｢ 4.1대책 점검 및 후속조치 : 수도권 주택공급 조절방안 ｣

	이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토교통부 주택정책과 김기용 사무관(☎ 044-201-3318)에게 연락주시기 바랍니다.

관련 질의 응답

【 1. 공공부문 공급 조절 】

1. 이번 방안이 4.1대책의 후속대책인지?

□ 이번에 발표된 내용은 4.1대책 효과를 극대화하기 위한 후속조치이며, 별도의 추가대책은 아님

ㅇ 지난 4.1대책에서 제시한 바 있는 공공택지․보금자리지구 등 공공주택개발지구의 사업계획 조정에 대한 액션플랜을 제시하고, 구체적인 조정계획, 물량, 시기 등을 마련한 것임

ㅇ 아울러, 4.1대책에서 제시한 착공시기 탄력조정 등 민간주택의 공급속도 조절방안도 후분양 또는 임대활용 유도 등으로 보다 구체화한 것임

2. 4.1대책에서 주택공급 조절을 한다고 이미 발표하였는데,
이와의 관계는 ?

□ 4.1대책에서 밝힌 공급조절 내용을 구체화하여 일부 분양물량을 추가로 조정하였음

< 4.1대책의 공급조절 과제 >

ㅇ 공공분양주택 인허가 1만호 / 수도권 GB 신규지구 지정 중단, 청약시기 조정

ㅇ 기 추진중인 공공택지․보금자리지구 사업계획 조정

ㅇ 민간주택 의무착공기간 연장 등 착공시기 탄력조정 등

ㅇ 수도권 공공분양주택의 인허가 관리계획을 구체화하였고,

ㅇ 당초 수도권 GB 청약물량은 4.1대책에서 8천호 감축(1.6 → 0.8만호)한데 이어 신도시․택지개발지구 등의 물량조정도 추가

ㅇ 민간공급 조절을 위한 보증지원, 리츠매입 등 방법론 제시

3. 주택 공급을 무리하게 줄여 결국 주택가격을 인위적으로 올리
려는 것 아닌지?

□ 현재 수도권 주택시장은 초과공급이 우려되는 상태로 장래 가격
상승의 기대가 없어 주택거래 위축세가 지속되고 있는 상황

ㅇ 이번 공급조절은 이러한 초과공급을 야기하는 시장 과열기에
계획된 대량 공급계획을 조정하는 것임

□ 또한 무작정 공급을 줄여 과거와 같은 초과수요 상태로 돌리는 것은 아니며, 시장상황 개선 여부를 보아가며 공급계획을 탄력 적용

5. 공공분양주택 물량을 대폭 축소하면 이를 기다리고 있는 서민들이 피해를 볼 것으로 우려되는데 ?

□ 공공분양주택 물량 축소는 수도권 외곽의 대량 공급으로 인한 수급 불균형 상황이 장기화될 가능성을 감안한 불가피한 물량 조정임

□ 축소되거나 연기되는 공공분양 물량 중 일부는 공공임대주택으로 전환하는 등 임대주택 공급을 확대할 예정

ㅇ 이번에 연기되는 물량에 대해서는 시장상황을 보아가며 탄력적으로 관리해 나갈 계획임

6. 사업승인 및 청약물량이 ‘17년 이후로 연기된 것인데, ’17년 이후
공급과잉 우려는 없나?

□ 신규 개발지구 지정을 중단하여 신규 물량공급을 최소화할 계획

□ 또한, 사업승인 축소 11.9만호, 청약시기 조정 5.1만호는 향후 공급과잉 요인으로 작용하지 않도록 LH 등과 함께 특별관리해 나갈 계획

【 2. 민간부문 공급 조절 】

【 분양보증 심사 강화 관련 】

1. 분양보증 발급시 분양성 평가를 강화하는 취지는 무엇인지?

□ 미분양 누적시 업체 부도에 따른 대주보 및 수분양자의 위험이 커지는 만큼, 실제 리스크를 객관적으로 평가하고, 이에 합당한 분양보증 수수료를 부과하려는 것임

ㅇ 미분양 적체 지역에 대해 건설사의 신중한 사업추진을 유도하고, 준공 후 분양 유도를 통해 분양시기 연기 또는 분산, 선분양에 따른 입주 예정자 피해를 미연에 방지하는 효과도 기대

2. 분양보증 심사 강화로 인해 주택업계의 사업 추진이 어려워져 자금난이 더욱 심화되는 것은 아닌지?

□ 전체 분양보증료 부담이 증가하는 것이 아니라 미분양 누적지역에 국한하여 실질적인 리스크를 반영하여 보증료 부담이 증가하는 것이며, 분양성이 좋은 지역은 오히려 보증료 부담이 감소

□ 따라서 건설업계의 입장에서는 오히려 이익이 될 수 있다고 봄

ㅇ 미분양 누적지역에 무분별한 사업추진을 억제함으로써 건설업계 전체가 상호 윈윈할 수 있음 (미분양 및 부도위험 사전방지 효과)

ㅇ 미분양 누적지역의 경우 선분양을 해도 분양률 저조로 건설자금 조달이 어려우나, 준공 후 분양으로 전환할 경우 신설되는
｢후분양 대출보증｣을 통해 무리없이 건설자금 조달 가능

3. 보증요율 차등 폭을 확대하면 중소업체 부담만 느는 것 아닌지?

□ 현 요율체계는 업체 신용도에 따른 차등 요율체계로 신용도가 낮은 중소업체의 경우 다소 높은 요율이 적용되는 측면이 있으나,

ㅇ 금번 요율 차등은 분양성 또는 사업지역의 리스크를 반영하는 것이므로, 중소업체라 해서 특별히 더 불리한 것은 아님

* 중소건설업체 사업장이더라도 분양성이 우수한 경우에는 현재보다 보증료가 소폭 인하될 수 있음

【 후분양 대출 보증 관련 】

4. 미분양주택에 대한 자금지원이 공급조절과 어떻게 연관되는지?

□ 공급과잉으로 인한 미분양 리스크에도 불구, 금융비용 등을 이유로 주택업계가 밀어내기식 선분양 & 할인매각함에 따라 현 분양시장 침체의 원인으로 작용

ㅇ 대주보 보증, 리츠 등을 활용한 자금 지원을 통해 분양예정물량 및 미분양 물량의 준공 후 분양을 유도함으로써 공급시기 연기 및 분산 가능(시장침체기 분양물량 집중 방지)

ㅇ 또한, 미분양 주택을 일정기간(2～4년) 임대주택으로 활용함으로써 공급조절은 물론 전세시장 안정에도 기여 가능

5. 후분양 대출보증 지원을 받을 경우, 금리 수준은?

□ 대출금리는 연 4～5%(1금융권), 보증료 등을 포함한 총 차입비용(All-in Cost)은 연 5～6% 수준으로 추정

* 환매조건부 미분양 매입 활용비용(약 10% 내외)보다 낮은 수준

ㅇ 구체적인 금리수준은 금융기관 등과 협의 필요

6. 사전에 분양시기를 연기한 물량 또는 준공 후 임대활용하기로 약정한 경우 어떤 인센티브가 있는지?

□ 분양예정물량 중 사전에 준공 후로 분양시기를 연기한 물량 및
준공 후 일정기간 임대활용 물량은 분양가격의 10% 내외 추가 대출보증 제공

* 분양가격의 일정수준(50～60% 내외) + 10%p 내외 추가 보증

ㅇ 특히, 준공 후 임대활용 업체는 해당물량에 대해 임대활용 이후, 선착순 분양을 허용할 예정(주택공급규칙 개정)

7. 주택업계 자금지원 확대로 민간 건설물량이 더 늘어나는 것 아닌지?

□ 대책 시행일 현재 사업승인을 받은 사업장에 한해 보증 지원하고, 보증기관인 대주보가 철저한 사업장별 자금관리를 실시할 예정

* 현실적으로 금융비용 부담으로 밀어내기 분양을 하던 건설사가 자금지원을 통해 새로운 사업을 시행하기는 한계

□ 이와 더불어 수도권주택정책협의회를 통한 신규 사업승인의

엄격한 관리도 병행할 예정

【 준공 후 미분양 주택 임대 활용 관련 】

8. 건설업체는 전세금반환보증과 모기지 보증을 통해 분양대금의 얼마까지 자금을 조달할 수 있는가?

□ 대주보의 보증 리스크 등을 감안하여 분양가격의 70% 내외의
저리 자금조달 지원 계획

ㅇ 현재 After Living 실태를 감안할 때, 이 경우 건설업체는 전세를 통해 분양대금의 10～20%, 미분양 주택 담보대출을 통해 50～60%의 자금을 조달할 수 있을 것으로 기대

【 리츠 관련 】

9. 수급조절용 리츠가 성공적으로 운영 가능할지?

□ 미분양 주택에 대한 리츠는 건설사에게는 ‘유동성’을, 투자자에게는 ‘안정적 수익’을 제공할 수 있는 금융기법임

ㅇ 리츠가 충분한 시간을 갖고, 미분양 주택을 임대한 후 적정가격에 매각하여 투자자는 안정적 수익을 확보하고, 건설사도 잔여수익을 배당받을 수 있음

□ 참고로, 과거(‘09~’10) 미분양 주택 해소를 위한 리츠를 성공적으로 운영한 바 있으며, 수급조절용 리츠도 유사한 구조로 운영될 예정

ㅇ 과거와 달리 확보된 주택을 즉시 매각하지 않고, 임대주택으로 2~4년 활용후 매각한다는 점에서 차이가 있으나,

ㅇ 추가 임대수익 확보가 가능하고, 추후 자본이득도 기대되어
리츠 운영 가능

10. LH 매입확약으로 건설사의 투자손실을 LH에 전가하는 것은 아닌지

□ LH 매입확약은 리츠의 신용을 보강함으로써 투자금액을 저리에 안정적으로 확보하기 위한 조치

□ 매입 확약가격 결정시 지역별 수급전망과 주변 시세 등을 고려하여 결정하기 때문에 실제 LH가 리츠의 주택을 매입할 가능성은 미미

ㅇ 실제 ‘09～’12년 미분양 리츠를 통해 2,163호를 매입하였으나,

모두 시장에서 매각되어 LH가 매입한 사례는 없었음

11.  수급조절용 리츠의 수익/손실귀속은 어떻게 되는지?

□  리츠가 건설사로부터 형식상 분양가격으로 매입하기 때문에 임대 후 매각가격이 분양가격보다 낮으면 손실 발생(높으면 이익)

ㅇ 다만, 이 경우에도 리츠의 손실은 후순위 출자한 건설사에 귀속되며 선순위 출자자나 채권자는 LH 매입확약으로 원리금이 보장

ㅇ 건설사의 경우도 대개 매입확약가 이상의 가격으로 처분되기 때문에 당초 실매각대금(분양가-후순위출자액) 외에 추가 배당 가능

ㅇ 건설사는 당장 필요한 최소한의 유동성을 확보하면서 분양시장 호전에 따른 수익을 향유할 수 있는 기회를 갖게 되는 효과

12. 과거 미분양리츠 운영 결과(‘09～’10년)는?

□ 과거 미분양 리츠 운용결과, 모두 일반에 매각 성공하여
LH가 매입물량을 부담한 사례 없음

ㅇ 9개 미분양 리츠가 3,343세대(11,527억원)를 매입하여 전세대 모두 LH 매입확약가(57～64%)보다 높은 가격(81%)으로 매각 완료