		보 도 자 료
		배포일시	2013. 9. 9(월) 총 10매(본문 5, 붙임 5)
담당 부서	주택기금과	담당자	∙과장 장우철, 사무관 정수호, 주무관 송혜주 ∙☎ (044) 201-3338, 3347
	대한주택보증	담당자	∙신사업개발실장 이호철, 팀장 강신균(02-3771-6267) ∙영업기획실장 김기돈, 팀장 공대운(02-3771-6361)
보 도 일 시		2013년 9월 10일(화) 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다. ※ 통신․방송․인터넷은 9. 9(월) 11:00 이후 보도 가능

준공 미분양 아파트 전세 공급 본격화 된다.

-  7.24 ｢주택공급 조절방안｣, 민간부분 공급조절 조치 본격 시행-

① 건설사 대상, 모기지보증․전세보증금 반환보증 시행

☞ 미분양 임대활용 활성화를 통해 가을 이사철 전세 공급 확대

② 개인 임차인 대상, 전세보증금 반환보증 시행

☞ 앞으로는 ‘깡통전세’가 되어도 세입자 임차보증금 안전
& 담보대출 있는 이른바 하우스 푸어도 세놓기 쉬워져

③ 후분양 대출보증 시행

☞ 분양시장 상황에 맞춰 탄력적인 분양시기 조절이 가능해져
주택수급조절 기능 강화 및 후분양 유도로 소비자 선택권 강화

④ 분양보증 심사시 분양성 평가 강화

☞ 미분양 적체지역 공급 억제 및 업체 부도로 인한 소비자 피해 방지

□ 앞으로는 공적 보증에 의한 저리 자금조달 길이 열려 준공 미분양 아파트의 임대 활용 후 판매가 쉬워지고, 분양시장 상황에 따라 건설사들이 분양시기를 탄력적으로 조절할 수 있게 될 전망이다.

ㅇ 또, 자신이 세 들은 집이 이른 바 ‘깡통전세’가 되어도 보증금을 떼일 걱정이 사라진다.

ㅇ 분양보증 심사도 강화되어 미분양 적체 지역 등에 대한 공급과잉을 막고, 업체 부도에 따른 소비자 피해도 사전에 예방한다.

□ 국토교통부(장관 서승환)는 7.24 ｢주택공급 조절방안｣의 일환으로 대한주택보증(사장 김선규), 금융기관, 주택협회 등과의 협의를 거쳐 이 같은 내용의 세부방안을 확정하고, 9.10일부터 시행한다고 밝혔다.

□ 먼저, 건설업체 대상으로 ‘전세보증금 반환보증’과 ‘모기지 보증’이 도입되어, 이른 바 준공 미분양 아파트를 임대주택으로 일시 활용할 수 있는 제도적 기반이 구축된다.

ㅇ 전세보증금 반환보증은 건설업체 부도 등으로부터 전세보증금을 안전하게 보호하는 보증이다.

- 이 보증이 도입되면 임차인이 안심하고 임대계약을 맺을 수 있어 신인도가 낮은 업체나 준공 미분양을 담보로 일부 대출을 받은 업체도 쉽게 임차인을 구할 수 있게 된다.

ㅇ 모기지 보증은 미분양 아파트를 전세로 활용하는 건설업체에 한해 발급하며, 시중은행의 미분양 아파트 담보대출에 대해 대한주택보증이 보증하므로 차입금리가 4～5%대로 크게 낮아진다.

* 2금융권 대출을 1금융권 대출로 전환하여 금리 인하(8% 내외 → 4～5%대), 대출한도 확대 등 금융비용 절감 가능

ㅇ 이 두 보증을 동시에 이용할 경우, 건설사는 분양가의 최대 70～80%(시세 대비 최대 90%)를 연 2%대*로 저리로 조달할 수 있게 되어 유동성 압박에 쫓겨 무리한 처분에 나서기 보다는 준공 미분양을 전세로 활용하면서 처분시기를 조절할 것으로 보인다.

* (예시) 분양가 3억원 주택(시세 2.7억)인 경우 : 1.3억원은 연 4～5% 대의 보증부 대출로, 1.1억원은 무이자인 전세보증금으로 조달 가능

ㅇ 이렇게 되면 전세 공급이 확대되어 가을 이사철 전세난 완화에 도움이 됨은 물론, 건설사도 분양시장에 맞춰 판매시기를 조절할 수 있어 매매시장 정상화에도 기여할 것으로 보인다.

□ 세 들어 살고 있는 주택이 이른바 ‘깡통전세’가 되어 보증금을 떼일까 걱정하는 세입자나 담보대출이 있어 세입자를 구하기 어려운 하우스 푸어라면 정부가 이번에 내놓는 개인 임차인용 전세금반환보증을 눈여겨 볼만하다.

ㅇ 1억원 보증금 기준, 월 약 1.6만원(연 0.197%)의 보증료만 부담하면 대한주택보증이 전세금 반환을 보증하기 때문이다.

ㅇ 세입자 입장에서 월 1.6만원도 작은 돈이 아닐 수 있으나, 선순위 대출 유무 등 주택의 여건에 따라 실제 보증료를 세입자와 집 주인이 나누어 부담하는 경우도 많을 것으로 보인다.

ㅇ 전세금 반환보증은 아파트 뿐만 아니라 단독(다가구), 연립, 다세대, 주거용 오피스텔도 모두 발급받을 수 있으나,

- 한 가지 유의할 점은 전세보증금이 수도권 3억원 이하, 기타 지역은 2억원 이하로 제한되어 있으며, 보증한도도 아파트는 주택가액의 90%까지, 주택 유형에 따라 기타는 70～80%까지 라는 점이다.

□ 분양물량 일부를 공정률 80%이후 후분양으로 전환하는 조건으로 분양가의 50∼60%까지 저리 자금(연 4～5%)을 조달할 수 있도록 지원하는 후분양 대출보증 도입도 주목된다.

ㅇ 지금까지 건설업체는 선분양을 통한 자금조달 외에 마땅한 자금조달 수단이 없었기 때문에 분양시장이 침체되어도 밀어내기식 분양에 나설 수밖에 없었다.

ㅇ 그러나, 후분양 대출보증이 도입되어 건설사들은 선분양 시점에 분양경기가 침체되면 건설사들은 분양 예정 물량 또는 준공 전 미분양의 일부를 후분양으로 돌리는 등 분양시기를 시장상황에 맞춰 탄력적으로 조절할 수 있게 된다.

ㅇ 이렇게 되면 수급조절 기능이 강화되어 주택시장 안정에 기여함은 물론, 선분양 일변도의 분양시장에서 후분양이 유도되어 소비자들의 선택권도 크게 강화될 것으로 보인다.

ㅇ 국토부 관계자는 ’분양 예정물량‘의 분양시기를 사전에 후분양으로 연기하거나, 준공 후 일정기간 ’임대‘로 활용할 경우, 인센티브 차원에서 분양가의 10%p 추가 대출보증을 제공할 것이라고 덧붙였다.

□ 한편, 선분양시 필수적으로 받아야 하는 분양보증에 대해 분양성 평가를 강화하고, 이에 기반한 보증료 차등폭도 확대된다.

ㅇ 그동안 분양성은 주택사업에 큰 영향을 미침에도 불구하고, 평가비중도 크지 않고, 보증료 차등폭도 미미하여 실제 보증 리스크를 반영하는 데 한계가 있었다.

ㅇ 이에 따라 분양성 평가비중을 30 → 45% 상향 조정하는 한편, 자산 및 매출액 3천억 이상 상장업체에 대해 분양성 평가를 면제하던 것도 폐지하였다.

ㅇ 또한 분양성에 따른 보증료 등급을 3 → 5등급으로 확대하여,

- 신용등급이 낮은 중소업체라 할지라도 분양성이 좋으면 분양성이 나쁜 대형업체보다 낮은 보증료를 적용받을 수 있도록 개선하였다.

ㅇ 이에 따라 앞으로 건설업체들이 미분양 적체 지역에 대한 사업 추진에 보다 신중을 기할 것으로 보인다.

□ 국토부 관계자는 이번 조치로 당면한 가을 이사철 전세난 완화와 세입자 보호 강화는 물론 단기 수급불균형에 대응할 수 있는 새로운 길이 열려 주택시장 안정에도 크게 기여할 것으로 내다봤다.

※ 대한주택보증 보증 상담 연락처

□ 후분양대출보증

ㅇ PF금융 1센터 02-3771-6454, PF금융 2센터 02-3771-6575

□ 모기지보증 및 전세보증금반환보증

ㅇ 서울서부지사 02-3771-6465, 서울북부지사 02-397-2716,
서울동부지사 02-2050-7839, 서울남부지사 02-6009-7972

ㅇ 부산울산지사 051-602-3506, 대구경북지사 053-750-9907,
경남지사     055-210-3414

ㅇ 광주전남지사 062-350-5972, 전북지사     063-250-6415

ㅇ 대전충청지사 042-479-8513

	이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토교통부 주택기금과 정수호 사무관(☎ 044-201-3338)에게 연락주시기 바랍니다.

참고 1		전세보증금 반환보증 개요 (건설사용)

◈ 주택사업자가 임대차계약 종료 후 임차인에게 보증금을 지급하지 못하는 경우, 대주보가 전세보증금의 반환을 책임지는 보증

대한주택보증

주택사업자(임대인)

전세임차인

①전세계약체결

②보증신청

⑤보증금미반환시

전세보증금지급

신탁회사

③신탁설정

④1순위 우선수익권

보 증 대 상		▪준공후 미분양 아파트(주상복합 포함)
보증요건		▪계약 기간 2년 이상의 전세계약 ▪전세계약의 전입신고 및 확정일자 취득
보증신청인		▪주택사업자
주 채 무 자		▪주택사업자
보증채권자		▪임차인
보증한도		▪주택 감정가액의 90% 이내에서 선순위채권 등 차감한 잔액 * 시행, 시공이 다른 경우, 시공사 미입보시 80%
보 증 기 간		▪보증서발급일로부터 전세계약종료후 1개월까지
보증료율		▪주택사업자 신용등급별 연 0.229% ∼ 연 1.417%

참고 2		모기지 보증 개요

◈ 주택사업자가 보유한 준공후 미분양주택을 대주보가 담보로 취득하고 대출 원리금 상환을 보증하는 상품

금융기관

대한주택보증

주택사업자

①대출신청

②대출확약

②보증신청

③보증서 발급

④대출실행

보증대상주택		준공후 미분양 아파트(주상복합주택 포함)
주채무자(보증신청인)		미분양주택 소유자인 주택사업자
보증채권자		모기지자금 대출 금융기관
업체별 보증한도		BBB- 이상 : 2,000억원 / BB+이하 : 1,000억원
주택별 보증한도		․주택 감정가액의 50% 이내 ․선순위채권액 등은 한도에서 차감
보증금액		보증한도 이내에서 금융기관의 대출원금
보증기간		모기지보증부 대출금의 상환기일까지
담보취득		보증대상 주택에 대해 담보신탁계약 체결 ․대주보가 1순위 우선수익자 ․우선수익한도(담보금액) : 보증금액의 120%
보증료율		주택사업자 신용등급별 연 0.207%～0.924%(5구간)

참고 3		전세보증금 반환보증 개요 (일반 개인용)

◈ 임차인이 계약 종료 후 임차보증금을 상환 받지 못하는 경우, 대한주택보증이 임대인의 보증금 상환을 지급보증

대한주택보증

임대인

전세임차인

①전세계약 체결

④ 보증금 구상

② 보증 신청

③ 전세보증금반환채권 양도

보 증 대 상		▪아파트, 단독주택(다가구), 연립·다세대, 주거용 오피스텔
보증요건		▪계약 기간 2년 이상의 전세계약 ▪전세계약의 전입신고 및 확정일자 취득 ▪전세보증금 수도권 3억 이하, 그 외 지역 2억 이하
보증신청인		▪임차인(개인, 법인)
주 채 무 자		▪임대인(주택사업자 제외)
보증채권자		▪임차인(개인, 법인)
보증한도		▪주택유형에 따라 주택가액의 90%~70% 이내에서 선순위 채권 등 차감한 잔액 * 주택유형별 한도 : 아파트 90%, 오피스텔, 80%, 이외의 주택은 70%
보 증 기 간		▪보증서발급일로부터 전세계약종료후 1개월까지
보증료율		▪연 0.197% (개인 임차인), 연 0.297% (법인 임차인)

참고 4		후분양 대출보증 개요

◈ 주택사업자가 주택의 일부를 후분양하는 조건으로 건설자금을 대출로 조달하는 경우, 원리금 상환을 보증하는 상품

대한주택보증

금융기관

주택사업자

③ 보증서 담보대출

① 후분양 확약

② 후분양주택

담보부 대출보증

구분			입주자모집승인전 (분양예정물량)		입주자모집승인후 (준공전 미분양)
보증 대상			▪‘13.7.24이전 사업승인받은 사업장으로 입주자모집전 사업장		▪‘13.7.24이전 사업승인받은 사업장중 공정률 30%이상 사업장
주채무자			주택사업자
보증 채권자			대출 금융기관
업체별 보증한도			신용등급 BBB-이상 2,000억원, CC이상 1,000억원
시공사	요건		▪신용평가등급 BBB- 이상 ▪도급순위 400위/최근 3년실적 500세대 이상 ▪고객상시모니터링 결과 경보등급 미해당		▪신용평가등급 CC등급 이상 ▪고객상시모니터링 결과 경보 등급 미해당
	책임		책임준공
보증 금액			전체세대 40%범위내에 미분양세대의 분양가격 50~60%* (분양예정 물량 또는 임대공급 확약시 10% 추가)
보증 기간			▪ 보증서발급일 ~ 사용검사일로부터 1년(필요시 1년 연장가능)
보증 료율			▪ 심사평점등급에 따라 차등 (연 0.700%～1.176%)		▪ 심사평점등급에 따라 차등 (연 0.685%～1.276%)

참고 5		분양보증 보증료율 체계 개선

□ (현황) 분양성 평가결과에 따른 보증료율 차등폭이 크지 않아, 신용도가 좋은 대기업 건설업체가 항상 낮은 보증료를 부담

* 분양성 평가 등에 따른 보증료율 차등폭은 연 0.003%~0.072%에 불과

□ (개선) 분양성과 업체 신용도를 종합적으로 감안할 수 있도록
건축비 부분 보증료율 체계를 3 → 5등급으로 확대

분양성 신용등급		건축비부분
		1등급	2등급	3등급		4등급	5등급
AAA ~ AA A+ A- ~ BBB+	차등폭 축소	보증료 인하			보증료 인상
BBB- BB+ ~ CC
C ~ D

☞ 분양성이 양호하면 업체 신용등급별 보증료 차이를 극복할 수 있도록 개선

* 분양성이 양호한 지역은 보증료 할인, 열악한 지역은 할증

< 보증료율 체계 개선 >

현행	구분	대지비 부분	건축비부분
			최우량		우량			보통
	AAA ~ AA	0.173%	0.184%		0.186%			0.187%
	A+		0.206%		0.208%			0.212%
	A- ~ BBB+		0.224%		0.229%			0.234%
	BBB-		0.261%		0.270%			0.280%
	BB+ ~ CC		0.306%		0.321%			0.337%
	C ~ D		0.480%		0.515%			0.552%
□
개선	구분	대지비 부분	건축비부분
			1등급	2등급		3등급	4등급		5등급
	AAA ~ AA	0.173%	0.178%	0.185%		0.192%	0.203%		0.221%
	A+		0.194%	0.208%		0.215%	0.226%		0.236%
	A- ~ BBB+		0.216%	0.225%		0.231%	0.242%		0.261%
	BBB-		0.232%	0.247%		0.255%	0.267%		0.301%
	BB+ ~ CC		0.254%	0.276%		0.296%	0.314%		0.335%
	C ~ D		0.404%	0.427%		0.461%	0.495%		0.531%