4.1대책 점검 및 후속조치

- 수도권 주택공급 조절방안 -

2013. 7. 24

관계부처 합동

						목 차

Ⅰ. 4.1대책의 성과 및 평가	1

Ⅱ. 향후 전망 및 정책 방향	5

Ⅲ. 후속조치 방안	7

Ⅳ. 과제별 추진계획	19

Ⅰ. 「4.1대책」의 성과 및 평가

1. 「4.1대책」 수립시 시장상황

□ (매매가격) ‘09년 하반기 이후 수도권을 중심으로 침체국면이 지속  되고 있었으며, 특히 ’12년 들어 하락세 심화

* 수도권 증감률(%) : (‘09) 1.2 → (’10) △1.7 → (‘11) 0.5 → (’12) △3.0

ㅇ 지방은 그간의 공급부족 영향으로 ‘10년 이후 상승세 지속

* 지방광역시 증감률(%) : (‘09) 2.0 → (’10) 6.4 → (‘11) 15.1 → (’12) 3.1

□ (거래량) 수차례에 걸친 시장 정상화 대책에도 불구하고, 거래량이 감소추세이며, ‘12년 거래량은 역대 최저수준

< 수도권 아파트 가격 증감률(%) >	< 연간 주택 거래량 >

□ (전셋값) ‘10~’11년간 급등했던 전셋값은 ‘12년들어 상대적으로
안정세를 보였으나, ’12년 4분기 이후 상승폭이 다소 확대

< 주택 전세가격 증감률 (%, 전월비) >

구 분	’10년	’11년	’12년	’12.1Q	2Q	3Q	4Q	'13.1Q
수도권	6.3	11.0	2.1	0.5	0.1	0.5	1.0	0.9
서 울	6.4	10.8	2.1	0.5	0.1	0.4	1.0	1.3
지방광역시	9.2	14.5	4.6	1.7	1.2	0.5	1.2	0.7

⇨ 이러한 추세가 지속될 경우 ‘13년 이후 거래감소, 가격하락, 전세값 상승 등 시장침체 장기화가 우려되었던 상황

2. 「4.1대책」의 목표

□ 4.1대책은 가격 상승기에 도입된 수요억제 - 대량공급 체제에서
탈피하여 시장원리에 의한 자율조정기능 회복에 초점

ㅇ 보금자리 신규지정을 중단하는 등 수요를 초과하는 과잉공급계획을 공공을 중심으로 축소·조정함으로써 수급 불균형 해소에 노력

ㅇ 생애최초 구입자 등 실수요자와 민간 임대사업자 등 건전한 투자수요를 진작하기 위한 세제·금융 등 수요진작 방안 마련

⇨ 4.1대책을 통해 ①주택가격의 추가하락을 막고, ②위축된 거래를
활성화하여, ③매매시장과 전세시장의 동반안정을 도모

※ 4.1 대책 기대효과(국토연, ‘13.4)

- (거래량) ‘13년 약 85만건, 전년대비 15% 증가, (가격) 2.0～2.2% 상승

3. 「4.1대책」의 성과와 평가

(1) 「4.1대책」 효과 분석

□ 4.1대책은 주택가격의 급락을 진정시키고, 거래량 증가 등 시장 심리를 안정시키는 성과가 있었다고 평가

ㅇ 주택가격은 4.1대책 이후 수도권 하락세가 멈추었고, 지방은
강보합세에서 상승폭이 소폭 확대

ㅇ 거래량도 4월 증가세로 반전된 이후 5~6월간 증가폭이 확대

⇨ ‘13.2분기에 가격 0.3% 상승, 거래량 전년대비 55.5% 증가

< 주택 매매가격 증감률(%) >

< 주택 거래량 증감률(전년동월비%)>

구 분	’13.1월	2월	3월	4월	5월	6월
전국	△0.26	△0.17	△0.08	0.12	0.17	0.03
수도권	△0.54	△0.36	△0.22	0.00	0.13	△0.08
(서울)	△0.51	△0.31	△0.08	0.04	0.15	△0.24
지 방	0.01	0.00	0.06	0.23	0.22	0.14

구 분	’13.1월	2월	3월	4월	5월	6월
전국	△5.7	△14.2	△1.4	17.5	32.5	128.2
수도권	△11.4	△10.0	3.1	28.6	58.2	143.6
(서울)	△25.4	△17.1	13.4	29.1	59.0	158.6
지 방	△2.8	△16.5	△4.2	10.7	18.0	118.8

※ 2분기 거래량 증가 분석(국토연, ‘13.7)

- 총 거래량 30만 건 중 4.1 대책과 취득세 감면 효과로 약 9.8만건 증가

□ 비수기(7~8월) 이후 9월부터 4.1대책 효과가 지속될 것이라는 전망과 함께 가격하락과 거래둔화 등 단기 회복에 그칠 것이라는 우려도 제기

ㅇ (매매가격) 6월들어 수도권은 주택가격이 다시 하락세로 반전 되었으며, 7월에도 비수기 등과 맞물려 하락폭이 확대

< 주택 매매가격 동향(월간 전체주택, 주간 아파트) >

구 분	4월	5월	6월	5.27	6.3	6.10	6.17	6.24	7.1	7.8	7.15
수도권	0.00	0.13	-0.08	0.03	-0.01	-0.02	-0.04	-0.05	-0.09	-0.10	-0.08
(서울)	0.04	0.15	-0.24	-0.02	-0.08	-0.08	-0.10	-0.12	-0.15	-0.11	-0.14
지 방	0.23	0.22	0.14	0.07	0.05	0.06	0.07	0.09	0.09	0.06	0.02

ㅇ (거래량) 7월 들어 주간 거래량이 취득세 감면 종료 영향으로 급감하면서 거래절벽이 심화될 우려

* 주간 거래량 추이(전년동기비, 전국, 신고기준) : (6월 3주) 39,594(206%) → (6월 4주) 38,367(158%) → (7월 1주) 6,624(△55%) → (7월 2주) 7,407(△37%)

ㅇ (전월세값) 예년에 비해 전세가격 상승폭이 크지 않고 월세가격도 안정되어 있으나, 매매거래 위축으로 전세수급 불안 우려

* 상반기 수도권 전셋값 증감률 : (최근 5년) 2.4% → (‘13년) 1.9%

* 최근 수도권 월세가격 증감률 : (3월) 0.0 (4월) △0.1 (5월) △0.2 (6월) △0.2

- 저금리로 집주인은 월세를 선호하는 반면, 주택구입 가능계층도 전세를 선호하여 전세 수급불균형 발생

* 서초구 아파트 평균 전셋값 4.4억원 > 강북 아파트 평균 매매가 3.8억

< 매매가대비 전세가 비율(아파트, KB) >

< 전월세 수급상황 >

◇ 전월세 계약중 월세비중(%)

‘12.1	3월	5월	⇨	‘13.1	3월	5월
35.4	33.5	34.5		42.3	40.2	38.1

◇ 전세수급지수(KB)

‘12.1	3월	5월	⇨	‘13.1	3월	5월
154.6	163.4	148.8		167.1	177.3	172.8

* 100을 초과할수록 공급부족(0～200)

(2) 원인 분석

□ 수도권 외곽의 대량공급계획에 따른 수급불균형 우려로, 향후
집값 상승에 대한 기대심리 저하

ㅇ ’08년말 이후 주택수요는 위축된 데 반해, 가격 급등기에 추진된
공공개발사업 물량, 민간물량은 지속 증가 → 수급불균형 우려

* 수도권 미분양 지속 증가(만호) : (‘08.12) 2.7 (’10.12) 2.9 (‘12.12) 3.3 (’13.5) 3.3

ㅇ 4～5월 저가 매물 소화 이후에도 초과공급 상황이 지속됨으로써 추가적인 집값 하락 우려를 해소하지 못함

□ 취득세 감면 종료에 따른 매수세 감소

ㅇ 초과공급 우려, 낮은 집값 상승기대감 하에서 취득세 감면 종료에 시장이 과도하게 반응하면서 7월들어 거래량이 급감

ㅇ 거래 급감으로 4.1대책 효과가 단절되고, 계절적 비수기와 겹치면서 하반기 시장에 대한 비관적 기대로까지 연결될 우려

< 월별 주택거래량 추이 >

< 부동산 소비심리지수(수도권) >

구분	‘13.1	2월	3월	4월	5월	6월
진단 지수	97.3	106.8	110.0	114.9	113.2	106.4
전망 지수	93.6	97.2	95.6	112.7	95.9	86.8

* 진단지수는 현재의 시장상황을, 전망지수는 3개월 후의 시장상황 개선여부를 지수화

(100 이상이면 상황개선을 의미)

□ 주택시장의 구조적 요인도 회복 지연의 한 요인

ㅇ 경기회복 지연 등 거시경제 여건이 불확실하고, 주택보급률 확대, 인구·가구 증가율 둔화, 주택보유인식 저하* 등 구조적 변화도 요인

* 주거실태조사 : ‘내집 마련 필요’ 응답 (‘10) 84% → (’12) 73%

Ⅱ. 향후 전망 및 정책방향

1. 향후 시장 전망

□ 7～8월은 취득세 감면종료 및 비수기 영향으로 거래 감소가 불가피하나, 9월이후 취득세 및 양도세 감면 효과로 회복세 전망

ㅇ 전체 거래 중 상당부분*을 차지하는 생애최초 구입자에 대한
취득세 면제와 저리의 구입자금 지원 효과로 매수세 회복 전망

* 거래량 중 6억이하 생애최초 비중 : (4월) 45% (5월) 44% (6월) 43%

* 생애최초 주택구입자금 지원실적 : 6월 금리인하 후 급증

(억원)

구분	1월	2월	3월	4월	5월	6월	소 계
‘12년 (A)	1,065	2,247	2,506	2,470	1,825	3,038	13,151
‘13년 (B)	179	549	774	1,070	2,303	6,474	11,350
B/A(%)	16.8	24.4	30.9	43.3	126.2	213.1	86.3

ㅇ 양도세 감면도 9월 이후 한시감면 종료시점인 연말로 갈수록
효과가 커져 거래회복에 도움이 될 전망

ㅇ 또한, 분양가상한제 신축운영, 다주택자 양도세 중과 폐지, 수직증축 리모델링 등 지연입법이 처리될 경우 회복강도는 커질 전망

□ 다만, 시장회복세가 지연될 가능성도 상존

ㅇ 거시경제 회복 지연, 금리 상승 전망, 가계부채 증가 등으로
수요회복 여부에 불확실성이 많고,

ㅇ 향후 공공택지 등에서 공급될 물량 등을 감안할 경우 수급불균형이 장기화될 가능성도 존재

* 향후 5년간 수도권 공공택지에서 연 10만호 수준의 주택공급 추정

ㅇ 시장 수급 불균형 하에서는 세제감면 등 수요진작 효과가 반감될 가능성도 큰 상황

□ 전셋값은 아파트 입주물량 감소, 월세를 선호하는 집주인과
전세를 선호하는 세입자간 불일치로 소폭의 상승세 지속 전망

* 수도권 아파트 입주물량(천호) : (‘12.상) 45 → (‘12.하) 65 → (‘13.상) 44 → (‘13.하) 47

수도권 전체주택 입주물량(천호) : (‘12.상) 84 → (‘12.하) 115 → (‘13.상) 81 → (‘13.하) 81

ㅇ 다만, 강남권 재건축 이주수요가 ‘11년 전셋값 급등시기에 비해 많지 않아 전셋값 안정에 긍정적으로 작용

* ‘13년 하반기 서울 재정비 이주수요 : 1.8천세대(강남4구 350세대)

ㅇ 전세수요 → 매매수요 전환이 얼마나 활발한가에 따라 전세수급에 영향을 미칠 전망

< ‘13년 하반기 주택가격 전망 >

구 분		‘13년 시장전망
		건산연	주산연
매매	수도권	-0.5	0.0
	지방	0.5	0.2
전세(전국)		2.0	1.5

* 하반기 주택거래량 전망(국토연) : 46만 건(‘13년 전체 90만 건 전망)

2. 향후 정책방향

◈ 4.1 대책 기조를 유지하면서 대책 효과 극대화를 위한 세부
액션플랜을 조속히 마련·시행

ㅇ 공급과잉 우려가 있는 상황에서 세제․금융지원 등 수요 대책의
효과가 한계 → 수도권 공급물량 조절을 본격화할 필요

* 기존주택 거래 활성화에 초점을 두고, 건설사의 신규분양 공급은 억제

- 4.1 대책과 ‘13년 주택공급계획에서 제시한 공급물량 축소계획을 구체화할 수 있는 액션플랜 마련

ㅇ 분양주택은 축소하되, 민간 임대사업 활성화 등 전세불안
완화를 위한 임대주택 공급은 확대

Ⅲ. 후속조치 방안

1		주택공급 조절

(1) 수도권 주택공급 상황

◇ ’08년말 이후 주택수요는 위축된 데 반해, 가격 급등기에 추진된 공공개발사업 물량, 민간물량은 지속 증가 → 수급불균형 우려

□ 수도권 주택수요

ㅇ 경제성장률 둔화, 인구․가구 증가율 둔화, 집값 상승 기대감 저하 등으로 ‘08년 이후 감소세

- ’10～’12년은 24～25만호, ’13년 이후는 22만호 내외 추정

< 수도권 주택수요 추정(만호) >

구분	’07	’08	’09	’10	’11	’12	’13	’14	’15	’16
주택수요	30.0	27.9	27.4	25.1	24.9	24.5	21.9	22.0	21.9	21.9

* 자료 : 국토연

□ 수도권 주택 공급실적(사업승인 기준)

ㅇ 10년 평균(’03～’12) 24.2만호, 5년 평균(’08～’12) 24.9만호 수준이나, ’11년 이후 도시형생활주택 영향 등으로 다소 증가(27만호 내외)

< 수도권 택지유형별 주택공급 실적(사업승인, 만호) >

구 분	’07년	’08년	’09년	’10년	’11년	’12년	5년 평균 (’08～’12)
계	30.2	19.8	25.5	25.0	27.2	26.9	24.9
공공택지	14.1	7.8	15.8	11.6	6.9	6.1	9.6
민간택지	16.1	12.0	9.7	13.4	20.3	20.8	15.2

⇒ 주택수요 감소에도 불구하고 최근 들어 주택공급이 증가함에 따라 공급과잉 우려 증가

□ 향후 주택공급 전망

ㅇ 수도권 공공택지 중 LH 사업지구에서 공급예정인 분양주택수는 연간 8만호* 내외로, ’11～’12년 공공택지 주택공급(6～7만호)을 상회

* LH가 공공사업에서 차지하는 비중(약 80%)을 감안할 경우 수도권 공공택지내 주택 공급은 연간 10만호 내외로 추정

* ’13.1～5월 공공택지내 주택공급(인허가) : 24,172건(전년동기비 +33.8%)

< 공공사업지구(LH) 분양주택 공급계획(사업승인 기준, 만호) >

구 분	계	’13	’14	’15	’16	’17～
계	43.3	8.6	6.7	11.0	8.5	8.5
공 공	7.3	2.0	0.5	2.5	2.0	0.2
민 간	36.0	6.6	6.2	8.5	6.4	8.3

* 보금자리지구, 신도시, 택지개발지구, 경자구역 물량 포함

ㅇ 수도권 민간택지내 주택공급은 금년 들어 전년대비 인허가 건수가 감소하고 있으나, 감소추세 지속 여부 불투명

* ’13.1～5월 민간택지내 주택공급(인허가) : 117,883건(전년동기비 △30.6%)

- 도시형생활주택 등 수익형 부동산의 공급이 ’12년까지 급증 후 ’13년에는 감소(전년동기비 △32.6%)

* 수도권 도시형생활주택(만호) : (’09) 0.1 → (’10) 1.2 → (’11) 4.9 → (’12) 7.4 → (’13.1～5) 1.8

ㅇ 수도권 외곽을 중심으로 민간의 밀어내기식 분양이 지속될 경우 미분양 적체 등 국지적인 공급 과잉 우려

< 수도권 주택수요․공급 추이 및 전망(만호) >

(2) 주택공급 조절방안

◇ (공공개발사업) LH 등이 추진중인 보금자리, 택지개발지구 등 공공
개발사업의 사업단계별 사업계획 조정방안 마련

ㅇ 사업이 초기단계인 경우 사업성 등을 감안하여 지구지정 해제, 규모 조정 등을 통해 공급물량 축소

ㅇ 사업이 진행중인 사업지구는 지구별 상황을 감안한 주택 사업승인․청약 연기를 통해 향후 3～4년간 주택공급 최소화

* 다만, 임대주택 공급 물량은 유지

◇ (민간공급) 보증요건 강화, 후분양 유도를 통한 임대주택 전환, 리츠 매입 등을 통해 주택공급 조절 유도

(2-1) 공공주택개발사업 조정

< 사업단계별 조정전략 >

사업단계		공급조절 전략		해당 지구		조정 물량
보상 전		• 지구지정 해제		고양풍동2		공공분양 △0.2만호
		• 규모 축소		광명시흥 등		공공분양 △2.7만호
주택사업승인 전		• 사업승인 시기 연기		27개 보금자리지구 11개 신도시지구 13개 택지개발지구 1개 경제자유구역		’13～’16년간 공공․민간분양 △9.0만호
주택사업승인 후 분양 전		• 분양시기 조정		26개 보금자리지구 9개 신도시지구 11개 택지개발지구 1개 경제자유구역		’13～’16년간 공공분양 청약 △5.1만호

【 지구지정 해제 및 규모 축소 】

□ (지구해제) 보상 미착수 지구 중 사업이 장기지연되고 있고, 향후에도 수요부족 등 사업성 확보가 어려운 ‘고양풍동2’ 지구는 즉시 해제

ㅇ (개요) ’08.12월 지구지정, 면적 964천㎡, 주택수 5,770호(공공분양 1,905호)

ㅇ (취소 필요성) 사업성 부족 등으로 지구지정(‘08.12) 이후 장기 지연되고 있고, 토지소유자 등이 조속한 지구지정 해제를 지속 요구

* 7.1일 취소 방침결정(지정권자 국토부장관), 8월초까지 해제추진

□ (규모축소) GB보금자리지구 일부(30%) 해제시 GB로 환원하는 규정 마련시* GB보금자리 일부지구에 대하여 규모 축소

* ’13.6월, 강석호 의원, 보금자리법 개정안 발의

ㅇ 광명시흥 등 규모축소를 통해 분양주택 물량을 2.7만호 축소

⇨ 지구지정 해제 및 규모 축소를 통해 공공분양주택 2.9만호 축소

【 공공택지내 분양주택 비중 축소 및 사업승인 시기 조정 】

□ (공공분양 비중축소) 공공 분양주택을 민간 분양주택으로 전환하고, 해당 택지의 민간공급 시기를 연기함으로써 분양주택 공급시기 조정

ㅇ ’13년은 현행 보금자리법령 범위 내에서 10개 신규 GB지구의 청약(사전예약 포함) 미실시 공공분양주택 축소

ㅇ '14년 이후에는 보금자리법령 개정(‘13.하)을 토대로 분양주택수 조정가능 지구에 대해 공공분양주택 물량을 축소 추진

< 공공주택 공급기준(보금자리법 시행령) 현행 및 개정(안) >

구분	현 행	개 정
분양주택	지구 전체 주택수의 25% 이상	지구 전체 주택수의 15% 이상
임대주택	지구 전체 주택수의 35% 이상	좌 동

* 시행령 개정시 공공주택 공급비중 : (현행) 60%이상 → (개선) 50%이상(법정 하한)

□ (주택 사업승인 시기조정) 지역별 수급상황, 사업별 진행상황 등을 고려하여 공공․민간분양주택의 연차별 사업승인 시기 조절

ㅇ 공공분양주택은 수급상황 등을 감안하여 일부물량의 사업승인을 연기

ㅇ 민간분양주택은 택지 공급시기를 연기함으로써 사업승인 시기가 늦춰지도록 유도

⇨ 공공분양 비중 축소 및 주택 사업승인 시기조정을 통해 ’16년까지 공공․민간분양주택 9.0만호 추가 축소

□ (총계) LH등 시행 공공택지에서 ’13～’16년간 11.9만호의 사업승인을
축소(4년간 당초 34.8만호 → 변경 22.9만호, 당초 계획대비 △34.1%)

* 필요시 ‘17년이후 물량도 축소, 비주거용도 전환 등 검토

【 공공분양주택 청약 물량 ․ 시기 조정 】

□ 사업승인 조정과 연계하여 공공분양주택 청약 물량․시기를 조정함으로써 공급조절에 대한 시장의 정책 체감도 제고

ㅇ LH 등이 분양예정인 공공 분양주택 분양을 ’13～’16년간 5.1만호 축소(4년간 당초 11.9만호 → 변경 6.8만호, 연평균 △1.3만호)

- ’13～’14년간 2.9만호를 축소(당초 6.2 → 변경 3.3만호)함으로써 청약물량 조정효과를 조기에 가시화

※ 4.1 대책에서는 수도권 GB내 보금자리지구에서 ‘13년 청약물량을 1.6→0.8만호로 축소키로 하였으나, GB지구외 신도시 등에서 공급물량 추가 축소 추진

◇ 사업승인 축소․조정 11.9만호, 청약 조정 5.1만호는 향후 공급과잉 요인으로 작용하지 않도록 LH 등과 함께 “특별관리”

- 연기․조정된 물량은 시장상황 개선여부 등을 보아가며 시기조정
또는 비중축소 등 탄력적으로 관리할 계획

(2-2) 민간 주택공급 조절 및 분양주택의 임대주택 전환 촉진

◇ 미분양 리스크에도 불구하고 금융비용 등을 이유로 밀어내기
식으로 분양 → 수도권 외곽의 물량부담으로 작용

☞ 보증, 리츠 등 금융수단을 활용하여 분양예정물량의 후분양을
유도하고 임대주택으로 활용함으로써 전세물량 공급확대 유도

가. 분양보증 심사 강화

◈ 분양계약자 보호 및 분양보증 리스크 등을 감안하여 분양보증 심사시 미분양 누적지역 분양성 평가 강화

□ 현황 및 문제점

ㅇ 사업승인 후, 대다수 업체는 先분양을 통해 건설자금 조달 중이며, 先분양을 위해서는 대한주택보증 분양보증 가입이 필수 요건

- 과거 주택공급 부족기에는 先분양을 통한 원활한 자금조달을 지원하기 위해 엄격한 심사없이 분양보증서 발급

ㅇ 그러나 현재는 공급과잉으로 업체 부도에 따른 대한주택보증 및 수분양자의 위험이 커진 만큼, 분양보증 심사 강화 필요

□ 개선방안

ㅇ 분양보증 심사시, 분양성 평가비중을 확대(현 30% → 50%)하고,  보증료율 차등폭을 확대하여 미분양 위험이 큰 사업장의 후분양 유도

* 현재 업체 신용등급에 따라 보증료율 차등폭은 연 0.184～0.552% 수준

※ 신규 사업승인의 엄격한 관리를 위해 “수도권정책협의회” 등을 통한 지자체와의 협업체계도 구축

나. 준공후 분양(후분양) 지원 및 분양주택의 임대주택 활용 유도

◈ 분양예정 또는 미분양 주택을 준공 후 분양 및 임대주택으로
전환하기 위한 맞춤형 지원 추진

【 건설사 자체 준공 후 분양 및 임대주택 활용 지원 】

□ 현황 및 문제점

ㅇ 택지 매입비용 등 매몰비용으로 인해 분양가능성이 낮더라도

밀어내기식 분양을 실시함으로써 공급과잉 악화 우려

ㅇ 미분양 담보 은행대출과 전세금으로 자금 회수(분양대금의 70% 내외*)를 하고 있으나, 비용이 과다하여 임대를 통한 분양시기 조절 곤란

* 사업자 대출(분양가의 50～60%, 8% 내외) + 전세금(20%)을 통해 자금 조달

* 중소 건설업체의 경우 임차인이 업체 신용도 등을 이유로 전세계약을 기피

□ 개선방안

①「후분양 대출보증」을 통해 준공 후 분양 유도

◈ 분양예정 또는 준공전 미분양 물량을 준공 후 분양으로 전환할 경우, 보증부 대출을 통해 저리 건설자금 지원

ㅇ (보증대상) 분양예정 물량 또는 준공전 미분양 물량을 준공 후 분양으로 전환․연기한 업체

* 금년 하반기 수도권 민간분양 예정물량은 약 5만호(조합분 제외시 약 3만호)

ㅇ (보증내용) 금융기관이 분양가격의 일정수준(50～60% 내외)을 건설자금으로 대출하고 대주보가 지급보증

ㅇ (인센티브) 사전 후분양 전환 물량(분양 예정물량) 및 준공 후 임대활용 업체에는 분양가격의 10% 내외 추가 대출보증 제공

* 준공후 임대활용업체는 추후 선착순 분양 허용(주택공급규칙 개정)

* 준공후 분양시 택지비 기간이자 인정기준 마련(공동주택분양가산정규칙 개정)

ㅇ (보증조건) 보증 리스크 최소화를 위해 공정률에 따른 대출시행 및 보증기관인 대주보가 자금관리

ㅇ (보증제한) ‘13.7.24일 현재 旣 사업승인 획득 사업장으로 지원
대상을 한정하여 신규 사업승인 신청 억제

② 미분양 주택의 임대 활용 지원

◈ 미분양주택의 임대주택 활용 유도로 분양시기 조절 및 전셋값 안정

ㅇ (전세조건부 보증 지원) 전세보증금과 은행대출로 분양대금의 50～80%를 조달할 수 있도록 지원하여 준공후 미분양의 임대 활용 유도

- 건설사 부도로부터 전세금을 보호하기 위해 대주보가 임차인에 보증금을 반환하는 ‘전세보증금반환보증’ 도입

- 대주보가 준공주택을 담보로 금융기관 대출에 대해 상환책임을 부담하는 ‘모기지 보증’ 도입

* 동 보증 도입시 2금융권 대출을 1금융권 대출로 전환하여 금리 인하 (8% 내외 → 4～5%대), 대출한도 확대 등 금융비용 절감 가능

【 수급조절용 리츠 도입 】

□ 기본구조

ㅇ 연기금, 보험사 등 금융기관 참여하에 미분양 주택(준공전, 준공후)을 리츠가 매입하고, 이를 임대주택으로 운용한 후 매각(일반 또는 LH*)

* LH는 미매각 주택에 대해 사전에 약정한 가격으로 매입확약 제공

ㅇ 주택기금, 연기금, 보험사 등 금융기관으로부터 자본금을 조달하고, ABS 발행 및 대출 등을 통해 사업비 충당(보증을 통해 금리 인하 유도)

□ 운용방안

ㅇ (매입방안) 리츠가 건설사의 미분양 주택을 분양가에 매입하되, 건설사는 분양가의 일부(20～30%)를 리츠에 후순위 출자

ㅇ (청산방안) 2～5년 정도 임대주택으로 활용한 후, 시장여건에 따라 단계적으로 일반에 매각하되,

- 청산을 담보하기 위해 일정기간(5년)까지 매각되지 않으면 LH에 매각하고, LH가 매입한 주택은 공공임대주택으로 활용

* 리츠 청산시, 채권자(원리금), 선순위출자자(사전확정수익)에 이익을 배분한 후 잔여이익을 건설사(후순위)가 수취

ㅇ (지원방안) 취득세 감면(50%), 재산세 최저세율(0.1%) 적용, 종부세 합산 배제 등 세제혜택 지원

□ 추진계획

ㅇ 세법개정 완료후 시범사업(1천호) 추진  * 시장상황에 따라 확대검토

다. 민간 매입임대사업자 매입 촉진

【 매입임대자금 대출보증 확대(대주보) 】

□ 현황 및 문제점

ㅇ 민간 임대사업자가 시중은행에서 저리의 매입자금을 차입할 수 있도록 대주보에서 ‘매입임대자금 대출보증’을 공급 중

* 금리 6～8%, 대출한도 小(사업자대출) → 금리 4%초반, 대출한도 확대(보증대출)

ㅇ 다만, 보증대상이 85㎡이하 소형주택으로 한정되고, 현재 취급 금융기관 제한(2개) 등으로 활성화에 한계

□ 개선방안

ㅇ 보증대상을 85㎡ 초과주택까지 확대하고, 취급 금융기관도 확대

* 담보물건이 있고, LTV 제한 등으로 리스크 관리 가능

【 매입임대자금 융자 확대 (주택기금) 】

□ 현황 및 문제점

ㅇ 주택기금에서 미분양주택 매입임대자금을 지원 중이나,
금리(연 5%)가 높고 대출한도(호당 6천만원)가 작아 대출실적 미미

* 대출실적 : 124억(‘08) → 57억(’09) → 15억(‘10) → 8억(’11) → 21억(‘12)

□ 개선방안

ㅇ (미분양 매입임대자금) 대출금리 인하 및 대출한도 확대

* 금리 5 → 4%, 대출한도 6천만 → 7.5천만원

ㅇ (준공공임대) 기존주택 및 미분양주택 매입 지원(신설)

* 금리 3%, 대출한도 75백만원, 85㎡ 이하, 도시형생활주택․오피스텔 등 포함

2		임대주택 공급 확대 등 임대시장 안정화

◇ 분양주택 공급을 축소하되, 서민 주거안정을 위한 공공임대주택
공급은 지속 확대

ㅇ 특히, 하반기 전세수급 안정을 위한 단기 조치도 병행

□ 공공임대주택 공급 확대

ㅇ 공공주택 입주시기를 1～2개월 앞당겨 조기입주(1.7만호, 수도권 1만호) 추진

* ‘13.8～10월 → 7월(1,426호), ‘13.10월 → 8～9월(483호), ‘13.11월 → 10월
(3,135호), ’13.12월 → 11월(11,818호)

ㅇ 판교 순환용 임대주택(3,696호) 중 일부(1,869호)를 일반 국민임대주택으로 전환하여 9월 중 입주 조치

* 입주자 모집공고(5.21) → 신청 및 접수(6.11～19) → 입주개시(9.12～)

ㅇ 기존주택 매입․전세임대주택(금년말까지 총 3.6만호 목표, 수도권 2만호)을 하반기에 집중 공급 (6월말 현재 6천호 공급)

- 매입 대상주택 확대를 위해 다가구 매입임대 지원 단가 상향조정
(현 8.5천만원 → 9천만원)

□ 민간 임대사업 활성화 지원

ㅇ 준공공임대주택 활성화를 위해 주택 개량․매입 자금 융자 지원 추가

* 개량자금 : (금리) 연 2.7%, (대출한도) 60㎡이하 1,800만원, 85㎡이하 2,500만원

* 매입자금 : (금리) 연 3.0%, (대출한도) 7,500만원, (매입대상) 도시형생활주택, 오피스텔 등 확대

□「목돈 안드는 전세」제도 시행

ㅇ 집 주인 담보대출 방식은 집 주인에 대한 세제 인센티브*가 확정되었으며, 기금취급은행․보증기관 협의 등을 거쳐 8월중 상품 출시

* 전세 대출금에 대한 소득세 비과세, 이자 납입액 40% 소득공제, 재산세 감면 등

ㅇ 보증금 반환채권 양도방식은 금융기관에 대한 우선변제권 부여의
법적근거(주택임대차보호법)가 마련되었으며, 기금취급은행을 통해 8월초 상품 출시

□ 매매수요 전환을 위한 금융지원 보완

ㅇ 생애최초구입자금의 경우 6월 금리 추가인하 후 지원실적이 큰 폭
으로 증가하고 있는 상황으로, 향후 추이를 보아가며 지원확대 검토

* 생애최초구입자금은 4.1대책 영향으로 6월까지 1.13조원 대출

(6월 대출액 6,474억원은 사상최대 실적으로 5월대비 3배 증가)

ㅇ 주택담보대출 이자상환액 소득공제 확대

- 현재 국민주택규모이하 주택 구입시에 적용되는 장기주택저당 차입금 이자상환액 소득공제* 대상을 국민주택규모 초과주택
구입시까지 확대

* 무주택 근로자가 기준시가 3억원 이하 주택취득을 위해 차입금 상환기간 15년 이상 저당차입시, 이자상환액 소득공제
(공제한도: 500만원, 고정금리식 또는 비거치식 분할상환시 1,500만원)

Ⅳ. 과제별 추진계획

추진과제	조치사항	추진일정	소관부서
□ 공공주택개발사업 조정
․고양풍동 2 지구 해제	주택정책심의위원회 의결 및 해제 고시	‘13.8월	국토부 (신도시택지과)
․지구해제시 GB 환원규정 마련	보금자리법 개정	‘13.하	국토부 (공공주택총괄과)
․공공주택 공급기준 개정	보금자리법 시행령 개정	‘13.하	국토부 (공공주택총괄과)
□ 민간 주택공급 조절 및 분양주택의 임대주택 전환 촉진
․분양보증 심사 강화	대주보 보증관리규정 개정	‘13.9월	국토부 (주택기금과)
․후분양 대출보증 도입	상품개발 및 대주보 정관변경	‘13.9월	국토부 (주택기금과)
․준공 2년․4년 후 분양시 선착순 모집 허용	주택공급규칙 개정	‘13.11월	국토부 (주택기금과)
․전세보증금반환 보증 도입	상품개발 및 대주보 정관변경	‘13.9월	국토부 (주택기금과)
․모기지 보증 도입	상품개발 및 대주보 정관변경	‘13.9월	국토부 (주택기금과)
․리츠에 대한 세제혜택 - 지방세 감면 - 종부세 합산배제	지방세특례제한법 개정	‘13.9 국회제출	안행부 (지방세정책과)
	종부세법시행령 개정	‘13.10	기재부 (재산세제과)
․수급조절용 리츠 설립 및 미분양주택 매입	리츠설립 및 미분양주택 매입	‘13.하	국토부 (부동산산업과․주택기금과)
․민간 매입임대자금 대출보증 확대	상품개편	‘13.8월	국토부 (주택기금과)
․민간 매입 임대자금 융자 (주택기금) 확대	기금운용계획 변경	‘13.8월	국토부 (주택기금과)
□ 임대시장 안정화
․매입임대주택 지원단가 상향	기금운용계획 변경	‘13.8월	국토부 (주택기금과)
․준공공임대주택 융자지원	기금운용계획 변경	‘13.8월	국토부 (주택기금과)
․목돈 안드는 전세	상품 출시	‘13.8월	국토부 (주택정책과)
․주택담보대출 이자상환액 소득공제 확대	소득세법 개정	‘13.9월 국회제출	기재부 (소득세과)