수익공유형, 손익공유형 모기지 관련 Q&A(종합)

【브리핑(8.27)시 질문 사항】

1. 수익 공유형, 손익 공유형 차익 환수방법

《 수익공유형 모기지 》

□ 기본원리

ㅇ 전환사채나 신주인수권부 사채와 같이 일반대출에 비해 낮은 금리로 자금을 빌려주되, 향후 발생하는 이익을 공유하는 모기지 상품

- 생초자금 기본형 금리(2.6～3.4%)보다 낮은 1.5%의 금리로 대출을 해주되, 시세차익 발생시 주택기금의 기여비율*만큼 기금에 귀속

* 당초 주택구입 가격 중 기금대출 평잔이 차지하는 비율

: 당초 구입가격이 2억원이고, 대출 평잔이 5천만원인 경우, 만기 또는 매각시 시세차익의 25%가 주택기금에 귀속

- 다만, 서민 지원 프로그램인 점을 감안하여 주택기금의 최대 대출수익률을 5% 내외로 제한할 예정

□ 시세차익 배분 방법

* 설명의 용이성을 위한 예시일뿐 실제와 다소 차이

* (기본가정) 주택 매입가격 2억원, 원리금균등분할상환, 20년만기까지 보유,
금리 1.5%, 대출금액 1.4억(집값의 70%), 연간 원리금 상환액 (8,472,800원)

① 처분가격 3억인 경우

주택 매입가격(0년)	200,000,000
주택 처분가격(20년)	300,000,000
처분이익(A)	100,000,000
대출평잔 (매입가 대비 대출평잔 비율)	대출액 1.4억원, 20년 원리금균등분할상환이므로 대출평잔은 70,000,000 (35.0%)
처분이익 중 기금 귀속분(B)	35,000,000 (= 100,000,000*35.0%)
기금이익 상한(C)	49,000,000 (= 대출평잔 * 연3.5%1))
처분이익 환수액 = min(B, C)	35,000,000
주택구매자 이익	65,000,000

1) 기금 이익 상한을 연 5%로 제한할 경우, 금리 1.5%를 이미 기금이 수취했으므로 시세차익중 기금에 귀속되는 부분은 연 3.5%

② 처분가격 4억인 경우

주택 매입가격(0년)	200,000,000
주택 처분가격(20년)	400,000,000
처분이익(A)	200,000,000
대출평잔 (매입가 대비 대출평잔 비율)	대출액 1.4억원, 20년 원리금균등분할상환이므로 대출평잔은 70,000,000 (35.0%)
처분이익 중 기금 귀속분(B)	70,000,000 (= 200,000,000*35.0%)
기금이익 상한(C)	49,000,000 (= 대출평잔 * 연3.5%1))
처분이익 환수액 = min(B, C)	49,000,000
주택구매자 이익	151,000,000

《손익공유형 모기지》

□ 기본원리

ㅇ 기금이 지분성격의 자금을 대출하고, 기금 지분에 대해 임대료 명목의 이자 수취

* 주택 구입가격 2억원 손익 공유형 모기지 5천만원 제공(지분율 25%)된 경우, 5년차까지는 5천만원*1%, 6년차부터는 5천만원*2% 이자 수취

ㅇ 만기 또는 매각시, 지분율에 따라 이익(손실) 배분

* 위 사례에서 3억에 주택 매각시, 주택구입자는 3억원*0.75%=225백만원,
기금은 3억원*0.25%=75백만원 수취

* 1.5억원에 주택 매각시, 주택구입자는 1.5억*75%=11,250만원,
기금은 1.5억*0.25%=3,750만원 수취

□ 시세차익 배분 방법

* (기본가정) 주택 매입가격 2억원, 만기 일시상환, 20년만기까지 보유,
금리 1.5%(1～2% 평균), 대출금액 0.8억(집값 40%), 연간 원리금 상환액 (8,472,800원)

① 처분가격 1.5억인 경우

주택 매입가격	200,000,000
주택 처분가격	150,000,000
처분이익 (A)	-50,000,000
매입가 대비 대출 비율 (기금 지분율)	40 %
처분이익 중 기금 귀속분 (B)	-20,000,000 (= -50,000,000*40%)
기금 손실 (B)	-20,000,000
주택구매자 손실 (A-B)	-30,000,000

② 처분가격 3억인 경우

주택 매입가격	200,000,000
주택 처분가격	300,000,000
처분이익 (A)	100,000,000
매입가 대비 대출 비율 (기금 지분율)	40 %
처분이익 중 기금 귀속분 (B)	40,000,000 (= 100,000,000*40%)
기금 수익 (B)	40,000,000
주택구매자 이익 (A-B)	60,000,000

③ 처분가격 3.5억인 경우

주택 매입가격	200,000,000
주택 처분가격	350,000,000
처분이익 (A)	150,000,000
매입가 대비 대출 비율 (기금 지분율)	40 %
처분이익 중 기금 귀속분 (B)	60,000,000 (= 150,000,000*40%)
처분이익 환수액 (B)	60,000,000
주택구매자 이익 (A-B)	90,000,000

④ 처분가격 4억인 경우

주택 매입가격	200,000,000
주택 처분가격	400,000,000
처분이익 (A)	200,000,000
매입가 대비 대출 비율 (기금 지분율)	40 %
처분이익 중 기금 귀속분 (B)	80,000,000 (= 200,000,000*40%)
처분이익 환수액 (B)	80,000,000
주택구매자 이익 (A-B)	120,000,000

2. 공유형 모기지 / 전세 / 월세 주거비용 비교(예시)

【기본 가정】

※ 시세 2.5억, 전세 1.7억, 보증부 월세 0.3억/70만원 아파트, 자기자금 0.8억 가정

- (일반 모기지) 0.8억 자기자금(예금이자 2.64%)+1.7억 대출(4.3%, 20년 보금자리론)

- (수익공유형) 1.75억(1.5%)+ 0.75억 자기자금(예금이자 2.64%)-0.05억 예금수익

- (손익공유형) 1억(1.5%)+ 0.8억 자기자금(예금이자 2.64%)+0.7억 대출(4.3%)

- (전세) 0.8억 자기자금 (2.64%) + 0.9억 전세대출(4.5%)

- (월세) 0.3억 자기자금 (2.64%) + 월세 70만원- 0.5억 예금수익

< 주거비용 비교 >

구 분	일반 구입	수익 공유형	손익 공유형	전세	월세
연 주거비용*	942만원	447만원	662만원	616만원	787만원

* 대출이자, 기회비용 포함    ** 전월세의 경우, 계약갱신시 임대료 상승분 미포함

□ 수익공유형 모기지

ㅇ 전세보다 저렴한 비용으로 신혼부부 등의 내집 마련 지원 가능

□ 손익공유형 모기지

ㅇ 월세보다 저렴하고 전세와 유사한 주거비용으로 내 집 마련이 가능해져 무주택 서민들의 주거 안정성 제고

- 또한 전월세와 달리 잠재적인 자본이득 기회도 향유할 수 있어 전세수요의 매매수요 전환에도 기여

☞ 수익공유형과 손익공유형 모두 전월세보다 저렴하거나 유사한 비용으로 내 집 마련 가능    * 주택 구입자관점의 제도비교는 다음 Q&A에서 설명

3. 주택 구입자 입장에서 어떤 제도가 더 유리한지?

□ 주택 구입자의 집값에 대한 기대, 자기자금 규모 등 개인적인 상황에 따라 각 제도 모두 장단점 있음

구 분	비 교
금 리 (임대료)	‣ 금리면에서는 공유형 모기지가 유리 : 기본형(3.3%) > 수익형(1.5%) ≒ 손익형(1～2%)
원리금 상환부담	‣ 원리금상환부담은 손익형이 가장 유리 : 기본형 = 수익형(원리금 균등분할상환) > 손익형(만기 일시 상환)
대출한도	‣ 대출한도는 기본형과 수익공유형이 유리 : 기본형 = 수익형(LTV 70%) > 손익공유형(LTV 40%)
대출기간	‣ 대출기간은 모두 동일 : 기본형 = 수익형 = 손익형(20년 만기 동일)
집값 하락위험	‣ 집값 하락시, 손익형이 유리 : 기본형 = 수익형(손실 100% 매수인 부담) > 손익형(기금과 손실 공유)
시세차익 배분	‣ 집값 상승시, 기본형이 가장 유리 : 기본형(수익 100% 향유) > 수익형 ≒ 손익형(기금과 수익 공유) * 다만, 수익형은 기금이 손실가능성이 없는 만큼 기금 수익률 상한을 제한하므로 손익형보다 일부 유리

4. 주택 시세차익(차손)을 명목가치로 평가하는 이유는?

□ 채권, 대출 등 모든 금융상품은 어느나라를 막론하고 명목가치를 기준으로 투자하고 상환받는 구조

ㅇ 기존의 시중은행 주택담보대출, 기금 생초자금 대출 등도 모두 대출한 명목가치를 기준으로 원리금을 상환받고 있음

□ 양도세 등 세금부과시도 동일하게 명목가치로 평가하여 과세

5. 주택 시세차익(차손)을 어떻게 평가하는지?

☞ 실거래가(매각시) 또는 감정가액(미매각시)에 기초

□ 주택을 매각하는 경우는 국토부에 신고하는 실거래가에 기초하여 실거래가와 당초 매입가격의 차액으로 측정

ㅇ 공유형 모기지를 이용한 주택구입자가 주택을 매각할 경우는
실거래가에 대해 보다 엄격하게 검증할 계획

* 일정범위를 벗어난 실거래가에 대해 공인중개사 과태료, 세무조사 실시 등

□ 매각하지 않고, 만기 상환(또는 조기 전액상환)할 경우 감정가격과 매입가격의 차액으로 시세차익(손) 산정

ㅇ 이 경우 감정가격은 객관성 확보를 위해 공신력 있는 감정평가법인(예: 한국감정원)에 실거래가에 기초한 시세 감정을 의뢰할 계획

6. 시범사업은 어떤 방식으로 시행하며, 수요가 많으면 확대할 계획인지?

□ 동 제도는 별도 모집기간은 없이 선착순으로 지원(10월초 시행)하되, 기금도 리스크를 공유하므로 대출심사를 보다 엄격히 실시할 예정

* 신청인 자격 및 상환능력, 입지 등 구입희망 주택의 적격성, 무주택기간 등 평가

□ 시범사업을 통해 효과, 문제점 등을 점검한 후 추후확대 검토

7. 결국 빚내서 집사라는 것 아닌지? (투기수요 조장)

□ 손익 공유형․수익 공유형 모기지는 집값상승시 시세차익을 주택기금과 공유하는 프로그램으로

ㅇ 금융기관(기금)이 낮은 금리를 받거나, 집값하락의 위험을 공유한다는 점에서 전통적인 주택담보대출과는 근본적인 차이

* 전통적인 주택담보대출은 집값이 떨어져도 원금과 이자 상환 부담

ㅇ 시세 차익을 노리는 투기자보다는 안정적 주거 공간을 희망하는 실수요자가 사실상 대출없이 또는 대출 부담을 최소화하면서 내집을 마련할 수 있도록 지원하는데 목적이 있음

□ 특히, 손익공유형 모기지는 전세금을 갖고 있는 무주택자가 대출없이 사실상 지분투자를 받아 내 집을 마련할 수 있는 프로그램

□ 수익 공유형 역시 시세차익보다는 안정적 주거공간을 희망하는 실수요자에게 전세와 유사한 비용으로 집 마련을 지원하는 제도

8. 매각차익 발생시, 양도소득세가 부과되는지 ?

□ 1가구 1주택자가 2년이상 보유하면 양도세가 면제되므로, 통상의 기금지원 주택(1주택자)은 양도세 부과대상이 아니나,

ㅇ 단기(2년미만 보유) 매매로 매각 차익을 실현한 경우, 양도세를 부과하고, 주택기금은 중도상환수수료 및 시세차익 공유

9. 개인 신용등급에 따라 금리가 차등되는지 ?

□ 기금 대출금리는 정책금리이므로 모두에게 동일하게 적용

ㅇ 다만, 연소득 등 개인 상환능력에 따라 대출가능금액은 변동 가능

* (대출가능금액) 주택가격의 40%(손익형)～70%(수익형), 최대 2억원,
연소득 4.5배이내에서 작은 금액

10. 대출만기까지 주택 매각하지 않은 경우, 원리금 상환부담 등으로 주택 구입자의 유동성 압박문제는 없는지 ?

□ 수익공유형 모기지는 원리금 균등분할상환 방식(20년)이므로
만기에 일시적인 원금 상환부담은 없으며,

ㅇ 평가차익 발생에 따른 기금 귀속분도 그간의 자기자금 또는 신규 담보대출(필요시) 등을 통해 충분히 조달 가능

□ 집값의 최대 40%까지만 지원하는 손익공유형 모기지는 기본적으로 목돈이 있는 무주택자를 위한 것으로 20년 만기시, 그간의 저축 등 자기자금으로 대부분 상환 가능한 수준

ㅇ 기금 대출이외에 추가로 일반 금융기관 모기지를 받은 경우,
만기에 유동성 문제가 없도록 일반 금융기관 모기지는 원리금 균등 분할상환방식만 허용할 예정

11. 기존 생애최초 구입자금 대출자가 대환 가능한지 ?

□ 현재 무주택자로 한정하므로 기존 대출자는 이용 불가하며,
수익공유형↔손익공유형 상호간 대환도 허용하지 않음

* 동 제도는 전세수요를 매매수요로 전환하는데 목적

12. 동 제도에 대해 LTV․DTI 제한이 적용되는지?

□ 가계대출의 건전성 관리 및 기금 손실위험 등을 감안하여
일반 시중은행 주담대와 동일하게 LTV는 제한(주택가격의 최대 70%)

□ 대출자 상환능력범위내 건전한 대출을 유도하기 위해 연소득의 4.5배 이내에서 대출을 제한할 계획(DTI와 유사한 개념)

【 공 통 】

1. 수익 공유형, 손익 공유형 모기지를 도입한 취지는?

□ 물려받은 유산이 없는 평범한 봉급생활자, 신혼부부 등이 전월세보다 저렴한 비용으로 내 집 마련을 할 수 있도록 지원하는 취지

ㅇ 최근 주택구입 실수요마저도 전세수요로 전환되어 전세난이 가중

ㅇ 신혼부부 등 주택구입 실수요 서민층이 부담하기에는 집값이 여전히 높아, 대출중심의 지원정책은 효과가 제한적

* PIR(소득대비 집값) : 한국 6.4(‘11년), 미국 4.2(’06년), 일본 5.3(‘06년)

☞ 전월세보다 저렴한 비용으로 주택을 구입할 수 있도록 지원하여 전세수요의 매매수요 전환은 물론 주거 안정성도 제고

□ 특히, 이번 제도는 대출 일변도 정책의 한계와 그동안의 대출관행*에 대한 언론 등의 문제제기를 적극 반영한 것으로,

* 집값이 하락해도 대출을 해 준 금융기관은 사실상 리스크를 부담하지 않는 관행에 대한 시민단체, 언론의 비판적 문제제기 지속

ㅇ 주택 구입자와 금융기관(기금)이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 등 실수요자가 빚 없이 또는 빚을 최소화하면서 집을 마련할 수 있는 새로운 금융상품 모델을 제시했다는 점에서 의의

* 금융산업의 글로벌 경쟁력 강화 차원에서도 금융기관이 리스크를 단순히 관리 또는 회피의 대상으로 보기 보다는 ‘투자’ 대상으로 인식 전환 필요

2. 지원 예산 및 사업 규모는 ?

□ 근로자․서민구입자금 예산을 활용하여 지원할 계획이며,
3천호 시범사업에 3천～4천억원 내외 소요될 것으로 전망

3. 지원 대상자는 ?

□ 시범사업인 점을 감안하여, 부부합산 연소득 7천만원 이하 생애최초 주택구입자에 한정하여 지원할 계획

4. 대상지역을 수도권 및 6대광역시로 제한한 이유는?

□ 집값이 높아 내집 마련 부담이 큰 반면, 주택수요가 많아 집값 하락 위험이 작은 지역을 시범사업 대상으로 선정

ㅇ 시범사업을 통해 효과, 문제점 등을 점검한 후 확대 검토

5. 지원 대상주택의 범위는?

□ 객관적인 시세 파악이 용이한 아파트에 국한

□ 또한 기존 주택 거래 활성화 및 미분양 해소 지원 차원에서
준공된 기존 아파트와 준공후 미분양 아파트가 지원 대상

* 전세수요 경감을 위한 것이므로 신규 분양주택은 시범사업 대상에서 제외

6. 별도의 대출심사를 거쳐야 하는지?

□ 동 자금은 주택기금도 리스크를 공유하므로 별도의 대출심사평가표에 의해 보다 엄격한 심사를 거칠 예정

ㅇ 주요 심사항목은 신청인 자격 및 상환능력, 입지 평가 등 구입 희망 주택의 적격성, 무주택기간․가구원 수 등을 평가할 예정

□ 따라서 대출 희망자는 주택 매입 계약 체결 전, 반드시 대출 가능 여부 및 대출가능금액을 사전에 상담할 필요

7. 취급 금융기관은 ?

□ 본 제도는 금융기관(기금)이 대출에 따른 위험을 공유하는 국내 최초의 금융상품으로

ㅇ 엄격한 대출심사와 불완전 판매 방지 등 이용자에 대한 충분한 정보 제공이 필요하기 때문에 주택기금 총괄수탁은행인 우리은행에 한해 취급할 예정(10월초 예정)이며, 추후 확대 예정

8. 조기 상환시 수수료를 부담하는 이유는?

□ 단기매매(조기상환)를 억제하여 주택기금의 손실위험*을 최소화하고, 주택 장기 보유 장려 차원에서 생애최초 주택구입자금  기본형 대비 금리 절감분 상당액을 조기상환수수료로 부과

* 주택의 경우 장기일수록 명목가격이 하락할 가능성이 매우 낮지만,
5년 이하 단기일 경우 집값 하락 위험 증가

9. 주택기금이 손실을 볼 가능성이 크지 않은지 ?

□ 위험이 없는 것은 아니나, 다양한 안전장치를 마련하여
손실 가능성이 크지 않다고 판단

ㅇ 먼저, 지원 대상 지역을 수요가 많은 수도권과 6대 광역시로 제한

ㅇ 지원주택 유형도 선호도가 높은 아파트로 제한

ㅇ 대출심사시 차입자의 상환능력과 구입 희망 주택의 적격성 검증

ㅇ 손익 공유형의 경우, 손실 위험에 대비한 보증보험 가입 등

10. 생초자금 기본형에 비해 과도한 특혜 아닌가 ?

□ 금리가 낮다는 점에서 일견 크게 유리해 보이나, 시세차익을 공유한다는 점에서는 생초자금 기본형에 비해 불리

ㅇ 결국 향후 시장 전망에 대한 기대에 따라 선택할 것으로 판단

【수익 공유형 모기지】

1. 일반 모기지 대출과 다른점은?

□ 일반 모기지대출보다 크게 낮은 금리(1.5%) 자금을 공급하되,
향후 주택 구매자와 함께 가격상승 이익을 공유하는 특징

ㅇ 시세차익보다는 안정적 주거를 희망하는 실수요자들에게 전월세보다 저렴한 비용으로 내집마련 기회를 제공 가능

2. 손익 공유형 모기지(Equity Loan)와의 차이점

□ 손익 공유형 모기지는 전세금 등 목돈이 있는 무주택자가 기금에서 최대 집값의 40%까지 지분투자를 받아 대출 없이 또는 대출을 최소화하면서 주택을 구입할 수 있도록 지원하는 제도

ㅇ 이를 통해 주택구입자는 안정적인 주거를 확보하면서도, 경제적 실질 관점에서는 주택의 일부 지분만 매입하여 집값 변동에 따른 리스크를 일부 저감시킬 수 있음

□ 반면, 수익 공유형 모기지는 목돈이 없는 사회초년생 등이 집값의 최대 70%까지 초저리의 대출을 받아 내 집을 마련할 수 있는 제도

ㅇ 이를 이용할 경우, 시세차익 공유를 조건으로 대출이자 부담을 크게 경감할 수 있는 장점이 있음

3. 주택 처분이익 상환 방법(수익형 모기지)

□ ①주택매각시, ②대출만기 또는 전액 중도상환시, 시세차익을 공유

ㅇ 실거래가(주택 매각시) 또는 감정가격*(주택 보유시)과 당초 매입가격의 차이를 매입가격에서 기금 대출평잔이 차지하는 비율만큼 주택기금에 귀속

ㅇ 다만, 무주택 서민 지원 프로그램임을 감안하여 기금의 최대수익률을 일정비율로 제한(예: 연 5% 내외)할 예정

ㅇ 또한 대출 이후, 5년내 매각시 주택기금의 위험*이 증대된다는 점과 장기 보유 장려를 위해 조기 상환수수료를 부과할 예정

* 주택의 경우 장기일수록 명목가격이 하락할 가능성이 희박하나,
5년 이하 단기일 경우 집값 하락 위험 증가

4. 집값 변동 리스크에 국민주택기금도 노출되는 것은 아닌지

□ 수익 공유형의 경우, 시세차익 발생시에만 이익을 공유하고,
손실 발생시에는 주택구입자에게 전적으로 귀속되므로
주택기금의 집값 변동 노출 위험은 제한적

* 집값이 하락할 경우 이자수익이 1.5%로 제한되나, 원금손실 가능성은 없음

【손익 공유형 모기지(Equity Loan)】

1. 구체적인 제도 내용은?.

□ 주택기금이 집값의 최대 40%까지 지분성격의 자금을 지원하고, 낮은 임대료(1～2%)를 받으며, 향후 주택 매각손익을 집주인과 공유

ㅇ 집주인은 주택기금 40%, 전세금 등 자부담 60%로 주택 매입

ㅇ 영국에서 자가주택구입 촉진을 위해 ‘06년부터 시행된 제도로
성공적인 운용 경험(약 3.5만호 지원)

* Open Market Home Buy(‘06～) : 저소득자․생애최초 구입자 등을 대상으로 기존주택 구입자금을 지분성격의 자금 지원

2. 실제 지분투자를 하지 않고, 대출계약형식으로 지원하는 이유는?

□ 실제 주택 지분을 공동소유할 경우, 주택 소유에 따른 세금(취득세, 재산세, 양도세 등), 부동산 중개료 등의 부담주체가 불명확한 문제

□ 동 제도는 주택기금-매수인간 대출계약방식으로 이뤄지며, 법률적 소유권(지분 100%)을 갖는 매수인이 세금, 중개료 등 비용을 모두 부담

ㅇ 반면, 매수인은 대출계약에 의해 주택기금 지분에 대해 시중보다 낮은 임대료(1～2%)만 부담하는 혜택

* 영국도 대출계약 방식으로 운영 중

3. 주택기금 지분성격 자금지원외에 추가 금융기관 모기지 대출을 받을 수 있는지?

□ 매수자가 주택기금외에 자금 필요시, 추가 금융기관 대출은 기금 지원분(최대 40%)과의 합이 주택가격의 70%이내인 경우 허용

* 금융기관이 1순위, 주택기금이 2순위 근저당권 설정

ㅇ 1순위 금융기관 대출이 모두 상환된 이후, 추가 금융기관 대출도 동일한 범위 내(LTV 70%) 허용 (이 경우 기금보다 후순위)

4. 매각수익(손해)는 어떻게 공유하는지?(손익형 모기지)

□ ①주택매각시, ②대출만기 또는 전액 중도상환시 매각손익을 공유

ㅇ 실거래가(주택 매각시) 또는 감정가격*(주택 보유시)과 당초 매입가격의 차이를 지분율에 따라 주택기금에 차익(차손) 귀속

* 실거래가에 기초한 감정가격을 새로이 산정(한국감정원)

* (예시) 당초 매입가 2억원, 매각가격 2.5억원, 기금 지분율 40%인 경우,
기금이 시세차익(0.5억원)의 40%(0.2억원)를 환수

5. 노후주택도 지원대상에 포함되는지?

□ 준공된 기존주택은 주택연령에 상관없이 모두 지원대상에 포함

ㅇ 다만, 노후주택일수록 기금 리스크가 커질 수 있으므로 대출심사기준에 반영하고, 일정기간내 멸실 예상되는 주택은 제한할 계획