2013년도 주택종합계획

2013. 6.

국 토 교 통 부

						목 차

Ⅰ. 주택시장 동향 및 향후 정책방향	1

Ⅱ. 주택수요 전망 및 공급계획	5

Ⅲ. 중점 추진과제	10

1. 주택시장 정상화 추진	10

2. 서민 주거복지 지원 강화	13

3. 주거환경 개선 및 유지관리 활성화	19

< 참고 1 > 시도별 주택건설계획(인허가)	24

< 참고 2 > 2012년 주요실적	25

< 참고 3 > 2012년 주택보급률 추계	27

Ⅰ		주택시장 동향 및 향후 정책방향

1. 주택시장 동향

□ (가격) 수도권은 ‘08년 금융위기 이후 하향국면이 지속, 지방은 금융위기 이후 상승세를 보이다가 ’12 하반기 이후 상승폭 크게 둔화

ㅇ ‘13.4～5월간 4.1 대책 효과 등으로 수도권이 상승세로 반전

< 수도권․지방 주택가격지수 추이 >	< 수도권․지방 주택가격 증감률(%) >

□ (거래량) ‘12년 주택거래량은 ’06년 통계집계 이래 최저 수준

ㅇ 금년초 세제감면 종료 영향으로 거래량이 급감했으나, 4월 증가세 반전이후 5월들어 증가폭이 더욱 확대

* 전년대비 증감율(%) : (‘13.1월)△5.7 → (2)△14.2 → (3)△1.4 → (4)17.5 → (5)32.5

< 연도별 주택 거래량 >	< 월별 주택 거래량(전년동월 대비) >

□ (전세) 중소형 주택 공급 확대 등으로 ‘12년 안정세를 보였으며, ’13년 봄 이사철에도 예년 대비 안정세 유지

< 1～5월 주택 전세가격 증감률(%) >

구 분	1～5월 5년평균	’12년 1～5월	’13년
			1월	2월	3월	4월	5월	1～5월
수도권	2.13	0.64	0.19	0.25	0.46	0.49	0.25	1.64
지방광역시	2.84	2.68	0.25	0.21	0.27	0.60	0.38	1.72

□ (공급) 금융위기 이후 ’08～’10년간 인허가 건수가 대폭 감소하였으나, ’11～‘12년 도시형주택 공급 확대, 지방시장 호조 등으로 증가

* 도시형생활주택 인허가(만건) : (’09) 0.2 → (’10) 2.1 → (’11) 8.4 → (’12) 12.3

ㅇ ‘13.4월까지 도시형생활주택 등 민간의 주택공급이 감소하면서 전년동기 대비 수도권 △30.8%, 지방 △20.7% 감소

< 연도별 인허가 추이(만건) >	< 연도별 1～4월 인허가 누계(만건) >

□ (미분양) ‘09년이후 지방 미분양이 크게 줄면서 7만호 이하까지
감소하였으나, ’12.7월 이후 수도권 중심으로 증가

* 수도권 미분양(만건) : (’08말)2.7→(’09말)2.5→(’10말)2.9→(’11말)2.8→(’12말)3.3
지방 미분양(만건) : (’08말)13.9→(’09말)9.8→(’10말)5.9→(’11말)4.2→(’12말)4.2

ㅇ 금년 들어서는 지방 중심으로 미분양 감소 추세

* 미분양 추이(만호) : (‘13.1) 7.5(수도권 3.4) → (2) 7.3(3.4) → (3) 7.1(3.3) → (4) 7.0(3.3)

□ (금융)  ‘13.5월말 현재 금융권 주택담보대출 잔액은 426.8조원으로 은행권이 316.6조원(74.2%), 제2금융권이 110.2조원(25.8%) 차지

ㅇ ‘12년 주택담보대출 증가액은 35.3조원으로 증가세 둔화

* 연도별 증감액(조원) : (’09년) 43.6 → (’10) 37.5 → (’11) 42.5 → (’12) 35.3

ㅇ 은행권 주택담보대출 연체율은 ‘13.4월말 0.91%(집단대출 제외시 0.43%)

* 주담대 연체율(%) : (’10.4) 0.42 → (’11.4) 0.51 → (’12.4) 0.79 → (’13.4) 0.91

2. 시장상황 진단

□ 그간의 지속적인 공급확대 정책으로 주택보급률이 '08년 이후
100%를 상회하면서 주택의 절대적 양적부족 문제는 완화

* ‘12년 주택보급률 : 전국 102.7%, 수도권 99%, 서울 97.3%

* 해외 주택보급률(%) : 일본(115.2%, ‘08), 미국(111.4%, ’08), 영국(106.1%, ‘07)

ㅇ 과거와 같은 대량공급 보다는 다양한 수요에 부응할 수 있는
맞춤형 주택공급 필요

□ 인구구조 변화, 사회․경제여건 변화 등에 따라 주택수요도 변화

ㅇ 1～2인가구 증가, 베이비부머(712만명) 은퇴, 고령가구 증가로
소형․임대수요가 증가하는 등 주택수요의 트렌드 변화

* 1～2인 가구 : (‘10) 835만(48.2%) → ('15) 53.8% → ('25) 62.5% → ('35) 68.3%

* 통계청 장래인구추계 : 인구는 ‘30년까지, 가구는 ’35년까지 증가세 유지

ㅇ 안정성장 시대 진입, 주택에 대한 인식 변화, 친환경․건강 등 삶의 질에 대한 관심 등 주택에 대한 질적 수요 지속 증대

ㅇ 주택재고 증가 및 노후화가 진행되면서 주택정비사업과 기존주택 관리에 대한 관심과 수요가 증대

◇ 이와 같은 시장상황 변화에도 불구하고, 과거 시장과열기 도입된
대량공급 - 수요억제 시스템이 지속되면서 시장침체 지속

ㅇ 주택시장이 수요대응형 시장으로 탈바꿈하기 위한 새로운
패러다임이 요구되는 상황

3. 향후 정책방향

◇ 과도한 정부개입 ․ 규제를 완화하여 시장자율 조정기능을 회복

ㅇ 그간의 주택재고 확대, 인구구조 변화, 경제성장률 둔화 등 주택시장 여건변화를 반영한 맞춤형 주택공급 추진

- 공공분양주택의 대량공급 계획을 수요 등을 고려하여 탄력 조정

- 소득수준 향상, 삶의 질, 고령화 등을 고려한 주택품질 제고노력 강화

ㅇ 세제․금융․청약제도 개선을 통해 생애최초 구입자․다주택자․기업형 임대사업자 등 유효수요의 주택구입 여건 개선

◇ 보편적 주거복지 실현을 위한 다양한 주거지원 서비스 제공

ㅇ 임대주택 공급은 도시외곽 보다는 철도부지․국공유지 등을
활용하고, 매입․전세방식을 확대하는 등 도심내 공급위주로 전환

ㅇ 주택바우처 도입, 전세 · 구입자금 융자 등 저비용 고효용의 주거서비스 공급을 확대하여 주거복지 사각지대 해소

ㅇ 대학생, 신혼부부, 고령자 등 생애주기별 주거지원 강화

◇ 주택재고 증가 및 노후화 진행에 대한 정책대응 강화

ㅇ 지역특성을 고려한 다양한 재정비 방식을 활성화하고, 재정비
사업의 공공성을 강화

ㅇ 친환경․고효율 주택건설을 확대하고, 리모델링 활성화 등
효율적 유지․관리방안 마련

Ⅱ		주택수요 전망 및 공급계획

1. 주택수요 추정

◇ ‘13년 주택수요는 경제성장률 둔화, 주택경기 침체 등을 고려하여
’12년 43만호 보다 낮은 37만호 수준 예상

□  금년 주택수요는 수도권 20만호, 지방 17만호 등 37만호 수준 예상

ㅇ  (가구요인) 1～2인 가구 증가 등 꾸준한 가구수 증가로 인해 19만호 수준의 신규 주택수요 유발

ㅇ (소득요인) 잠재성장률을 밑도는 경제성장률 둔화 등 어려운 경제
여건을 감안하여 11.5만호 수준의 신규수요 유발

* 2013년 경제성장률 전망치 : 기재부 2.6%, 한국은행 2.6%, KDI 2.6%, IMF 2.8% 등

ㅇ (멸실요인) 재개발 ‧ 재건축 등에 따른 주택멸실로 인한 대체수요 6.5만호 발생

< ‘13년 신규주택 수요 추정 >

계	요인별			지역별
	가구요인	소득요인	멸실요인	수도권	지방
37만호	19만호	11.5만호	6.5만호	20만호	17만호

*  상기 주택수요는 가구분화, 소득증가, 주택멸실 등 주요변수를 주택수요 추정모형에 적용한 결과로, 실제 경제․정책여건에 따라 차이가 있을 수 있음

□  주택수요 패턴은 1～2인가구 증가, 고령화 등으로 소형, 도심,
임차수요 증가 예상

*  1～2인가구 비율(%) : (’00) 34.6 → (‘05) 42.1 → (’10) 48.2

*  65세이상 고령인구 비율(%) : (’00) 8.3 → (’05) 10.5 → (’10) 12.9

2. 주택 공급계획

‘13년 인허가 계획

◈  ‘13년 인허가는 최근 주택경기 침체, 주택공급 조절, 미분양 물량 등을 감안하여 37만호 공급(작년 인허가 실적의 63% 수준)

□  (지역별) 수도권 20.0만호, 지방 17.0만호 공급

(단위 : 천호)

구 분	‘12년 계획(A)	‘12년 실적(B)	‘13년 계획(C)	증감(C/A)	증감(C/B)
전 국	451	587	370	△18.0%	△37.0%
수도권	253	269	200	△20.9%	△25.7%
(서 울)	(78)	(86)	63	△19.2%	△26.7%
(인 천)	(35)	(32)	23	△34.3%	△28.1%
(경 기)	(140)	(151)	114	△18.6%	△24.5%
지방 광역시	69	92	52	△24.6%	△43.5%
지방 도지역	129	226	118	△8.5%	△47.8%

*  시도별 건설계획 붙임 참조

□  (주체별) 공공에서 5.6만호, 민간에서 31.4만호 공급

(단위 : 천호)

구 분		12년계획(A)	12년실적(B)	13년계획(C)	증감(C/A)	증감(C/B)
계		451	587	370	△18.0%	△37.0%
공 공	소계	152	84	56	△63.2%	△33.3%
	LH	100	77	40	△60.0%	△48.1%
	지자체	52	7	16	△69.2%	128.6%
민 간		299	503	314	5.0%	△37.6%

□  (유형별) 분양주택 30.2만호, 임대주택 6.8만호 공급

(단위 : 천호)

구 분	12년계획(A)	12년실적(B)	13년계획(C)	증감(C/A)	증감(C/B)
계	451	587	370	△18.0%	△37.0%
분양주택*	337	527	302	△10.4%	△42.7%
임대주택	114	60	68	△40.4%	13.3%

*  분양주택에는 자가주택 포함

ㅇ  (분양주택) 수도권 15.7만호, 지방 14.5만호 공급

(단위 : 천호)

구 분	합 계	공 공			민 간
		계	LH	지자체
전 국	302	10	6	4	292
수 도 권	157	8	5	3	149
지 방	145	2	1	1	143

ㅇ  (임대주택) 공공에서 국민(영구)임대 3.3만호, 장기전세․10년임대 등 1.3만호, 민간에서 2.2만호 공급

(단위 : 천호)

구 분		계	공 공		민 간
			LH	지자체
계		68	34	12	22
공공	소 계	46	34	12
	국민(영구)임대	33	26	7
	장기전세․10년임대 등	13	8	5
민간	소 계	22			22
	기금지원 공공임대	11			11
	민간 임대	11			11

‘13년 공공주택 준공 계획

※ 금년부터 신규 포함

□ 공공주택 공급정책을 수요자 중심으로 전환하기 위해 공공부문의 준공계획을 별도로 수립

ㅇ 분양주택 2.5만호, 임대주택 3.1만호 등 총 5.6만호 준공 추진

(단위 : 천호)

	계	분양주택	임대주택
			소계	영구	국민	공공
계	56.3	25.2	31.1	0.3	22.7	8.1
수도권	33.8	12.6	21.2	0.3	14.2	6.7
지 방	22.5	12.6	9.9		8.5	1.4

* 매입․전세임대 4만호 제외

□  금년 공공과 민간에서 공급하는 전체주택의 준공물량은 중소형주택
물량감소로 작년보다 적은 35.5만호 예상

< 주택 준공 물량 >

(단위 : 천호)

구 분	‘12년 실적			‘13년 전망*
		상반기	하반기		상반기	하반기
전국	365	164	201	355	172	183
- 아파트	194	89	105	209	98	111
- 기 타	171	74	97	146	74	72
수도권	199	84	115	162	81	81
- 아파트	110	45	65	91	44	47
- 기 타	89	39	50	71	37	34

※  금융결제원 입주자 모집공고 자료, 대한주택보증 보증실적, LH 및 지방공사
입주계획, 착공실적 등을 토대로 추계한 입주예정물량임

3. 택지공급계획

□  ’13년중 공공택지는 전국 19.0㎢(수도권 13.6㎢) 공급(실시계획 승인) 추진

ㅇ  택지개발(13.7㎢), 도시개발(1.8㎢), 행복도시 등(3.5㎢) 등을 통해 신규 공급하고, LH 미매각 용지 등 기존 물량도 적극 활용

< ’13년 개발방식별 공공택지 공급계획 >

(단위 : ㎢)

구 분	계	택지개발	도시개발	행복도시 등 기타
전 국	19.0	13.7	1.8	3.5
수도권	13.6	13.4	-	0.2
지 방	5.4	0.3	1.8	3.3

□  중장기 안정적인 택지 확보를 위해 ‘13년 신규 택지*는 택지
개발지구 등을 통해 1.0㎢ 지정 계획

< 택지 지정 실적 및 계획 >

(단위 : ㎢)

구 분	‘12년 실적	‘13년 계획	증감(%)
전 국	0.2	1.0	500%
수도권	0.2	0.9	450%

*  택지 : 택지개발촉진법 등에 따른 사업지구임

**  지정에서 공급(실시계획 승인)까지 2∼3년 시차 존재

4. 주택자금 지원계획

□  금년 주택자금은 재정과 주택기금에서 16조 6,817억원 지원 계획

ㅇ  (재정) 뉴타운 기반시설비, 재정비촉진시범사업 지원, 노후 공공임대 시설개선 등에 2,554억원 지원

ㅇ  (기금) 임대․분양주택 건설, 구입․전세자금 등에 16조 4,263억원 지원

< 재정․국민주택기금 지원계획 >

(단위 : 억원)

구 분	‘12년 실적	‘13년 계획	증감(%)
합 계	172,959	166,817	△3.6
▪ 정부재정	2,518	2,554	1.4
▪ 국민주택기금	170,441	164,263	△3.6
- 임대주택 건설․매입	45,151	56,254	24.6
- 분양주택 건설	48,221	16,424	△65.9
- 주택구입․전세자금	73,730	86,740	17.6
- 주택개량자금 등 기타	3,339	4,845	45.1

* ‘13년 기금운용계획의 주택구입․전세자금(당초 76,500억원 → 변경 86,740억원) 및 분양주택 자금(당초 14,424억원 → 변경 16,424억원) 증액

Ⅲ		중점 추진과제

1. 주택시장 정상화 추진

◇  4.1 종합대책 후속조치를 차질없이 추진

ㅇ 가격 급등기에 도입된 수요억제 - 대량공급 시스템 탈피

ㅇ 생애최초 구입자 등 실수요와 임대사업자 등 건전한 투자수요 진작

(1) 수요대응형 주택공급 추진

□ 공공분양주택 공급 축소

ㅇ 기 착수 물량을 감안하여 ‘13～’17년간 인허가를 1만호로 관리

ㅇ 60㎡이하 소형주택으로만 공급, 소득․자산기준 검증을 강화하여 민간주택과 차별성 강화(보금자리지침 개정 ‘13.5, 주택공급규칙 개정, ’13.9)

* (현행) 근로․사업소득, 부동산․자동차 검증 → (개선) 연금․금융소득 등 여타 소득과 자산에 대해서도 검증

ㅇ  수도권 개발제한구역내 신규 보금자리지구 지정을 중단하고, 기존 지구는 공공분양주택 공급물량 및 청약시기 등을 조정

* ‘13년 분양주택의 청약물량을 당초 1.6만호 → 0.8만호 수준으로 대폭 축소

□ 시장수요를 감안하여 공공택지․보금자리지구 등의 사업계획 조정 추진

ㅇ 부동산 경기 침체, 시행자 재무여건 악화 등으로 사업이 장기
중단된 광명시흥 보금자리지구 사업 정상화 방안 마련(‘13.6)

ㅇ 수요부족, 주민해제 요구 등으로 정상추진이 곤란한 인천 검단2(‘13.5, 지구지정 취소), 고양풍동2 지구지정 해제 추진(‘13.하)

□ 민간주택 공급조절 유도

ㅇ 사업계획승인 후 의무 착공기간을 2→3년으로 연장(‘13.6)

ㅇ 분양률 저하 등으로 사업성이 악화될 우려가 있거나, 공공택지 내 기반시설 설치가 지연되는 경우 착공연기 허용 (‘13.5)

ㅇ 원룸형 도시형생활주택에 대한 공급도 적정수준으로 조정

- 주차장 설치 기준을 강화*하고, 지역상황에 따라 지자체장이 조례로 구역을 지정하여 인허가를 제한할 수 있도록 개선(‘13.5)

*  전용면적 60㎡당 1대 → 세대당 0.5~0.6대의 주차장을 설치하도록 강화

(2) 주택수요 회복 지원

□ 주택구입시 세제부담 완화

ㅇ 생애최초 주택구입시 취득세 한시 면제(‘13.5, 연말 한시 적용)

- 부부합산 7천만원 이하 가구가 6억이하 주택 구입시 전액 면제

ㅇ 주택구입시 향후 5년간의 양도세 한시 감면(‘13.5, 연말 한시 적용)

- 6억이하 또는 85㎡이하의 신규․미분양․1세대 1주택자 보유 기존주택을 구입하는 경우 취득후 5년간의 양도세 전액 면제

□ 주택기금의 주택구입자금 지원 강화

ㅇ 4.1 대책을 통해 생애최초구입자금, 주거안정자금 등 지원 강화

- 생애최초 구입자금의 소득요건을 확대(5.5 → 6천만원)하고, 지원
금리(3.8% → 3.3～3.5%)도 인하 (‘13.4)

- 생애최초 주택구입자금에 대해서는 연말까지 DTI를 은행권
자율로 적용(‘13.4)하고, LTV도 70%로 완화(‘13.5)

- 30년 분할상환 대출을 신설하여 소비자의 선택권을 확대(‘13.5)

- 일정요건의 주택* 또는 현재 임차로 거주중인 주택을 구입하는  무주택자(연소득 6천만원 이하)에게 생애최초 수준(3.5%)의 자금 지원(‘13.5)

* 85㎡이하, 주택가격 6억이하, 주택가격 하락으로 LTV 70% 이상인 주택

- 근로자․서민 주택구입자금의 금리(4.3 → 4.0%) 및 소득요건(부부합산 연소득 4천 → 4.5천만원)을 완화(‘13.5)

ㅇ 시중 금리인하 추세 등을 반영하여 생애최초구입자금 추가 보완(‘13.6)

- (금리) 수요자가 다양한 선택을 할 수 있도록 소득별, 만기별로 차등화하여 시중 최저수준인 연 2.6%～3.4%로 지원

구분	소득 수준	만 기
		10년	15년	20년	30년
생애최초 구입자금	부부합산 연소득 2,000만원이하	2.6	2.7	2.8	2.9
	2,000만원 초과 ~ 4,000만원	2.8	2.9	3.0	3.1
	4,000만원 초과 ~ 7,000만원	3.1	3.2	3.3	3.4

- (소득요건) 취득세 면제 기준, 집행실적 등을 감안, 소득요건을 6 → 7천만원까지 상향(‘13년말 한시)

- 단독세대주에 대한 대출조건을 완화(현행 35세 이상 대출 → 30세이상)

□ 청약가점제 적용 축소 등 청약제도 개선(‘13.5)

ㅇ 민영주택 청약가점제(‘07.9～) 적용대상을 85㎡이하로 축소(85㎡ 초과 폐지)하고, 적용비율도 현행 75% → 40%로 완화

- 가점제 비율 조정권을 분양 승인권자인 시군구청장으로 하향 위임(현행 시․도지사)하여 지역별 시장상황에 맞게 탄력적으로 적용

ㅇ 주거수준 상향 등 주택 교체수요를 지원하기 위해, 유주택자(1주택 이상)에게도 가점제 청약 1순위 자격 부여

ㅇ 85㎡초과 민영주택 분양시 채권입찰제 폐지

□ 시장과열기에 도입된 과도한 규제 완화

ㅇ 분양가상한제 신축운영, 다주택자 양도세 중과 및 법인의 부동산 양도소득에 대한 법인세 추가과세 폐지 추진

ㅇ 장기간의 지가 안정세와 거래 제한에 따른 국민 불편을 감안하여 토지거래허가구역 일부 해제(‘13.5)

* 토지거래허가구역 1098.69㎢ 중 616.319㎢ 해제(56%)

ㅇ 계획입지 개발사업에 대한 개발부담금 한시감면(‘13.7)
(향후 1년간 수도권 50%, 지방 100%, 개발이익환수법 개정)

2. 서민 주거복지 지원 강화

(1) 맞춤형 주거비 지원으로 전월세 부담 완화

□ 주택바우처 제도 도입 추진

ㅇ  (지원내용) 주거가 불안정한 저소득층 보호를 위해 임차료를 보조(임차가구)하고, 집수리 등을 통해 열악한 주거환경 개선(자가가구)

-  현행 주거급여 제도를 주택 바우처 제도로 확대․발전시켜 지급대상 확대․임대료 지원기능 강화 등 추진 ☞「주택법」,「기초생활보장법」등 개정

* 수급자를 대상으로 지급되던 주거급여를 소득, 거주형태, 임대료 부담 및  주택상태 등을 종합적으로 고려하여 지급하도록 주택바우처 제도로 전환

ㅇ (지원대상) 주거비 부담이 높은 중위소득 40%～50% 수준 이하 가구

ㅇ (지급수준) 최저주거기준 등을 토대로 지역별 기준임대료를 산정하여 소득수준별 차등 지급

ㅇ  (추진계획) ‘14년 상반기 시범사업 추진, 하반기 본격 도입을 위해 금년중 지급대상․지원금액 등 사업모델 확정

□ 전세자금 대출요건 조정을 통해 목돈 마련 부담 완화(6.12 추가보완)

ㅇ 소득요건을 500만원 추가 상향*(현 부부합산 4.5 → 5천만원)하고, 대출한도를 현실에 맞게 상향(현 8천만원 → 수도권 1억원, 지방 8천만원)

* 당초 4.1 대책에서 부부합산 4 → 4.5천만원으로 상향

ㅇ 지원금리도 현행 3.5%에서 3.3%로 추가 하향 조정

* 다자녀가구(0.5%p) 등 우대금리 적용시, 최저 연 2.8%까지 가능

* 당초 4.1 대책에서 3.7 → 3.5%로 하향

ㅇ 전세금 증액분에 대해서도 기금 추가대출을 허용

* (현행) 개인별 보증한도가 남아있어도 추가대출 금지 → (개선) 보증한도내 허용

(2) 도심내 임대주택 공급 확대

□ 행복주택 건설 추진

ㅇ 오류․가좌․공릉․고잔․목동․잠실․송파 등 수도권 도심 7곳에 행복주택 1만호(인허가) 건설 추진(후보지 발표 5.20)

- 하반기에 LH의 미매각용지 등을 포함한 유휴 국․공유지를 추가 발굴하여 공급 추진

ㅇ 7월말까지 행복주택 사업지구 지정을 추진하고, 연말까지는
약 1만호를 사업승인

□ 매입 및 전세임대 공급 확대

ㅇ 기존주택 매입․전세임대사업을 연간 4만호 수준으로 지속 공급

	매입임대	전세임대
계	11천호	25천호
세부 내역	다가구 주택 매입(7천호) 원룸형 주택 (4천호)	신혼부부(3천호), 소년소녀가장(1천호), 대학생(3천호), 기초수급자 등(18천호)

* 재개발․재건축 매입임대 등(4천호) 별도공급

-  기존 다가구주택(7천호) 외에 원룸형주택(4천호) 매입활성화로 매입임대 공급확대(‘12년 0.7만 → ’13년 1.1만호)

- 공급지역도 인구 10만 이상의 지방도시*까지 확대

* (당초) 인구 20만 이상 61개 도시 → (변경) 인구 10만 이상 81개 도시

* 수혜 대상(1순위) 60.3만 가구 → 67.1만 가구(증 6.8만 가구)

- 저소득 신혼부부(3천호), 소년소녀가장(1천호), 대학생(3천호), 기초수급자 등(18천호)에 대한 전세임대 공급 확대(‘12년 1.5만 → ’13년 2.5만호)

-  쪽방, 고시원 및 노숙인 등 주거취약 계층에게도 지속 공급

□ 노후주택의 주거환경 개선 지속 추진

ㅇ  노후 공공임대주택 시설개선 사업을 확대(‘13년 850억원)하고, 단열․발코니샷시 등 에너지효율개선 사업(그린홈)을 중점 시행

- 설문조사를 통하여 입주민 선호도가 높은 사업을 우선 추진

(3) 생애주기별 맞춤형 지원 강화

□ 대학생 주거비 부담 완화

ㅇ 사립대 공공기숙사(연 8～10개), 연합기숙사(연 1～2개) 건축비에 대해 국민주택기금에서 53% 융자 지원

ㅇ 행복주택의 일부를 대학생에게 공급하고, 대학생 전세임대(연 3천호, 5월말 현재 85% 계약 완료)를 지속 공급

< 대학생 주거지원시 임대료 수준 >

사립대 공공기숙사	연합기숙사	전세임대
24만원 (2인 1실)	19만원 (2인 1실)	7～17만원 보증금 100～200만원 (1인 1실)	4～9만원 보증금 100～200만원 (2인 1실)

□ 신혼부부 지원

ㅇ 부부합산 연소득 5.5천만원 이하 신혼부부에 대해 연 3.3%의 저리 전세자금을 연 2.5조원 규모로 지원(‘13.6)

* 근로자․서민 전세자금(연소득 5천만원 이하) 보다 소득요건 완화

ㅇ 전세임대 중 3천호를 저소득 신혼부부에게 공급

□ 장애인․고령자 등 주거약자의 주거안정 지원

ㅇ  주거약자의 안전확보와 자립적인 주거생활 지원의 필요성 등을 감안하여 주거약자용 주택 공급 확대

-  영구․국민임대 등 장기공공임대주택 건설시 주거약자용 주택 의무건설비율(3～5% → 5～8%) 확대(‘13.6)

ㅇ  주거약자용 주택 개조비용 지원 시행

-  주거약자 또는 임대사업자가 기존주택을 주거약자용 편의시설이 갖춰진 주택으로 개조시 비용을 주택기금에서 융자 지원

* ‘13년 예산 26억원(1,000가구×260만원)

** 연 2%(1년 거치 19년 또는 3년 거치 17년 상환)

(4) 민간 임대시장 활성화 지원

□  토지임대부 임대주택 도입 추진(임대주택법 개정, ‘13.5)

ㅇ  임대주택 건설시 택지비 부담을 고려, 임대사업자가 토지를 임차하여 주택을 건설․임대하는 토지임대부 임대주택 제도 신설

* 임대주택 사업비에서 택지비가 차지하는 비용은 통상 30～45% 수준

□  準공공임대주택 도입 추진(임대주택법 개정, ‘13.5)

ㅇ  민간주택이면서도 임대료 인상 규제 등 공공성을 갖는 주택을 ‘준공공임대주택’ 으로 등록하는 제도 신설

-  85㎡이하 주택, 10년 의무임대, 최초임대료(시세이하) 및 임대료 인상률 제한 등 의무를 부여하되 세제감면 등의 혜택 지원

□  주택임대관리업 신설(주택법 개정, ‘13.10)

ㅇ 민간 임대주택의 시설관리 및 임차인 관리 등 종합서비스를 제공하는 ‘주택임대관리업’을 신설하고, 세제혜택 강구

□ 임대주택리츠․펀드 등을 활용한 기업형 임대사업 육성

ㅇ 임대주택리츠의 1인당 주식소유한도(30%), 공모의무(30%) 적용을 배제(부동산투자회사법 개정, ‘13.5)

□ 매입임대 자금보증 활성화

ㅇ 매입임대사업자가 금융기관에서 대출받은 원리금 상환을 책임지는 ‘매입임대자금보증’ 출시(대한주택보증, ‘13.5)

* 대출한도 확대(약 20%p↑), 대출이자 경감(약 0.7%p↓), 2→1금융권 대출전환 가능

(5) 하우스 ․ 렌트푸어 지원

□ 과도한 주택담보대출 상환부담에 대한 채무조정 활성화

ㅇ 금융권, 신용회복위원회의 담보대출자에 대한 상환기간 연장, 장기분할상환 전환 등 프리워크아웃 활성화(‘13.6)

ㅇ 공공기관(캠코, 금융공사)이 담보대출채권을 매입하여 원리금 상환유예, 장기분할상환 전환 등 채무조정 실시(‘13.6)

* 캠코 : ‘13년 총 1천억원 규모로 시범사업 추진

* 금융공사 : ‘13년 총 1조원 한도로 채권 매입 및 채무조정 실시

□ 임대주택리츠에 의한 주택매입 추진

ㅇ 임대주택리츠가 1세대 1주택 보유 아파트 500호(전용85㎡ 이하)를 감정평가액 이하 수준에서 역경매 방식으로 매입(6월부터 매입공고)

* 매입한 주택은 주변 시세수준에서 보증부 월세로 임대

ㅇ 임대기간(5년) 종료 후 분양전환 하되, 원소유자에게 재매입 우선권 부여 (재매입우선권은 임대 종료 후 처분 시의 감정평가액으로 행사)

ㅇ 미 분양 주택은 LH가 매입하여 공공임대주택으로 활용

□ 주택연금 사전가입제

ㅇ 주택연금 가입연령을 60 → 50세로 낮추고, 일시인출한도(50→100%) 확대(‘13.6)

□ 목돈 안드는 전세제도 시행

ㅇ 집 주인 담보대출 방식은 집 주인에 대한 세제 인센티브*가 마련되는대로 시중은행을 통해 상품 출시(‘13.7)

* 전세 대출금에 대한 소득세 비과세, 이자 납입액 40% 소득공제, 재산세 감면 등

ㅇ 보증금 반환채권 양도방식은 금융기관에 대한 우선변제권 부여의 법적근거(주택임대차보호법) 마련 후 시중은행을 통해 상품 출시(‘13.7)

3. 주거환경 개선 및 유지관리 활성화

(1) 정비사업의 원활한 추진 지원

□  정비사업에 대한 공공지원 확대

ㅇ  뉴타운 기반시설 설치비에 대한 국고지원 규모를 지속 확대

* 국고지원 규모(억원) : (’10) 120 → (’11) 500 → (’12) 850 → (’13) 1,800

ㅇ  사업시행자(조합)에게 무상으로 양도*할 수 있는 기반시설 범위 확대

* (현행) 도시계획시설만 대상 → (개선) 현황 도로․공원 등 추가

□  규제완화 등을 통한 정비사업 활성화

ㅇ  소형주택 공급 확대를 위하여, 조합원에게 기존주택의 전용면적 범위내에서 2주택 공급을 허용(‘13.7)

* 현재는 기존주택의 종전가격 범위 내에서만 2주택 공급을 허용

ㅇ  조합의 금융비용 절감을 위해 주택 미분양자에 대한 현금청산시기를 사업 후반부로 늦출 수 있도록 개선(‘13.7)

* 분양신청종료일 이후 150일 이내 → 관리처분계획 인가 이후 90일 이내

ㅇ 재건축 연한이 도래하지 않았으나 내진설계가 반영되지 않은
주택 중 중대한 결함이 있는 경우 재건축이 가능하도록 규정 마련(‘13.9)

* 서울시 6층이상 아파트 18,680동 중 재건축 연한이 도래하지 않고 내진설계가 반영되지 않은 아파트는 약 1,951동(10%, 217,926세대)

뉴타운 해제지역에 대한 후속정비 지원

ㅇ  정비구역 해제지역은 주거환경관리사업(’12.2 도입)으로 전환시  공원․주차장 등 기반시설 확충지원 추진

ㅇ  노후․불량주택 개량 활성화를 위해 개량자금(국민주택기금, ’13년 45억) 융자조건*을 개선하고, 지자체 협조를 통해 체계적인 홍보방안 마련

* 융자한도 상향(4 → 6천) 및 대출금리 완화(3.0 → 2.7%) 등

(2) 주택 유지관리 강화 및 공동주택 품질 제고

□  공동주택 리모델링 활성화 추진(주택법 개정, ‘13.7)

ㅇ  증가하는 노후 아파트의 주거환경을 개선하고, 주민생활 불편*을 해소하기 위해 수직증축 허용 등 리모델링 규제개선 추진

* 주차장 부족, 설비․배관 등 승강기 노후화, 주민공동시설 부족, 화장실 부족 등

- 기초 등 주요구조의 보강이 용이한 3층까지 수직증축*을 허용하고, 주민의 사업비 부담 완화를 위해 세대수 증가범위 확대(10 → 15%)

- 수직증축시 안전성을 확보할 수 있도록 안전진단을 강화하고 건축심의․사업계획승인시 전문기관*에서 구조안전 검토(2회)를 실시

* 건설기술연구원, 시설안전공단이 수행하되, 구조기술사 등 외부위원이 참여

ㅇ  사업비 부담이 어려워 수직증축이 어려운 단지는 주민 불편사례를 선택적으로 개선하는 ‘맞춤형 리모델링’이 시행될 수 있도록 지원

- 맞춤형 리모델링에 대한 가이드라인(불편사례별 리모델링 유형, 공법 및 단가정보 제공 등) 제작․배포

□ 공동주택 장수명화 추진

ㅇ 물리적․기능적 수명이 긴 ‘장수명 주택’ 공급을 확대하기 위해 장수명 주택 설계기준*과 인증제도를 도입(‘13.12)

*  내부공간의 가변성, 유지보수 용이성, 내구성 등이 일정 수준이상이 되도록 설계

- 인증 내용 등에 따라 건설업체 및 소비자 등에게 다양한 인센티브(용적률, 세제혜택 등)를 제공하는 등 활성화 방안도 검토

ㅇ 장기수선계획의 재원이 되는 장기수선충당금이 적정하게 적립 되도록 면적당 적립단가 등 최소 적립기준을 제시하고,

* 현재는 장기수선충당금의 적립금액 부족으로 적기보수가 어려운 문제 발생

- 장기수선계획 수립 기준(안)을 마련, 시대변화에 맞게 현실화 (‘13.12)

□ 공동주택 하자분쟁 해결의 효율성 강화

ㅇ 하자판정, 분쟁조정의 신속한 처리를 위해 하자심사분쟁조정위원회의 구성원을 확대(15→50인)하고, 분과위원회(4개)를 구성(‘13.6)

ㅇ 하자로 판정받은 경우 사업주체가 하자를 보수(3일 이내)하거나, 하자보수계획을 입주자에게 통보하도록 의무화(‘13.6)

ㅇ 객관성 있는 하자판정을 위해 하자조사방법 및 기준, 하자보수 비용 산정방법을 마련․고시(‘13.12)

□ 공동주택 층간소음 저감방안 추진

ㅇ 강화(5월)된 바닥구조 기준(두께와 성능 만족)에 따른 성능이 확보되도록 시공기준을 강화*하고, 기술개발 및 기둥식 구조 시공 확대도 유도

*  바닥 충격성능 측정은 시공현장과 동일하게 측정하고, 시공과정에서 감리자의 바닥구조 성능 확인에 대한 역할 강화

ㅇ 입주민 생활시 발생하는 소음 정도에 대한 객관적인 판단과 효과적인 분쟁조정이 가능하도록 주거생활 소음기준을 도입(‘13.12)

ㅇ  아파트 층간소음 예방과 분쟁조정을 위해 입주민의 생활규칙을 담은 표준 관리규약* 마련(‘13.6)

* 시간대별 금지․자제행위, 단계별 분쟁조정 절차 등 제시

ㅇ  서로 배려하는 주거문화가 정착될 수 있도록 ‘층간소음 예방’을 위한 캠페인*도 추진

* LH, 주택협회 등 유관기관과 협동으로, 라디오 공익광고 방영, 언론 기획보도, 일반 주민대상의 ‘층간소음 생활규칙’ 팜플렛 배포 등 실시

□ 공동주택 실내공기질 향상 및 결로방지

ㅇ 공동주택 실내공기질 향상을 위해 오염물질 저방출 자재 사용기준 등을 강화(‘13.9)

* 가구, 마감재 뿐만 아니라 빌트인 가전제품도 오염물질 방출량을 제한하고, 도장공사 시공기준도 의무화

ㅇ 창호 등의 결로 하자를 최소화하기 위해 결로방지 설계기준을 신설(‘13.12)하고, 결로방지 시공상세도 마련도 추진

ㅇ 아토피, 결로, 소음, 환기 등을 저감하는 건축자재 및 기술개발, 성능평가 등을 지원할 수 있도록 ‘주택성능품질실험센터’* 구축도 추진

* 소음실증 실험동, 결로관련 실험동, 실내오염물질 제어 및 환기설비 실험동(‘13～’17)

(3) 아파트 관리의 투명성 제고대책 추진

관리비 사용 등에 대한 상시적 감시체계 마련

ㅇ 300세대 이상의 단지에 대해 관리비 사용결과 등의 외부 회계감사를 의무화(‘13.12)

ㅇ 관리소장이 입주민에게 공사․용역 등 계약서를 공개하고, 상시적인 접근․감시가 가능하도록 전자입찰제*시행을 의무화(‘13.12)

*  현재 관리비를 공개 중인 공동주택관리정보시스템(K-apt) 및 조달청 전자입찰시스템 등을 활용

ㅇ 수의계약처럼 악용되고 있는 지명경쟁입찰제 적용을 제한하고,  지자체장의 관리소장 등에 대한 감사 근거 마련(‘13.12)

지자체 감독 및 비리자 처벌 강화

ㅇ 부정행위 근절을 위해 부정한 재물을 취득한 경우, 지자체 시정명령에 불응한 경우 등에 대한 처벌기준을 강화(‘13.12)

*  현재 부정한 재물 취득시 1년이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 부과, 시정명령 불응시 5백만원 이하 과태료 부과

관리직원․입주자 대표회의 등의 윤리성․전문성 제고

ㅇ 관리소장 근무시 3년마다 보수 교육을 받도록 하고, 해당 시․군에서 입주자대표회의 교육을 의무 실시하도록 규정(‘13.12)

ㅇ 주택관리업체를 일제 점검(‘13.9)하여 등록기준 미달 업체를 정리하고, 입주자 등의 만족도 평가 등을 실시하여 관리서비스 향상 유도

참고 1		시도별 주택건설계획(인허가)

(단위 : 천호)

구 분	합계	분 양 주 택			임 대 주 택
		소 계	공공주택	민영주택	소 계	국민․영구임대	기 타
전 국	370.1	302.2	9.6	292.6	67.9	33.6	34.2
수도권	200.2	156.9	7.3	149.5	43.4	23.5	19.9
- 서울	62.5	52.6	2.8	49.9	9.8	6.1	3.7
- 인천	23.4	18.3	0.6	17.7	5.1	2.3	2.9
- 경기	114.3	85.9	4.0	81.9	28.4	15.1	13.3
지 방 광역시	51.9	48.7	1.0	47.7	3.2	1.3	1.9
- 부산	17.2	15.4	0.7	14.8	1.7	0.4	1.4
- 대구	11.4	11.0	0.3	10.7	0.4	0.0	0.4
- 광주	9.3	8.7	0.0	8.7	0.7	0.7	0.0
- 대전	7.7	7.3	0.0	7.3	0.4	0.2	0.1
- 울산	6.3	6.3	0.0	6.3	0.0	0.0	0.0
도(道)	118.0	96.7	1.3	95.4	21.3	8.9	12.4
- 세종	16.8	14.1	0.0	14.1	2.7	0.0	2.7
- 강원	12.3	11.5	0.0	11.5	0.8	0.2	0.6
- 충북	12.0	9.5	0.0	9.5	2.5	2.5	0.0
- 충남	17.4	12.3	0.0	12.3	5.1	3.9	1.2
- 전북	10.0	8.6	0.0	8.6	1.3	0.0	1.3
- 전남	8.9	4.8	0.0	4.8	4.2	0.2	4.0
- 경북	15.5	15.4	0.0	15.4	0.1	0.1	0.0
- 경남	21.9	17.4	1.3	16.1	4.6	2.0	2.6
- 제주	3.1	3.1	0.0	3.1	0.0	0.0	0.0

※ 백호 단위에서 반올림하여 지역별 수치의 합은 차이가 발생할 수 있음

참고 2		2012년 주택공급 등 실적

□ (주택 인허가)  ‘12년 58.7만호로 ’11년보다 6.8% 증가

ㅇ  (지역별) 수도권에서 26.9만호(‘11년대비 1.1% 감소), 지방에서 31.8만호(14.5% 증가) 인허가

구 분	‘11년	‘12년	증감(%)
전 국	550천호	587	6.8
수 도 권	272	269	△1.1
(서 울)	88	86	△2.2
지 방	278	318	14.5

ㅇ  (주체별) 공공부문은 지자체 사업물량 감소 등으로 5.0% 감소했으나, 민간부문은 중소형 건설 확대로 9.9% 증가

구 분	‘11년	‘12년	증감(%)
계	550천호	587	6.8
공 공	116	110	△5.0
․임 대	59	58	△1.7
․분 양	57	52	△8.8
민 간	434	477	9.9

ㅇ  (유형별) 저리(2%) 건설자금 지원 등으로 도시형주택 등 비아파트 증가

구 분	‘11년	‘12년	증감(%)
계	550천호	587	6.8
아파트	357	376	5.4
다세대․다가구	130	140	7.7
연립․단독	63	71	12.7

*  도시형생활주택(호) : (‘09) 1,688 → ('10) 20,259 → (’11) 83,859 → (’12) 123,949

□  (주택 준공)  ‘12년 36.5만호로 ’11년보다 7.7% 증가

ㅇ 수도권 19.9만호(‘11년대비 6.4% 증가), 지방 16.6만호(9.4% 증가) 준공

구 분	‘11년	‘12년	증감(%)
전 국	339천호	365	7.7
수 도 권	187	199	6.4
(서 울)	65	65	0.0
지 방	152	166	9.4

□  ‘12년 보금자리주택은 10.1만호 사업승인
(신규 사업승인 8.4만호, 매입 1.7만호)

< ‘12년 보금자리주택 사업승인 실적 >

(단위 : 천호)

계	주체별		지역별		유형별
	LH	지자체	수도권	지 방	임대주택				분양 주택
					소계	국민	영구	공공
101	84	17	51	50	56	29	3	24	45

ㅇ  착공물량은 5.0만호로 ‘11년에 비해 14.3% 증가하였으며, 시범지구(강남․서초 2천호) 입주개시 등 6천호 입주

ㅇ  보금자리 GB 지구는 5차 2개지구 지구계획 수립, 소규모 2개지구 지정 및 지구계획 수립

-  (5차) 과천, 서울고덕강일 지구계획 수립(’12.12)

-  (소규모) 서울신정4, 서울오금 지구 지정(‘12.7), 지구계획 수립(‘12.12)

□  ‘12년 주택보급률은 전국 102.7%로 ’10년에 비해 0.4%p 상승

< 주택보급률 추계 >

(단위 : %)

구 분	‘10(센서스)	‘11(추계치)	‘12(추계치)
전 국	101.9	102.3	102.7
수도권	99.0	99.0	99.0
지 방	104.6	105.4	106.2

※  ‘12년 멸실주택 : 7.7만호 (수도권 3.7만호, 지방 4.0만호)

□  ‘12년 주택자금은 재정과 주택기금에서 임대주택 건설, 주거환경 개선, 구입․전세자금 등으로 17.3조원(’11년대비 16% 증가) 지원

(단위 : 억원)

구 분	‘11년 실적	‘12년 실적	증감(%)
합 계	149,096	172,959	16.0
정부재정	2,381	2,518	5.8
주택기금	146,715	170,441	16.2

□  공공택지 개발을 지속 추진

ㅇ  ’12년 공공택지 16.6㎢(수도권 11.4) 공급(실시계획 승인)

ㅇ  신규 공공택지는 0.2㎢(수도권 0.2) 지정

참고 3		2012년 주택보급률 추계

(단위 : 천가구, 천호, %)

구 분	2010년(센서스)			2011년(추계치)			2012년(추계치)
	일반 가구	주택수	주택 보급률	일반 가구	주택수	주택 보급률	일반 가구	주택수	주택 보급률
전 국	17,339	17,672	101.9	17,719	18,131	102.3	18,057	18,551	102.7
수도권	8,254	8,173	99.0	8,464	8,377	99.0	8,651	8,562	99.0
서 울 부 산 대 구 인 천 광 주 대 전 울 산	3,504 1,244 868 919 516 533 374	3,400 1,243 887 937 528 536 387	97.0 99.9 102.1 101.9 102.4 100.6 103.6	3,553 1,258 882 944 530 547 383	3,449 1,269 905 976 545 560 401	97.1 100.8 102.6 103.4 102.8 102.4 104.7	3,595 1,271 893 965 543 560 390	3,498 1,297 917 1,003 556 572 414	97.3 102.0 102.7 103.9 102.5 102.2 106.0
경 기 강 원 충 북 충 남 전 북 전 남 경 북 경 남 제 주	3,831 558 559 749 660 681 1,005 1,151 187	3,837 599 599 807 709 727 1,092 1,201 183	100.1 107.4 107.3 107.8 107.4 106.7 108.7 104.3 97.4	3,968 567 573 773 670 686 1,022 1,176 189	3,952 607 617 838 730 740 1,119 1,234 189	99.6 107.1 107.8 108.5 109.0 107.9 109.5 104.9 99.9	4,091 575 585 794 679 689 1,037 1,198 191	4,061 617 632 873 753 754 1,142 1,264 197	99.3 107.3 108.1 109.9 110.9 109.3 110.1 105.5 103.2

*  주택수(다가구 구분거처 반영)는 ‘11년 주택수를 기준으로 ‘12년 준공주택수와 멸실주택수(AIS 자료를 통계청․지자체 검증)를 가감 산정