경제관계장관회의

4.1, 8.28대책 후속조치 계획

- 공유형 모기지 확대, 행복주택 활성화 등 -

2013. 12. 3

관계부처 합동

						목 차

Ⅰ. 부동산 대책 성과 평가	1

Ⅱ. 금융지원 확대 및 보완	3

1. 주택구입자금 지원 확대	3

2. 리츠를 통한 하우스푸어 주택 매입 확대	5

3. 목돈 안드는 전세 보완	6

Ⅲ. 행복주택 활성화	8

Ⅳ. 과제별 추진계획	11

Ⅰ. 부동산 대책 성과 평가

□ 새 정부 출범 이후, 주택시장 정상화와 서민 주거복지 강화를 위해 2차례(4.1, 8.28대책)의 대책을 발표․시행

ㅇ 2차례 대책은 이전 대책과 차별되게 관계부처간 협업을 통해
세제․금융․공급 등을 망라한 패키지 정책으로 발표

* 세제 : 취득세율 인하, 생애최초자 취득세 면제, 양도세 한시감면 등

* 금융 : 생초자금 지원요건 완화, 공유형 모기지 등 장기 모기지 공급 확대 등

* 공급 : 공공분양주택 공급 조절, 공공개발사업 사업승인․분양 조정 등

ㅇ 주택시장 안정 및 거래 활성화 뿐 아니라,

- 주택바우처 도입, 행복주택 등 공공임대 공급, 임대사업자 지원, 하우스․렌트푸어 지원 등 주거복지 강화방안도 균형있게 제시

□ 2차례 대책 시행으로 거래량은 전년대비 증가세로 전환되었고,
가격도 하락세가 진정되는 등 시장회복 조짐

ㅇ 취득세 감면종료(6월말) 등 영향으로 7～8월 시장 회복세가 주춤하였으나, 8.28대책 이후 가격 상승세 전환, 거래량도 증가

< 매매시장 가격 및 거래량 동향 >

구 분		4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	‘13 누계	4～11월
매매 가격	수도권	0.00	0.13	△0.08	△0.30	△0.29	0.00	0.33	0.14	△1.18	△0.07
	지방광역시	0.30	0.24	0.21	0.20	0.04	0.08	0.29	0.29	1.72	1.65
거래량(전국, 만건)		8.0	9.0	13.0	4.0	4.7	5.7	9.0	-	67.4	53.3
(증감률,전년동기비)		(18%)	(33%)	(128%)	(△30%)	(△3%)	(43%)	(36%)	-	(21%)	(32%)

* 11월 거래량은 집계중

ㅇ 취득세 항구인하․생초자 면제 등 세제지원, 공유형 모기지․
생애최초구입자금 지원 등 장기 모기지 공급이 시장회복세 견인

□ 그러나, 아직까지 본격적인 시장 활성화로 이어지지 못하는 상황

ㅇ 거시경제 불확실성, 핵심법률* 국회통과 지연 등으로 전반적인 구매심리회복 확산에 한계

* 취득세율 항구인하(지방세법), 다주택자 양도세 중과 폐지(소득세법), 분양가상한제 신축운영(주택법), 수직증축 리모델링 허용(주택법) 등

- 10월 중순이후 수도권 주간 아파트 가격 상승폭이 둔화되는 등 본격적인 시장회복에 이르지 못하는 상황

* 수도권 주간 아파트 가격 증감률(%)

- (10.21) 0.09 → (10.28) 0.09 → (11.4) 0.05 → (11.11) 0.05 → (11.18) 0.04 → (11.25) 0.02

□ 전세시장은 집값 상승 기대감 저하, 저금리 영향 등으로 월세 증가 등 수급 불균형이 지속되면서 서민 주거비 부담 증가

< 전세가격 증감률(%) >

구 분	6월	7월	8월	9월	10월	11월	11.4	11.11	11.18	11.25
전 국	0.22	0.30	0.42	0.51	0.68	0.52	0.19	0.22	0.20	0.18
수도권	0.20	0.39	0.67	0.83	1.01	0.74	0.25	0.27	0.26	0.23
지방광역시	0.34	0.33	0.26	0.26	0.39	0.36	0.16	0.12	0.17	0.14

* 주간증감률은 아파트 기준

ㅇ 임대주택 공급 확대를 위한 ‘행복주택정책’의 조기정착 및 지속가능성 제고를 위해 활성화 방안을 모색할 필요

ㅇ「목돈 안드는 전세」도 시장선호에 부응하지 못해 실적이 부진, 성과확대를 위해서는 제도적 보완 필요

◇ 2차례(4.1․8.28대책)의 대책으로 시장회복 기반은 마련되었으나,
최근의 회복세가 견고한 추세로 이어질 수 있는 노력 필요

ㅇ  국민의 정책 체감도를 높이기 위해, 기 발표 대책중 성과가 큰 과제를 중심으로 정책역량을 집중할 필요

ㅇ  국회 입법지연과 별개로, 정부가 자체적으로 추진가능한 후속
조치들을 최우선적으로 추진하여 주택시장을 조속히 정상화

ㅇ 일부 성과 부진과제의 활성화를 위한 보완방안 마련

Ⅱ. 금융지원 확대 및 보완

◇ 시장과 전문가 평가가 우수한 과제를 중심으로 “선택과 집중”을
통한 국민의 정책 체감도 제고 추진

1. 주택구입자금 지원 확대

□ 그간의 추진성과

ㅇ  정책 모기지는 소득요건 완화, 금리인하 등으로 주택기금과 주택금융공사에서 사상최대인 11조원(기금 7.5조, 우대형 3.5조) 집행 예상

< 정책 모기지 대출 추이(억원) >

구 분		‘11년	’12년	’13.1～10
					4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월
주택 기금	생애최초	4,408	17,516	45,057	1,070	2,303	6,474	6,026	7,922	8,031	11,710
	일반구입	294	201	936	20	20	30	20	13	174	613
보금자리론 (우대형)		5,110	24,855	31,273	4,869	5,454	6,504	2,206	1,735	1,476	1,744
합계		9,812	42,572	77,266	5,959	7,777	13,008	8,252	9,670	9,681	14,067

- 다만, 지원대상과 대출조건이 상이하여 주거복지 형평성과 재정운용의 효율성 관점에서 개선 필요성 제기

ㅇ 또한, 주택기금이 위험을 공유하는 수익‧손익공유형 모기지를 도입하고, 시범사업을 성공적으로 추진 (8.28 전월세 대책)

- 시범사업에서 총 2,276세대*가 대출약정을 하였는데, 이중 80%가 기존 전세 거주가구로 조사되는 등 전세수요의 매매전환에 크게 기여

* 총 2,986명이 대출대상자로 통보되었으나 집 주인의 매물회수 등으로 710건 대출계약 철회

** 시범사업 평가결과, 수도권에서 전세를 살던 30·40대 연소득 6천만원 이하
중산화 가능계층이 3억 이하 주택을 구입하는데 활용

-  전세수요 매매전환 및 자가보유 촉진수단으로 본격 활용하고 국민적 수요에 부응하여 지원물량을 확대하는 등 본사업 추진

□ 확대 시행방안

① 그간 국민주택기금과 주택금융공사(우대형 보금자리론)로 이원화되어 운영되어 온 정책 모기지를 ‘14.1.2일부터 통합 운영

- 주택기금 직접 융자분에서 발생하는 이차이익*으로 주금공 유동화 방식의 이차손실을 보전함으로써 지속적이고 안정적인 정책 모기지 공급능력을 확보

* 이차이익 = 기금대출액 * (3%대 초반 정책금리 - 2%대 초반 기금 조성금리)

- 이를 바탕으로 ‘14년에도 금년도 집행 예상수준(사상 최대규모)인 11조원의 정책 모기지를 지원

* 기금운용계획 변경 등을 통해 주택기금 직접융자 예산 및 주택금융공사 이차보전 예산을 증액하여 시장수요가 있을 경우 최대 11조원까지 지원

- 지원대상과 금리를 주택기금 수준으로 통일함으로써 지원대상 확대 및 금리인하 효과 발생

* 소득기준 : 생초 7천만원, 서민 6천, 우대형 5천 → 6천만원(생초자 7천)

* 금리 : 생초 2 .6∼3.4%, 서민 2.8∼3.6%, 우대형 3.3∼4.05% → 2.8∼3.6%(생초자 0.2%p우대)

< 통합 정책모기지 지원방안 >

			국민주택기금 구입자금												주택금융공사 보금자리론
현행		근로자서민							생애최초					우대형									기본형
		‧소득 6천만원이하 ‧시세 6억 & 85㎡이하 ‧대출한도 2억원 ‧금리 2.8～3.6% ⇨ 주택기금 재원							‧소득 7천만원이하 ‧시세 6억 & 85㎡이하 ‧대출한도 2억원 ‧금리 2.6～3.4% ⇨ 은행 이차보전					‧소득 5천만원이하 ‧시세 6억 & 85㎡이하 ‧대출한도 2억원 ‧금리 3.3～4.05% ⇨ 주금공 이차보전									‧소득제한 없음 ‧시세 9억 & 면적x ‧대출한도 5억원 ‧금리 4.3～4.55%
개선		공유형 모기지				통합 정책 모기지																	기본형
						· 직접 융자 + 유동화 방식 모두 활용 * 주금공 이차손실을 주택기금에서 보전																	(상동)

② 공유형 모기지 본사업 시행

- 2조원(1.5만호) 범위 내에서 12.9일부터 예산 소진시까지 한시
상품으로 운용 (다만, 위험관리 차원에서 손익형은 전체의 20%로 제한)

* 시범사업시 전체 접수건수의 19.4%가 손익형을 신청

- 공급대상(부부합산 연소득 7천만원 이하) 및 금리 등 지원조건은 시범사업과 동일한 조건으로 시행

수익형	․이자 1.5% + 수익 공유 (다만, 최대 수익률 5%로 제한)
손익형	․이자 초기 5년 1%, 6년차 이후 2% + 손익 공유

- 대상지역(수도권 및 지방광역시)과 대상주택(아파트로 한정)도 시범사업과 동일하게 시행

2. 리츠를 통한 하우스푸어주택 매입(희망 임대주택리츠) 확대

□ 그간의 추진성과

ㅇ 금년중 2차례에 걸쳐 하우스푸어 주택 1천호 매입을 추진

- 1차로 508호를 매입하여 임대주택으로 활용중이며, 2차사업(500호)은 신청자격을 완화*하여 매입접수 완료(11.11~15간 810호 신청)

* 1주택자 → 일시적 2주택자 포함, 300세대 이상 단지 → 150세대 이상 단지

□ 확대 시행방안

ㅇ 가계부채 절감과 주거비 부담 완화 등 성과가 큰 만큼, 내년에도 확대시행 추진

* 1차사업으로 주택담보대출 920억원(호당 1.81억원, LTV 63%)을 상환하여,
개인 파산과 금융기관의 채권 부실화 위험 완화

- 주거비 부담을 월 59만원 절감(매각 전 원리금 114만원→ 매각 후 월세 55만원)

ㅇ 1천호 매입을 추진하되, 시장상황을 보아가며 추가 확대하고,
매입대상(현행: 85㎡ & 9억원 이하 아파트) 면적제한을 폐지

3. 목돈 안드는 전세 보완

□ 그간의 추진성과

ㅇ 그간 렌트푸어 지원을 위해 주택기금의 전세자금 지원, 목돈 안드는 전세, 전세금반환보증 등 다양한 대책을 마련, 금년 약 11만가구 지원

* 기금지원 : 11.27일 기준 10.6만가구, 전세금 반환보증 : 9.23～11.26일간 1,137세대

ㅇ 목돈 안드는 전세는 전세대출을 담보대출化하여 세입자들의 금리부담을 낮추겠다는 취지로 도입되었는데,

- 목돈 안드는 전세 도입과정에서 시중 전세대출금리가 인하되는 등 정부지원 없이 금리부담을 완화한다는 제도 도입취지는 달성

* 목돈 전세 도입, 전세대출 금리 공시(주금공) 등 정책적 노력 이후 시중 전세대출금리가 ’13.1월 4.66% → ’13.10월 4.10%로 인하 (주담대는 4.17 → 3.81%)

- 다만, 집주인 우위의 전세시장 심화로 목돈 안드는 전세Ⅰ(집주인 담보대출 방식)의 경우 지원실적이 2건에 그치는 등 성과 부진

* 목돈 안드는 전세 : 11.29일 기준 목돈Ⅱ 410건(256억원), 목돈Ⅰ 2건(1,400만원)

☞ 렌트푸어 지원방안은 다양한 맞춤형 지원방안 마련에 중점을
두었으나, 이제는 시장 선호를 반영하여 정책역량을 집중할 시기

□ 보완 시행방안

◇ 시장 선호를 반영하여 목돈 안드는 전세Ⅱ 위주로 정책역량을
집중하고, 목돈 안드는 전세Ⅰ은 정부지원 없이 은행자율로 시행

ㅇ (임차보증금 반환청구권 양도) 전세금 반환보증(대주보)과 목돈 안드는 전세대출을 연계하여 활성화 유도(상품명: 전세금 안심대출)

- 대주보-은행간 협약을 통해 전세금반환보증을 은행에 위탁판매하고, 은행은 이와 연계하여 채권양도 방식(목돈Ⅱ)의 전세대출 취급

③전세금반환보증

은 행

집주인

세입자

① 전세계약

대한주택보증

②전세금반환채권

양도

④ 대주보 협약(보증)에 따라 전세대출

★ 대주보-은행간 협약 체결

- 대주보가 계약종료후 반환받은 전세보증금에서 전세대출 원금+이자를 은행에
우선 지급하고 잔여금을
세입자에게 반환

- 일반적인 경우 대출보증료를 부담하여 전세대출을 받고, 별도의 비용을 들여 전세금반환보증에 가입해야 하나, “전세금 안심대출” 이용시 전세대출과 전세금을 한번에 보장

- 은행이 대출금의 90%까지만 보증받는 기존 전세대출과 달리 대출금 전부를 보증받을 수 있어, 일반 전세대출보다 약 0.4%p 낮은 금리로 지원이 가능

* 대출금리 비교(평균) : 일반 전세대출 4.1%, 안심대출 3.7%

ㅇ (집주인 담보대출 방식) 집주인 우위 전세시장에서 이용활성화에 한계가 있는 만큼, 정부차원의 지원․관리는 중단

- LTV(60→70%), DTI(자율적용) 완화는 연장하지 않고 연말에 종료

* 재산·종부세 감면, 전세금 소득세 면제 등 세제혜택은 ’15년말까지 유지(旣 세법개정)

- 다만, 은행 자율적으로 상품을 운영토록 하여 집주인 담보대출 방식을 원하는 사람들이 이용할 수 있도록 틈새상품化

* 현재, 실적 2건 모두 자력으로 전세자금을 대출받기 어려운 70대 세입자를 위해 집주인이 대출을 받은 경우로, 틈새상품으로서 가치있음

Ⅲ. 행복주택 활성화

◇ 공급계획을 합리적으로 조정하고, 대상 부지도 확대하는 등
행복주택 건설의 지속가능성을 높이는 방향으로 활성화 방안 마련

1. 활성화 방안

□ 공공임대주택 공급계획을 합리적으로 조정

ㅇ  ’17년까지 공공임대주택 공급계획(총량 51만호 유지) 내에서 비율을 조정하여 행복주택 14만호, 잔여 6만호는 국민임대 등으로 건설

* ’17년까지 공공임대주택 공급계획 조정(안)

구분	합계	건 설 임 대			매입ㆍ전세임대
		행복주택	국민임대 등	민간임대
현 행	51만	20만	6만	5만	20만
조 정	51만	14만	11만	6만	20만

ㅇ (기대효과) 사회활동이 왕성한 젊은 계층을 위한 행복주택과 주거취약계층을 위한 국민임대주택 등을 균형있게 공급

* 행복주택 물량이 줄어도 직주근접이 절실한 신혼부부, 대학생, 사회초년생의 입주비율을 상향 조정하여 이들을 위한 공급물량은 최대한 유지

□ 행복주택 취지에 부합하는 다양한 부지를 활용

ㅇ 행복주택의 핵심 취지인 직주근접과 저렴한 임대료에 부합하는 다양한 용지를 활용하여 공급

< 행복주택 건설부지별 공급계획(안) >

구 분	공공용지	도시재생 용지 등	공기업(LH․SH공사 등) 보유 토지
			공공건설용 택지	민간분양 예정지
물량(안)	3.8만	3.6만	3.9만	2.7만

* 유형별 물량은 상호 보완하여 전체물량을 확보할 계획

- 국정과제에서 언급한 철도부지, 공영주차장, 미활용 공공시설
용지 등 공공용지를 최대한 활용(3.8만호)

- 주거환경개선지구, 뉴타운 해제지구 등 도시재생 구역과 연계․
활용하여 도시문제 해결과 지자체․주민의 자발적 참여 유도(3.6만호)

* 근로자 정주여건 개선을 위해 산업단지와 미니복합타운에도 행복주택 공급

- 공기업(LH․SH 등) 보유토지 중 역세권 및 직주근접이 가능한 토지를 활용하여 건설투자 활성화 및 일자리 창출 도모(6.6만호)

□ 시범지구(7개소) 정상화

ㅇ 지구지정이 완료된 오류․가좌는 공사비․임대료 절감을 위하여 설계조정 과정을 거쳐 사업승인 등 후속절차 조속 추진

ㅇ 목동, 송파, 잠실, 공릉, 고잔 등 5개 지구는 지구지정 추진
(12.5일 중도위 상정 예정)

- 앞으로 지구계획 및 주택건설사업계획 수립과정에서 지자체․
주민의견을 충분히 수렴하여 합리적 수준에서 적극 반영

□ 지속가능한 추진방식 및 제도적 기반 구축

ㅇ (개발규모) 대규모 개발은 최소화하고 소규모 개발을 우선 고려

* 도심내 개발규모 : (시범지구) 평균 1,400호 → (후속지구) 평균 520호

ㅇ (사 업 비) 입지별 특성, 지역별 요구사항은 적절히 수용하되, 전체적으로는 기준 사업비(평당 659만원) 수준에서 관리

* (입지특성) 인공데크, 소음․진동․방재시설 등, (지역요구) 문화․보육․주차시설 등

ㅇ (임 대 료) 사업비, 유지관리비, 입주자 부담능력 등을 종합 고려
하여 합리적 수준에서 책정(주변시세 60～80%)

ㅇ (추진체계) LH중심 → 철도공사․공단, 지자체 공동 참여

- 철도부지 인공데크 건설에 전문성 있는 철도공사․공단 참여

- 지자체의 자발적 참여 활성화를 위해 도시재생사업 연계 및 행복주택 건설자금 기금금리 인하(2.7% → 1.0%) 등 추진

ㅇ (제도기반) ｢공공주택법｣ 개정 및 행복주택 공급기준 마련

- 부지확보, 토지점용료 감면, 건축특례 등을 규정 (국토위 계류중)

* 도시외곽 대규모 택지개발(보금자리법) → 도심내 소규모 개발방식(공공주택법)

- 입주기준, 임대료 등 공급기준은 전문가토론을 거쳐 마련

2. 향후 추진일정

□ 시범지구 지정 완료 : ‘13.12

□ 추가지구 지정 : 내년 2월부터 발표

Ⅳ. 과제별 추진계획

추진과제	조치사항	추진일정	소관부처
□ 주택구입자금 지원 확대
․정책 모기지 일원화	상품 출시	‘14.1	국토부 금융위
․공유형 모기지 본사업 시행	상품 출시	‘13.12.9	국토부
□ 희망임대리츠
․3차사업 시행	리츠 인가 및 매입공고	‘14.上	국토부
□ 목돈 안드는 전세 보완
․목돈Ⅱ와 전세금반환보증 연계	연계상품 출시	‘14.1	국토부
행복주택 활성화
․시범지구 지정 완료	중도위 심의	‘13.12	국토부
․추가지구 지정 발표	중도위 심의	‘14.2～	국토부
․행복주택 공급기준 마련	주택공급규칙 개정	‘14.上	국토부
․지자체 참여 유도를 위한 주택기금 금리 인하	기금운용계획 변경	‘13.12월	기재부 국토부