		보도참고자료
		배포일시	2014. 2. 18(화) 총 11매(본문3, 참고 8)
담당 부서	주택정책과	담 당 자	∙과장 김흥진, 서기관 김기용, 사무관 이정현 ∙☎ (044)201-3317, 3318, 3320
	주택기금과		∙과장 장우철, 사무관 윤성업 ∙☎ (044)201-3337, 3342
	주택정비과		∙과장 김태오, 사무관 정승현 ∙☎ (044)201-3383, 3384
보 도 일 시		2014년 2월 19일(수) 업무보고 시작(10:00) 후 보도하여 주시기 바랍니다.

주택시장 정상화를 위한 규제완화 추진

- 시장 과열기에 도입된 재건축 규제 및 민간택지 전매제한 완화 -

- 공유형 모기지 지원대상 확대 -

□ 국토교통부(장관: 서승환)는 ‘14년 연두 업무보고에서 최근 시장 회복세를 이어가기 위해 주택시장 정상화를 지속 추진한다고 밝혔다.

ㅇ 투기우려가 크지 않은 시장상황을 반영하여 시장과열기에 도입된 재건축 등의 과도한 규제를 완화하고, 공유형 모기지 지원대상 확대를 통해 실수요자의 주택구입 부담을 덜어주기로 하였다.

【 시장과열기에 도입된 재건축 관련 규제를 대폭 완화 】

□ 재건축 초과이익 환수제도를 폐지한다.

ㅇ 재건축 초과이익 환수제는 부동산시장 과열기에 재건축으로 인해 발생하는 초과이익을 환수하여 주택시장 안정화를 도모하고자 ’06.5월 도입되었으나,

ㅇ ‘08년 이후 주택가격 안정세가 지속되어 투기우려가 적어지는 등 변화한 시장 여건을 반영하여, 과도한 규제를 정상화 한다는 차원에서 금년 중 재건축 초과이익 환수제도 폐지를 추진하기로 하였다.

* 현재는 금년말까지 관리처분계획인가를 신청하는 재건축사업에 대해서는
부담금을 면제

□ 재건축 소형주택 공급 의무비율을 개선한다.

ㅇ 현재 재건축 사업시 과밀억제권역에서는 전세 세대수의 60% 이상은 85㎡이하 주택을 건설하되, 그 범위 내에서 소형주택 비율을 시․도 조례로 별도 규정할 수 있도록 되어 있다.

ㅇ 그러나, 최근 시장수요가 소형주택에 집중되고 있어 자발적으로 소형주택 공급이 활성화되어 있고, 조합의 자유로운 선택을 제한하는 획일적 규제로 작용하고 있는 상황을 감안하여,

- 국민주택규모 이하 건설비율 등 최소 제한만 남기고, 기타 소형평형(60㎡이하) 공급비율 등을 별도로 규정할 수 있도록 한
규정을 폐지하여, 시장상황에 맞게 규모별 주택건설비율을 유연하게 적용할 수 있도록 할 계획이다.

□ 재건축 조합원 신규분양 기회를 확대한다.

ㅇ 현재 수도권 과밀억제권역 내 재건축사업의 경우 소유 주택수와 관계없이 1가구 1주택 공급을 원칙으로 규정하고 있으나,

* 과밀억제권역 이외지역에서는 현재도 소유 주택수 만큼 공급 가능

ㅇ 최근 시장침체로 일반분양분의 미분양이 우려되고, 소유 주택수와 관계없이 1주택만 공급하는 방안은 개인의 재산권 행사를 제한하는 측면이 있어, 기존 조합원이 원하는 경우 신규주택을 소유 주택수 만큼 우선 공급받을 수 있도록 허용할 계획이다.

【 수도권 민간택지의 주택 전매제한 완화 】

□ 수도권 민간택지내 주택의 전매제한 기간을 완화한다.

ㅇ 현재 투기방지 등을 위해 수도권 민간택지내 주택의 경우 1년간 전매행위가 제한되고 있으나,

ㅇ 최근 시세차익에 따른 투기우려가 없는 시장상황을 감안하고, 지방의 경우 전매제한이 기 폐지(‘08.9)된 점 등을 고려하여 수도권 민간택지의 주택 전매제한기간을 현행 1년 → 6개월로 완화키로 하였다.

※ 현재도 전매제한을 시장상황에 따라 탄력적용토록 하는 주택법 개정을 추진중이나, 국회처리가 지연되고 있어 우선 시행령 개정을 통해 완화 추진

【 공유형 모기지 지원대상 확대 】

□ 공유형 모기지 수혜대상을 확대한다.

ㅇ 현재 부부합산 연소득 7천만원 이하 ‘생애최초 구입자’에게만 지원되고 있으나, ‘5년이상 무주택자’까지로 지원대상을 확대키로
하였다.

ㅇ 다만, 공급물량은 당초 계획된 2조원(1.5만호) 범위내에서 공급되며, 금리수준 및 대상주택 등은 기존 계획과 동일하다.

< 과제별 담당자 >

과제명	담당과	담당자	전화번호
재건축 규제 완화	주택정비과	정승현 사무관	044-201-3384
전매제한 완화	주택정책과	이정현 사무관	044-201-3320
공유형 모기지	주택기금과	윤성업 사무관	044-201-3342

	이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토교통부 주택정책과 김기용 서기관(☎ 044-201-3318)에게 연락주시기 바랍니다.

참고 1		재건축 초과이익 부담금 제도 개요

□ 적용 대상

ㅇ 수도권 ’06.9.25, 비수도권 ’09.7.1 이후 관리처분계획인가 신청분

□ 부과징수 절차

ㅇ 추진위 승인(개시) → 사업시행인가 → 부과대상 고지(인가 후 15일내) → 사업준공(종료) → 부담금 사전통지(종료후 2월 이내) → 부담금 고지(종료 후 4월 이내) → 부담금 납부(부과일부터 6월 이내)

□ 납부의무자 : 조합        * 조합은 부과된 부담금을 조합원별 배분

□ 부과금액 산정 방식

◈ 부담금 = {종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 총액 + 개발비용)} × 부과율

① 개시시점 : 추진위 설립승인일 /  ② 종료시점 : 재건축사업 준공인가일

③ 개발비용 : 건축비, 임대주택 소요비용, 제세공과금 등

④ 부 과 율 : 조합원당 평균이익에 따라 0～50% 누진 적용

(조합원 1인당 3천만원까지 면제)

조합원 1인당 평균이익	부과율 및 부담금 산식
3천만원 초과 ～ 5천만원 이하	3천만원 초과금액의 10% × 조합원수
5천만원 초과 ～ 7천만원 이하	200만원×조합원수 + 5천만원 초과금액의 20% × 조합원수
7천만원 초과 ～ 9천만원 이하	600만원×조합원수 + 7천만원을 초과하는 금액의 30% × 조합원수
9천만원 초과 ～ 1억1천만원 이하	1,200만원×조합원수 + 9천만원을 초과하는 금액의 40% × 조합원수
1억1천만원 초과	2,000만원×조합원수 + 1억1천만원을 초과하는 금액의 50% × 조합원수

□ 재건축부담금의 귀속 및 용도

ㅇ 국가 50%, 광역 20%, 기초 30% * 국가 귀속분은 광역․기초 50/100씩 지원

참고2		주택 전매행위제한 제도 현황

□ 현행 전매제한 기간

① 일반 주택의 경우

구분			과밀억제권역	기타지역
수도권	공공택지	85㎡이하	1년 (투기과열지구 5년)	1년
		85㎡초과	1년 (투기과열지구 3년)	1년 (투기과열지구 3년)
	민간택지	85㎡이하	현행) 1년(투기과열지구 3년) ⇩ 개선) 6개월(투기과열지구 3년)
		85㎡초과
지 방	공공택지	-	1년(투기과열지구 3년)
	민간택지	-	폐지(투기과열지구 : 충청권 3년, 충청권 외 1년)

② 수도권 공공택지중 해당지구 50%이상을 GB해제하여 개발된 경우 주거전용면적 85㎡이하 주택

구분	보금자리주택	非보금자리주택
분양가격이 인근지역 주택매매 가격의 85% 이상	4년	2년
분양가격이 인근지역 주택매매 가격의 70% 이상～85% 미만	6년	3년
분양가격이 인근지역 주택매매 가격의 70% 미만	8년	5년

참고3		주택 전매제한제도 연혁

□ ‘81. 4  국민주택 전매행위 제한제도 도입(2년)

□ ‘82. 5  국민주택 전매제한기간 완화(2년 → 6월)

□ ‘92.12  민영주택 전매제한 신설(입주자 선정일 ～ 소유권 이전등기 후 60일까지)

□ ‘99. 2  전매제한제도 폐지

□ ‘02. 8  전매제한제도 재도입(투기과열지구, 중도금 2회 이상 납부, 1년 경과)

□ ‘03. 7  투기과열지구 전매제한 강화(소유권이전등기시까지)

□ ‘05. 3  분양가 상한제 적용주택 전매제한(공공택지 85m2 이하 주택 1 ～ 5년)

□ ‘07. 9  분양가 상한제 확대 시행에 따른 전매제한 강화(6월 ～ 10년)

□ ‘08. 9  지방 민간택지 전매제한 폐지

□ ‘08. 9월 이후 수도권 전매제한 완화 등 추가 완화 추세

참고4		수익⦁손익공유형 모기지 개요

<1> 수익공유형 모기지

지원대상

‣부부합산 연소득 7,000만원 이하 5년이상 무주택 세대주

대상주택

‣전용면적 85㎡이하 공동주택(아파트)으로
주택가격 6억원 이하 기존주택과 미분양 주택

지원한도

‣주택가격의 최대 70% (2억원 한도)

‣구입자 연소득 4.5배 이내

지원금리

‣연 1.5% 고정금리

대출기간

‣20년 원리금 균등분할 상환(1년 또는 3년 거치)

처분이익 상환

‣①주택매각(3년 이후), ②대출만기 또는 중도상환시
매각이익의 일부를 기금에 귀속

- 매각이익이 발생할 경우, 당초 매입가격에서 기금 대출평잔이 차지하는 비율만큼 주택기금에 귀속

- 다만, 서민 지원제도임을 감안하여 기금의 최대 수익률을 일정비율로 제한하는 방안 검토(예: 연 5% 내외)

* 지분형 모기지와 달리 수익공유형 모기지는 주택가격이 하락할 경우에는 주택기금 손실이 발생하지 않음

조기상환

‣5년내 매각(상환)시, 조기상환수수료 부과

- (～3년) 연 1.8% (생초 3.3%-1.5%, 금리절감분의 100%)

- (3～5년) 연 0.9% (생초 3.3%-1.5%, 금리절감분의 50%)

< 조기상환 이자 및 처분이익 환수 적용표 >

기간	조기상환이자	처분이익환수
3년 이내	◯	X
5년 이내	◯	◯
5년 초과	X	◯

리스크관리

‣주택기금에서 해당주택에 1순위 근저당권 설정

‣제3자 채무인수 불가

<2> 손익공유형 모기지

지원대상

‣부부합산 연소득 7,000만원 이하 5년이상 무주택 세대주

대상주택

‣전용면적 85㎡ 이하 공동주택(아파트)으로
주택가격 6억원 이하 기존주택과 미분양 주택

지원한도

‣주택가격의 최대 40% (2억원 한도)

‣금융기관 모기지 포함 LTV 70% 이내(소득 4.5배 이내)

* 금융기관 모기지는 원리금 균등분할 상환 방식이어야 함

지원금리
(임차료)

‣최초 5년간 연 1%, 이후 연 2% 고정금리

대출기간

‣20년 만기 일시상환

처분손익 공유

‣①주택매각, ②대출만기 또는 중도상환시 매각손익 공유

‣매각가격(실거래가) 또는 감정가격과 당초 매입가격의 차이만큼 지분율에 따라 주택기금에 차익(차손) 귀속

* 재건축의 경우, 청산가치(감정가격)로 평가

조기상환

‣5년내 매각(상환)시, 조기상환수수료 부과

- (～3년) 연 2.3% (생초 3.3%-1%, 금리절감분의 100%)

- (3～5년) 연 1.15% (생초 3.3%-1%, 금리절감분의 50%)

< 조기상환 이자 및 처분이익 환수 적용표 >

기간	조기상환이자	처분이익환수
3년 이내	◯	X
5년 이내	◯	◯
5년 초과	X	◯

지원 형식

‣대출계약방식

* 등기부상 법률적 소유권은 주택 구입자가 100% 보유

☞ 세금(취득세, 재산세, 양도세), 부동산 중개료 등 주택관리비용은 법률적 소유자인 주택구입자가 부담

리스크

관리

‣금융기관이 1순위, 주택기금이 2순위 근저당권 설정

* 금융기관의 추가 모기지 대출은 LTV 70% 범위내 허용

‣제3자 채무인수 불가

‣기금 손실방지를 위해 공적보증기관의 보증 도입 검토

주요 질의 및 답변

1. 재건축 초과이익 환수제도를 폐지하는 이유는?

□ 재건축 초과이익 환수제도는 시장 과열기(’06년)에 재건축을 중심으로 주택가격이 급등한 점을 감안하여,

ㅇ 부동산에 대한 투기를 억제하고 집값 상승을 방지하여 서민주거 안정을 위해 도입한 비상조치적인 제도라 할 수 있음

* ’06년 서민주거복지 증진과 주택시장 합리화 방안(3.30 대책)으로 발표,
「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제정(法 제정 ’06.5.24, 시행 ’06.9.25)

□ 다만, 최근에는 전국적으로 주택가격이 안정화되어 있는 등 여건 변화로 제도 유지의 실효성이 낮아, 규제 정상화 차원에서 폐지

2. 재건축 초과이익 환수제도 폐지는 결국 강남 등 일부지역의
재건축단지에만 혜택을 주는 것은 아닌지?

□ 현행 재건축 초과이익 환수제도는 서울 등 수도권을 포함한 전국 재건축사업에 일반적으로 적용되므로, 제도폐지 혜택이 강남 등 일부 지역에만 국한되는 것은 아님

□ 실제로 재건축 부담금이 旣 부과된 사업장은 서울 중랑․송파구 등에 위치하고 있으며,

* A연립(중랑구 묵동), B연립(중랑구 면목동), C연립(송파구 풍납동)
D연립(용산구 한남동)

ㅇ 당초 부과가 예정되었으나 부과제도 유예로 혜택을 보는 단지도 서울을 포함하여 경기, 부산 등 다양한 지역*에 분포되어 있음

* 제도유예 대상 : 서울 서초 E연립, 영등포 F아파트, 중랑 G구역,
경기 남양주 H지구, 부산 연제 I맨션, 부산 사하 J아파트

3. 재건축 소형주택 공급비율은 서울․경기 등 지자체가 조례로
정하고 있는데, 이와의 관계는?

□ 금번 소형주택 공급 의무비율 관련 제도개선의 취지는, 법령 및 조례에서 소형주택 공급 비율을 일률적으로 규제하지 아니하고,

ㅇ 각 정비구역별 특성이나 인근 주택시장 상황 등을 종합 고려하여 개별 사안별로 판단하라는 것임

□ 따라서, 지자체는 시․도조례로 소형주택 공급비율을 규정하지 아니하고도,

ㅇ 정비계획 수립이나 건축심의, 사업시행인가 단계에서 주택 규모별 건설비율 등에 대해서도 여전히 결정할 수 있음

4. 최근 회복세를 보이고 있는 주택시장의 정상화를 위해 수도권 민간택지의 전매제한을 아예 폐지하여야 하는 것 아닌지?

□ 현재 분양가상한제 신축 운영과 함께 전매제한도 시장상황에 따라 탄력 적용할 수 있도록 ｢주택법｣ 개정을 추진중에 있으나, 분양가격 상승 등을 우려한 야당 반대로 처리 지연

* ‘12.9.19 정부 제출, 국토위 소위(‘12.11.13, ’13.2.27, 4.22 심사) 계류 중

※ (전매제한 관련 개정안 주요내용) 국토부장관이 시･도지사의 의견을 듣고 주택정책심의委 심의(위원장 : 국토부장관)를 거쳐 지정하는 주택에 한해 전매행위를 제한

□ 필요시 수도권 민간택지내 주택에 대해 전매제한 주택 지정을 배제 가능

□ 우선 법률 개정과 별도로, 시행령 개정을 통해 수도권 민간택지의 전매제한기간을 현행 1년 → 6개월로 완화

5.  현재 공유형 모기지 실적은?

□ 본사업 출시(‘13.12.9) 이후 현재까지 3,053건 신청접수되었으며, 그 중 총 2,654명에 대해 대상자 통보를 하였음

【접수실적 (‘13.12.9 ~ ’14.2.13)】

【단위 : 건, 억원】

구 분	13.12월	14.1월	14.2월 (13일현재)	합계
신청접수	2,020	728	305	3,053
대상자 선정	1,749	601	304	2,654
금액	2,274	781	395	3,450

ㅇ 현재까지 일평균 70건 접수 (1월부터는 일평균35건)중이며,

이는 당초 추정했던 연수요량 추정에 부합*

* 공유형 모기지 연간 수요 1.5만호에 대해 일평균(250영업일)을 구하면 60건이며, 비수기는 일평균 접수건수의 60∼70% 수준일 것으로 분석

6.  공유형 모기지를 무주택자 확대시 조기소진 가능성은?

□ 연소득 7천만원 이하 생애최초가구는 약 400만 가구이며, 일반 무주택자(무주택기간 5년) 포함시 약 450만 가구임 (주거실태조사, ‘10)

ㅇ 따라서 종전 대상자 대비 최대 1.1배 확대될 것으로 보이며, 현재 접수 추세(일평균 40~50건) 고려시 조기소진 가능성은 높지 않음

※ 소진 예상시점(잔여물량 1.2만) : (생초대상) 일평균 60건*향후200일→11월, (5년이상 무주택자 확대시) 60건*1.1*180일→10월

□ 한편, 공유형 모기지는 기금예산 고려시 ‘14년공급량(1.5만호, 2조원)은 최대한도이며, 조기 소진되어도 추가공급은 없음