		보도자료
		배포일시	2014. 3. 13(목) 총20매(본문5, 붙임15)
담당 부서	주택기금과	담 당 자	∙과장 장우철, 사무관 윤성업 ∙☎ (044) 201-3342
	부동산산업과	담 당 자	∙과장 이상일, 사무관 최병길 ∙☎ (044) 201-3414
보 도 일 시		2014년 3월 14일(금) 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다. ※ 통신․방송․인터넷은 3. 13(목) 15:00 이후 보도 가능

임대주택 리츠에 대한 투자자 관심 뜨거워

- 투자설명회에 약 50개 기관 100여명 참석 -

□ 국토교통부(장관 서승환)는 3.13일, 임대시장 선진화 방안(2.26 대책)의 일환으로 발표된 『임대주택 리츠』를 추진하기 위한 첫 단추로 기관 투자자를 대상으로 투자설명회를 개최하였다.

□ 이번 설명회에 주요 기관투자자인 연기금, 공제회, 보험사, 은행 뿐만 아니라,

ㅇ 새로운 투자처를 물색하고 있는 증권사, 자산운용사, 사모펀드, 나아가 임대주택 사업을 고민하는 건설사까지 다양한 이해관계자들이 참여하여 임대 리츠에 대한 높은 관심을 엿볼 수 있었다.

□ 국토부 김재정 주택정책관은 모두 발언을 통해,

ㅇ “최근 경제성장 둔화와 주택시장의 장기침체, LH 부채 누적 등으로 인해 공공과 민간 부문의 기존 임대주택 공급 메커니즘이 더 이상 작동하기 어렵게 되었다”고 지적하면서,

ㅇ 대안으로 “주택기금이 출자하는 임대주택 리츠를 통한 민관 협력 방식의 새로운 임대주택 공급모델 구축이 시급하다”고 강조하였다.

□ 국토부는 이번 설명회를 통해 투자자들의 주요 관심사항인 임대주택 리츠의 수익성과 안정성(위험)에 대한 주요 특징을 집중적으로 설명하였다

< 주요특징 ① : 표준화된 구조 >

ㅇ (공공임대리츠) LH 택지공급가 조정 등을 통해 건설원가가 주변시세보다 최소 15% 내외 낮도록 유도하여 집값이 1.5%만 상승하여도 출자수익이 5~6%확보되도록 사업구조를 표준화

【공공임대리츠의 사업 구조】

ㅇ (민간제안 임대리츠) 대상 주택을 시세보다 10~20% 저렴하게 매입하고, 사업제안자가 20% 내외 보통주로 참가하도록 하여 안정성을 확보하고, 집값이 상승하지 않아도 우선주가 5~6% 수익을 확보할 수 있도록 사업구조를 표준화

< 주요특징 ② : 안정적인 출자수익 >

ㅇ (공공임대리츠) 시세차익 15%, LH 보통주와 기금 후순위 출자 등을 통해 약 30%의 buffer 확보로 민간투자자의 출자위험 저감

ㅇ (민간제안 임대리츠) 시세대비 10~20% 저렴한 주택 매입, 사업제안자의 20% 보통주 출자, 주택기금의 10% 우선주 출자 등으로 민간투자자의 안정적인 우선주 출자가 가능

< 주요특징 ③ : 안정적인 융자수익 >

ㅇ (공공임대리츠) 건설 즉시 시세차익 15%확보되는 임대사업에 LTV 20~30% 최우선 순위로 융자하고, 융자에 대해서 대주보 지급보증도 도입

⇒ 실제적으로 무위험 채권이면서 국채 금리 이상 가능

ㅇ (민간제안 임대리츠) 주택시세 대비 40~50% 수준의 안정적인 담보대출이 가능하며, 대한주택보증 보증도 활용 가능

□ 국토부 관계자는 임대주택 리츠는 수익성․안정성 관점에서 기관투자자들에게 매력적인 투자처가 될 것이라고 말하면서,

ㅇ 오늘 설명회로 임대주택 리츠에 대한 기관투자자들의 관심과 이해도가 제고되어 향후 저리의 자금 유치에 크게 도움이 될 것으로 내다봤다.

□ 국토부는 앞으로 기관투자자로부터 협약 참여 신청서를 3월말까지 접수받고, 4월 중에 공동투자협약을 체결한 후, 5월부터 본격적으로 시범사업에 대한 공동 심사 및 투자를 추진한다고 밝혔다.

ㅇ 공공임대 리츠의 경우 화성 동탄(620세대)과 하남 미사(1,401세대) 지구가 시범사업지로 선정되었으며, 이르면 올 11월부터 순차 착공될 예정이다.

ㅇ 민간제안 리츠는 노량진(547세대), 천안 두정(1,135세대) 주거용 오피스텔 매입임대 사업을 대상으로 시범사업을 추진하며, 현재 공정율이 약 15%로 ‘15년 입주 예정이다.

□ 국토부 관계자는 리츠를 통한 임대주택 공급이 차질없이 추진할 경우, 직접건설과 리츠방식 병행을 통해 ‘14～’17년간 10년 임대주택 공급이 당초 계획인 4만호에서 최대 8만호로 확대되어 서민 주거안정에 크게 기여할 것으로 전망하였다.

* 10년 임대용지와 미매각 분양용지를 함께 활용

ㅇ 또한 민간 제안사업 활성화로 도심지내 다양한 입지에서 젊은 층, 중산층 등을 겨냥한 다양한 형태의 임대주택 공급이 활성화될 것으로 내다봤다.

□ 주택기금의 마중물 역할로 민자유치를 통한 임대주택 공급이

활성화될 경우,

ㅇ △국가재정을 절감하면서도, △서민들에게는 임대주택 공급을 확대하고, △투자자에게는 새로운 투자 기회를 제공하는 등 다양한 효과가 기대된다.

	이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토교통부 주택기금과 윤성업 사무관(044-201-3342), 부동산산업과 최병길 사무관 (044-201-3414)에게 연락주시기 바랍니다.

참고 1		Q & A

【공공임대리츠】

1. 리츠방식 도입이 구체적으로 어떤 효과가 있는지?

□ (안정적 임대주택 공급) 당초 LH 10년 임대 공급목표 달성하고 분양용지도 활용하여 추가공급도 가능 (‘17년까지 4만 → 4∼8만호)

※ 임대용지 외에 미매각 분양용지도 활용 → 공급 확대 가능

□ (투명성·책임성 강화) 사업지구별로 철저한 구분회계를 통해 임대주택사업의 투명한 관리·감독이 가능해짐

□ (LH 부채감소) 택지비 조기회수 및 건축비 민간자본 활용으로 LH 부채감축 ⇒ LH는 행복․국민․영구임대 집중 가능

□ (임대·리츠산업 성장) 임대주택 리츠의 성공모델을 창출하여 민간자금의 임대사업 투자를 유도하고, 리츠산업 성장도 촉진

2. 리츠가 임대주택을 공급하면 임대료가 상승하는 것이 아닌지?

□ LH가 공급하는 10년 공공임대와 동일하게 임대주택법에 따라

표준임대보증금과 표준임대료 이하로 임대조건이 결정되므로,

ㅇ 리츠가 공급하더라도 시세보다 저렴한 임대료로 공급됨

* 표준임대보증금 : (건설원가 - 국민주택기금) / 2,

* 표준임대료 : 감가상각비 + 수선유지비 + 화재보험료 + 제세공과금 + 기금이자 + 자체자금이자

3. 임대보증금을 떼일 염려는 없는지?

□ 공공임대 리츠는 정부(국민주택기금)와 LH가 출자하고,

ㅇ 공기업인 LH가 자산관리를 수행하게 되어 임차인은 임대차 계약 종료 시 안전하게 임대보증금을 돌려받을 수 있음

4. 기관투자자의 요구수익률을 보장하게 되면 비용이 증가되고

이는 임대료 상승으로 전가되는 것이 아닌지?

□ 주택기금과 LH 출자, 주택기금의 후순위 융자, LH 매입확약 등 공공의 신용보강을 통해 민간자금의 위험을 낮추게 되면 오히려 자금 조달비용을 낮아지게 됨

◦ 또한, 임대조건은 기존 LH 공공임대주택과 동일한 조건으로 결정되므로, 부담이 증가하지 않음

5. 시범사업은 어디에 추진하는지?

(1) 하남미사 보금자리지구(A29블록, 임대용지)  1401세대

【하남미사 보금자리지구 개요】

위치	경기도 하남시 망월동, 풍산동, 선동, 덕풍동 일원
면적	5,463천㎡(1,652천평)
수용인구	96,318인
주택계획	37,118호(공공분양 12,731호, 공공임대 13,442, 민간 10,945호)

ㅇ (소요재원) 총 4,446억원 (기금․LH 출자, 민간차입 등으로 조달)

구분	총사업비	출자금		임대 보증금	기금융자 (후순위)	기관투자 (선순위융자)
		기금	L H
금액	4,446억원	533	133	1,534	907	1,339
비율(%)	100%	12%	3%	35%	20%	30%
조달금리	-	-	-	0%	3.26%*	국고 + 50bp

* 기금 융자금리 2.7%(60㎡ 이하), 3.7%(60~85㎡)의 가중평균

ㅇ (사업성) 저가*의 택지공급과 건설원가 보다 높은 주변 시세로 인하여 집값이 1.5%만 상승하여도 9.61% 출자 수익 발생

* 60㎡이하 조성원가의 60%, 60～85㎡ 조성원가의 85%의 평균

【민감도 분석 결과】

구 분	주택가격 변동률
	△0.5%	0%	1%	1.5%	2%	3%
사업손익 (억원)	370	632	1,204	1,517	1,849	2,574
출자자 수익률	3.48	5.30%	8.31%	9.61%	10.82%	13.00%

(2) 화성 동탄2 (A40블록, 분양용지)  620세대

【화성 동탄2지구 개요】

위치	경기도 화성시 석우동, 반송동, 동탄면 금곡리, 목리, 방교리, 산척리, 송리, 청계리 등 일원
면적	24,014,896㎡(7,265천평)
수용인구	285,878인(119인/ha)
주택계획	115,861호(공동주택 99,129호, 단독주택 3,310호, 주상복합13,422호)

ㅇ (소요재원) 총 2,273억원 (기금․LH 출자, 민간차입 등으로 조달)

구분	총사업비	출자금		임대 보증금	기금융자 (후순위)	민간차입 (선순위)
		기금	L H
금액	2,455억원	294	74	684	465	938
비율(%)	100%	12%	3%	28%	19%	38%
조달금리	-	-	-	0%	3.7%*	국고 + 50bp

ㅇ (사업성) 저가*의 택지공급과 건설원가 보다 높은 주변 시세로 인하여 집값이 1.5%만 상승되어도 7.52% 출자 수익 발생

* 조성원가의 85%로 공급

【민감도 분석 결과】

구 분	주택가격 변동률
	△0.5%	0%	1%	1.5%	2%	3%
사업손익 (억원)	74	122	388	534	688	1,025
출자자 수익률	0.02%	2.39%	6.02%	7.52%	8.87%	11.27%

【화성동탄 시범사업지구 사업성 분석】

◈ 투자 유치 관련 ◈

6. 5~6% 출자수익이면 타 리츠에 비해 수익률이 저조한 것은 아닌지 ?

□ 일반적인 수익형 부동산 리츠의 우선주 출자수익률(6~8%)에 비해, 표면적으로 수익률이 떨어진다고 볼 수 있으나,

ㅇ i) 낮은 청산리스크·공실률 ii) 낮은 인허가·시공위험,

iii) LH·주택기금의 후순위 출자 등으로 투자안정성이 높기 때문에, 투자위험 대비 투자매력은 충분

【공공임대 리츠 Vs 일반 리츠 비교】

구분	공공 임대리츠		일반 리츠
사업개요	주택기금과 LH중심으로 리츠를 설립하고 민자를 유치하여, 공공임대 용지를 매입한 후 임대주택을 건설, 운영하여 분양전환 및 LH 매입확약으로 투자비를 회수하는 방식		수익형 실물 부동산을 매입하여 투자기간 동안 임대운영 또는 임차인의 마스터리스를 통하여, 임대수익 및 매각차익으로 투자비를 회수하는 방식
대상자산	공공 임대주택		수익형 실물 부동산 (오피스)
회수방법	장점	분양전환 또는 LH매입확약에 의한 매각	단점	시장 매각
신용보강		대한주택보증(AAA) 보증		없음
사업주체 및 출자자		국민주택기금, LH		시행사 또는 연기금, 금융기관
인허가·시공위험		없음		있음
출자비율		국민주택기금, LH가 전체사업비의 15% 출자하고, 시세-건설원가 GAP이 15%내외로 주택가격대비 30% Buffer가 있음		시행사 5~10% 출자
공실율		1.임대보증금 또는 임대료는 주변 시세의 60~90% 수준 2.LH가 공급하는 공공임대의 실제 공실률 2~3% 수준 3.시세보다 저렴한 우선 분양권 보유 4.사전예비 입주자제도 운영		시공사 또는 임차인의 마스터리스, 마스터리스 주체의 신용위험 존재
배당가능 여부	단점	청산 배당	장점	기중 배당 가능
투자기간		13~14년		5~7년
출자수익율	5~6%		6.5% ~8%

7. 선순위 대출 또는 ABS 투자 유치 가능하겠는가?

□ 건설즉시 15% 내외의 시세차익, 주택기금과 LH의 출자, LTV 20~30%의 최우선 순위, 대주보 지급보증 등 신용보강이 되어,

◦ 실질적으로 무위험 채권이면서 10년 만기 국채 금리(3.6%) 이상의 수익이 확보되어 선순위 대출 또는 ABS 투자는 충분히 가능

□ 참고로, 주금공 MBS에 비해, 유동성이 다소 부족한 점이 있으나, i) 기초자산의 LTV가 낮은 점, ii) 중도상환 위험이 없는점,

iii) 주택기금이 시장 조성기능을 하는 점 등을 감안할 때

◦ ABS(가칭 p-ABS)는 수익성·안정성 관점에서 MBS 못지 않은 매력적인 투자상품이 될 것

【MBS와 p-ABS의 비교】

발행사	한국주택금융공사 (자기신탁계정)		특수목적회사 (자산유동화법 상 유동화전문회사)
기초자산	주택담보대출 (금융기관의 보금자리론, 적격대출 등)원채무자(Obligor) : 다수		차주(REITs)에 대한 대출채권 원채무자(Obligor) : 1인 (REITs)
발행구조	1. 금융기관으로부터 보금자리론 등 기초자산 한국주택 금융공사 양수 2. 기초자산 자기신탁하여 수익증권(MBS)발행 3. 기초자산으로부터의 원리금 상환을 통해 MBS 상환		1. 금융기관으로부터 차주(REITs)에 대한 대출채권 SPC 양수 2. 대출채권을 기초자산으로 ABS발행 3. 대출채권의 원리금 상환을 통한 ABS 원리금 상환
발행만기	매회차별 총 9개 Trench 발행 (선순위 - 1년/2년/3년/5년/7년/10년/15년/20년) (후순위 -21년, 주택금융공사 인수)		13년 6개월 만기 단일 Trench 발행 (선순위)
신용보강	한국주택금융공사		대한주택보증
기초자산	단점	LTV 50~60%	장점	LTV 25~30%
상환		3년 후부터 중도상환 가능		중도상환 없음
유동성	장점	1. 연 30회 이상 2. 2013년 기준, 발행물량 22조원 3. 10년이상 발행으로 인한 기초자산의 상환 및 손실 Historical Data 축적	단점	MBS 대비 유동성은 부족 다만, ① 연 1~2회 통합발행 (종목당 0.5~1조 규모)과 ②주택기금의 시장형성 기능 수행으로 유동성 부족 보완
금리	국고채 +10 bp		국고채 + 30∼50 bp

8. 사업성이 적은 지역은 리츠를 통한 임대주택 공급이 어렵지 않은지

□ 대책 발표 후, 일부 전문가들은 사업성이 좋은 지역만 리츠를 통해 공급한다고 지적하였으나 이는 공공임대 리츠의 기본구조에 대한 이해 부족에서 기인

□ 공공임대리츠는 해당 지역의 사업성과 무관하게 택지비 조정을 통해, 집값이 1.5%만 상승하더라도 5~6% 출자수익 확보가 가능토록 표준화 하는 것임

【공공임대리츠의 사업 구조】

ㅇ 또한, 수급 전망에 따라 1% 집값 상승을 전제로 5%이상의 출자수익이 가능하도록 사업성 추가 조정도 가능

9. 보증금, 임대료 규제로 수익성 확보가 어렵지 않은지

□ 공공임대 리츠의 표준화된 구조는 임대료 규제 (표준 임대보증금, 표준임대료)를 이미 반영하였기 때문에 그에 따른 영향은 없음

ㅇ 오히려, 임대료 규제는 공실률 최소화에 유리함

※ LH 10년 공공임대 평균 공실률 : 2∼3%

10. 외곽 공공택지 활용시 임대수요가 부족하지 않은지?

□ LH 공공택지에 공급되는 10년 공공임대의 경우, 주변시세보다 낮은 임대료*로 인해 평균 공실률이 2~3% 수준임

* LH는 주변시세의 60∼90% 수준의 임대료로 임대공급

* 시범사업 사업성 분석시에는 보수적으로 평균 공실률 5% 가정

11. 중간배당이 없어 출자를 꺼리지 않겠는가?

□ 출자금에 대해 중간배당이 없는 문제가 있지만, 정부의 사회기반시설사업과 유사하게 출자와 융자 비율을 1:10로 혼용함으로써,

ㅇ 투자금에 대한 안정적 수익과 청산시점에 추가수익도 향유할 수 있도록 구조화할 경우 민간의 출자도 가능할 것으로 판단

* 펀드를 통해 출자와 융자 혼용시 (1:10)

例) 40억원 출자 + 400억원 대출(4.4%) → 펀드 수익률 4.0% + ＠

* 공공임대 리츠는 기본적으로 주택기금과 LH 위주로 출자를 하고,

민간투자는 선순위 대출(ABS 인수) 유치에 초점

12. 청산 위험은 없는가?

□ 대부분의 리츠는 부동산처분과 관련하여 EXIT 리스크가 있으나,

ㅇ 공공임대 리츠는 미분양 주택에 대한 LH의 매입확약으로 적기 처분이 가능하고, 대출금에 대해서는 대주보의 지급보증이 있어 2중의 신용보강으로 청산 위험은 거의 없음

13. 보험사는 RBC 이슈로 투자를 꺼릴 것으로 보이는데?

□ 보험사 대출에 대해 대주보(AAA)가 지급보증할 계획이므로, RBC 이슈는 대부분 해소됨

【민간제안 임대리츠】

1. 임대주택은 공공성도 어느정도 필요한데 민간자금을 유치하면 임대료 통제가 어려워 공공성이 훼손되는 것 아닌지?

□ 이번 리츠를 활용한 임대주택 공급방안에 따라 임대료 통제 등의 규제를 받는 공공임대주택은 오히려 확대되고,

ㅇ 민간 제안 임대리츠를 통해서는 민간의 창의성과 자금을 활용해 다양한 입지 내에 다양한 가격의 임대주택을 공급하는 효과가 있기 때문에 공공성 훼손을 우려는 없음

* 민간 제안 임대리츠도 주택기금 융자를 받을 경우 매입임대・준공공임대로 분류되어 임대료 규제, 의무임대기간 등의 규제를 받게 됨

2. 임대료 수준은 어느 정도인지?

□ 기본적으로는 임대료를 통제하지 않기 때문에 임대료 수준을 일률적으로 언급하기는 어렵지만,

ㅇ 현재 검토 중인 시범사업의 경우, 시세의 90% 수준으로 임대료를 받는 것을 가정하고 사업성을 분석하였음

3. 임대료가 높아지는 것 아닌가?

□ 주택을 시세 대비 10% 이상 저가로 매입하고, 투자자에 대한 배당 및 이자를 합리적인 수준에서 결정하여 사업비를 최소화하기 때문에 임대료가 높아질 우려는 없고,

ㅇ 오히려 임대주택 공급 확대로 주변 시세가 인하되는 효과가 있을 것으로 보임

4. 공공임대주택과 달리 민간이 운영하는 임대주택인데 임차인이 보증금을 떼일 염려는 없는지?

□ 주택기금이 주요 출자자로 참여하고, 이미 시장에서 성과와 건전성에 대해 검증을 받은 자산관리회사가 운영하는 임대주택으로 보증금을 떼일 염려는 거의 없음

ㅇ 다만, 보증금 보호를 강화하기 위해 대주보의 보증금 보증 상품에 가입하도록 유도하겠음

5. 시범사업 대상 지역은 어디인지?

□ 현재 노량진에 오피스텔 약 500세대(’15.8월 입주),
천안 탕정에 도시형생활주택・오피스텔 1,000세대(’15.9월 입주)를 매입하여 임대하는 사업을 검토 중이고,

ㅇ 추가사업도 지속적으로 제안이 되고 있음

A 노량진 오피스텔/도생(547세대) : 학생, 직장인

ㅇ (사업구조) 동작구 노량진 일원(지하철 연결), 547세대를 시행사가 개발한 후 리츠가 매입하여 임대로 제공

- 리츠는 시행사와 시세의 78% 수준으로 선매입 계약을 체결하고, 시행사의 대주주는 리츠에 보통주(사업비의 20%)로 참여

ㅇ (자금조달) 총사업비 1,086억원을 투자협약 및 민간출자로 조달

【자금조달구조】

구분	합계	자본금			금융기관 (선순위)
		기관 우선주	母리츠 우선주	민간 보통주
금액(억원)	1,086	200	120	225	541
비율(%)	100	18	11	21	50
조건(%)	-	5.6 (예시)	4.0 (예시)	-	-

ㅇ (사업성) 집값이 오르지 않아도 보통주 IRR 11.01% 달성 가능

【민감도 분석 결과(10년 운영)】

주택가격 변동율(연)	△2.4%	0%	1%	2%	3%
우선주 IRR	기관 5.6%, 주택기금(母리츠) 4.0% (예시)
보통주 IRR	4.41%	11.01%	12.96%	14.77%	16.47%

B 천안시 오피스텔/도생(1,135세대) : 산업근로자, 학생

ㅇ (사업구조) 천안시 두정동 일원, 1,135세대를 시행사가 개발한 후 리츠가 매입하여 임대로 제공

- 리츠는 시행사와 시세의 85% 수준으로 선매입 계약을 체결하고, 시행사/건설사 등이 리츠에 보통주(사업비의 20%)로 참여

ㅇ (자금조달) 총사업비 1,149억원을 투자협약, 민간출자로 조달

【자금조달구조】

구분	합계	자본금			금융기관 (선순위)
		기관 우선주	母리츠 우선주	민간 보통주
금액(억원)	1,149	200	144	230	575
비율(%)	100	17	13	20	50
조건(%)	-	5.6 (예시)	4.2 (예시)	-	-

ㅇ (사업성) 집값이 오르지 않아도 보통주 IRR 7.82% 달성 가능

【민감도 분석 결과】

주택가격 변동율(연)	△1.6%	0%	1%	2%	3%
우선주 IRR	기관 5.6%, 주택기금(母리츠) 4.2% (예시)
보통주 IRR	2.44%	7.82%	9.42%	11.02%	12.62%

◈ 투자 유치 관련 ◈

6. 민간의 투자 형태는?

□ 기관의 투자성향에 따라 출자와 융자 모두 가능함

ㅇ 우선주로 참여 시 집값이 오르지 않아도 연 5.5% 이상의 수익을 제공받고, 융자로 참여 시 4% 내외의 이자를 지급받게 됨

ㅇ 특히, 민간제안 임대리츠는 임대기간 중에도 배당이 가능하고 주택기금과 사업제안자가 후순위로 참여하기 때문에 우선주로 참여할 경우 높은 수익률과 안전성을 보장받을 수 있을 것임

7. 기대수익률이 낮다면 기관투자자가 참여할 유인은?

□ 이번 대책은 그간 낮은 수익성과 높은 위험으로 기관투자자가 기피하던 임대주택을 매력적인 투자 상품으로 전환하여 민간이 자발적으로 임대주택에 투자하는 계기를 만드는 것이 핵심임

ㅇ 임대주택 리츠는 주택기금이 신용보강을 제공하고, 사업제안자가 후순위로 참여하기 때문에 보다 안전하다는 점에서 장점이 있음

□ 또한 점차 오피스의 수익률이 안정되고, 과거와 같이 큰 부동산 매각차익을 기대하기 어려운 반면,

ㅇ 임대주택은 각종 세제혜택과 주택임대관리업 등 관련 기반 조성으로 안정적인 임대수익을 창출할 수 있는 투자처로 부상하고 있어,

ㅇ 공공이 신용보강을 제공하는 이번 기회에 임대주택 투자 선례를 만드는 것은 기관투자자에게도 의미가 있음

< 상업용부동산 연간 투자수익률, 공실률, 임대료 추세 >

내용	구분	’10년	’11년	’12년	’13년
투자수익률(%)	오피스	6.86	6.97	5.55	5.30
	매장용	6.85	6.66	5.25	5.18
공실률(%)	오피스	8.6	7.6	8.9	10.7
	매장용	9.6	7.8	9.2	10.2

8. 주택기금이 신용보강을 제공하여 사업제안자의 도덕적 해이가 우려되는데?

□ 민간의 창의적인 사업 제안이 현실화될 수 있도록 주택기금이 일부 신용보강을 제공하는 것은 맞지만,

ㅇ 사업성 분석을 거쳐 사업성이 낮을수록 사업에 대해 사업제안자의 후순위 참여비율을 높여 도덕적 해이를 방지할 것이고,

ㅇ 사업제안자가 해당 사업의 자산관리회사(AMC)를 수행하여, 사업의 최종적인 위험의 주체가 되도록 할 계획임

9. 母-子리츠 구조가 복잡한데 반드시 필요한지?

□ 母-子리츠구조가 다소 복잡한 측면이 있으나, 다양한 장점이 있음

ㅇ 첫째, 母리츠는 일종의 블라인드 펀드*로, 민간에서 참신하고 좋은 사업을 발굴하면 별도의 비용없이 자금을 쉽게 조달할 수 있기 때문에 임대주택 프로젝트 발굴을 촉진하는 효과가 있음

* 사업발굴 후 자금을 조달하여 투자하는 일반적인 방식이 아니라,
자금을 먼저 조달하고 투자대상을 확정한 후 즉각적으로 투자하는 방식

ㅇ 둘째, 개별 사업의 위험이 母리츠를 통해 분산되는 효과가 있음

ㅇ 셋째, 母리츠를 상장할 경우 다수 子리츠를 상장하는 효과가 있어 자금의 조달과 회수가 용이

ㅇ 넷째, 母리츠를 운용하는 AMC나 사업제안자 간 경쟁을 통해 사업의 효율성 제고 가능

【공동투자협약】

1. 공동투자협약의 성격 및 주요 내용은?

□ (협약 구속력) 개별사업에 대한 투자참가 의무가 없는 양해각서(MOU) 수준의 협약이며, 당사자에게 사업제안 검토의 우선권 부여

□ (투자대상) 공공임대리츠 및 민간제안 임대리츠 모두 투자대상

ㅇ (공공임대리츠) 주택가격이 향후 연1.5%씩 상승하면 5~6% 출자수익이 가능한 표준화된 공공임대 사업을 선별하여 투자

ㅇ (민간제안 임대리츠) 주택가격 상승하지 않아도 출자수익이 일정수준 (예)5.5%) 이상을 달성 가능한 프로젝트를 선별하여 투자

□ (투자조건) 공공임대리츠의 경우는 LH, 민간제안사업의 경우는 사업제안자가 보통주로 참여하고,

ㅇ 주택기금과 기관투자자가 우선주(또는 선순위 융자)로 투자하되, 필요시 기관투자자에게 주택기금보다 선순위 보장

□ (투자방식) 주택기금과 투자자는 투자 방식(출자, 융자, 출자&융자)대해 사전에 확정하지 않고 프로젝트별로 협의하여 탄력적으로 결정

2. 공동투자협약 체결 일정은?

□ 3월 말까지 기관투자자들로부터 협약 참가 신청을 받을 계획이며, 참가자간 조율을 거쳐 4월중에 협약을 체결할 계획임