		보 도 자 료
		배포일시	2013. 12. 4(수) 총 8매(본문 2, 붙임 6)
담당 부서	주거복지기획과	담 당 자	∙과장 김효정, 사무관 김경헌, 주무관 안홍구 ∙☎ (044)201-3360, 3361
보 도 일 시		2013년 12월 5일(목) 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다. ※ 통신․방송․인터넷은 12. 4(수) 11:00 이후 보도 가능

준공공임대주택 도입으로 전월세난을 극복한다

- 준공공임대주택·토지임대부임대주택 제도, 12월5일 시행 -

□  국토교통부(장관: 서승환)는 민간 임대주택 공급을 촉진하기 위한 ｢준공공임대주택｣* 및  ｢토지임대부 임대주택｣** 제도가  12월5일부터 시행된다고 밝혔다.

* 준공공임대주택 : 임대료 제한과 10년 장기 임대의무가 부여되는 민간임대주택

** 토지임대부임대주택 : 토지를 임차하여 건설하는 임대주택

ㅇ 이는 정부의 4.1. 부동산대책으로 지난 5월 국회를 통과한 개정 ｢임대주택법｣에 대한 하위법령이 시행(12.5)되는 데 따른 것이다.

□ 특히, 준공공임대주택은 현행 매입임대주택에 비해 무주택 서민의 주거안정을 위한 장치를 더욱 강화하면서 임대사업자를 위한 인센티브를 확대한 것이 특징이다.

ㅇ 최초 임대료·임대보증금을 시세 이하로 제한하고, 임대의무기간을 10년(기존 민간매입임대: 5년)으로 연장하며, 해당 기간 동안 임대료 증액을 연 5% 이하로 제한하여, 임차인의 주거안정을 기하였다.

ㅇ 한편으로는, 대폭적인 조세 감면, 주택 매입·개량자금 지원을 통해 임대사업자의 수익성도 크게 개선하였다.

- 우선, 취득세·재산세·양도소득세·종합부동산세·소득세 감면 혜택이 적용되는데, 이는 기존 임대사업자보다 확대된 것이다.

* 취득세, 양도소득세(다주택자 중과배제), 종부세(합산배제) ⇒ 기존 동일

* 재산세, 양도소득세(장기보유특별공제율), 소득세 ⇒ 감면 확대

- 또한, 국민주택기금을 통해 주택 매입·개량자금을 융자 지원한다.

* 매입자금 : (금리) 연 2.7%, (대출한도) 수도권 1.5억원, 비수도권 7,500만원
개량자금 : (금리) 연 2.7%, (대출한도) 60㎡이하 1,800만원, 85㎡이하 2,500만원

ㅇ 다만, 인센티브 대부분은 금년 정기국회에서 조세 관련법이 개정되고 ’14년도 예산안이 통과되면 내년 1월중 시행될 예정이다.

* 취득세·양도소득세(다주택자 중과배제)·종부세(합산배제) : 개정 불필요

* 재산세 : 지방세특례제한법 개정 완료(’13.8.6. 공포, ’13.12.5. 시행)

* 소득세·양도세(특별공제율 확대) : 조세특례제한법 개정안 국회제출(’13.9.30)

* 매입·개량자금 융자 : ’14년도 예산안에 기 반영되어 국회 심의중

□ 국토교통부 관계자는, “준공공임대주택의 수익성이 일반적인 전월세주택에 비하여 높은 편이어서, 인센티브가 시행되는 내년 1월부터 준공공임대주택 등록이 본격화할 것”이라고 전망하고

ㅇ 제도가 정착되면, “장기의 임대기간, 임대료 증액 제한 등이 적용되는 민간주택 공급을 통해 전월세시장 안정에 기여할 수 있을 것”이라고 밝혔다.

□ 국토교통부는 관심있는 임대사업자를 지원하기 위하여 준공공임대주택 전문상담콜(044-201-3361,3363)을 한시 운영할 계획으로,

ㅇ 준공공임대주택에 대하여 궁금한 사항이 있는 임대사업자나
관심있는 투자자는 이를 활용하면 된다.

	이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토교통부 주거복지기획과 김경헌 사무관(☎ 044-201-3360)에게 연락주시기 바랍니다.

붙임 1	준공공임대주택 제도 개요

□ 추진배경

ㅇ 임대시장 안정 및 무주택 서민의 주거안정, 주택거래 활성화 등을 위해 자발적 의사로 임대료 규제 등 공공적 규제*를 적용받는 민간매입임대주택 도입 결정(4.1 부동산종합대책)

	4.1 부동산 종합대책 (준공공임대주택 부문 발췌)
□ 민간주택이면서도 임대료 인상 규제 등 공공성을 갖는 ‘準 공공임대주택’을 신설하여 세제혜택 부여 ㅇ 임대의무기간 준수, 임대료 인상률 제한 요건을 충족하는 경우 준공공임대주택으로 등록, 조세감면 등 혜택 부여 (임대주택법 개정) - 85㎡이하 주택, 10년 의무임대, 최초임대료(시세이하) 및 임대료 인상률 제한 등 의무 부여

□ 준공공임대주택의 개념

ㅇ 민간매입임대의 일종이나, 임대료 결정 등에 규제를 받는 대신, 조세감면, 주택기금 융자 등 인센티브가 부여되는 민간임대주택(전용 85㎡ 이하, 주거용 오피스텔은 제외)

* 기존 민간매입임대와의 차이

① 공공적 규제 : 임대의무기간 연장(5년 ⇒ 10년), 최초임대료․보증금 제한(주변시세 이하), 임대료 인상률 제한(연 5% 이하)

② 인센티브 : 재산세 추가 감면(8.6. 지방세특례제한법 개정 공포),
양도소득세 추가 감면(9.30 조세특례제한법 개정안 국회제출),
주택 매입․개량자금 주택기금 융자(예산안 국회제출)

□ 기대효과

ㅇ 민간의 시중 여유자금에 의해 공공성을 갖춘 장기임대주택이
공급됨에 따라 서민주거안정 및 주택거래 활성화

붙임 2	준공공임대주택 제도 주요내용

□ 등록기준 및 등록절차

ㅇ (등록절차) 임대사업자가 2013년 4월 1일 이후에 매매로 취득한 전용면적 85㎡ 이하의 주택 등록 가능(법·시행령)

ㅇ (등록기준) 주택이 소재한 시·군·구에 주택 매매계약서 사본,
주택 임대차계약서 사본 및 임대사업자 등록증 제출

임대사업자		임대사업자		소재지 관청				주소지 관청
임대사업자 등록 (주소지 관청)		준공공임대주택 등록·등록변경 (소재지 관청)		등록·등록변경사항을 주소지관청에 통보				임대사업자 등록부 변경기재

< 등록절차 예시 >

□ 최초 임대보증금·임대료

ㅇ 해당 시·군·구 또는 인접 시·군·구 소재 주택 중 규모, 생활여건 등이 비슷한 주택의 평균적인 임대차 실거래가격 초과 금지

□ 임대조건 신고의무 및 확인

ㅇ 임대사업자는 임대차계약 30일 이내에 해당 주택이 소재한
시·군·구에 임대조건을 신고할 의무가 있고,

- 신고받은 시·군·구 공무원은 이를 확인하여 최초임대료 시세 초과 등 임대조건이 위법․부당한 경우 조정 권고 가능

임대사업자				소재지 관청				소재지 관청								소재지 관청
임대조건 신고 (30일내)				최초임대료․보증금 확인				(위법시) 임대조건 조정 권고								(불응시) 징역 1년 이하 또는 벌금 1천만원 이하 및 준공공임대 등록말소
				감정원
				적정 실거래가 검증				(적법시) 신고증명서 발급

< 신고·확인절차 >

붙임 3	건설임대 ․ 매입임대 ․ 준공공임대 비교

구분	건설임대	매입임대	준공공임대
사업주체	임대사업자 (공공 및 민간)	임대사업자 (민간)	임대사업자 (민간)
공급면적	제한없음	제한없음	85㎡ 이하
임대 의무기간	5년(공공․민간) 또는 10년(공공)	5년	10년
임차인 자격	청약통장에 가입한 무주택 세대주	제한없음	제한없음
최초 보증금 및 임대료	국토교통부 고시로 제한 (시세 80~90% 수준)	제한없음	시세 이하
증액제한	연 5%	연 5%	연 5%
기금 융자 (1호당)	60㎡이하: 연 2.7%, 5,500만원 60㎡~85㎡: 연 3.7%, 7,500만원 *다만, 민간사업자에 대해 ‘’13년말까지 연 2.0% 금리 적용	<개량자금> 없음 <매입자금> (현행) 미분양 85㎡이하, 연 5.0%, 6,000만원 (개선) 미분양․기존85㎡이하, 연 3.0% 수도권 1.5억원 (지방 7,500만원) *아파트에 한정	<개량자금> 60㎡이하: 연 2.7%, 1,800만원 60㎡~85㎡: 연 2.7%, 2,500만원 <매입자금> (신설) 미분양․기존 85㎡이하, 연 2.7%, 수도권 1.5억원 (지방 7,500만원) *아파트 외에 다세대, 단독주택, 주거용 오피스텔 포함

붙임 4	건설임대 ․ 매입임대 ․ 준공공임대 조세감면 비교

구분		전용면적(㎡)				비고 (지원요건 등)
		40 이하	40～ 60	60～ 85	85～ 149
취득세	미등록 임대	-	-	-	-	ㅇ 공동주택 건축 또는 공동주택․오피스텔을 최초로 분양받은 경우에 한정 - 60㎡ 이하: 공동주택, 오피스텔을 취득 - 60～85㎡: 장기임대(10년 이상)를 목적으로 20호 이상 취득 또는 20호 이상 보유자가 추가 취득시
	매입 임대	면제	면제	25%	-
	준공공 임대	면제	면제	25%	-
재산세	미등록임대	-	-	-	-	ㅇ 공동주택 건축․매입, 오피스텔 매입 - 2세대 이상 임대목적에 직접 사용
	매입 임대	50%	50%	25%	-
	준공공 임대	면제	50%	25%	-
양도소득금액 공제율	미등록 임대	주택보유기간에 따라 10 ~ 30%				ㅇ장기보유특별공제(모든주택, 모든취득) 주택보유기간에 따라 차등적용 - 3년～4년 : 10% / 4년～5년 : 12% - 5년～6년 : 15% / 6년～7년 : 18% ⇒ 20% - 7년～8년 : 21% ⇒ 25%/ 8년～9년 : 24%⇒ 30% - 9년～10년 : 27%⇒ 35% / 10년 이상 : 30%⇒ 40%
	매입 임대	주택보유기간에 따라 10% ~ 30% ⇒ 10 ~ 40%
	준공공 임대	60%				ㅇ10년까지는 위와 같으나 10년 이상부터는 60% 적용
양도 소득세	미등록 임대	다주택자 중과				ㅇ 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하 - 2호 이상, 5년 이상 임대
	매입 임대	다주택자 중과배제				ㅇ 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하 (수도권 밖 3억원 이하) - 1호 이상, 5년 이상 임대
	준공공 임대	다주택자 중과배제
종합 부동산세	미등록 임대	합산				ㅇ 임대개시일 기준 공시가격 6억원 이하 - 2호 이상, 5년 이상 임대
	매입 임대	합산배제				ㅇ 임대개시일 기준 공시가격 6억원 이하 (수도권 밖 3억원 이하) - 1호 이상, 5년 이상 임대
	준공공 임대	합산배제
소득세 법인세 (예정)	미등록 임대	-			-	ㅇ 기준시가 3억원 이하(오피스텔 포함) - 3호 이상, 5년 이상 임대 * 종래에는 토지․주택 추가과세부분에 대한 일부 감면근거만 있음 (법인세법 제55조의2)
	매입 임대	20%			-
	준공공 임대	20%			-

* 청색 부분이 8.28대책으로 추가되는 내용임

붙임 5	매입임대주택 제도 현황

□ (개요) 매입임대주택은 임대사업자(시ㆍ군ㆍ구에 등록한 자를 말함)가 건설이 아닌 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택으로,

* 등록기준 : 1호 이상(미분양 해소 대책으로 ‘08년 완화 : 5→1호)

ㅇ 민간의 여유자금을 활용하여 임대주택 공급을 확대하고 미분양 주택 해소 등의 목적으로 도입(‘94, 임대주택법)

□ (공급) 제도 도입 이후 사업자 및 임대주택 재고가 지속 증가하여 ‘12년말 기준 4.5만명이 약 27.4만호 공급중

* 사업자 수(명)  : 0.3만(’97) →  1.7만(‘02) →  3.1만(’07) → 4.5만(’12)
임대주택수(호) : 2.8만(’97) → 11.1만(’02) → 28.0만(’07) → 27.4만(’12)

□ (지원) 임대주택법상 임대사업자로 등록하면 세제 혜택*을 부여하고, 국민주택기금에서 매입임대자금 지원**

* 취득세․재산세 감면, 종합부동산세 합산배제, 양도소득세 중과배제․감면 등
⇒ (8.28대책) 양도소득세 감면 확대, 소득세·법인세 감면(20%) 신설

** 임대주택 매입시 5.0% 이율로 호당 최대 6,000만원 지원(신규미분양주택)

⇒ (8.28대책) 3.0% 이율로 수도권 1.5억원(지방 7,500만원) 지원(기존주택 매입 포함)

□ (규제) 자의에 의한 등록 시 임대의무기간(5년)* 등 규제를 받게됨

* 임대의무기간내 매각 금지, 위반시 2년이하 징역/2천만원이하 벌금

□ (준공공임대주택) 매입임대의 일종이나, 전월세시장 안정을 위해 매입임대보다 강화된 규제* 및 인센티브** 적용(4.1대책, ’13.12.5. 시행)

* (규제) 임대의무기간(10년), 최초임대료 제한(시세 초과 금지)

** (혜택) 양도소득세·재산세 감면폭 확대, 매입자금 기금융자(금리 연 2.7%)

붙임 6	토지임대부 임대주택 제도 개요

□ 추진배경

ㅇ 택지비 부담 완화를 통한 민간임대활성화를 위해 토지임대부 임대주택제도 도입 추진(4.1 부동산대책)

- 임대사업자가 토지를 임차하여 주택을 건설․임대함으로써 택지구입에 따른 초기 사업비 부담 완화 가능

* 임대주택 사업비에서 택지비가 차지하는 비용은 통상 30～45% 수준

□ 토지임대부임대주택의 개념

ㅇ 임대사업자가 토지를 임차하여 주택을 건설․임대할 수 있도록 허용하고, 토지임대기간 동안 지상권을 의제하여,

- 건설임대사업 초기사업비 부담을 완화하면서도 임차인 주거안정 확보

□ 제도 주요내용

ㅇ (토지임대기간) 토지주와 사업자간 계약(다만, 지상권 최단 존속기간인 30년보다 단축 불가)에 따르되, 임대차기간 동안 지상권 설정 의제

ㅇ (토지임대료) 공공이 개발한 택지는 공급가격에 5년만기 국고채금리를 곱한 가액, 공공이 매입등으로 단순 소유한 토지는 감정평가금액에 3년만기 정기예금 금리를 곱한 가액을 상한으로 규정

* 민간이 개발하였거나 매입 등으로 보유한 토지의 토지임대료는 자율

ㅇ (임차인 보호) 부도 등으로 주택 임대사업자가 변경되는 경우, 변경 당시 임대조건으로 임차인의 잔여 계약기간 거주 허용

- 토지소유자가 변경되는 경우에도 토지 양수인이 기존의 토지
임대차계약을 승계하도록 하여 주거안정 확보

□ 기대효과: 택지비 부담 완화, 자투리땅 활용을 통한 민간임대 공급 촉진