		보 도 자 료
		배포 일시	2014. 2. 4(화) 총 9매(본문 4, 붙임 5)
담당 부서	부동산산업과	담 당 자	∙과장 이상일, 사무관 최병길, 주무관 김동현 ∙☎ (044)201-3414, 3419
보 도 일 시		2014년 2월 5일(수) 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다. ※ 통신․방송․인터넷은 2. 4(화) 11:00 이후 보도 가능

2013년 리츠 자산규모 12조원 돌파, 역대 최고

투자규제 완화로 신규투자 3.6조 유치,
하우스푸어 지원 등 공공성 있는 사업에도 참여 확대

□ 국토교통부(장관 : 서승환)는 작년 국내외 거시 경제의 불확실성과 부동산 경기 위축 등 어려운 조건 속에서도 리츠(REIT's)*가 역대 최고인 3.6조원의 신규 투자를 유치(인가기준)했다고 밝혔다.

* 주식회사의 형태로 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 돌려주는 부동산간접투자 기구(Real Estate Ivestment Trusts)

< 리츠의 기본구조 >

< 리츠의 유형 >

- 자기관리 리츠 : 실체형 회사로 상근 임직원을 두고 직접 자산을 투자․운용

- 위탁관리 리츠 : 명목형 회사로 투자․운용을 자산관리회사(AMC)에게 위탁

- 기업구조조정 리츠 : 명목형 회사로 기업구조조정용 부동산에 투자

ㅇ 이에 따라 리츠가 운용하는 자산규모는 전년 대비 2.8조원 증가한(사업 완료 후 0.8조원 청산) 12.3조원으로 최초로 10조원을 넘어섰다.

ㅇ 시장 진입과 탈퇴가 활발히 이루어져 20개 리츠*가 새롭게 인가를 받았고, 9개가 사업목적을 달성 후 청산하였으며, 2개가 인가 취소되어 '12년에 비해 9개가 늘어난 80개 리츠가 운용 중이다.

* 위탁관리 리츠 15개, 기업구조조정 리츠 5개

- 유형별로는 위탁관리 리츠가 38개(전년 25개)로 가장 많고, 기업구조조정 리츠 29개(전년 31개), 자기관리 리츠 13개(전년 15개)가 운용 중으로 위탁관리 리츠의 설립이 크게 증가하였다.

< 최근 리츠 투자 현황(매년 12월말 기준) >

ㅇ 투자대상은 작년과 마찬가지로 오피스․리테일에 집중되어 있으나, 투자 집중도는 다소 완화되어 전체 자산의 83.8%를 차지하고 있다.

< 리츠 투자자산 현황 >

자산구분	오피스	리테일	주택	공장	호텔	기타	계
리츠(개)	40	14	13	4	6	3	80
자산규모(조원)	8.1	2.2	0.6	0.2	0.9	0.3	12.3
투자비율(%)	65.9	17.9	4.9	1.6	7.3	2.4	100.0

ㅇ 작년에는 상장 리츠의 성과도 컸고, 투자방식도 다양화 되었다.

- 상장된 회사 중 케이탑 리츠는 자기관리 리츠 중 최초로 배당을 실시하여 액면가 기준 12%의 배당을 하였고, 광희 리츠는 자기관리 리츠 중 최초로 아파트를 개발하여 분양 중이다.

- 씨엑스씨 기업구조조정 리츠는 여의도 소재 콘래드 호텔(434실)을, 제이알 제12호 기업구조조정 리츠는 신도림 디큐브씨티 호텔(269실)을 매입하여 운용 중으로 호텔에 대한 투자도 증가하고 있다.

* 리츠의 호텔 공급 현황 : 1,888실(306실은 개발 중)

□ 또한 국민주택기금 등 공공부문이 참여한 희망임대주택 리츠가 하우스푸어 지원에 큰 역할을 하였다.

- 1․2차에 거쳐 아파트 897호를 매입하여, 주택담보대출 1,508억을 상환하였고, 매입한 아파트를 임대로 제공하여 하우스푸어의 실 주거비 부담이 월 60만원* 경감되는 성과를 달성하였다.

* 매각 전 주담대 원리금 상환액 월 114만원 → 매각 후 월 임대료 54만원

☞ 참고 2) 희망임대주택 리츠 사업 성과

□ 이와 같은 시장 성과는 지속적인 투자규제 합리화에서 비롯된 것으로 보고 있다.

ㅇ ’12.12월 개정된 부동산투자회사법이 작년 6.19일 시행되어 위탁관리 리츠의 1인당 주식소유한도가 30%에서 40%로 확대되었고, 최저자본금을 확보한 이후에는 현물출자가 자율화되는 등 각종 투자규제가 합리화 되었고,

- 같은 날 시행된 동법 시행령에서는 과학기술인공제회, 소방공제회 및 별정우체국연금관리단을 주식의 공모의무와 1인당 주식소유한도 예외기관으로 추가하였다.

* 주식 공모의무 : 리츠는 발행주식의 30% 이상을 일반의 청약에 제공해야 함

** 1인당 주식소유 한도 : 자기관리 리츠 30%, 위탁관리 리츠 40%

→ 국민연금, 공무원연금 등 22개 연기금․공제회는 주식규제 적용 배제

ㅇ 또한 6.10일 개정․시행된 부동산투자회사법에서는 리츠의 임대주택 투자 활성화를 위해 임대주택 리츠에 대해 주식의 공모의무 및 1인당 주식소유한도를 적용 배제 하였다.

ㅇ 한편, ’14.1.17일 부동산투자회사법 및 같은 법 시행령의 개정 시행으로 자기관리 리츠 주요출자자(주식의 5%를 초과하여 보유)에 대한 적격성 심사제도 도입 등 투자자 보호장치가 강화되었고,

- 조합, 자회사․손자회사 등 다양한 형태를 활용한 투자방식 허용, 母子형 리츠의 실효성 강화, 부동산 신탁수익증권의 취득한도 폐지 등 불합리한 투자규제도 완화하였다.

☞ 참고 3) 부동산투자회사법 시행령 개정안 주요내용

□ 시장 건전성 측면에서도, 리츠․자산관리회사․자산보관기관․사무수탁사․투자자문회사 등 90개 회사에 대한 검사를 통해 인가․등록 취소 4개사, 과태료 12건 부과 등 행정처분을 실시하여 금융 사고나 투자자 피해 없이 건전성을 유지하였고,

ㅇ 시장 확대에 따라 리츠를 체계적으로 관리하고 투자자에게도 종합적인 정보를 제공하기 위해  「리츠 정보시스템」도 구축 중이다.

□ 국토교통부는 올해도 리츠의 투자 자율성을 확대하기 위해 관련 법령 개정을 추진하는 하편, 국민이 안심하고 리츠에 투자할 수 있도록 철저한 사후검사를 병행할 계획이다.

	이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토교통부 부동산산업과 최병길 사무관(☎ 044-201-3414)에게 연락주시기 바랍니다.

참고 1		리츠 시장 현황(’13.12월말 기준)

< 유형별 리츠 현황 >

구 분	리츠(개)	자산규모(조원)	자산비율(%)
CR리츠	29	5.3	40.4
위탁관리리츠	38	6.6	56.3
자기관리리츠	13	0.4	3.3
계	80	12.3	100.0
상장리츠	8	0.6	5.0

< 연도별 리츠 운용 현황(매년 말 기준) >

구 분		`04	`05	`06	`07	`08	`09	`10	`11	‘12	‘13
리츠 수		10	12	14	18	20	36	52	68	71	80
	신 규	2	2	4	6	5	19	17	29	19	20
	해 산			2	2	3	3	1	2	13	9
	취 소								11	3	2
	청산중	-	1	1	2	3	3	1	3	9	9
자산규모		1.4	1.7	3.3	5.0	4.9	7.0	7.6	8.2	9.5	12.3

< 투자자산 현황 >

자산구분	오피스	리테일	주택	공장	호텔	기타	계
리츠(개)	40	14	13	4	6	3	80
자산규모(조원)	8.1	2.2	0.6	0.2	0.9	0.3	12.3
투자비율(%)	65.9	17.9	4.9	1.6	7.3	2.4	100.0

참고 2		’13년 희망임대주택 리츠 사업 성과

□ 매매계약 및 임대차 계약 체결 현황

ㅇ 하우스푸어 주택 897가구(매입금액 2,554억원)와 매매계약 체결

< 하우스푸어 주택 매입 결과 >

경기 429

(48%)

서울 277

(31%)

지방 106

(12%)

인천 85

(9%)

2~4억 555

(62%)

2억 이하 217

(24%)

4억 초과 125

(14%)

60~85㎡ 698

(78%)

60 이하 199

(22%)

<지역별>

<금액별>

<규모별>

ㅇ 매입한 주택은 평균 보증금 7055만원, 월 임대료 54만원에 임대

□ 하우스푸어 지원 성과

ㅇ (가계부채 상환)　주택담보대출 1,508억원(호당 1.68억원, LTV59%)을
상환하여, 개인 파산과 금융기관의 채권 부실화 위험 완화

- 특히 매도자 중 LTV 60% 이상인 338가구(66%) 및 가계지출이 급속히 증가하는 40~50대 340가구(67%)의 경제적 어려움 해소

< 매도자 연령별 LTV 현황(%) >

대출비율 연령대	계	40% 미만	40～60%	60～80%	80% 이상
30대 이하	118(13)	29	23	48	18
4․50대	635(71)	129	111	229	166
60대 이상	144(16)	31	29	47	37
계	897(100)	189(21)	163(18)	324(36)	221(25)

ㅇ (실 주거비 부담 완화) 매각 전 월 평균 원리금 상환액은 114만원, 매각 후 월 임대료는 54만원으로 매월 60만원의 주거비 절감

* 호당 5년간 3,600만원, 897호 전체 5년간 323억원 절감 가능

참고 3		부동산투자회사법 시행령 주요 개정내용(’14.1.17 시행)

영업인가 시 사업계획 평가절차 구체화

ㅇ 부동산투자회사법 개정 시 사업대상 부동산에 대해 대통령령으로 정하는 기관이 추천하는 감정평가업자의 감정을 받고,

- 사업계획의 타당성 및 적정성을 대통령령으로 정하는 기관에 의뢰하여 검토하도록 위임

ㅇ 감정평가업자 추천기관을 한국감정원과 감정평가협회로 정하고*, 사업계획의 적정성을 한국감정원에 의뢰하여 검토

* 현재 운용 중인 현물출자 시 감정평가업자 추천제도 준용

** 국가․지자체․법원 및 공공기관으로부터 입찰․경매․공매 등 경쟁에 의해 부동산을 취득하는 경우는 감정평가 대상에서 제외

자기관리 리츠의 주요출자자 적격성 심사

ㅇ 법률 개정 시 자기관리 리츠의 주요 출자자(주식 5% 초과 보유)의 자금 출처 및 재무상태 등의 적격성 심사 요건을 대통령령에 위임

ㅇ 내국 법인, 내국 개인, 외국 기업으로 구분하여 부채비율, 차입금 출처 및 금융 관련 법령 위반 경력 등을 제한

< 주요 출자자 적격성 심사요건 >

구 분	요 건
내국 법인	1. 자기자본이 출자액의 2배 이상일 것 2. 부채비율 300% 이하일 것 3. 자기자본비율이 ‘금융산업구조개선에관한법률’상 기준 충족 4. 당해 회사의 최대주주의 자산이 부채를 초과할 것 5. 채무불이행 등 금융거래 질서를 훼손한 사실이 없을 것
내국 개인	1. 채무불이행 등 금융거래 질서를 훼손한 사실이 없을 것 2. 자금이 차입금일 경우 금융기관으로부터 차입한 자금일 것
외국 기업	1. 자기자본이 출자액의 2배 이상일 것 2. 신용평가등급이 투자적격 이상일 것 3. 최근 3년간 해당 국가에서 처벌받은 사실이 없을 것 4. 최대주주인 경우에는 리츠 또는 유사 업무를 수행할 것

주식규제를 면제받은 모자형 리츠의 요건 완화

ㅇ 리츠 투자구조의 다양화 및 기관투자자의 리츠 투자 확대를 위해 母子형 리츠를 도입했으나, 까다로운 요건으로 설립 사례 전무

* 국민연금 등 기관투자자가 단독으로 주식의 50%를 초과하여 투자한
리츠(모리츠)가 다른 리츠(자리츠)의 주식을 50% 초과하여 투자하는 경우,
공모의무 및 1인당 주식소유한도 적용 배제

⇒ 母리츠의 요건을 기관투자자의 단독 출자에서 공동 출자로 확대

< 母子 리츠 투자구조 >

연기금

기타 투자자

기타 투자자

母 리츠

子 리츠 1

子 리츠 2

子 리츠 3

子 리츠 4

부동산 1

부동산 2

부동산 3

부동산 4

지분 50% 초과

지분 50% 초과

SPC․조합 등을 활용한 투자 허용

ㅇ 해외 부동산 투자는 주로 부동산을 보유한 해외 법인 또는 SPC에 대한 단계적 지분 투자를 통해 간접적으로 이루어지고 있으나,

- 리츠는 부동산 보유 법인에 대한 직접투자(자회사)만을 허용*하고 있어 해외 부동산 투자가 사실상 어려운 상황

* 총자산의 80% 이상이 부동산인 법인의 주식 매입금액을 부동산으로 인정

⇒ 법인 외에 SPC․조합을 설립하거나, 자회사 외에 손자회사 이상 종속회사에 대한 지분투자를 통한 해외 부동산 취득을 허용

부동산

리츠

법인

부동산

<현행>

리츠

SPC

법인

<개선>

리츠

법인

조합

부동산

<개선>

신탁수익증권 취득한도 적용 배제

ㅇ 리츠의 투자범위에 신탁수익권*의 취득․관리 및 처분이 포함되어 있고, 신탁수익권은 부동산으로 간주되는 자산**이나,

* 법제21조(자산의 투자․운용방법) 제7호 : 신탁이 종료된 때에 신탁재산
전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득․관리 및 처분

** 영제27조(부동산자산 산정기준)제1항제3호 : 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁수익권을 취득하기 위해 투자한 금액

- 자본시장법상 신탁수익권이 증권으로 분류되어 리츠는
총자산의 5% 이내에서만 투자가 가능한 불합리한 상황 발생

* 법제27조제3항(증권에 대한 투자) 부동산투자회사는 동일인이 발행한 증권을 총자산의 100분의 5를 초과하여 취득하여서는 아니 된다.

⇒ 신탁수익권을 부동산으로 간주하여 리츠의 투자를 활성화하려는 입법취지를 고려하여 취득제한 예외 증권에 신탁수익권 추가