서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책

2013. 4. 1

관계부처 합동

						목 차

Ⅰ. 주택시장 현황 및 평가	1

Ⅱ. 향후 정책방향	4

Ⅲ. 주택시장 정상화 방안	5

Ⅳ. 하우스 ․ 렌트푸어 지원방안	12

Ⅴ. 서민 주거복지 강화방안	20

Ⅵ. 향후 추진계획	26

Ⅰ. 주택시장 현황 및 평가

1. 주택시장 동향

□ 매매시장은 ‘11년 하반기 이후 시장침체가 심화되고 있으며, 전세
시장도 ’12년이후 상승세가 둔화되었으나, 체감상승률이 높은 상황

□ (매매) ‘08년 이후 지속된 수도권 침체국면이 ’11년 하반기 이후 심화

ㅇ 수도권 주택가격은 전반적인 침체상황에서 과천․분당․용인 등 외곽 신도시 중심으로 하락폭이 큰 상황

* 수도권 주택가격 증감률(%, KB) : (’11上)0.8→(下)△0.3→(’12上)△1.1→(下)△1.9

* 고점대비 하락폭(%, 실거래, 아파트) : 과천 39, 분당 30, 파주 28, 용인 23

- 지방은 ’12년부터 부산․대전 등 일부 광역시가 하락세로 전환하는 등 상승세가 크게 둔화되고, ‘13년 들어서는 보합세로 전환

* 지방광역시 주택가격 증감률(%, KB) : (’10) 6.4 → (’11) 15.1 → (’12) 3.1 → (’13.1～2) 0.0

ㅇ 거래량은 ’12년에 통계 집계(’06～) 이후 최저 수준을 기록하고,
‘13년초에는 세제감면 종료 영향 등으로 거래 부진 재현

< 주택가격 증감률 추이(%) >	< 연간 주택거래량 추이(만건) >

□ (전세) ‘12년 이후 전세가격 상승세가 다소 둔화되었으나, ’10~‘11년 가격급등 영향으로 체감상승률은 여전히 높은 상황

* 수도권 주택전세가격 증감률(%, KB) : (‘09) 4.2 → (‘10) 6.3 → (‘11) 11.0 → (‘12) 2.1

2. 현 상황 평가

□ 주택가격 상승기에 도입된 수요억제 - 공급확대 정책기조가 시장 위축기에도 지속됨에 따라, 수급불균형으로 인한 시장침체 가속

□ 수급 불균형으로 인한 시장침체 지속

ㅇ (수요) 1～2인 가구 증가, 고령화 등 인구․가구구조가 변화하고 지속적인 주택가격 하락으로 주택구입 실수요도 전세수요로 전환

* 1～2인 가구 : (‘10) 48.2%(835만) → ('15) 53.8% → ('25) 62.5% → ('35) 68.3%

- 실수요자는 주택구입을 꺼리고, 여유계층도 다주택자 규제로 시장참여 곤란

* 다주택자 양도세 중과, 청약가점제 등 차별적 규제, 거래단계의 稅부담 등

- 전세수요 증가가 매매수요 증가로 이어지던 과거와 달리, 가격상승 기대감이 저하되면서 전세값 상승만 초래되는 상황

ㅇ (공급) ‘08년 금융위기 이후 수요위축에도 불구하고 주택공급(인허가)은 지속 증가하여, ‘12년에는 ‘02년이후 가장 많은 58.7만호 기록

* 전국 인허가(만호) : (’07)55.6→(’08)37.2→(’09)38.2→(’10)38.6→(’11)54.9→(’12)58.7

수도권(만호) : (’07)30.3→(’08)19.8→(’09)25.5→(’10)25.0→(’11)27.2→(’12)26.9
지방(만호) : (’07)25.3→(’08)17.4→(’09)12.7→(’10)13.6→(’11)27.7→(’12)31.8

- 집값 상승기에 착수된 신도시․보금자리주택 물량이 지속 공급

* 공공분양 인허가(만호) : (’06)3.6→(’07)5.4→(’08)5.1→(’09)9.6→(’10)7.0→(’11)5.4→(’12)4.6

□ 주택가격 급락가능성은 제한적이나, 시장 내외의 하방위험 상존

ㅇ (내부 위험요인) 국지적 시장불안 확산, 중장기 수요둔화에 대한 과도한 우려로 시장심리 추가 악화 가능성

* 최근 지방시장의 조정과 수도권의 장기침체가 맞물려 전국적인 시장심리 악화 가능성

ㅇ (외부 위험요인) 美․中 등 주요국 경제회복 조짐에도 불구, 유럽 재정위기 장기화 등 대외불확실성이 쉽게 해소되지 않고 있음

3. 주택시장 침체 영향

□ 주택매매시장 부진은 서민경제의 어려움을 가중

ㅇ 매매시장 침체는 전세가격 상승 등 서민주거비 부담 확대의 원인

- 매매가격 상승기대감 약화로 임차거주 수요가 늘어나고, 전세→월세 전환이 이루어지면서 서민주거비 부담 가중

* 월세가구 비중 : (‘95) 14.5% → (’00) 14.8% → (‘05) 19.0% → (’10) 21.5%

* ’13.1월 전세계약(2년) 갱신시 수도권은 11～14%, 지방은 16～23%의 전세금 상승

ㅇ 거래부진이 지속되면서 실수요자의 거래불편이 커지고 중개업․이사․인테리어업 등 서민종사 업종의 어려움도 심화

ㅇ 과도한 상환부담으로 어려움을 겪는 하우스푸어가 사회적 문제로 대두되고, 경매로 넘어가는 주택도 수도권을 중심으로 지속 증가

* 수도권 경매건수 : (’08)21,507건→(’09)32,272→(’10)35,552→(’11)40,944→(’12)51,546

□ 주택시장 부진 심화․장기화시 거시경제 전반에 부담으로 작용

ㅇ 負의 자산효과로 민간소비 회복 지연 요인으로 작용하고, 신규 주택건설수요 감소로 건설투자 부진 확대

* 주택가격 10% 하락시(KDI, '12) : 민간소비 ▵0.6%, 건설투자 ▵2.4%, GDP ▵0.2%

ㅇ 일본, 미국 등의 사례처럼 가계부채 부실 ↔ 주택시장 침체 심화의 악순환으로 금융기관과 거시경제 전반의 위험요인으로 작용 소지

□ 시장침체의 원인인 수급불균형을 완화하여 매매거래를 활성화함
으로써 매매시장과 전세시장의 동반안정 유도 필요

Ⅱ. 향후 정책방향

◇  과도한 정부개입․규제를 완화하여 시장자율조정기능을 회복
하고, 한시적 세제․금융지원을 통해 시장 조기회복을 견인

ㅇ 공공분양주택 공급축소, 수도권 개발지구의 사업계획 조정 등
공공부문을 중심으로 공급물량을 조정

ㅇ 세제․금융․청약제도 개선을 통해 생애최초 구입자․다주택자․기업형 임대사업자 등 유효수요층의 주택구입 여건 개선

ㅇ 하우스․렌트푸어의 어려움 해소를 위한 맞춤형 지원방안 마련

◇  임대주택공급을 도시 외곽 → 도심내 공급 위주로 전환하고,
다양한 수요자 맞춤형 지원을 확대하여 보편적 주거복지 실현

서민 ․ 중산층 주거안정

주택시장 정상화

하우스 ․ 렌트푸어
지원

보편적 주거복지

공급

․공공분양주택 축소

․민간주택 공급조절

하우스푸어

․프리워크아웃

․대출채권, 보유지분
매각

․임대주택 리츠

렌트푸어

․목돈 안드는 전세

․전세자금 지원

임대

주택

․수혜자중심으로 전환

․도심내 공공임대 확대

수요

․생애최초구입자 지원확대

․주택구입자지원 강화

․민간임대시장 활성화

․과도한 규제 정비 등

수요 지원

․주택바우처 도입

․대학생, 신혼부부 등
생애주기별지원 강화

․공공임대주택 관리의
공공성 강화

Ⅲ. 주택시장 정상화 방안

◇ 가격 상승기의 수요억제 - 대량공급 체제에서 탈피하여,
공급물량은 축소․조정하고, 실수요와 건전한 투자수요는 진작

- 실수요자 등에 대한 취득․양도세 한시적 감면조치 등을 병행하여
시장의 조기회복을 견인

1. 주택 공급물량 조절

가. 공공분양주택 공급조절

□ 공공분양주택의 공급물량을 기존 연 7만 → 2만호 이하로 축소하되, 시장여건에 따라 탄력적으로 공급하여 수급조절기능을 강화

ㅇ 기 착수된 물량을 감안하여 ‘13～’17년까지의 신규 인허가 물량은 1만호 수준으로 관리

- 60㎡이하 소형주택으로만 공급하고, 소득․자산기준 검증을 강화하여 민간주택과 차별성 강화(보금자리지침 개정, 주택공급규칙 개정)

* (현행) 근로․사업소득, 부동산․자동차 검증 → (개선) 연금․금융소득 등 여타 소득과 자산에 대해서도 검증

ㅇ  수도권 그린벨트내 신규 보금자리지구 지정을 중단하고, 기존 지구는 공공분양주택 공급물량 및 청약시기 등을 조정

- 특히, 시장상황이 어려운 ‘13년 분양주택의 청약물량을 당초 1.6만호 → 0.8만호 수준으로 대폭 축소

< 공공분양주택 연차별 공급계획 (만호) >

구 분	계	‘13년	‘14년	‘15년	‘16년	‘17년
사업승인 기준	5.0	1.0	1.0	1.0	1.0	1.0
준공 기준	11.3	2.5	2.8	2.0	2.0	2.0

나. 기 추진중인 개발지구의 사업계획 조정

□ 시장수요를 감안하여 공공택지․보금자리지구 등의 사업계획 조정 추진

ㅇ 지역별․지구별 주택수급여건과 사업 진행상황 등을 분석하여
공급물량 및 시기 등을 조정

* (예) 평택고덕 신도시는 개발계획을 3단계로 나누어 단계별로 개발

ㅇ 주거기능 일변도에서 벗어나 자족기능 강화를 통한 수요창출 등 다각적인 방안 모색도 추진

* (예) 양주신도시는 경기북부권내 특화산업을 유치하여 도시자족성 강화

다. 민간주택 공급속도 조절 유도

□ 시장상황을 감안하여 민간주택 착공시기 탄력 조정

ㅇ 사업계획승인 후 의무 착공기간을 2년에서 3년으로 연장(주택법 개정)

ㅇ 분양률 저하 등으로 사업성이 악화될 우려가 있거나, 공공택지 내 기반시설 설치가 지연되는 경우 착공연기 허용 (주택법 시행령 개정)

ㅇ 공공택지 공급 이후 일정기간 내에 미착공시 환매하도록 한 특약(LH - 사업자간)을 사업자가 원할 경우 환매하지 않도록 개정

□ 최근 2년 단기간 내 공급증가로 주차난, 주거환경 악화 등이 우려되는 원룸형 도시형생활주택에 대한 공급도 적정수준으로 조정

*  도시형 인허가(원룸형, 호) : (‘09) 1,125 → (’10) 18,416 → (‘11) 72,361 → (’12) 102,554

- 전국 평균 입주율(원룸형) 53.2%, 수도권은 50.5% (‘13.3 기준)

ㅇ 주차장 등 부대시설 설치 기준을 강화하고, 지역상황에 따라 지자체장이 특별구역을 지정하여 인허가를 제한할 수 있도록 개선    (주택건설기준 및 주택법시행령 개정)

2. 세제 ․ 금융 ․ 청약제도 개선을 통한 유효수요 창출

가. 생애최초 구입자 등 실수요자 지원 강화

□ 생애최초 주택구입시 취득세 한시면제 (지방세특례제한법 개정)

ㅇ 부부합산 6천만원이하 가구가 6억․85㎡이하 주택 구입시 취득세 전액 면제 (국회 상임위 통과일로부터 연말까지 한시적용)

□ 주택기금의 생애최초 주택구입자금 지원 강화 (기금운용계획 변경)

ㅇ 금년도 지원규모를 당초 2.5조원 → 5조원으로 대폭 확대

ㅇ 소득요건을 상향 조정(현 부부합산 5.5천 → 6천만원)하고, 지원금리도 인하(현 3.8% → 3.3～3.5%)하되 주택면적별로 차등

< 현 행 >			< 개 선 >
면적 소득	85㎡이하	⇨	면적․가액 소득	60㎡/ 3억이하	60∼85㎡/ 6억이하
부부합산 5.5천만원	3.8.%		부부합산 6천만원 이하	3.3%	3.5%

ㅇ 생애최초 주택구입자금에 대해서는 연말까지 DTI를 은행권
자율로 적용하고, LTV도 70%로 완화

ㅇ 30년 분할상환 대출을 신설하여 젊은층의 상환부담을 완화하고 소비자의 선택권 확대

□ 무주택자의 주택구입자금 지원 강화

ㅇ 일정요건의 주택* 또는 현재 임차로 거주중인 주택을 구입하는  무주택자(연소득 6천만원 이하)에게 생애최초 수준(3.5%)의 자금 지원

* 85㎡이하, 주택가격 6억이하, 주택가격 하락으로 LTV 70% 이상인 주택

ㅇ 근로자․서민 주택구입자금의 금리(4.3 → 4.0%) 인하 및 소득요건(부부합산 연소득 4천만원 → 4.5천만원) 완화

나. 주택구입자에 대한 지원 강화

□ 연말까지 주택 구입시 양도세 한시 감면 (조세특례제한법 개정)

(국회 상임위 통과일로부터 연말까지 한시적용)

ㅇ (대상주택) 금년말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택

- 9억이하 신규․미분양주택 및 1세대 1주택자(일시적 2주택자 포함)가 보유한 85㎡․9억 이하 기존주택을 구입하는 경우

ㅇ (감면내용) 취득후 5년간의 양도소득 세액 전액 면제

* 5년이후 양도시 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액은 과세대상에서 공제

ㅇ (특례) 종전 보유주택 양도시 신규 구입주택은 주택수 산정에서 제외

* 1세대 1주택 비과세요건을 충족하는 경우 양도가액 9억원까지 비과세

□ 주택 거래시 과도한 稅 부담 완화

ㅇ 부동산시장 과열시 도입되었던 다주택자 양도세 중과(50～60%)
제도를 폐지하고 기본세율(6~38%)로 과세 (소득세법 개정)

* 현재 ‘13년말까지 양도하는 주택은 중과 유예중

ㅇ 1년내 주택 단기양도는 50%→40%로, 2년내 단기양도는 40%→기본 세율(6~38%)로 과세 (소득세법 개정)

ㅇ 법인의 부동산 양도소득에 대한 일반법인세 외 추가과세(30%) 제도를 폐지 (법인세법 개정)

□ 청약가점제 적용 축소 등 청약제도 개선 (주택공급규칙 개정)

ㅇ 민영주택 청약가점제(‘07.9～) 적용대상을 85㎡이하로 축소(85㎡ 초과 폐지)하고, 적용비율도 현행 75% → 40%로 완화

* 가점제 : 민영주택 공급시, 동일 순위내(1․2순위) 경쟁이 있을 경우,
무주택기간, 부양가족수, 통장 가입기간 등을 점수화하여 다득점자에게 공급

- 가점제 비율 조정권을 분양 승인권자인 시군구청장으로 하향 위임(현행 시․도지사)하여 지역별 시장상황에 맞게 탄력적으로 적용

* 현재 지역상황에 탄력적 대응이 가능토록 시․도지사에게 가점제 시행여부와 적용비율 조정토록하고 있으나, 적용실적 없음

< 가점제 및 추첨제 적용비율 조정 >

주택규모	현 행		개 선
	가점제	추첨제	가점제	추첨제
85㎡ 이하	75%	25%	40%	60%
85㎡ 초과	50%	50%	폐지	100%
비고	시도지사가 탄력 조정		시군구청장이 조정

ㅇ 주거수준 상향 등 주택 교체수요를 지원하기 위해, 유주택자(1주택 이상)에게도 가점제 청약 1순위 자격 부여

* 가점제 청약1순위 : (현행) 입주자저축 1순위인 무주택자 → (개선) 입주자저축 1순위 무주택자 + 1주택 이상 소유자

ㅇ 85㎡초과 민영주택 분양시 채권입찰제 폐지

다. 시중 여유자금을 활용한 민간임대시장 활성화

□ 기업형 임대사업자의 토지매입비, 임대관리 부담 완화

ㅇ 택지비 부담 완화를 통한 민간 임대사업 활성화를 위해「토지
임대부 임대주택」제도 도입 추진 (임대주택법 개정)

ㅇ 민간 임대주택의 시설관리 및 임차인 관리 등 종합서비스를 제공하는 ‘주택임대관리업’을 신설하고, 세제혜택 강구 (주택법 등 개정)

ㅇ 임대주택리츠․펀드 등을 활용한 기업형 임대사업 육성

- 임대주택리츠의 1인당 주식소유한도, 공모의무 적용을 배제(부동산투자회사법 개정)하고, 리츠․펀드의 민영주택 우선공급 조례제정*을 독려

* 임대사업자인 리츠․펀드의 경우 5년이상 임대 조건으로 신규 민영주택 우선공급을 기허용하였으나, 구체적 물량․방법 관련 시․군 조례제정이 지연

□ 민간주택이면서도 임대료 인상 규제 등 공공성을 갖는 ‘準 공공임대
주택’을 신설하여 세제혜택 부여

ㅇ 의무 임대기간 준수, 임대료 인상률 제한 요건을 충족하는 경우 준공공임대주택으로 등록, 세제감면 등 혜택 부여 (임대주택법 개정)

- 85㎡이하 주택, 10년 의무임대, 최초임대료(시세이하) 및 임대료 인상률 제한 등 의무 부여

* 준공공임대주택 등록, 임대료 기준(최초임대료 및 인상률) 충족여부 등은
기초지자체에서 수행

- 발표일 이후 신규 구입 주택에 한해 적용하고, 관리의 효율성을 위해 ‘주택임대 관리업자’에게 위탁관리한 경우로 한정

- 재산세를 공공임대주택 수준으로 감면하고, 양도세 장기보유 특별공제율 60% 적용(현재 다주택자 최대 30%)

* 준공공임대주택 등록시 지방세 혜택

- 취득세 : 60㎡이하 면제(최초분양받은 경우)

- 재산세 : 40㎡이하 면제, 40～60㎡ 50%, 60～85㎡ 25% 감면

* 단, 규정위반으로 준공공임대주택 등록 말소시 다주택자 장기보유 특별 공제율 적용, 감면받은 세액 반납

라. 시장과열기에 도입된 과도한 규제 정비 등

□ 시장과열기에 도입된 과도한 규제개선 지속 추진

ㅇ 분양가상한제는 시장상황에 따라 지정․해제할 수 있게 신축적으로 운영하는 방안 추진 (주택법 개정)

ㅇ 그린벨트 등 중첩 규제로 국민불편이 과중한 지역을 중심으로 토지거래허가구역 해제(의견수렴 등을 거쳐 5월중 중도위 심의 및 허가구역 공고)

ㅇ 대규모 투자를 수반하는 계획입지 개발사업에 대한 개발부담금
한시감면 (향후 1년간 수도권 50%, 이외 지역 100% 감면, 개발이익환수법 개정)

* 택지개발․산업단지개발․관광단지 조성․도시환경정비사업 등

□ 규제완화를 통한 주택정비사업 활성화 (도시및주거환경정비법 개정)

ㅇ  소형주택 공급 확대를 위하여, 조합원에게 기존주택의 전용면적 범위내에서 2주택 공급을 허용

* 현재는 기존주택의 종전가격 범위 내에서만 2주택 공급을 허용

ㅇ  조합의 금융비용 절감을 위해 주택 미분양자에 대한 현금청산시기를 사업 후반부로 늦출 수 있도록 개선

* 분양신청종료일 이후 150일 이내 → 관리처분계획 인가 이후 90일 이내

□ 노후 아파트 주거환경 개선, 주민생활 불편해소, 장수명화 유도 등을 위해 리모델링 규제 개선(주택법 개정)

ㅇ 15년 이상 경과된 아파트에 대해 안전성 확보가 가능한 범위내에서 수직증축 리모델링을 허용하는 방안 강구

* 현재는 수평 및 공지내 증축, 기존 1층을 필로티로 전환시 1개층 증축허용

- 전문가 T/F를 구성하여 구체적 허용범위와 전문기관의 구조안전성 검토 및 건축심의 의무화 등 안전성 확보방안을 마련할 계획

- 또한, 도시과밀 문제나 전월세난이 없도록 지자체별로 리모델링 기본계획(가칭)을 수립한 후 중앙도시계획위원회의 심의 및 국토부장관의 승인을 받아 시행

Ⅳ. 하우스푸어 및 렌트푸어 지원방안

1. 하우스푸어 지원방안

◇ 하우스푸어 및 금융기관의 도덕적 해이 방지

- 경제적 자활의지가 있는 하우스푸어를 선별 지원하고, 투기
목적이 아닌 실거주(1주택자) 목적의 구입자로 지원대상 한정

- 금융기관도 프리워크아웃 등 채무조정 확대, 부실채권 매각 등
일정부분 책임 분담

◇ 시장원리를 통한 채무조정방식을 중심으로 추진함으로써
재정부담을 최소화

◇ 하우스푸어의 연체위험 및 주택 보유의사 등에 따라 맞춤형
지원대책을 마련

가. 주택보유 희망자 : 채무조정 활성화, 대출채권 매각제도

□ 금융권․신복위를 통한 채무조정 : 연체우려, 장․단기 연체자

ㅇ 금융권 자체적으로 연체우려․단기연체 주택담보대출에 대한 상환기간 연장, 장기분할상환 대출 전환 등 프리워크아웃 확대

- 채무조정시 기존대출 취급시점의 대출한도를 계속 적용할 수
있도록 LTV규제에 대한 예외를 허용하는 등 제도개선 병행 추진

ㅇ 신용회복위원회의 주택담보대출 프리․개인워크아웃 활성화를 위해 신용회복제도의 수혜범위를 주택담보대출까지 확대

- 담보채권에 대한 워크아웃시 채권자 동의요건을 완화

* (현행) 담보채권자의 2/3 동의 필요 → (개선) 담보채권자의 1/2로 완화

- 신용회복 후 성실상환 대출에 대해 자산건전성 평가시 “정상”
평가가 가능하도록 하여 금융권의 채무조정 동의유인 제고

* 현재는 신용회복 직후 “고정”, 성실상환 후 “요주의” 등급으로 평가

□ 자산관리공사(캠코)를 통한 부실채권 매입 : 3개월 이상 연체차주

ㅇ 캠코가 旣 승인된 업무계획에 따라 자체재원을 활용하여 3개월이상 연체된 부실 주택담보대출채권을 매입

ㅇ 매입한 채권에 대해 차주에게 채무조정 의사를 확인하여 차주가 동의할 경우 원금상환 유예, 장기분할상환 전환 등 채무조정 실시

* 단, 채무조정후 정상상환이 가능한 경우에 한해 채무조정을 허용하고, LTV가 과도하게 높은 대출 등 원금회수가 불투명한 대출은 대상에서 제외(세부요건 추후 확정)

- 차주가 채무조정에 동의하는 경우 다른 금융회사가 同 차주에 대해 보유한 3개월 이상 연체채권도 가능한 범위에서 최대한 매입

* 미매입 채권에 대해서는 차주가 자발적으로 상환방안을 강구

ㅇ 주택담보대출 채권이 완전매입되는 경우 차주에게 환매조건부로 해당 담보주택의 일부지분을 매각할 수 있는 옵션을 제공

ㅇ 총 1,000억원 규모(지분매입 100억 한도)의 시범사업으로 추진 → 추후 성과를 평가하여 확대․변경 등 제도개선 검토

< 캠코를 통한 연체채권 채무조정 개념도 >

채권매각 금융회사

기타 금융회사

캠 코

하우스푸어 (3개월 이상 연체)

채권대금지급

대출채권매각

채무조정

(채권전액

매입시 지분매입옵션)

원리금상환

(지분매각시

임대료납부)

채권을 매각하지 않은 기타

금융회사가 있는 경우 →

잔여대출에 대한 원리금상환

□ 주택담보대출채권 매각제도 : 원리금 상환이 어려운 정상 차주

ㅇ 차주의 신청을 받아 주택금융공사가 은행으로부터 하우스푸어의 선순위 주택담보대출채권을 매입하고 채무조정을 실시

- 대출채권 매입시 고정금리 형태로 전환하고 원금상환을 최장 10년간 유예하여 원리금 상환이 어려운 정상차주의 연체를 방지

- 차주는 주택금융공사에 은행 대출금리 수준의 이자를 납입하되, 상환유예기간(최장 10년)이 종료되는 시점부터 원금을 분할상환

- 주택금융공사는 매입한 채권을 기초로 MBS를 발행하여 자금조달

ㅇ 원금상환중이거나 거치기간 종료가 임박한 미연체 정상차주 중 거주주택, 소득 등이 일정요건*을 충족하는 차주를 대상으로 시행

* (예) 6억원 이하․85㎡이하 1주택 보유자, 연소득 5천만원이하, 대출금액 2억원 이하 등

ㅇ ’13년중 1조원 한도로 채권을 매입하고, ’14년부터는 주택금융공사의 유동화여력을 감안하여 규모를 점진적으로 확대하는 방안 검토

< 주택담보대출채권 매각제도 개념도 >

유동화증권 투자자

주택금융공사

채권대금지급

대출채권매각

원금상환

유예 등

채무조정

이자상환

(유예기간

종료시

원금상환)

하우스푸어 (미연체 정상)

채권매각 은행

기타 금융회사(은행, 비은행)

자금투자

MBS발행

이자지급

채권을 매각하지 않은 기타

금융회사가 있는 경우 →

잔여대출에 대한 원리금상환

나. 주택매각 희망자 : 임대주택 리츠에 매각

□ 기본구조

ㅇ 주택 소유자가 여건에 따라 주택(또는 주택지분 일부)을 리츠에
매각하고, 해당주택을 임차하여 거주하는 방식

< 임대주택 리츠 개념도 >

④대출

상환

하우스푸어

금 융 기 관

REIT‘s(리츠)

투자자

L H

②주택(지분)매각

⑤임대(사용)료

⑥주택(지분)재매입

①투자

⑦청산

③매입

확약

ㅇ 리츠의 수익성 확보를 위해 리츠가 취득하는 주택 또는 지분에 대해 종부세 감면, 취득세 면제, 재산세 최저세율(0.1%) 부과

□ 실행방안

ㅇ 1세대 1주택 소유자가 임대주택 리츠에 아파트(전용 85㎡ 이하)를
매각하고, 이를 5년간 임차

- 리츠는 국민주택기금 출자 등으로 자금을 조달하여 아파트를 감정평가액 이하 수준에서 역경매 방식*으로 매입

* 감정평가액 대비 매도자의 매각희망가격 비율이 낮은 순으로 매입

- 5년간 주변 시세로 보증부월세 형태로 임대

- 임대기간이 끝나면 일반인에 분양하되 원소유자에게 다시 매입할 수 있도록 우선권*을 주고 시장 여건에 따라 조기 매각 허용

* 재매입우선권은 임대 종료 후 처분 시의 감정평가액으로 행사

- 원소유자가 재매입하지 않은 주택은 리츠가 시장에 매각하고,
미매각된 주택은 LH가 매입(리츠 설립시 확약)하여 임대주택으로 활용

ㅇ 소유자가 아파트(전용 85㎡ 이하) 지분의 일부를 리츠에 매각하고, 매각지분에 대해 사용료를 납부하며 거주할 수 있는 옵션 부여

- 계약기간(5년) 후 매도자가 지분을 환매하여 소유권 회복 가능

- 계약기간 종료 후 매도자가 지분을 재매입하지 않는 경우, 리츠가 매도자의 잔여지분을 시세(감정평가액)에 살 수 있는 권리 부여

- 리츠가 주택지분 전체를 확보한 경우, 일반 매각 또는 LH가 매입(리츠 설립시 확약)하여 임대주택으로 활용

□ 추진계획

ㅇ 1차사업으로 500호 매입을 추진하고, 성과를 보아가며 사업확대여부 등 검토

다. 50세 이상 은퇴자 : 주택연금 사전가입제도

□ 주택연금 가입연령을 60세 → 50세로 낮추어 주택연금 일부를
일시금으로 받아 부채상환에 활용토록 제도개선

ㅇ (사전가입 대상) 가입주택에 주택담보대출이 있는 50세 이상

ㅇ (일시인출한도 확대) 현행 연금총액의 50% → 100%까지 확대

* 일시인출한도를 전액활용하지 않은 경우 잔여한도는 60세부터 연금으로 지급

ㅇ (계획) 1년간 한시시행 후 지원효과를 보아가며 연장여부 검토

2. 렌트푸어 지원방안 : 목돈 안드는 전세

◇  신용대출 성격의 전세자금대출을 담보대출化하여 대출금리 인하
및 대출한도 확대

- 집 주인의 성향, 임차인의 소득수준 등을 감안하여 무주택 서민
에게 다양한 전세자금 마련 옵션을 제공

가. 목돈 안드는 전세 ① : 집 주인 담보대출 방식

□ 기본구조

ㅇ 대출이자를 세입자가 납부하는 조건으로 집주인이 전세보증금 해당액을 본인의 주택담보대출로 조달 ☞ 대출금리 인하

< 목돈 안드는 전세 : ① 집 주인 담보대출방식 >

DTI, LTV 완화

임대차계약

집 주 인(임대인)

세 입 자(임차인)

금 융 기 관

이자납부

담보제공

세제

지원

정  부

주택담보대출

(보증금)

보 증

ㅇ 금융기관은 수도권 5천만원, 지방 3천만원 한도내에서 임대인에게 담보대출하되, 이자는 임차인이 납부

ㅇ 이자부담분의 일부 선납 또는 공적기관 보증을 통해 임차인 이자
연체리스크 방지

□ 적용대상

ㅇ 실거주용 주택을 임차하는 부부합산 연소득 6천만원 이하 무주택세대주로서 전세보증금 3억원 이하(지방 2억원 이하)

□ 집 주인 인센티브

ㅇ (세제) 주택 보유수에 관계없이 전세자금용 주택담보대출 시 전세보증금 대출분에 대해 소득세 비과세 (소득세법 개정)

* 현재 3주택 이상을 보유하고 전세보증금 합계액이 3억원을 초과하는 경우초과 금액에 대해 소득세 부과중

- 임대인에게 전세자금용 담보대출 이자 납입액의 40% 소득공제
(소득세법 개정)

- 다주택자 양도세 중과 폐지 (소득세법 개정)

- 집주인의 주택담보 대출규모에 비례하여 재산세․종부세 감면
(지방세특례제한법 개정)

ㅇ (금융) 집 주인 담보대출시 연말까지 DTI를 금융회사 자율로 적용하고, LTV도 70%까지 완화

나. 목돈 안드는 전세 ② : 임차보증금 반환청구권 양도방식

□ 기본구조

ㅇ 금융기관이 보증금 반환청구권을 양도받은 경우, 우선변제권을 부여하여 전세대출의 담보력 강화 ☞ 대출금리 인하, 대출한도 확대

< 목돈 안드는 전세 : ② 임차보증금 반환청구권 양도방식 >

임차보증금 반환청구권 양도

보증계약

임대차보호법상 우선변제권 확보

세 입 자(임차인)

금융기관

전세자금 대출

임대차계약

보증기관

집 주 인(임대인

□ 적용대상

ㅇ 주거용 주택을 임차하는 부부합산 연소득 6천만원 이하 무주택
세대주로서 전세보증금 3억원 이하(지방 2억원 이하)

□ 실행방안

ㅇ 임차인이 전세금을 대출한 금융기관에게 대출금의 120% 내에서
보증금 반환채권을 양도

* 이자연체, 채권회수 비용 등 감안 대출금의 120%까지 설정

ㅇ 금융기관은 임대차계약서에 전세자금 대출 및 보증금 반환채권 양도사실을 특약*으로 기재

* (특약 이유) 계약만료시 임차인의 보증금 단독 수령․사용 방지, 임차주택이 경매로 처분되는 경우 세입자의 단독 배당참가 방지

ㅇ 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받은 경우 보증금 반환채권을 양도받은 금융기관에 우선변제권 인정 (주택임대차보호법 개정)

- 임차보증금반환청구권 및 우선변제권을 통해 강화된 전세대출의 담보력을 바탕으로 저리의 전세대출 지원 확대 유도

☞ 일반적으로 전세자금을 마련하는데 필요한 금융비용(6～7%)에 비해 약 2%p 금리인하 효과 기대

다. 주택기금을 통한 저리 대출 확대

□ 전세자금 대출요건 조정을 통해 목돈 마련 부담 완화

ㅇ 소득요건을 500만원 상향(현 부부합산 4 → 4.5천만원)하고, 대출한도를 현실에 맞게 상향(현 8천만원 → 수도권 1억원, 지방 8천만원)

ㅇ 지원금리도 현행 3.7%에서 3.5%로 하향 조정

ㅇ 전세금 증액분에 대해서도 기금 추가대출을 허용

* (현행) 개인별 보증한도가 남아있어도 추가대출 금지 → (개선) 보증한도내 허용

Ⅴ. 서민 주거복지 강화방안 : 보편적 주거복지 실현

◇ 주거복지정책 패러다임을 공급자 주도 → 수혜자 중심으로 전환

< 현 행 >		< 개 선 >
신도시․GB 등 도시 외곽	⇨	도심내 국공유지 등 활용
임대주택 건설위주		매입․전세방식 확대
임대주택 공급 위주		바우처 등 수요자지원 확대
물량 확보 위주		복지연계․관리 등 전달체계 강화

◇ 공공임대 11만, 공공분양 2만, 저리의 전세․구입자금융자 28만
가구와 주택바우처 도입을 통해 보편적 주거복지 실현

ㅇ ‘17년까지 5분위이하 무주택가구(520만가구)의 64%에게 주거서비스 지원

‘22년까지 5분위 이하 무주택 550만가구 모두에게 주거지원

1. 공공주택 연 13만호 공급

□ (총량) 계획기준을 준공으로 전환하여 공공주택 연 13만호 공급

< 공공주택 공급계획 >

	공공 분양	임대 계						매입․전세
			건설 임대	국민	영구	공공임대
						공공	민간
연 13만호	2.0	11.0	7.0	3.8	1.0	1.2	1.0	4.0

* 행복주택(5년간 20만호, 인허가)은 건설임대 물량에 포함하여 추진

ㅇ 임대주택은 건설(7만)과 매입․전세방식(4만)을 합하여 연 11만호,

분양주택은 최근 시장여건 등을 감안하여 연 2만호 공급

ㅇ 공공건설임대 물량은 외곽(그린벨트, 신도시) 보다는 도심(철도부지, 국공유지 등 활용)내 입지가능한 물량을 대폭 확대

ㅇ 도심내 즉시 입주 가능한 매입․전세임대 물량을 확대

□ (연차별 공급계획) 공급기준을 인허가 → 준공(입주) 기준으로 전환하여 수혜가구의 정책 체감도를 제고

ㅇ  기 착공된 물량 영향으로 ‘13～’14년간 분양주택은 계획보다 많이, 임대주택은 적게 공급되나, ‘15년이후 연 13만호 입주 가능

ㅇ 준공 계획 달성을 위해 인허가 계획도 별도 수립․관리

- (준공) 매년 공공주택 13만호를 준공(입주)하고, 기 착공된 물량의 영향을 받는 ‘13～’14년에는 각각 10.2만호, 11.8만호 준공(입주)

< 공공주택 준공 계획 (단위 : 만호) >

구 분	계	‘13년	‘14년	‘15년	‘16년	‘17년
합 계	61.0	10.2	11.8	13.0	13.0	13.0
임대주택	49.7	7.7	9.0	11.0	11.0	11.0
분양주택	11.3	2.5	2.8	2.0	2.0	2.0

- (인허가) 향후 준공목표 달성을 위해 최대 연 7.4만호를 인허가하고, 기 인허가 물량의 착공계획을 감안하여 ‘13년에는 6.6만호 인허가

< 공공주택 인허가 계획 (단위 : 만호) >

구 분	계	‘13년	‘14년	‘15년	‘16년	‘17년
합 계	36.2	6.6	7.4	7.4	7.4	7.4
건설임대*	31.2	5.6	6.4	6.4	6.4	6.4
분양주택	5.0	1.0	1.0	1.0	1.0	1.0

* 즉시 입주가능한 매입․전세임대는 제외

** 행복주택(5년간 20만호)은 건설임대에 포함하여 인허가

2. 행복주택 공급계획

□ (개념) 철도부지, 유휴 국․공유지, 미매각 공공시설용지 등 도심내 공공이 보유한 저렴한 토지를 활용하여 임대주택을 공급

ㅇ 업무․상업시설 등을 복합개발함으로써 도심재생도 병행

< 행복주택 개념도 >	< 해외사례 : 홍콩 쿨롱베이데파트 >

□ (공급물량) 향후 5년간(‘13～’17) 총 20만호를 공급(인허가 기준)

ㅇ '13년에는 수도권 도심의 6～8개 지구에서 약 1만호를 시범사업으로 공급(일부는 착공 추진)

□ (입주대상) 공급물량 중 80%를 신혼부부, 사회초년생, 대학생 등 사회활동이 왕성한 계층(60%)과 주거취약 계층(20%)에 우선 공급

ㅇ 나머지 20%는 소득 수준에 따라 차등 공급

□ (임대료) 소득수준 등 적정 부담능력을 고려하여 주변 시세보다 저렴하게 공급

□ (사업시행) LH, 지방공사(SH 등) 중심으로 추진하되, 공공-민간
공동사업시행 등 민간건설업체의 참여를 확대

ㅇ 사회적기업 유치를 통해 거주민들에게 일자리를 제공하고, 공공청사, 커뮤니티 센터 등 유치로 지역화합 및 소통의 장소로 활용

* 행복주택 단지 내에 사회적기업 및 취업지원센터 등 유치 공간 마련

3. 맞춤형 주거비 지원 강화

◇ 주거비 보조, 기금지원, 개량자금지원 등 수요자 지원방식을
확대하여 임대주택 공급시차에 따른 사각지대 해소

ㅇ 고령화 등 인구구조 변화에 대한 대응과 생애주기상 취약시기에 직접지원을 강화하여 정책수혜의 누수현상도 방지

가. 저소득층 월세 부담 완화 : 주택바우처 도입

□ (개념) 소득 대비 월 임대료 부담이 큰 저소득가구를 대상으로
월임대료의 일부를 재정을 통해 지원

ㅇ 현행 주거급여 제도를 주택 바우처 제도로 확대․발전시켜
지급대상 확대․임대료 지원기능 강화 등 추진

* 수급자를 대상으로 지급되던 주거급여를 소득, 거주형태, 임대료 부담수준 등을 종합적으로 고려하여 지급하도록 바우처 제도로 전환

구 분	내 용
․지급대상	․소득․자산이 일정액 이하인 임차인 * (예) 월평균 소득이 최저생계비의 120% 이하 가구, 중위 소득의 40% 이하 가구 등
․지원금액	․지역별 기준임대료를 바탕으로 소득수준별로 차등 지급 * 산정기준(예) : 기준임대료 - [소득 × 자기부담율]
․지급방식	․임대인 계좌에 직접 입금하여 他용도 전용방지 ․지역주민 주거지원을 위한 지자체 역할을 고려, 지자체 매칭 지급 * (예) (주거급여 국고보조율 참조) 서울 50%, 지방 80% 국고보조(재정자주도 등에 따라 조정)

□ (전달체계) 임차인이 기초지자체에 신청 → 주택바우처 집행기관이 주택임대차계약 등 확인 → 기초지자체에서 임대인에게 입금

□ (추진계획) 지원금액․지급대상 등 세부 시행방안, 예산 추계, 도입효과 등에 관한 연구를 거쳐 ‘13.上 사업모델을 확정

ㅇ ‘13.下 전달체계 구축 → ’14.上 시범사업을 거쳐 ‘14.下 기초생활보장제도 개별급여체계 전환과 함께 도입

나. 생애주기별 주거지원 강화

□ (대학생) 저소득 대학생의 주거비 부담 완화를 위해 공공기숙사, 대학생 전세임대 등 니즈에 맞는 다양한 형태의 주거지원 확대

ㅇ (임대주택) “행복주택”의 일부를 대학생에게 공급하고, 대학생 전세임대를 지속 공급(연 3천호)

ㅇ (기숙사) 공공기숙사(연 8～10개), 연합기숙사(연 1～2개) 건축비에 대해 국민주택기금 53% 융자지원 (‘12년 5개 대학 총 4,093명 지원)

☞  주거지원률(주거지원학생수/총학생수) : 현재 18.3% → ‘17년 25%

* 건축비 분담 비율 :  (공공기숙사) 주택기금 53%, 사학진흥기금 37%, 대학 10% 내외

(연합기숙사) 주택기금 53%, 사학진흥기금 47%

**  지원조건 : (주택기금) 3년 거치, 17년 상환, 2%, (사학진흥기금) 4년 거치, 20년 상환, 3.68%

< 대학생 주거지원시 임대료 수준 >

사립대 공공기숙사	전세임대		연합기숙사
24만원 (2인 1실)	7～17만원 보증금 100～200만원 (1인 1실)	4～9만원 보증금 100～200만원 (2인 1실)	19만원 (2인 1실)

* 사립대 민자 기숙사 : 월 34만원 수준
대학가 전월세 : 보증금 5백～1천만원, 월 임대료 40～50만원 수준(서울)

□  (신혼부부) 부부합산 연소득 5천만원 이하 신혼부부에 대해
연 3.5%의 저리 전세자금을 연 2.5조원 규모로 지원

* 근로자․서민 전세자금(연소득 4.5천만원 이하) 보다 소득요건 완화

□ (단신가구) 저소득층의 높은 1인 가구 비중을 감안하여 공공임대주택의 소형주택 비중을 확대

ㅇ 국민임대주택 및 매입임대 공급물량 중 30%는 원룸형으로 공급

- 매입물량 확보를 위해 매입대상을 기존 다세대․다가구 외에
도시형생활주택, 소형 원룸주택 등으로 확대

□ (노인․장애인) 거동이 불편한 노인, 장애인을 위해 배리어프리(barrier-free)시설 등 주거약자용 편의시설을 갖춘 주택공급을 확대

ㅇ 영구, 국민임대주택 중 주거약자용 주택비중 확대(현재 3～5%)

ㅇ 거주중인 주택을 주거약자용 주택으로 개조할 경우 개조비용 지원

* 호당 260만원, 금리 연 2%, 1(3)년거치 19(17)년 상환

다. 공공임대주택 관리의 공공성 강화

□ 임대주택 임차인 복지증진을 위한 통합적 관리지원체제 구축

ㅇ 기존의 유지․보수 위주의 임대주택 관리를 강화하여 일자리, 보육, 상담․컨설팅 등 종합복지서비스를 제공할 수 있는 시스템 마련

ㅇ 주거복지사를 양성하여 영구임대주택단지에 배치함으로써 주거복지서비스의 품질 향상 및 업무 담당자의 전문성 강화 유도

* 민간학회에서 운영중인 ‘주거복지사’ 자격증을 공적자격증으로 전환하는 방안도 추진

□ 저소득 서민의 주거비 부담 완화를 위해 영구임대주택의 난방비에 대한 부가가치세 면제 (조세특례제한법 개정)

Ⅵ. 향후 추진계획

◇ 경제장관회의(부총리 주재) 또는 주택정책심의위원회(국토부장관 주재) 등을 통해 매 분기별로 대책의 집행과정, 성과 등을 정례적으로 점검

ㅇ 업계․학계․전문가 간담회 등을 통해 민간 의견수렴 및 대책 성과 등을 지속 모니터링

□ 과제별 조치계획

추진과제	조치사항	추진일정	소관기관
□ 주택시장 정상화 방안
․공공분양주택 공급	추진상황 점검	분기별(상반기), 월별(하반기)	국토부
․공공분양주택 민간과의 차별성 강화	보금자리지침 개정	‘13.5월	국토부
	소득자산시스템 연계 및 공급규칙 개정	‘13.9월	국토부
․의무 착공기간 연장	주택법 개정	‘13.4월 국회제출	국토부
․공사착수 연기 허용	주택법시행령 개정	‘13.6월	국토부
․공동주택지 미착공 시 환매 가능 특약(LH-사업자간) 폐지	행정협의	‘13.4월	국토부
․도시형생활주택 공급조절	주택건설기준․주택법시행령 개정	‘13.6월	국토부
․생애최초 취득세 한시면제	지방세특례법 개정	‘13.4월 국회제출	안행부
․생애최초구입자금 개선	기금운용계획 변경	‘13.4월	국토부
․생애최초주택자금대출에 대한 한시적 LTV완화, DTI자율적용	감독규정 개정(LTV) 행정지도(DTI)	‘13.6월 ‘13.4월	금융위
․무주택자 구입자금 지원 강화	기금운용계획 변경	‘13.4월	국토부
․양도세 한시 면제	조세특례제한법 개정	‘13.4월 국회제출	기재부
․다주택자 양도세 중과 폐지 및 단기보유 중과 완화	소득세법 개정	‘13.4월 국회제출	기재부
․청약제도 개선	주택공급규칙 개정	‘13.5월	국토부
․토지임대부 임대주택 도입	임대주택법 개정	기 국회 제출	국토부
․주택임대관리업 신설	주택법 개정	기 국회 제출	국토부
․임대주택리츠 규제완화	부동산투자회사법 개정	‘13.4월 국회제출	국토부
․준공공임대 도입	임대주택법 개정	‘13.4월 국회제출	국토부
․준공공임대 지방세 감면	지방세특례법 개정	‘13.6월 국회제출	안행부
․준공공임대 양도세 감면	조세특례제한법 개정	‘13.6월 국회제출	기재부
․분양가상한제 신축운영	주택법 개정	기 국회 제출	국토부
․토지거래허가구역 해제	중도위 심의 및 공고	‘13.5월	국토부
․개발부담금 한시 감면	개발이익환수법 개정	‘13.5월 국회제출	국토부
․주택정비사업 2주택허용 및 현금청산시기 연기	도정법 개정	‘13.4월 국회제출	국토부
․리모델링 제도개선	주택법 개정	‘13.6월 국회제출	국토부
□ 하우스 ․ 렌트푸어 지원 방안
․금융권 프리워크아웃 확대	가이드라인 제정 등	‘13.5월	금융위
․주택담보대출 신용회복 활성화	신용회복협약 개정	‘13.6월	금융위
․채무조정시 LTV예외 인정	감독규정 개정	‘13.6월	금융위
․캠코를 통한 부실채권 매입	사업시행	‘13.6월	금융위
․주택담보대출 매각제도	사업시행	‘13.6월	금융위
․주택연금 사전가입제도	주금공법 시행령 개정	‘13.6월	금융위
․임대주택 리츠에 대한 지방세 감면	지방세특례법 개정	‘13.4월 국회제출	안행부
․목돈 안드는 전세 집주인 소득세 비과세	소득세법 개정	‘13.6월 국회제출	기재부
․목돈 안드는 전세 집주인 이자 소득공제 40%	소득세법 개정	‘13.6월 국회제출	기재부
․집주인 재산세․종부세 감면	지특법 개정	‘13.6월 국회제출	안행부
․집주인 담보대출에 대한 한시적 LTV완화, DTI자율적용	감독규정 개정(LTV) 행정지도(DTI)	‘13.6월 ‘13.4월	금융위
․금융기관에 우선변제권인정	주택임대차보호법 개정	‘13.6월 국회제출	법무부
․주택기금 전세자금대출 확대	기금운용계획변경	‘13.4월	국토부
□ 보편적 주거복지 실현
․공공임대주택 공급	추진상황 점검	분기별(상반기), 월별(하반기)	국토부
․행복주택 1만호 공급(‘13년)	인허가	‘13.12월	국토부
․주택바우처 도입	시범사업 주거급여와 통합	‘14.上 ‘14.下	국토부
․대학생 전세임대	3천호 공급	‘13.12월	국토부
․대학생 기숙사 건설	기금지원	‘13.12월	국토부
․신혼부부 전세자금 지원	기금운용계획변경	‘13.4월	국토부
․영구․국민임대 주거약자 비중 확대	주거약자법시행령 개정	‘13.6월	국토부
․개조비용 지원	사업착수	‘13.4월	국토부
․영구임대주택의 난방비에 대한 부가가치세 면제	조세특례제한법 개정	‘13.9월 국회제출	기재부