전월세시장 안정을 위한 대응방안

2013. 8. 28

기획재정부 ․ 법무부 ․ 안전행정부 ․

국토교통부 ․ 금융위원회

						목 차

Ⅰ. 전월세시장 동향	1

Ⅱ. 평가 및 전망	3

Ⅲ. 대응방안	4

Ⅳ. 과제별 추진계획	13

Ⅰ. 전월세시장 동향

1. 전세시장

□ '13.1～7월간 전국 주택 전세가격은 2.1% 상승하여 예년수준(5년평균 3.1%) 보다 높지 않으나, 6월 이후 상승폭이 확대

ㅇ (지역별) 수도권은 ’13.1～7월간 2.2% 상승하여 예년(5년평균 2.8%)보다 낮은 상승세이나, 6월말 이후 예년보다 높은 상승세

- 지방도 예년보다 낮으나, 대구․대전 등을 중심으로 상승세 지속

*  지방광역시(1～7월 누계, %) : 대구(6.1), 대전(3.4), 부산(0.5), 광주(1.3), 울산(1.3)

< 수도권 주간 아파트 전세가격 증감률(%) >

< 주택 전세가격 증감률 (%, 전월비) >

구 분	’11	’12	‘13.3	4	5	6	7	’13合
전국	12.3	3.5	0.4	0.5	0.3	0.2	0.3	2.1
수도권	11.0	2.1	0.5	0.5	0.2	0.2	0.4	2.2
서울	10.8	2.1	0.6	0.3	0.2	0.1	0.5	2.5
지방 광역시	14.5	4.6	0.3	0.6	0.4	0.3	0.3	2.4

ㅇ (유형별) 아파트 전세가격 상승률이 단독․연립 등 다른 주택유형에 비해 높은 편

- 수도권도 아파트 전세값 상승률이 다른 유형에 비해 높음

< 주택 유형별 전세가격 증감률(%) >

전국	’10	’11	’12	’13 (1～7월)		수도권	’10	’11	’12	’13 (1～7월)
전체	7.1	12.3	3.5	2.1		전체	6.3	11.0	2.1	2.2
아파트	8.8	16.2	4.3	2.9		아파트	7.2	13.9	2.5	2.9
단독	3.1	4.7	1.8	0.5		단독	3.5	5.2	1.1	1.0
연립	6.0	7.9	2.5	1.4		연립	5.9	7.6	1.9	1.5

ㅇ (금액별) '11～’12년은 보증금이 작을수록 상승률이 큰 편이었으나, '13년 들어서는 3～5억원대 전세의 상승률이 높게 나타남

- 수도권도 ’13년에는 3～5억원대 상승률이 가장 높음

< 전세금액별 전세가격 증감률*(%) >

전국	’11	’12	’13 (1～7월)
1억미만	20.7	5.5	2.6
1～2억	18.8	4.1	3.2
2～3억	16.4	2.0	4.0
3～4억	15.3	1.7	4.4
4～5억	15.5	0.8	4.2
5억이상	13.9	1.2	3.0

수도권	’11	’12	’13 (1～7월)
1억미만	11.6	2.0	1.5
1～2억	16.3	1.8	2.9
2～3억	17.2	1.2	4.0
3～4억	15.9	1.4	4.4
4～5억	15.8	0.8	4.2
5억이상	14.0	1.2	3.0

* 100세대 이상 아파트단지 내 전세물건을 금액대별(’11.1월 기준)로 분류하여 평균 변동률 산출

2. 월세시장

□ (지역별) 수도권은 ’12년 이후 하락세를 지속하고 있고, 지방광역시는 금년 4월 이후 보합세를 유지하는 등 전반적으로 하향 안정세

< 지역별 월세가격 증감률 추이(%) >

구분	’11	’12	’13.1	2	3	4	5	6	7	’13 누계
8개시도	-	-	0.0	0.0	0.0	-0.1	-0.2	-0.2	-0.2	-0.5
수도권	2.5	-0.5	-0.1	0.0	0.0	-0.1	-0.2	-0.2	-0.2	-0.9
지방광역시	-	-	0.1	0.1	0.2	0.0	0.0	0.0	0.0	0.2

* 월세조사는 수도권(’11.1월～), 지방 5개 광역시(’12.6월～)를 대상으로 조사

□ (유형별) 모든 유형이 하락세이나, 단독(’13.1～7월 △0.5)․아파트(△0.2)에 비해 오피스텔(△2.0%), 연립‧다세대(△1.1)의 하락폭이 큰 편

* 수도권 유형별(%) : 단독(△0.8), 아파트(△0.6), 연립다세대(△1.3), 오피스텔(△2.2)

지방광역시 : 단독(0.2), 아파트(0.5), 연립다세대(△0.3), 오피스텔(△1.2)

⇨ 월세는 안정적인 반면, 거주 선호도가 높은 아파트 전세 중심
으로 상승세 지속

- ‘09년 이후 누적된 상승으로 인해 전세보증금의 절대수준이 높아졌으며, 이에 따라 재계약시 체감 상승률이 더욱 높은 상황

Ⅱ. 평가 및 전망

□ 매매시장이 부진한 가운데, “전세 → 월세”로의 임차시장의 구조변화*가 진행되고 있어 임차시장의 수급 불균형 심화

* 전월세거래 중 보증부월세 비율(%, 국토부): (‘11.1) 22.0 → (’13.7) 39.6

ㅇ 낮은 집값 상승 기대 등으로 매매를 늦추면서 전세수요 증가

- 과거 집값 상승기 간과되었던 주택 구입․소유에 따른 비용 부담이 부각 → 전세선호 유인으로 작용

- 최근 전세-매매가간 격차가 좁혀졌으나*, 향후 가격상승에 대한 불확실성, 주택구입시 추가 대출 부담 등으로 주택구입을 미루는 상황

* 수도권 아파트 매매-전세가 비율(%, 한국감정원): (‘12.1) 56.6 → (’13.7) 61.9

ㅇ 월세전환이율(6～10%)이 시중금리보다 높아 집주인의 월세선호(임차인의 월세기피) 현상 심화 → 전세공급 물량 감소

□ 전세 수급 불균형에 따른 전세가격 상승은 구조적인 현상으로 당분간 지속될 전망

ㅇ 임대차시장 구조적 변화의 폭과 속도는 매매시장 회복에 좌우

- 하반기 이후 매매시장 부진이 장기화될 경우 전세수요 증가 현상 가속화 가능성

- 다만, 임대인의 전세보증금 일시반환의 어려움, 전세제도의 관성 등을 감안시 급격한 월세화보다는 보증부 월세 증가 예상

ㅇ 구조적 요인에 가을 이사철 계절적 요인이 더해질 경우 9～10월 상승세가 확대될 가능성도 있음

* 월별 전세가격 상승률(5년 평균) : (7월) 0.35 → (8월) 0.44 → (9월) 0.83 → (10월) 0.62 → (11월) 0.43

⇨ 금년 후반기 주택정책의 주안점을 전월세 시장 안정에 두고,

- 매매시장과 전세시장의 동반안정을 위한 패키지 정책을 마련
하여 본격적 이사철 도래 전 선제적으로 대응

Ⅲ. 대응방안

□ 전세 수급불균형 등 임차시장의 구조 변화에 대응하기 위한 제도개선 방안을 마련하고, 서민주거비 급등 부담 완화도 병행 추진

① 전세의 매매수요 전환을 위한 주택시장 정상화 대책 지속 추진

- 주택소유에 따른 구입․소유비용(취득세 등 세금 부담완화, 금융 지원) 경감

② 전세수급 불안 해소를 위해 임대주택 공급을 확대

③ 급격한 월세 전환으로 서민․중산층 주거비 부담이 급증하지 않도록 월세 세입자 지원

④ 아울러, 가을 이사철 임차인 애로 해소 집중 지원

1		주택시장 정상화 → 전세수요의 매매전환 유도

(1) 4.1대책 후속조치의 조속한 마무리

ㅇ 다주택자 등 양도세 중과 폐지, 분양가상한제 신축운영, 수직증축 리모델링 허용 등 핵심법안을 신속히 처리하여 위축된 시장심리를 회복

< 4.1 대책 중 입법 과제 >

법 명	주요내용	비 고
소득세법	다주택자등 양도세 중과 폐지	조세소위 계류
법인세법	법인의 부동산 양도시 법인세 30%p 추가 과세 폐지	조세소위 계류
조특법	준공공임대주택 장기보유특별공제 60%	입법예고중
주택법	분양가상한제 신축운영	국토위 계류
개발이익환수법	개발부담금 한시 감면	국토위 계류
도정법	정비사업 2주택 허용 및 현금청산시기 연장	본회의 상정대기
주택법	수직증축 리모델링 허용	국토위 계류

(2) 주택취득시 세부담 경감

□ 취득세율 인하

ㅇ (현행) 9억이하 1주택 2%, 9억초과․다주택자 4%

ㅇ (개선) 6억이하 1%, 6~9억 2%, 9억초과 3%로 인하하고, 다주택자 차등 세율 폐지

※ 취득세 인하 방침에 따른 지방세수 감소액은 전액 보전하되, 구체적 보전방안은 관계부처 및 지자체 협의를 거친후 내년도 예산안과 연계하여 9월중 발표

(3) 장기 주택모기지 공급 확대

□ 주택금융공사 모기지 공급 확대

ㅇ 주택구입 지원을 위해 주택금융공사의 장기․고정금리 분할상환 방식의 주택 모기지 공급 확대(‘13년 21조원 → ’14년 24조원)

□ 장기 주택모기지에 대한 소득공제 확대

ㅇ (현행) 무주택자가 기준시가 3억 이하 주택 취득시 공제

ㅇ (개선) 공제대상 주택가액 기준을 기준시가 4억원(시가 5~6억 상당) 이하로 상향

- 무주택자 주택취득시에만 허용하던 장기주택모기지 소득공제를 대체주택 취득시까지 확대(과세종료일 기준 1주택자에게 허용)

□ 국민주택기금 근로자․서민 구입자금 지원 확대

ㅇ (현행) 근로자․서민 주택 구입자금은 부부합산 연소득 4.5천만원 이하, 3억이하 주택에 대해 호당 1억 한도, 금리는 연 4% 수준

ㅇ (개선) 소득요건을 6천만원(‘13년 한시)으로 상향, 대상주택 가액기준을 6억이하로 확대하고, 대출한도도 호당 2억원으로 증액

- 적용 금리는 소득․만기별로 차등화(2.8~3.6%)

구 분	소득 수준	10년	15년	20년	30년
금 리	부부합산 연소득 2,000만원이하	2.8	2.9	3.0	3.1
	2,000만원 초과 ～ 4,000만원	3.0	3.1	3.2	3.3
	4,000만원 초과 ～ 6,000만원	3.3	3.4	3.5	3.6

- 사회초년생, 신혼부부 등이 선호하는 주거용 오피스텔도 대출대상에 포함하여 전세수요 경감

□ 국민주택기금 생애최초구입자금 지원 방식 다양화

① 수익공유형 모기지 도입

- 주택기금에서 집값의 최대 70%까지 1.5% 금리의 모기지 공급

* (지원금리) 연 1.5%, (만기) 20년 원리금 균등분할 상환(1년 또는 3년 거치)
(지원한도) 최대 2억원, 주택가격의 70%이내

- 주택 매각시(또는 만기시), 매각차익(평가차익)이 발생할 경우 차익의 일부를 주택기금과 공유하는 방식

* 손익공유형과 유사하나, 시세차익 공유를 조건으로 금리부담을 크게 경감하면서 주택기금에 손실이 귀속되지 않는 것이 차이

② 손익공유형 모기지(Equity Loan) 도입

- 주택기금이 집값의 최대 40%까지 지분성격의 저리 모기지를 공급하고 주택 구입자와 주택 매각손익을 공유

* (지분 임대료) 초기 5년 1%, 6년차부터 2%, (만기) 20년 만기 일시상환
(지원한도) 최대 2억원, 주택가격의 40% 이내
(손익귀속) 주택 매각(또는 만기)시 매각(또는 평가) 차익/차손 공유(지분율 비례)

☞ ‘13년 3천호 시범사업(수도권, 지방광역시) 추진, 시범사업 성과를 보아가며 확대․적용 검토

③ 현행 생애최초 주택구입자금의 지원금리(2.6～3.4%)는 향후 대출추이를 보아가며 추가 완화 검토

※ 근로자․서민, 수익/손익공유형 모기지는 ‘13년 예산범위내(2조원 내외) 집행

□ 모기지보험(MI: Mortgage Insurance) 가입대상 확대

ㅇ (현행) 무주택자․1가구 1주택자를 대상으로 보험 적용

* 모기지보험 가입금액 포함시 LTV 최대 85%까지 대출 가능

ㅇ (개선) 가입대상을 다주택자까지 한시(1년) 확대

2		임대주택 공급 확대

(1) 공공임대주택 공급 확대

□ 하반기 공공임대주택 공급 확대 및 조기 입주 추진

ㅇ 매입·전세임대 하반기 집중 공급(9~12월중 총 2.3만호, 수도권 1.3만호 목표)

< 매입․전세임대 공급계획 >

(단위 : 백호)

	목표	～8월	9월	10월	11월	12월
총계	360	129	53	31	60	87
수도권	208	74	27	18	37	52
지방	152	55	26	13	23	35

ㅇ LH 보유 준공후 미분양주택을 9월부터 임대주택으로 활용

* 전세전환 가능물량 : 연내 1.3천호 + ‘14년 상반기 680호 → 총 약 2천호

ㅇ 가을철 이사시기에 맞춰 하반기 공공주택 입주시기를 1～2개월 조기화(조기입주 물량 1.6만호)

* ‘13.8～10월 → 7월(1,426호), ‘13.10월 → 8～9월(483호), ‘13.11월 → 10월
(3,135호), ’13.12월 → 11월(11,026호)

□ 중장기적 공공임대주택 재고 확충 지속

ㅇ 공공임대주택 재고 확충을 위해 연 11만호 공급(건설 7, 매입․전세 4)

- 도심내 소형 임대수요 충족을 위해 철도부지․국공유지 등을 활용한「행복주택」건설을 차질없이 추진

ㅇ 공공분양주택 용지 일부를 공공임대주택 용지로 전환

- 지구별 여건 등을 감안하여 공공분양 예정물량을 줄이는 대신
저렴한 공공임대주택 물량을 확대(‘13~’14년간 총 8.1천호)

* 수도권 7.0천호, 지방 1.1천호 / ‘13년 2.5천호, ’14년 5.6천호

- ‘14년 물량은 보금자리주택법 시행령 개정 후 조정

(2) 민간 임대주택 공급 활성화

□ 민간 임대사업자 지원 확대를 통한 임대주택 공급 유도

ㅇ (금융) 금리인하, 대출한도 및 매입대상 주택을 확대

		현 행	개 선
매입임대주택	금리	연 5%	금리 연 3% (‘13년 한시)
	대출한도	6천만원	수도권 1.5억원, 지방 7.5천만원
	매입대상	미분양주택	미분양주택, 기존주택
準공공임대주택 (신설)	금리	-	금리 연 2.7%
	대출한도		수도권 1.5억원, 지방 7.5천만원
	매입대상		미분양주택, 기존주택

ㅇ (세제) 양도소득세․소득세․법인세 감면 확대․신설

- 매입임대사업자가 5년 이상 임대시, 6년째부터 장기보유특별공제율 확대 적용(매년 현 3% → 5%, 10년간 최대 30% → 40%)

- 일정 요건* 충족시 소형주택 임대사업자의 임대소득에 대한 소득세ㆍ법인세 20% 감면

* 기준시가 3억 이하의 신축․매입 주택(주거용 오피스텔 포함, 국민주택 규모 이하)을 3호 이상, 5년 이상 임대시

□ 준공후 미분양 주택을 임대주택으로 활용

ㅇ ‘전세보증금반환 보증’* 및 ‘모기지 보증’** 도입을 통해 분양대금의 50～80% 조달을 지원하여 민간 준공후 미분양의 임대활용 유도

* 건설사 부도로부터 전세금을 보호하기 위해 대주보가 임차인의 보증금 반환을 보증

** 대주보가 준공주택을 담보로 금융기관 대출에 대해 상환책임을 부담

- 9월초 보증상품을 출시하고, 민간의 신청을 받아 임대활용 지원

ㅇ 수급조절용 리츠가 준공후 미분양을 매입하여 임대주택으로 활용

- 세제지원법안 정기국회 통과 후 금년내 설립인가․매입 실시

* 취득세, 재산세 감면 등을 위한 관련법령의 조속한 개정 추진

□ 민간 임대사업 활성화 유도를 위한 기반 조성

ㅇ 준공공임대주택, 토지임대부임대주택 등 새로운 유형의 임대
주택을 도입하여 민간 참여 확대(‘13.12월 시행)

ㅇ 리츠․펀드 등 기업형 임대사업자 육성을 위한 지원 강화

- 연기금․금융기관 등 기관투자자가 임대주택 리츠에 적극적으로 투자할 수 있도록 주식 관련 규제 합리화 등 여건 조성

* 주식 공모 및 1인당 주식소유한도 예외기관 확대, 母子형 리츠 요건 완화

ㅇ 임대관리를 전문으로 하는 “주택임대관리업” 활성화를 통해 연체, 공실위험 등 월세 리스크를 경감시켜 월세이율 하락 유도

3		서민․중산층 전월세부담 완화

□ 월세 부담 완화를 위한 월세 소득공제 확대

ㅇ (현행) 월세지급액의 50%, 연 300만원 한도 공제

ㅇ (개선) 월세 세입자의 주거비부담 완화를 위해 공제율을 60%, 소득공제한도를 500만원으로 상향 조정

* 전세․청약저축은 현행 공제한도 300만원 유지

□ 저소득층의 월세부담 완화를 위해「주택바우처」도입

ㅇ 현행 주거급여 제도를 선진국형 주거복지 제도인「주택바우처」로 확대․발전

ㅇ 금년말까지 사업모델을 구축하고, ‘14년중 시범사업을 거쳐 ‘14.10월부터 본격 시행

□ 저소득가구(최저생계비의 2배 이내) 전세자금 지원요건 완화

ㅇ (전세보증금 한도) 지원대상 전세 보증금 한도를 지역별 평균 전세보증금*의 80% 수준(현행 평균 44~67% 수준)으로 상향 조정

* 평균 전세보증금 (수도권과밀) 1.5억원, (광역시) 1.1억원, (기타) 9천만원

ㅇ (대출한도) 지역별 전세 보증금 한도의 70%까지 대출

구 분	현 행	변 경	비고
지역별 보증금 한도	- 수도권 과밀억제권역 1억원 - 수도권 기타/광역시 6천만원 - 기타 4천만원	- 수도권 과밀억제권역 1.2억원 - 수도권 기타/광역시 9천만원 - 기타 7천만원	지역별평균 전세보증금의 80%수준
대출 한도	- 수도권 과밀억제권역 : 5.6천만원 - 수도권 기타 및 광역시 : 3.5천만원 - 기타 2.8천만원	- 수도권 과밀억제권역 : 8.4천만원 - 수도권 기타 및 광역시 : 6.3천만원 - 기타 4.9천만원	지역별 보증금 한도의 70%이내

□ 소액임차보증금 우선변제권 강화

ㅇ (현행) 주택임대차보호법상 소액보증금(4.0~7.5천만원)에 대하여
우선변제권(1.4~2.5천만원)을 부여하고 있으나,

- 최근 높아진 전세보증금 대비 우선변제 대상금액이 낮아 세입자 보호에 한계(수도권 평균 전세보증금 1.5억원)

ㅇ (개선) 우선변제권 적용 대상 보증금 가액기준과 우선변제액을 보증금 인상률 등 현실을 반영하여 상향 추진(예시: 서울지역 7.5천만원(2.5천만원)→9천만원~1억원(3천~3.4천만원))

* 우선변제대상 보증금 확대 연혁(서울지역): (‘01) 4천만원 → (’08) 6 → (‘10) 7.5

- 다만, 구체적 금액은 9월중 주택임대차위원회 의결을 거쳐 결정(주택임대차보호법 시행령 개정 후 ‘14.1월부터 시행 예정)

□ 임차보증금 미반환 불안 해소를 위한 보증 프로그램 강화

ㅇ 계약 종료 후 임차보증금 미반환시, 임대인을 대신해 보증금을 상환하는 공적 보증 프로그램 지원*(9월초 출시, 대한주택보증)

* 적용대상 보증금: 3억원(지방 2억원) 이하

ㅇ 시중(서울보증보험) 전세금보장보험의 가입대상을 확대*하고 보험요율을 인하(10% 내외)

* (현행)선순위대출 LTV가 아파트 50%, 기타주택 30% 이하일 경우 보험가입 가능 → (개선)아파트 60～85%, 기타주택 50～70% 이하인 경우 보험가입 허용

4		가을 이사철 임차인 애로 해소 등

□ 주택임대차 표준계약서 활용도 제고

ㅇ 임대차 관계의 예측가능성을 높이고, 임차인 보호와 분쟁방지 예방 제고를 위해 법무부가 마련(‘13.7)한 “표준임대차 계약서” 홍보 강화

* 주요내용 : ‘선순위권리관계 확인’, ‘대항력과 우선변제권 확보방법’ 등 계약 체결시부터 종료시까지 반드시 확인해야 할 사항과 수선 등 비용부담 원칙명시

* 공인중개사협회, 지자체 등을 통해 홍보 강화

□ 전월세 지원센터(LH) 운영 강화

ㅇ 가을 이사철 기간 중 임차인 편의 제고를 위해 주말 상담실, 지자체와 연계한 이동 상담실 운영 등을 통한 집중 서비스* 제공

* 전화․온라인 상담 등을 통해 임차인에게 전월세 정보, 대출 및 법률상담 등 서비스 제공 중

□ 불공정 중개행위 등 단속 강화

ㅇ 가을 이사철 허위매물 정보제공, 불법계약 등 불공정 중개 행위에 대한 집중 단속으로 세입자 피해 사전 예방

* 국토부․지자체 등 합동 단속 실시, 실적 발표

Ⅳ. 과제별 추진계획

단기추진과제	조치사항	추진일정	소관부처
□ 주택시장 정상화
․4.1대책 핵심법안 처리	관련법 개정	기 국회 제출	기재부 국토부
․취득세율 인하	지방세법 개정	‘13.9월 국회제출	안행부
․주택금융공사 모기지공급 확대	주금공 업무계획 반영	'13.하～'14	금융위
․장기모기지 이자소득공제 확대	소득세법 개정	‘13.9월 국회제출	기재부
․서민․근로자 구입자금 개선	기금운용계획 변경	‘13.9월	국토부
․수익․손익공유형 모기지 도입	기금운용계획 변경	‘13.10월	국토부
․모기지보험 가입대상 확대	감독규정 등 개정	‘13.9월	금융위
□ 임대주택 공급 확대
․공공분양 용지를 공공임대 용지로 전환	보금자리주택법 시행령 개정	‘13.하	국토부
․매입․준공공임대 융자확대	기금운용계획 변경	‘13.9월	국토부
․매입임대사업자 세제지원 확대	조세특례제한법 개정	‘13.9월 국회제출	기재부
․준공후 미분양 임대주택 활용	보증상품 출시	‘13.9월	국토부
□ 서민․중산층 전월세부담 완화
․월세소득공제 확대	소득세법 개정	‘13.9월 국회제출	기재부
․소액임차보증금 우선변제권 개선	주택임대차보호법 시행령 개정	‘13.하	법무부
․저소득가구 전세자금지원 확대	기금운용계획 변경	‘13.9월	국토부
․전세보증금반환보증 도입	대주보 정관개정	‘13.9월	국토부
․시중 전세금보장상품 개선	서울보증보험 내규 개정	‘13.9월	금융위
□ 가을이사철 임차인 애로 해소 등
․주택임대차 표준계약서 홍보	지지체 등 홍보	‘13.9월 (일부 기추진)	국토부 법무부
․전월세 지원센터 운영 강화	운영 강화	‘13.9월	국토부
․불공정 중개행위 등 단속강화	집중 단속 등	‘13.9～10월	국토부
중장기추진과제	조치사항	추진일정	소관부처
․행복주택 등 공공임대주택 재고 지속 확대	인허가 등	계속	국토부
․주택바우처 도입	모델구축 후 시행	중장기	국토부
․리츠․펀드 등 기업형 임대사업자 육성	투자규제완화	중장기	국토부 금융위
․주택임대관리업 활성화	지원방안 강구	중장기	국토부