		보도자료
		배포일시	2014. 5. 23(금) 총 12매 (본문 6, 붙임 6)
담당 부서	주택기금과	담당자	∙과장 장우철, 사무관 정수호, 윤성업, 서지웅, 이은영 ∙☎ 044-201-3338, 3342, 3341, 3339
보 도 일 시		2014년 5월 26일(월) 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다. ※ 통신․방송․인터넷은 5. 25(일) 11:00 이후 보도 가능

3%대 '표준 PF대출', 오는 6월부터 본격 시행

- 주관 금융기관으로 우리은행, 농협은행 선정 -

- 금융소비자 관점 ｢주택금융 6대 혁신상품｣, 시장에 성공적 정착 중 -

□ 앞으로 주택 PF사업장에 대해 금융기관이 시공사 신용도 등에 따라 과다한 가산금리, 수수료를 부과하던 관행이 없어진다.

ㅇ 공사비 부족 문제가 없도록 준공후에 PF 대출금을 상환할 수 있도록 하고, 금융기관 재량으로 행하던 각종 불공정 관행도 근절된다.

ㅇ 특히, 하도급업체의 오랜 숙원이던 공사대금 지급방식도 개선되어 공사대금을 늦게 받거나, 못 받는 어려움이 크게 줄어들고,
원청 부도로 인한 연쇄 부도 위험도 사라질 전망이다.

□ 국토교통부(장관 서승환)는 대한주택보증의 PF보증 사업장에 대해 이 같은 내용의 ｢표준 PF대출｣ 제도를 오는 ‘14. 6. 2(월) 보증 신청 접수분부터 본격 시행한다고 밝혔다.   (참고1: 세부 시행방안)

ㅇ ｢표준 PF대출｣을 주도적으로 이끌어갈 주관 금융기관으로는 지난 5월 중순 제안서 평가, 개별 협상 절차 등을 거쳐 우리은행과 농협은행이 최종 선정되었다.

ㅇ PF 대출금리*는 시중 최저 수준인 3% 후반(사업장별 동일)으로 결정되었으며, 각종 대출수수료도 모두 면제되어 건설사의 PF 금융비용 부담이 예전보다 큰 폭으로 완화될 것으로 보인다.

* 대출기간에 따라 3.94∼4.04%(‘14.6월 기준)

□ 국토교통부 관계자는 금번 ｢표준 PF대출｣ 제도 시행을 통해
중소건설사의 우량한 주택사업을 보다 원활히 추진할 수 있고,

ㅇ 주택업계 - 금융기관 - 하도급업체가 모두 상생하는
‘한국형 주택 PF’의 새로운 모습으로 발전될 것으로 내다봤다.

ㅇ 특히, ‘비소구 외상매출채권담보대출 제도’를 최초로 도입하는 등 하도급대금 지급구조를 혁신하여 경제적 약자인 하도급업체를 보호하고, 서민경제도 활성화하는데 큰 의의가 있다고 설명했다.

< 하도급대금 지급구조 개선 기대효과 >

		기 존		개 선
하도급업체		‣하도급대금 지급 지연 (기성확인후 2～8개월) ‣하도급업체 부담으로 현금화 ‣원청 부도시 연쇄 부도		‣기성확인후 1개월내 현금화 ‣별도 담보 없어도 외담대 가능 ‣대출금 상환의무가 없어 원청부도시 동반부실 방지
원 청		‣신용도 낮으면 외상매출채권 발행 애로		‣필요시 외상매출채권 발행 가능
금융기관		‣외담대 리스크 큼		‣투명한 대주보 자금 관리로 외담대 리스크 감소

ㅇ 표준 PF대출을 이용하고자 하는 주택사업자는 대한주택보증에서 자세한 상담을 받을 수 있으며, 우리은행과 농협은행을 통해서도 안내를 받을 수 있다.

* (대한주택보증) 영업기획실 02-3771-6361, 6589 / PF금융 1센터 02-3771-6443, 6454 / PF금융 2센터 02-3771-6323, 6455

* (우리은행) 부동산금융부 02-2002-5985, 5057

* (농협은행) 프로젝트금융부 02-2080-3855, 3903                    (↓계속)

□ 한편, 국토교통부 관계자는

ㅇ “그간 국토부는 주택시장 환경 변화에 맞춰 금융소비자 관점의 제도 혁신을 통해 새로운 개념의 상품을 지속적으로 도입해 왔으며, 현재 시장에서 성공적으로 정착되고 있다”고 밝혔다.

< ｢6대 주택금융 혁신제도｣ 개요 >

지원대상		제도혁신/출시상품		도입시기
주택구입자		내집마련 디딤돌 대출 (정책모기지 통합)		’14.1월
		공유형 모기지		’13.10월
임차인		전세금 안심대출		’14.1월
		임대주택리츠(Reit’s)		’14.4월
주택사업자		모기지보증&전세금반환보증*		’13.9월
		표준 PF대출		’14.6월

* 준공미분양 해소 지원 상품

□ 먼저, 기존의 주택기금 구입자금과 주택금융공사 우대형 보금자리론을 통합하여 금년 1월부터 도입된 ‘내집마련 디딤돌 대출’은 4월말 기준 2.8만 세대(2.5조원)가 지원받는 등 무주택 서민들의 내집 마련을 지원하는 대표적인 금융상품으로 자리매김하고 있다.

ㅇ 디딤돌 대출은 주택기금 재원 뿐만 아니라 유동화를 통해 시중의 풍부한 자금을 동시에 활용함으로써 주택 구입자금(주택기금)의 재원 확보상 한계*를 극복한 것으로 평가된다.

* 정부의 총지출 관리로 ‘12년, ’13년 구입자금 지원규모는 각각 1.8조, 1.7조

- 이에 따라 연 2조원(‘08～’12)을 밑돌던 정부의 구입자금 지원규모를 연 5～6조원 규모로 안정적으로 확대할 수 있게 되었으며, 현재와 같은 주택시장 침체기에는 유동화 물량 확대를 통해 추가 지원(금년 최대 9조원 지원계획)도 가능하게 되었다.

ㅇ 또한 지원규모가 확대될수록 정부의 재정부담이 늘어나는 기존의 우대형 보금자리론*과 달리, 주택기금 직접융자 이익으로 유동화 과정에서 발생하는 이차손실을 보전하는 교차보조 시스템**을 구축하여 일반회계 재정부담을 중장기적으로 연 3〜5천억 경감하였다.

* 보금자리론 금리(4.3%)와 구입자금 지원금리(3.3%)의 차이를 재정에서 주택금융공사에 보전하는 구조 → 3조원 지원시 재정소요 = 3조원*(4.3%-3.3%)

** 연 6조원 구입자금 지원시 기금과 유동화 재원으로 각각 3조원 지원
→ 기금 직접융자 이익{3조*(구입자금 금리 3.3%-조달금리(주택채권) 2.25%}으로 주택금융공사 유동화 과정 이차손실{3조*(4.3%-3.3%)} 보전

□ ‘공유형 모기지’는 금융기관(주택기금)과 주택 구입자가 주택구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 新개념의 금융상품으로, 평범한 봉급생활자에게도 내집 마련의 길을 열어 준 것으로 평가되고 있다.

ㅇ 시범사업 결과(‘13년 3천호), 접수 54분만에 마감되는 등 위축된 시장 상황에서 큰 반향을 불러일으켰고, 도입취지대로 주로 30․40대 세입자들이 내집을 마련하는데 활용하는 것으로 나타났다.

* ‘13년 시범사업 평가결과, 약 90%가 수도권에서 전세를 살던 30·40대
중산화 가능계층(연소득 6천만원 이하)이 3억 이하 주택을 구입하는데 활용

ㅇ 금년 들어 주택구매 심리 개선으로 다소 주춤한 상황이나, ‘13.12월 본 사업 이후, 약 6천세대(7,500억원)가 신청(4월말 기준)하는 등 틈새상품으로서 실수요자의 관심은 당분간 계속될 것으로 보인다.

□ ‘전세금 안심대출’은 깡통전세로부터 전세금을 안전하게 보호함과 동시에 저리 대출을 통해 목돈 마련부담도 덜 수 있는 제도로

ㅇ 보증 및 현금흐름 구조 개선을 통해 재정지원 없이도 시중은행이 낮은 금리로 대출하고, 세입자 전세금도 보장하는 一石二鳥 효과가 있다.

* 전세금반환채권 양도로 대출금이 세입자를 거치지 않고 은행과 집주인사이에 직접 거래되도록 하여 보증기관과 은행의 위험 감축 → 금리 인하 & 전세금 보장

기존 대출	집주인 세입자 은행 ① 대출(1억) ② 전세계약(2억) ③ 전세금반환(2억) ② 대출상환(1억)

⇩

전세금 안심대출	집주인 세입자 은행 자체자금(1억) ② 전세계약(2억) ① 전세대출(1억) ③ 전세금반환(2억) 대주보 ⑤ 전세금반환(1억) ④ 대출상환(1억)

ㅇ 시행초기인데도 불구, 4개월만에 실적이 500억원을 돌파하였으며, 일부 건설사는 준공 미분양에 전세 세입자를 유치하기 위해 동 상품을 홈쇼핑에 광고까지 하는 등 시장반응이 뜨거운 상황이다.

□ ‘모기지보증 및 전세금반환보증’은 건설사가 준공후 미분양 주택을 임대로 활용시, 분양대금의 70~80%까지 조달 지원하는 제도로,

ㅇ 수도권의 부족한 전세 공급을 확대하고, 미분양 누적 건설사의  밀어내기 분양을 방지하기 위해 지난 9월 도입되었다.

ㅇ 4월말 현재, 동 제도를 활용하여 준공 미분양주택 약 6천세대를 전세로 전환하였을 뿐만 아니라, 최근 계약 관련 건설사와 입주자간 분쟁이 계속 되고 있는 애프터리빙 등 전세형 분양을 근절하는 데도 기여하였다는 평가를 받고 있다.

* 동문, 우미, 두산, 한화건설 등과 약 3천세대 사전 이용 약정 체결(‘14.1월)

□ ‘임대주택리츠’는 임대주택에 대한 민간 참여를 유도․촉진하기 위해 주택기금이 융자 외에 출자, 투융자 등 마중물 역할을 하는 구조로,

ㅇ 부족한 재정여건하에서 LH에 집중된 임대공급 기능을 분산하고, 민간의 풍부한 유동성을 임대주택 공급에 활용하기 위해 도입되었다.

ㅇ 실제 40개 금융기관이 약 14조원의 공동투자협약을 체결(4.10)하는 등 그간 임대주택 시장 참여를 꺼려했던 민간자금을 성공적으로 유치하였고, 금년 하반기 중 시범사업이 본격 착공될 예정이다.

* 임대주택리츠는 사업제안자(LH 또는 민간)의 토지 등 할인매각 및 후순위 출자, 주택기금의 후순위 투․융자로 집값이 1% 내외만 올라도 안정적 투자수익이 확보될 수 있도록 사업구조를 표준화(민간투자자의 투자위험 저감)

ㅇ 또한, 임대주택 리츠는 민간 임대사업 제안자에게 자금조달의 고속도로*를 놓았다는 평가를 받고 있으며, 현재 마스턴 등 3개 사업자로부터 10개 사업이 제안되어 논의 중에 있다.

* 임대리츠 자금조달구조를 활용할 경우, 민간사업자는 주택기금과 대한주택보증의 신용보강 속에 금리입찰을 통해 40개 금융기관 중 최저 금리를 제시한 투자자와 자금조달협약 체결 가능

□ 국토교통부 관계자는 이와 같은 ｢6대 주택금융 혁신 제도｣를 지속 보완․발전시키고, 서민 주택금융 지원 기반을 보다 강화해 나가기 위해

ㅇ ｢주택도시기금｣ 개편, 기금 전담운용체계 구축 등 서민 주택금융 체계 개편 작업을 차질 없이 추진해 나갈 계획이라고 밝혔다.

* 주택도시기금법 제정안 국회발의(‘14.4.30, 정우택의원 대표발의)

	이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토교통부 주택기금과 정수호 사무관(☎ 044-201-3338)에게 연락주시기 바랍니다.

참고1		｢표준 PF대출｣ 세부 시행방안

□ 주택업계의 오랜 ‘손톱 밑 가시’를 제거하고, 금융권, 하도급업체 등이 모두 상생할 수 있도록 관련기관 협의를 거쳐 대주보의 PF보증 사업장에 대해 다음과 같은 ｢표준 PF대출｣ 구조 마련

< ｢표준 PF대출｣ 구조 >

현 행		개 선
□과도한 가산금리 및 각종 수수료	→	□동일한 가산금리 및 수수료 면제
□단기 분할상환 방식 → 공사비 확보 애로	→	□만기 ‘일시상환’ 방식 도입 → 공사비 우선 집행
□은행 재량의 각종 불공정 조항	→	□각종 불공정 사항 근절
□하도급업체 지원 없음	→	□하도급대금 현금 직불 □비소구 외상매출채권담보대출 시행
□높은 보증료, 적은 보증한도	→	□보증료 인하, 보증한도 확대

□ PF 대출금리가 최저 3%대로 인하되고, 각종 수수료도 면제

ㅇ 사업장별 과다한 금리 체계가 대주보 신용등급(AAA)에 상응하는 수준으로 인하(3.9～4.0%)되고, 은행이 수취하는 각종 수수료 면제

* 현행 PF대출금리는 4% 중반～8%대(시공순위 1～20위 기준)

* 취급수수료, 자문․주간수수료, 계좌관리수수료 등 대출금액의 약 1～3% 수준

□ '만기 일시상환' 전환으로 공사비 부족 문제 해결

ㅇ 준공시까지 공사비 부족 문제가 없도록 기존 분할상환 방식을
사업 완료후 ‘만기 일시상환’하는 방식으로 개선

* 분양률 호조로 자금 여건이 좋을 경우, 중도 상환 허용(중도상환수수료 면제)

□ 주택업계에 대한 각종 불공정사항 개선

ㅇ 금융기관 재량으로 행하던 각종 불공정관행을 근절하고, 대주보도 보증을 하면서 추가로 시공사 연대보증을 받는 관행 금지

< PF 불공정 관행(예시) >

구 분	내 용	구 분	내 용
중도 강제상환	․목표분양률 미달시 대출금 일부 강제 상환	사업기간 이자 유보	․전체 사업기간의 이자를 별도 계좌에 예치
조건변경 수수료	․기존 약정 변경시, 조건변경 수수료 요구(추가금리)	할인분양 권한 양도	․금융기관에 할인분양 여부 및 할인분양가 결정 권한 양도
공사비 유보	․분양률 저조시, 상환재원 확보를 위해 공사비 지급액 축소	공사비 상승분 지급 유예	․공사비 상승분에 대해 사업종료 후 지급
․시공사 예금계좌, 부지 등 별도 담보 요구 ․대출상환시까지 타 사업 금지 등

□ 보증료 인하 등 대주보 PF보증제도 개선

ㅇ 대주보가 수취하는 PF보증요율을 최대 0.6%p 인하

* (보증요율) 연 1.219～1.339% → 연 0.6～1.2%(사업성에 따라 5단계 차등)

심사등급	1등급	2등급	3등급	4등급	5등급	평균 보증료율
현 행	1.219%	1.249%	1.279%	1.309%	1.339%	1.279%
변 경	0.605%	0.755%	0.905%	1.055%	1.205%	0.905%

* 보증료 조정은 4.14(월) 승인분부터 적용

ㅇ 사업성 있는 중소건설사 사업에 대한 업체별 보증한도를 현실화*하고, PF보증을 받을 수 있는 시공사 최소요건을 완화**

* (현행) 업체별 500～5,000억원 → (개선) 신용등급 A-이하 약 500억원 증액

** (현행) 신용등급 BBB-이상 or 시공순위 400위 이내 → (개선) BB+이상 or 500위 이내

ㅇ 보증한도 산정방식도 대출잔액 등에 따라 탄력 운영

* (예시) 대출금 일부 상환시 대출잔액에 따라 보증한도 산정, 사용검사 후 신탁등기 또는 근저당 설정된 경우 보증한도 배제 등

□ 하도급대금 직불 및 비소구 외담대 제도 도입

ㅇ (분양대금 관리) 보증 리스크를 부담하는 대주보가 자금지출 등 분양대금을 관리하여 자금운용의 투명성 제고

ㅇ (하도급대금 직불) 대주보가 관리하는 분양대금 범위 내에서
하도급대금을 하도급업체에 현금직불 원칙(기성확인후 1개월내)

* 시공사 신용등급 A이상 우량사업장(대주보 기준)은 직불 예외 적용하는 대신, 하도급업체 공사비 수령 여부를 매달 확인하여 연체사실이 있으면 직불 전환

ㅇ (비소구 외담대 도입) 자금 미스매치로 현금 부족시, 예상 분양수익금 범위내에서 원청이 하도급업체에 외상매출채권 발급

* 통상 분양률이 높아도 잔금비중이 높아 사업기간 중 자금 미스매치 발생

- 하도급업체는 이를 담보로 은행에서 공사비를 조달하고, 만기시 대주보가 관리하는 분양대금으로 대출금 상환(하도급업체에 비소구)

⇒ 공사비를 쉽고 빠르게 현금화 가능(직불 또는 외담대)하고, 하도급업체에 대출금 상환의무가 없어 원청 부실에 따른 동반부실 방지

기 존							개 선
	일반적 지급구조			원청 부도시				원청 부도시
-시행사가 분양대금 관리			-원청이 외담대 만기 결제 불가				✓대주보가 분양대금 관리
							✓하도급업체 대출금 상환의무없이 즉시 현금화 가능 → 원청 부도로 인한 동반부실 방지
-하도급대금 지급 지연 (기성확인후 약 2∼8개월)
			-하도급업체 공사비 부담, 대출금 상환 등 이중고 → 연쇄 도산
-하도급업체 부담으로 현금화(별도 담보제공 등)
							✓별도 담보없는 하도급업체, 신용도 낮은 원청도 외담대 가능

참고2		서민 주택금융 6대 혁신상품

□ 내집마련 디딤돌 대출 (‘14.1월 도입)

기획 취지	․무주택 서민 대상 저리(2.6～3.6%)의 구입자금 지원 확대
핵심 제도 개선 사항	․유동화 방식으로 시중은행 자금을 활용함으로써 주택기금의 재원 부족 한계 극복 : 구입자금 지원 규모 확대(‘08～’12년 연평균 2조원 → ‘14년 최대 9조원 지원 예정) ․주택기금 직접융자분 이익으로 유동화 방식 손실을 보전하는 교차보조 방식 도입 → 재정부담 절감
시장 반응	․‘14.4월말 기준 2.5조원 지원 중

□ 공유형 모기지 (‘13.10월 도입)

기획 취지	․평범한 봉급생활자의 내집마련 희망 복원(1.5% 구입자금 지원)
핵심 제도 개선 사항	․주택 매각시 이익 공유를 전제로, 1～1.5%의 초저금리로 주택구입 자금을 지원하는 새로운 컨셉의 모기지 → 목돈이 없는 신혼부부, 사회초년생 등에 내집 마련 기회 제공
시장 반응	․시범사업 3천세대, 54분만에 접수 마감(‘13.10월) * 주로 수도권에서 전세를 살던 30·40대 중산화 가능계층 (연소득 6천만원 이하)이 3억 이하 주택 구입에 활용 ․‘14.4월말 현재 본 사업 대출 신청 5,880세대

□ 전세금 안심대출 (‘14.1월 도입)

기획 취지	․깡통전세로부터 전세금 보호 및 저리의 전세자금 대출
핵심 제도 개선 사항	․전세금반환보증 도입으로 깡통전세로부터 세입자 보호 ․전세 대출금의 흐름이 상대적으로 신용도가 낮은 세입자를 거치지 않도록 설계함으로써 정부 재원이 아닌 은행 자금을 활용한 저리의 전세자금 공급
시장 반응	․‘14.4월말 현재 568세대(501억원) 지원

□ 모기지 보증 & 전세금반환보증 (‘13.9월 도입)

기획 취지	․준공 미분양의 전세주택 활용으로 전세난 완화 및 건설사의 조기 자금 회수 지원
핵심 제도 개선 사항	․모기지 보증 도입을 통해 건설사의 준공 미분양 아파트 담보 대출 금리 인하(8%→4%) ․전세금반환보증 도입으로 깡통전세로부터 세입자 보호
시장 반응	․‘14.4월말 현재 준공 미분양주택 약 5,794세대 전세전환 지원

□ 임대주택 리츠 (‘14.4월 공동투자협약 체결)

기획 취지	․민간의 창의와 자금을 활용하는 민관 협력 방식의 새로운 임대주택 공급 모델 구축을 통해 세입자 주거비 부담 경감
핵심 제도 개선 사항	․택지비 할인 등을 통해 집값이 크게 오르지 않아도 최저 투자수익이 보장되는 표준화된 사업구조 도입 및 주택기금의 메자닌 금융지원으로 민간투자자들의 투자위험 저감 ․민자유치를 통해 정부와 LH의 임대주택 건설자금 부담 경감 → 정부는 행복주택 등 취약계층용 임대주택 건설에 역량 집중
시장 반응	․40개 금융기관과 약 14조원 공동투자협약 체결(‘14.4월) (임대주택 분야 역사상 최초 성공적 민자유치 사례)

□ 표준 PF대출(‘14.4월 발표)

기획 취지	․시중은행 자금을 활용하여 저리의 건설자금 공급 & 금융기관과 원․하청 업체간 상생 도모
핵심 제도 개선 사항	․대한주택보증(주) 보증부 PF대출의 표준화를 통해, 대출금리 인하(5～8%→4%대), 금융기관의 대출 관련 각종 수수료 및 불공정관행 정비 ․하도급 대금 직불제 도입을 통해 원청 부도시 하도급 업체 연쇄부도 방지 및 국내 최초 비소구 외담대 도입 등
시장 반응	․주택협회, 전문건설협회, 금융기관 모두 제도 도입 환영

참고3		시장 반응

□ 주요 언론기사

디딤돌 대출	공유형 모기지
전세금 안심대출	공공임대리츠 투자

□ 홈쇼핑에서 전세계약 까지