		보도참고자료
		배포일시	2013. 8. 27(화) 총 19매 (본문 7, 붙임 12)
담당 부서	주택기금과	담 당 자	∙과장 장우철, 사무관 정수호, 윤성업 ∙☎ 044-201-3338, 3342, 3345
보 도 일 시		13.8.28(수) 당정협의 종료 이후 16:00부터 보도하여 주시기 바랍니다. ※ 본 자료는 새누리당, 기획재정부, 법무부, 안전행정부, 국토교통부, 금융위원회 등과 엠바고 협의한 사항이므로 2013.8.28(수) 16:00까지 엠바고 사항입니다.

전월세보다 저렴한 비용으로 내집마련 지원한다

- 新개념의 ‘수익공유형’, ‘손익공유형(Equity Loan)’ 모기지 도입 -

□ 국토교통부(장관 서승환)는 8.28 전월세시장 안정화방안의 일환으로

ㅇ 물려받은 유산이 없는 평범한 봉급생활자, 신혼부부 등이 전월세보다 저렴한 비용으로 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있도록

ㅇ 주택기금에서 ①수익 공유형 모기지 ②손익 공유형 모기지(Equity Loan) 제도를 국내 최초로 도입하여 10월초 시행할 계획

* ‘13년 3천호 시범사업 실시(수도권, 지방광역시 대상)

□ 제도의 구체적인 내용은 다음과 같음

1. 제도 도입배경

□ 최근 주택구입 실수요마저도 전세수요로 전환되어 전세난이 가중

ㅇ 신혼부부 등 주택구입 실수요 서민층이 부담하기에는 집값이 여전히 높아, 대출위주의 지원은 효과가 제한적

* PIR(소득대비 집값) : 한국 6.4(‘11년), 미국 4.2(’06년), 일본 5.3(‘06년)

☞ 전월세보다 저렴한 비용으로 주택을 구입할 수 있도록 지원하여 전세수요의 매매수요 전환은 물론 주거 안정성도 제고

□ 특히, 이번 제도는 대출 일변도 정책의 한계와 그동안의 대출관행*에 대한 언론 등의 문제제기를 적극 반영한 것으로,

* 집값이 하락해도 대출을 해 준 금융기관은 사실상 리스크를 부담하지 않는 관행에 대한 언론, 시민단체의 비판적 문제제기 지속

ㅇ 주택 구입자와 금융기관(기금)이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 등 실수요자가 빚 없이 또는 빚을 최소화하면서 집을 마련할 수 있는 새로운 금융상품 모델을 제시했다는 점에서 의의

* 금융산업의 글로벌 경쟁력 강화 차원에서도 금융기관이 리스크를 단순히 관리 또는 회피의 대상으로 보기 보다는 ‘투자’ 대상으로 인식 전환 필요

2. 수익 공유형 모기지

◈ 시세차익보다는 안정적 주거를 희망하나, 목돈이 부족한 실수요자들에게 전세보다 저렴한 비용으로 내 집 마련 기회 제공

□ 기본구조

ㅇ 주택기금에서 집값의 최대 70%까지 1.5% 금리의 모기지 공급

ㅇ 주택 매각시, 20년 만기시, 또는 조기 상환시 매각 차익 또는 평가 차익이 발생할 경우 차익의 일부가 주택기금으로 귀속

* 기업금융의 전환사채, 신주인수권부사채, 이익참가형 사채와 유사한 컨셉

* 지분형 모기지와 유사하나, 집값하락시 주택기금 원금손실 리스크 제거

□ 시행방안

ㅇ (대상자) 부부합산 연소득 7천만원이하 생애최초 주택구입자 대상

* 85㎡이하&6억이하 아파트, 손익공유형 모기지와 함께 3천세대 시범사업

ㅇ (대상지역) 집값이 높아 내집 마련 부담이 큰 반면, 수요가 많아 집값 하락 위험이 작은 수도권 및 지방 광역시

□ 기대효과

ㅇ 전세보다 저렴한 비용으로 신혼부부 등의 내집 마련 지원 가능

< 주거비용 비교 >

구 분	일반 모기지	수익 공유형	전세	월세
연 주거비용*	942만원	447만원	616만원	787만원

* 대출이자, 기회비용 포함    ** 전월세의 경우, 계약갱신시 임대료 상승분 미포함

※ 시세 2.5억, 전세 1.7억, 보증부 월세 0.3억/70만원 아파트, 자기자금 0.8억 가정

- (일반 모기지) 0.8억 자기자금(예금이자 2.64%)+1.7억 대출(4.3%, 20년 보금자리론)

- (수익공유형) 1.75억(1.5%)+ 0.75억 자기자금(예금이자 2.64%)-0.05억 예금수익

- (전세) 0.8억 자기자금 (2.64%) + 0.9억 전세대출(4.5%)

- (월세) 0.3억 자기자금 (2.64%) + 월세 70만원- 0.5억 예금수익

ㅇ 실수요자들의 이자부담 경감 및 건전한 실수요 위주 주거문화 형성

→ 시세차익보다는 안정적 주거를 희망하는 서민 지원

ㅇ 주택기금도 최소한의 수익 확보 및 추가적인 자본이득 기대 가능

【 수익 공유형 모기지 기본구조(안) 】

지원대상

‣부부합산 연소득 7,000만원 이하 무주택 세대주
(시범사업은 생애최초 주택구입자에 한정)

대상주택

‣전용면적 85㎡이하 공동주택(아파트)으로
주택가격 6억원 이하 기존주택과 미분양 주택

지원한도

‣주택가격의 최대 70% (호당 2억원 한도)

‣구입자 연소득 4.5배 이내

지원금리

‣연 1.5% 고정금리

대출기간

‣20년 원리금 균등분할 상환(1년 또는 3년 거치)

처분이익 상환

‣①주택매각(3년 이후), ②대출만기 또는 중도상환시
매각이익의 일부를 기금에 귀속

- 매각이익이 발생할 경우, 당초 매입가격에서 기금 대출평잔이 차지하는 비율만큼 주택기금에 귀속

- 다만, 서민 지원제도임을 감안하여 기금의 최대 수익률을 일정비율로 제한하는 방안 검토(예: 연 5% 내외)

* 지분형 모기지와 달리 수익공유형 모기지는 주택가격이 하락할 경우에는 주택기금 손실이 발생하지 않음

조기상환

‣5년내 매각(상환)시, 조기상환수수료 부과

- (～3년) 연 1.8% (생초 3.3%-1.5%, 금리절감분의 100%)

- (3～5년) 연 0.9% (생초 3.3%-1.5%, 금리절감분의 50%)

< 조기상환 이자 및 처분이익 환수 적용표 >

기간	조기상환이자	처분이익환수
3년 이내	◯	X
5년 이내	◯	◯
5년 초과	X	◯

리스크관리

‣주택기금에서 해당주택에 1순위 근저당권 설정

‣제3자 채무인수 불가

3. 손익 공유형 모기지 (Equity Loan)    * 영국에서 성공적 시행 경험

◈ 전세금 등 일정 수준의 목돈을 가진 무주택 서민이 주택기금으로부터 최대 40%*까지 지분성격의 자금을 받아, 사실상 빚 없이 또는 빚을 최소화하면서 내 집을 마련하도록 지원하는 프로그램

* 수도권 아파트 매매-전세가 비율 61.9%(’13.7, 한국감정원)

□ 기본구조

ㅇ 주택기금이 집값의 최대 40%까지 지분성격의 저리 손익 공유형 모기지*(Equity Loan) 공급

* (지분에 대한 임대료) 초기 5년 1%, 6년차부터 2%, (만기) 20년 일시상환
(지원한도) 최대 2억원, 집값의 최대 40% 이내
(손익귀속) 기금과 집주인이 지분율에 비례하여 매각(평가) 차익/차손 공유

ㅇ 주택 매수인은 손익 공유형 모기지 40%, 전세금 등 자부담 60%로 주택을 매입하고, 시세차익 및 차손 발생시 기금과 공유

* 일반 모기지 이용도 허용되나, 일반형 + 손익 공유형 모기지 < LTV 70% 조건

□ 시행방안

ㅇ (대상자) 부부합산 연소득 7천만원이하 생애최초 주택구입자 대상

* 85㎡이하, 6억이하 아파트, 수익공유형 모기지와 함께 3천세대 시범사업

ㅇ (대상지역) 집값이 높아 내집 마련 부담이 큰 반면, 수요가 많아 집값 하락 위험이 작은 수도권 및 지방 광역시

□ 기대효과

ㅇ 집값의 60%(전세금 수준)로 내 집 마련 가능(실질 PIR 인하 효과)

【 일반 모기지와 손익공유형 모기지의 차이점 】

- (일반 모기지) 향후 집값이 떨어져도 원금과 이자에 대한 상환 의무 부담

- (손익공유형 모기지) 차입자가 원금이 아니라 지분가치 상환 의무만 부담,
즉 40%에 대해서는 지분 투자자가 당해 주택의 수익과 위험을 부담

ㅇ 월세보다 저렴하고 전세와 유사한 주거비용으로 내 집 마련이 가능해져 무주택 서민들의 주거 안정성 제고

- 또한 전월세와 달리 잠재적인 자본이득 기회도 향유할 수 있어 전세수요의 매매수요 전환에도 기여

< 주거비용 비교 >

구 분	일반 모기지	손익 공유형	전세	월세
연 주거비용*	942만원	662만원	616만원	787만원

* 대출이자, 기회비용 포함     ** 전월세의 경우, 계약갱신시 임대료 상승분 미포함

※ 시세 2.5억, 전세 1.7억, 보증부 월세 0.3억/70만원 아파트, 자기자금 0.8억 가정

- (일반 모기지) 0.8억 자기자금(예금이자 2.64%)+1.7억 대출(4.3%, 20년 보금자리론)

- (손익공유형) 1억(1.5%)+ 0.8억 자기자금(예금이자 2.64%)+0.7억 대출(4.3%)

- (전세) 0.8억 자기자금 (2.64%) + 0.9억 전세대출(4.5%)

- (월세) 0.3억 자기자금 (2.64%) + 월세 70만원- 0.5억 예금수익

ㅇ 빚이 아니라 기금과 금융소비자가 리스크를 공유하는 지분성격의 자금으로 내 집 마련을 지원하는 새로운 금융상품 모델 제시

ㅇ 집값 상승 기대가 크지 않은 상황에서 100% 내 집과 무주택 사이에 선택 가능한 새로운 옵션을 제공하여 서민 주거안정 기여

【 손익 공유형 모기지 기본구조(안) 】

지원대상		‣부부합산 연소득 7,000만원 이하 무주택 세대주 (시범사업은 생애최초 주택구입자 한정)
대상주택		‣전용면적 85㎡ 이하 공동주택(아파트)으로 주택가격 6억원 이하 기존주택과 미분양 주택 ‣수도권, 지방 광역시 한정
지원한도		‣주택가격의 최대 40% (호당 2억원 한도) ‣금융기관 모기지 포함 LTV 70% 이내(연소득 4.5배 이내) * 금융기관 모기지는 원리금 균등분할 상환 방식이어야 함
지원금리 (임차료)		‣최초 5년간 연 1%, 이후 연 2% 고정금리
대출기간		‣20년 만기 일시상환
처분손익 공유		‣①주택매각, ②대출만기 또는 중도상환시 매각손익 공유 ‣매각가격(실거래가) 또는 감정가격과 당초 매입가격의 차이만큼 지분율에 따라 주택기금에 차익(차손) 귀속
조기상환		‣5년내 매각(상환)시, 조기상환수수료 부과 - (～3년) 연 2.3% (생초 3.3%-1%, 금리절감분의 100%) - (3～5년) 연 1.15% (생초 3.3%-1%, 금리절감분의 50%) * 저리 임차료 지급(5년간 1%) 악용 방지, 단기 매매시 기금 손실 위험 증가 등을 고려하여 5년내 상환시 조기상환수수료 부과
지원 형식		‣대출계약방식 * 등기부상 법률적 소유권은 주택 구입자가 100% 보유 ☞ 세금(취득세, 재산세, 양도세), 부동산 중개료 등 주택관리비용은 법률적 소유자인 주택구입자가 부담
리스크 관리		‣금융기관이 1순위, 주택기금이 2순위 근저당권 설정 * 금융기관의 추가 모기지 대출은 LTV 70% 범위내 허용 ‣제3자 채무인수 불가 ‣기금 손실방지를 위해 공적보증기관의 보증 도입 검토

참고 1		수익 공유형 vs 손익 공유형 모기지 비교

구 분	수익 공유형	손익 공유형 (Equity Loan)	비고
정책대상	목돈이 없는 사회초년생	전세금 등 목돈이 있는 무주택자
금 리 (임대료)	연 1.5%	연 1%(5년까지)～2%
대출기간	20년 원리금 분할상환	20년 만기 일시상환
대출한도	주택가격의 최대 70%	주택가격의 최대 40%	수익공유형 유리
집값 변동위험	수익만 공유 (손실은 구입자에게 귀속)	수익, 손실 모두 공유	손익공유형 유리
수익배분	수익을 공유하나, 기금 수익률 상한 제한 (예 5%)	지분율에 따라 기금과 수익 공유	수익공유형 유리
경제적 실질	대출 (Debt)	지분 (Equity)	손익공유형 유리
원리금 상환부담	상대적으로 높음	낮음 (지분성격으로 만기 일시 상환)

참고 2		생애최초 기본형 vs 손익 및 수익 공유형

구 분	기본형	수익 및 손익 공유형	비고
금리	2.6～3.4%	1.5%	공유형 유리
시세차익	구입자가 100% 향유	주택기금과 공유	공유형 불리
시세차손	구입자가 100% 향유	손익 공유형은 기금과 공유 수익 공유형은 구입자 부담	공유형 유리

* 중장기 집값상승률을 낙관적으로 볼 경우는 생애최초 기본형이 유리하고, 비관적으로 볼 경우는 공유형이 유리

참고 3		영국의 자가소유 촉진 프로그램 개요

□ 도입배경 (‘90년대 후반)

ㅇ 집값 상승으로 인한 서민층 주거불안, 금융권의 약탈적 대출 등 사회적 문제를 해결하고자 지분출자 형식의 자금지원 제도 도입

□ 제도개요

ㅇ (개요) 정부가 일정부분(20~25%) 지분성격 자금을 지원하고,
나머지를 주택수요자 자부담(∋일반 모기지)으로 조달하여 주택 구입

- 수요자는 정부지분에 대해 임대료를 납부하고, 만기(매각시)에 정부자금 일시상환 (상환시 집값 시세차손익 공유)

ㅇ (대출기관) 정부지정 비영리기관 (Homebuy Agent)으로 하여금 대출심사를 수행하고, 정부예산 집행 및 사후관리(상환)

ㅇ (대상주택) 신규주택(정부지정) 또는 기존주택 구매에도 지원

ㅇ (대출금리) 무이자 또는 일정기간 무이자 후 저금리(대략 1.5~3%)

□ 주요 성과

ㅇ Open Market Home Buy(‘06~'12) 제도 성공적 운영이후, 대상주택 등을 변경하여 최근 Equity Loan 도입 운영중(‘13.3)

구 분	대상자	대상주택	대출방식
Open Market Home Buy (‘06~’12)	소득 £60,000이하 저소득계층, 간호사․소방관 등, 생애최초구입자	신규․기존주택	주택가격의 25%한도내에서 정부와 지정금융기관이 50:50 투자
Help to buy Equity Loan (‘13~’16)	소득제한없이 생애최초구입자	지정 건설회사가 지은 신규주택	주택가격의 20%한도내에서 정부가 지원

- equity loan방식을 통해 연평균 약 5,000호 지원

【단위 : 호】

	연평균	06	07	08	09	10	11	12	'13
지원호수	4,940	2510	2880	6220	10420	5860	1320	5360	-

참고 4		Q&A

【공통】

1. 수익 공유형, 손익 공유형 모기지를 도입한 취지는?

□ 물려받은 유산이 없는 평범한 샐러리맨, 신혼부부 등이 전월세보다 저렴한 비용으로 내 집 마련을 할 수 있도록 지원하는 취지

ㅇ 최근 주택구입 실수요마저도 전세수요로 전환되어 전세난이 가중

ㅇ 신혼부부 등 주택구입 실수요 서민층이 부담하기에는 집값이 여전히 높아, 대출중심의 지원정책은 효과가 제한적

* PIR(소득대비 집값) : 한국 6.4(‘11년), 미국 4.2(’06년), 일본 5.3(‘06년)

☞ 전월세보다 저렴한 비용으로 주택을 구입할 수 있도록 지원하여 전세수요의 매매수요 전환은 물론 주거 안정성도 제고

□ 특히, 이번 제도는 대출 일변도 정책의 한계와 그동안의 대출관행*에 대한 언론 등의 문제제기를 적극 반영한 것으로,

* 집값이 하락해도 대출을 해 준 금융기관은 사실상 리스크를 부담하지 않는 관행에 대한 시민단체, 언론의 비판적 문제제기 지속

ㅇ 주택 구입자와 금융기관(기금)이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 등 실수요자가 빚 없이 또는 빚을 최소화하면서 집을 마련할 수 있는 새로운 금융상품 모델을 제시했다는 점에서 의의

* 금융산업의 글로벌 경쟁력 강화 차원에서도 금융기관이 리스크를 단순히 관리 또는 회피의 대상으로 보기 보다는 ‘투자’ 대상으로 인식 전환 필요

2. 지원 예산 및 사업 규모는 ?

□ 근로자․서민구입자금 예산을 활용하여 지원할 계획이며,
3천호 시범사업에 3천～4천억원 내외 소요될 것으로 전망

3. 지원 대상자는 ?

□ 시범사업인 점을 감안하여, 부부합산 연소득 7천만원 이하 생애최초 주택구입자에 한정하여 지원할 계획

4. 대상지역을 수도권 및 6대광역시로 제한한 이유는?

□ 집값이 높아 내집 마련 부담이 큰 반면, 주택수요가 많아 집값 하락 위험이 작은 지역을 시범사업 대상으로 선정

ㅇ 시범사업을 통해 효과, 문제점 등을 점검한 후 확대 검토

5. 지원 대상주택의 범위는?

□ 객관적인 시세 파악이 용이한 아파트에 국한

□ 또한 기존 주택 거래 활성화 및 미분양 해소 지원 차원에서
준공된 기존 아파트와 준공후 미분양 아파트가 지원 대상

* 전세수요 경감을 위한 것이므로 신규 분양주택은 시범사업 대상에서 제외

6. 기존 생애최초 구입자금 대출자가 대환 가능한지 ?

□ 현재 무주택자로 한정하므로 기존 대출자는 이용 불가하며,
수익공유형↔손익공유형 상호간 대환도 허용하지 않음

7. 별도의 대출심사를 거쳐야 하는지?

□ 동 자금은 주택기금도 리스크를 공유하므로 별도의 대출심사평가표에 의해 보다 엄격한 심사를 거칠 예정

ㅇ 주요 심사항목은 신청인 자격 및 상환능력, 입지 평가 등 구입 희망 주택의 적격성, 무주택기간․가구원 수 등을 평가할 예정

□ 따라서 대출 희망자는 주택 매입 계약 체결 전, 반드시 대출 가능 여부 및 대출가능금액을 사전에 상담할 필요

8. 취급 금융기관은 ?

□ 본 제도는 금융기관(기금)이 대출에 따른 위험을 공유하는 국내 최초의 금융상품으로

ㅇ 엄격한 대출심사와 불완전 판매 방지 등 이용자에 대한 충분한 정보 제공이 필요하기 때문에 주택기금 총괄수탁은행인 우리은행에 한해 취급할 예정이며, 추후 확대 예정

9. 조기 상환시 수수료를 부담하는 이유는?

□ 단기매매(조기상환)를 억제하여 주택기금의 손실위험*을 최소화하고, 주택 장기 보유 장려 차원에서 생애최초 주택구입자금  기본형 대비 금리 절감분 상당액을 조기상환수수료로 부과

* 주택의 경우 장기일수록 명목가격이 하락할 가능성이 매우 낮지만,
5년 이하 단기일 경우 집값 하락 위험 증가

10. 투기수요를 부추기는 것이 아닌지?

□ 손익 공유형․수익 공유형 모기지는 집값상승시 시세차익을 주택기금과 공유하는 프로그램으로

ㅇ 시세 차익을 노리는 투기자보다는 안정적 주거 공간을 희망하는 실수요자가 사실상 대출없이 또는 대출 부담을 최소화하면서 내집을 마련할 수 있도록 지원하는데 목적이 있음

11. 결국 빚내서 집사라는 것 아닌지? (하우스 푸어 양산)

□ 두 상품 모두 실수요자를 대상으로 대출 없이 또는 대출 부담을 최소화하면서 내 집을 마련할 수 있도록 지원하는 프로그램으로

ㅇ 금융기관(기금)이 집값하락의 위험을 공유한다는 점에서 전통적인
주택담보대출과는 근본적인 차이

* 전통적인 주택담보대출은 집값이 떨어져도 원금과 이자 상환 부담

□ 특히, 손익공유형 모기지는 전세금을 갖고 있는 무주택자가 대출없이 지분투자를 받아 내 집을 마련할 수 있는 프로그램

□ 수익 공유형 역시 시세차익보다는 안정적 주거공간을 희망하는 실수요자에게 전세와 유사한 비용으로 집 마련을 지원하는 제도

□ 또한 주택기금이 위험을 공유하므로 보다 책임성 있는 대출심사가 이루어져 하우스 푸어가 양산될 우려는 크지 않음

12. 주택기금이 손실을 볼 가능성이 크지 않은지 ?

□ 위험이 없는 것은 아니나, 다양한 안전장치를 마련하여
손실 가능성이 크지 않다고 판단

ㅇ 먼저, 지원 대상 지역을 수요가 많은 수도권과 6대 광역시로 제한

ㅇ 지원주택 유형도 선호도가 높은 아파트로 제한

ㅇ 대출심사시 차입자의 상환능력과 구입 희망 주택의 적격성 검증

ㅇ 손익 공유형의 경우, 손실 위험에 대비한 보증보험 가입 등

13. 생초자금 기본형에 비해 과도한 특혜 아닌가 ?

□ 금리가 낮다는 점에서 일견 크게 유리해 보이나, 시세차익을 공유한다는 점에서는 생초자금 기본형에 비해 불리

ㅇ 결국 향후 시장 전망에 대한 기대에 따라 선택할 것으로 판단

14. 시세차익(손)은 어떻게 평가하는지 ?

□ 주택을 매각하는 경우는 국토부에 신고하는 실거래가에 기초하여 실거래가와 당초 매입가격의 차액으로 측정

ㅇ 공유형 모기지를 이용한 주택구입자가 주택을 매각할 경우는
실거래가에 대해 보다 엄격하게 검증할 계획

* 일정범위를 벗어난 실거래가에 대해 공인중개사 과태료, 세무조사 실시 등

□ 만기 상환(또는 조기 전액상환)할 경우 감정가격과 매입가격의 차액으로 시세차익(손) 산정

ㅇ 객관성 확보를 위해 공신력 있는 감정평가법인(예 : 한국감정원)에 실거래가에 기초한 시세 감정을 의뢰할 계획

15. 대출만기까지 주택 매각하지 않은 경우, 원리금 상환부담 등으로 주택 구입자의 유동성 압박문제는 없는지 ?

□ 수익공유형 모기지는 원리금 균등분할상환 방식(20년)이므로
만기에 일시적인 원금 상환부담은 없으며,

ㅇ 평가차익 발생에 따른 기금 귀속분도 그간의 자기자금 또는 신규 담보대출(필요시) 등을 통해 충분히 조달 가능

□ 손익공유형 모기지는 기본적으로 목돈이 있는 무주택자를 위한 것으로 20년 만기시 그간의 저축 등 자기자금으로 대부분 상환 가능한 수준(주택가격의 40%까지만 지원)이며

ㅇ 기금 대출이외에 추가로 일반 금융기관 모기지를 받은 경우,
만기에 유동성 문제가 없도록 일반 금융기관 모기지는 원리금 균등 분할상환방식만 허용할 예정

【수익 공유형 모기지】

1. 일반 모기지 대출과 다른점은?

□ 일반 모기지대출보다 크게 낮은 금리(1.5%) 자금을 공급하되,
향후 주택 구매자와 함께 가격상승 이익을 공유하는 특징

ㅇ 시세차익보다는 안정적 주거를 희망하는 실수요자들에게 전월세보다 저렴한 비용으로 내집마련 기회를 제공 가능

2. 손익 공유형 모기지(Equity Loan)와의 차이점

□ 손익 공유형 모기지는 전세금 등 목돈이 있는 무주택자가 기금에서 최대 집값의 40%까지 지분투자를 받아 대출 없이 또는 대출을 최소화하면서 주택을 구입할 수 있도록 지원하는 제도

ㅇ 이를 통해 주택구입자는 안정적인 주거를 확보하면서도, 경제적 실질 관점에서는 주택의 일부 지분만 매입하여 집값 변동에 따른 리스크를 일부 저감시킬 수 있음

□ 반면, 수익 공유형 모기지는 목돈이 없는 사회초년생 등이 집값의 최대 70%까지 초저리의 대출을 받아 내 집을 마련할 수 있는 제도

ㅇ 이를 이용할 경우, 시세차익 공유를 조건으로 대출이자 부담을 크게 경감할 수 있는 장점이 있음

3. 처분이익 상환 방법(예시)

□ 매각이익(매각시) 또는 평가이익(중도상환 또는 만기) 발생시 당초 매입가격에서 기금 대출평잔이 차지하는 비율만큼 주택기금에 귀속

ㅇ 다만, 무주택 서민 지원 프로그램임을 감안하여 기금의 최대수익률을 일정비율로 제한(예: 연 5% 내외)할 예정

ㅇ 또한 대출 이후, 5년내 매각시 주택기금의 위험*이 증대된다는 점과 장기 보유 장려를 위해 조기 상환수수료를 부과할 예정

* 주택의 경우 장기일수록 명목가격이 하락할 가능성이 희박하나,
5년 이하 단기일 경우 집값 하락 위험 증가

4. 집값 변동 리스크에 국민주택기금도 노출되는 것은 아닌지

□ 수익 공유형의 경우, 시세차익 발생시에만 이익을 공유하고,
손실 발생시에는 주택구입자에게 전적으로 귀속되므로
주택기금의 집값 변동 노출 위험은 제한적

* 집값이 하락할 경우 이자수익이 1.5%로 제한되나, 원금손실 가능성은 없음

【손익 공유형 모기지(Equity Loan)】

1. 구체적인 제도 내용은?.

□ 주택기금이 집값의 최대 40%까지 지분성격의 자금을 지원하고, 낮은 임대료(1～2%)를 받으며, 향후 주택 매각손익을 집주인과 공유

ㅇ 집주인은 주택기금 40%, 전세금 등 자부담 60%로 주택 매입

ㅇ 영국에서 자가주택구입 촉진을 위해 ‘06년부터 시행된 제도로
성공적인 운용 경험(약 3.5만호 지원)

* Open Market Home Buy(‘06～) : 저소득자․생애최초 구입자 등을 대상으로 기존주택 구입자금을 지분성격의 자금 지원

2. 실제 지분투자를 하지 않고, 대출계약형식으로 지원하는 이유는?

□ 실제 주택 지분을 공동소유할 경우, 주택 소유에 따른 세금(취득세, 재산세, 양도세 등), 부동산 중개료 등의 부담주체가 불명확한 문제

□ 동 제도는 주택기금-매수인간 대출계약방식으로 이뤄지며, 법률적 소유권(지분 100%)을 갖는 매수인이 세금, 중개료 등 비용을 모두 부담

ㅇ 반면, 매수인은 대출계약에 의해 주택기금 지분에 대해 시중보다 낮은 임대료(1～2%)만 부담하는 혜택

* 영국도 대출계약 방식으로 운영 중

3. 주택기금 지분성격 자금지원외에 추가 금융기관 모기지 대출을 받을 수 있는지?

□ 매수자가 주택기금외에 자금 필요시, 추가 금융기관 대출은 기금 지원분(최대 40%)과의 합이 주택가격의 70%이내인 경우 허용

* 금융기관이 1순위, 주택기금이 2순위 근저당권 설정

ㅇ 1순위 금융기관 대출이 모두 상환된 이후, 추가 금융기관 대출도 동일한 범위 내(LTV 70%) 허용 (이 경우 기금보다 후순위)

4. 주택 매각수익 또는 손해는 언제 공유하는지?

□ ①주택매각시, ②대출만기 또는 전액 중도상환시 매각손익을 공유

ㅇ 실거래가(주택 매각시) 또는 감정가격*(주택 보유시)과 당초 매입가격의 차이를 지분율에 따라 주택기금에 차익(차손) 귀속

* 실거래가에 기초한 감정가격을 새로이 산정(한국감정원)

* (예시) 당초 매입가 2억원, 매각가격 2.5억원, 기금 지분율 40%인 경우,
기금이 시세차익(0.5억원)의 40%(0.2억원)를 환수

5. 노후주택도 지원대상에 포함되는지?

□ 준공된 기존주택은 주택연령에 상관없이 모두 지원대상에 포함

ㅇ 다만, 노후주택일수록 기금 리스크가 커질 수 있으므로 대출심사기준에 반영하고, 일정기간내 멸실 예상되는 주택은 제한할 계획