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  1. 2013.12.03 [주택] '공유형 모기지' 12월 9일부터 1.5만호 공급

- “수도권에 전세 살던 부부합산 연소득 6천만원 이하 3040세대 호응이 커서 

평범한 봉급생활자의 내집마련 희망 복원 및 전세난 완화에 기여할 것으로 기대”


오는 12.9일부터 예산 2조원 범위 내에서 공유형 모기지 약 1.5만호가 공급됩니다. 

8.28 전월세대책의 일환으로 추진된 공유형 모기지 시범사업에 대한 전문가 평가와 관계부처 협의를 거쳐 이와 같이 결정했습니다. 



 1. 시범사업의 성과


앞서 지난 10월 추진된 시범사업에서는 총 2,986명이 대출대상자로 선정되었으며, 그 중 2,276명이 대출약정을 체결했습니다.  


대출대상자의 주요 특성을 살펴보면, 도권에서 2억원 이하 전세를 살던 부부합산 연소득 6천만원 이하 평범한 30·40세대가 내 집 마련에 나서 3억 이하의 주택을 구입하는데 공유형 모기지를 활용한 것으로 드러났습니다.


【 대출대상자 주요 특성 (붙임 참고) 】

① 지역별 특성 :  수도권 대출건수가 80%, 수도권 주민들의 높은 관심

② 연령별 특성 : 30·40 세대가 전체 89.1 %

③ 구입희망 주택가격 : 3억원 이하가 71%

④ 소득분포 : 연소득 2∼6천만원대가 약 72%



특히, 설문조사 결과 대출 신청한 사람들 대부분이 공유형 모기지 출시가 주택구입 의사결정의 주된 계기라고 하였으며, 대출자 중 약 80%가 기존에 전세 거주자였던 것으로 파악되어 전세수요의 매매수요 전환에도 크게 효과가 있는 것으로 분석되었습니다.


 【설문조사 결과】

<<주택구매에 대한 영향>>

구분

전체

수익형

손익형

빈도

%

빈도

%

빈도

%

결정적 계기

633

52.5%

477

50.6%

156

59.1%

일정부분영향

409

33.9%

325

34.5%

84

31.8%

상관없이 주택구입

164

13.6%

140

14.9%

24

9.1%

소계

1,206

100.0%

942

100.0%

264

100.0%


<<기존 거주형태>>

구 분

합 계

전세

보증부 월세

월세

기타

합 계

1,206

939

100

25

142

비 율

100%

78.1%

8.3%

2.1%

11.5%




시범사업 평가에 참여한 전문가들은 공유형 모기지가 시장에서 큰 반향을 불러일으킨 이유로 전월세보다 저렴한 비용으로 보다 안정적인 주거공간을 마련할 수 있는 점을 우선적으로 꼽았습니다. 


공유형 모기지 이용자의 86%가 보증금 2억 이하의 전세 또는 보증부 월세 거주 무주택 서민이라는 점에서 알 수 있듯이, 이미 매매가 대비 전세가 비율이 60%를 넘어섰음에도 전세가격 상승세가 지속되자, 전월세 주택에 거주하던 무주택 서민들이 2년 마다 이사 걱정을 할 필요가 없고, 비용도 저렴한 공유형 모기지를 활용하여 내 집 마련에 나섰다는 것입니다. 


【 공유형․전세․월세 주거비용 비교 (우리은행 분석) 】

구 분

수익형

손익형

전세

월세

7년간 주거비용

1,354만원

1,508만원

5,380만원

7,508만원

   * 시세 2.5억원, 전세 1.7억원, 보증부 월세 0.3억/70만원, 자기자금 0.8억원 가정

   * 대도시권 아파트 상승률 연평균 3%, 전세 및 월세 상승률 3.1%(일반물가 전제)

   * 기존 생초 등 평균 대출기간 7년 후 매각 가정(매각가격 3.06억원)



공유형 모기지가 관심을 끌었던 다음 이유로는 불확실한 주택시장 상황이 지목되었습니다.


집을 사자니 집값이 더 떨어질까 걱정되고, 안사자니 전월세 거주에 따른 주거불안과 집값이 혹시나 오르면 어쩌나 걱정되는 지금과 같은 주택시장 상황에서, 무주택자들이 마음 편하게 공유형 모기지를 활용하여 유주택과 무주택의 중간적 소유형태를 선택하였다는 것입니다. 


이러한 점에서 전문가들은 공유형 모기지가 100% 소유와 무주택이라는 2가지 선택 옵션만 있던 주택시장에 반구매라는 새로운 메뉴를 제공함으로써, 물려받은 자산이 없는 평범한 3040세대 봉급생활자들이 손쉽게 내 집을 마련할 수 있도록 디딤돌을 놓았다는 점에서 제도적 의의가 있다고 평가하였습니다.


또한 공유형 모기지의 수요는 결국 집값상승 기대심리에 달려 있으며, 이러한 관점에서 볼 때 주택 구매심리가 본격적으로 회복되면 공유형 모기지의 수요도 자연스럽게 감소할 것으로 내다봤습니다.



 2. 본 사업 시행방안


본 사업의 지원조건은 기본적으로 시범사업과 동일합니다.  


 < 공유형 모기지 기본구조 >

구분

수익 공유형 모기지

손익 공유형 모기지

지원

대상

부부합산 연소득 7,000만원

이하 생애최초 주택구입자

대상

주택

전용면적 85㎡ 이하 아파트로

주택가격 6억원 이하 기존주택

및 준공 미분양 주택

 

수도권, 지방 광역시

지원

한도

주택가격의 최대 70%

(2억원 한도, 소득 4.5배 이내)

주택가격의 최대 40%(2억원 한도)

 

금융기관 모기지 포함 LTV 70% 이내(소득 4.5배 이내)

금리

1.5% 고정금리

최초 5년간 연 1%,

이후 연 2% 고정금리

대출

기간

20년 원리금 균등분할 상환

20년 만기 일시상환

처분

이익 상환

①주택매각 ②대출만기시(중도상환) 매각이익을 주택기금과 공유

 

- 다만, 기금의 최대 수익률을 일정비율로 제한( 5% 내외)

①주택매각 ②대출만기시(중도상환) 매각손익을 주택기금과 공유

   ※ 대출심사 기준도 시범사업과 동일하게 ① 정책적 지원 필요성, ② 차주 상환능력, ③ 대상주택 적격성 등 세가지 요소에 대해서 평가하여 대상자 결정


다만, 시범사업 추진과정에서 제기되었던 물량부족 및 기타 일부 민원사항은 보완됩니다. 

 


【 공급 물량 】


주택시장 상황, 주택기금 예산 등을 감안하여 시행일자(12.9)부터 2조원(약 1.5만호) 범위 내에서 예산 소진시까지 공급합니다. 다만, 물량이 확대되는 만큼 주택기금이 원금 손실을 입을 수 있는 손익 공유형 모기지의 공급물량은 주택기금의 위험 관리 차원에서 총 물량의 20%(약 3천호)로 제한됩니다. 


     * 시범사업 결과, 손익형 모기지 수요가 20% 수준으로 나타나 손익형 모기지 공급물량을 제한하여도 실제 수요자에 대한 영향은 미미할 것으로 판단 


시범사업(3천호)에 비해 물량이 대폭 확대됨에 따라 무주택 서민들의 내 집 마련 기회가 크게 늘어남은 물론 내년 봄 이사철 전세난 완화에도 크게 기여할 것으로 보입니다. 



【 보완 사항 】


시범사업 추진과정에서 집 주인 변심 등 공유형 모기지 신청자의 귀책사유 없이 최종 대출에 실패한 사례가 다수 발생하였습니다.


 * 8.28대책 이후 집값이 상승세로 전환되면서 일부 집주인이 매물을 회수

 * 이에 따라 대출대상자로 통보된 2,986명 중 2,276명만 대출 약정(집주인 변심 등으로 710건 대출계약 실패)


본 사업에서는 이러한 사례 발생을 최소화하기 위하여 집주인이 매물을 회수한 경우, 동일 단지내 동일 평형대 他 물건을 30일 이내 구해오는 경우 대출을 해주기로 하였습니다.


또 원칙적으로 공유형 모기지에 신청하여 대출대상자로 선정되지 못한 사람은 재신청할 수 있으나, 모든 국민에게 균등한 기회를 부여해야 한다는 점, 대출심사 및 아파트 감정을 위한 행정력과 비용 소요 등을 고려하여 그  회수는 연 2회로 제한하기로 하였습니다.



【 대출 신청 및 대상자 선정 】


시범사업과 달리 인터넷 신청을 받지 않습니다. 


시범사업은 물량이 적은데다 대책 발표 1개월 후 상품출시로 한 달 동안 집을 알아본 수요자들이 일시에 몰리면서 혼잡이 발생할 우려가 있었으나, 본 사업은 물량 확대와 즉각적인 시행으로 그러한 문제가 발생할 가능성이 크게 줄어들었기 때문입니다. 


이에 따라 본 사업에서는 여타 주택기금 대출상품과 같이 우리은행 일선 지점에서 통상의 대출심사 프로세스에 따라 공급됩니다. 


영업창구 접수시에는 시범사업과 동일하게 주민등록등본, 소득입증서류, 재직입증서류, 매수예정 아파트 부동산 등기사항전부 증명서(舊 등기부등본) 등을 제출(붙임 Q&A 참고) 하여야 합니다. 


창구 접수 후 은행 심사 및 감정원 조사를 거쳐 2~3 영업일 내에 대상자 선정 여부가 결정됩니다. 


대출 대상자로 통보된 신청자는 30일 내에 매매계약서를 제출하여 최종 대출승인을 받으면 됩니다. 



131203(참고) 공유형 모기지 12월 9일부터 1.5만호 공급(주택기금과).hwp








Posted by 국토교통부

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