기업형 임대사업자의 사업자금 조달에 청신호가 켜질 전망입니다. 앞으로 임대사업자는 초기 토지매입부터 임대주택 준공, 임대운영 및 분양전환까지 임대사업 전기간 동안 공적 보증기관보증을 통해 사업자금원활히 조달할 수 있는 길이 열립니다.

 

 

뉴스테이 1호 'e편한세상 도화' 모델하우스 현장


국토교통부대한주택보증은 임대사업 초기에 한번의(one-stop) 보증심사로 임대사업 종료시까지 사업비 조달을 지원하는 「임대사업 종합금융보증」3월 18일부터 출시합니다.



그동안 임대주택 사업의 큰 걸림돌로서 초기 사업자금(토지대금) 확보와 장기간(최소 10년)의 안정적 자금조달이 지적되어 왔던 만큼, 이번 보증상품 출시로 기업형 임대사업활성화되고, ‘임대사업 종합금융보증’을 통한 사업추진이 향후 기업형 임대사업표준적인 자금조달 모델로 정착할 것으로 보입니다.




【도입배경】

임대사업자가 임대사업을 추진하기 위해서 임대주택 건설부터 운영까지 최소 10년이상의 장기 자금운용이 필요하나, 그동안 공적 보증기관의 보증지원 없이 사업자가 자기자금만으로 사업부지확보하거나, 저리임대 운영 자금장기조달하기는 어려운 실정이었습니다.

    * 분양주택은 준공시 건설원가가 회수되나 임대 사업은 준공시 회수가 불가하고 임대기간(10년) 및 최종 분양전환 후 자금이 회수



따라서 정부는 기업형 임대사업 활성화를 위해서는 사업자의 초기자금안정적인 장기자금 지원이 핵심이라는 판단 하에, 기존에 분양주택 사업자의 원활한 초기자금(토지비)의 확보를 위해 지원했던 PF대출 보증을 임대사업 특성을 반영하여 개선하고, 분양사업장에 적용된 모기지보증 등을 개선하여 임대기간 동안 사업자에게 자금이 원활히 지원될 수 있도록 개선하기로 하였습니다.



【보증내용】

임대사업 종합금융보증착공시PF대출, 기금 건설자금대출, 준공 후의 모기지보증 등 금융보증연계하는 복합 상품입니다.


【임대사업 종합금융 보증 및 기존 상품 비교



① 우선 사업 초기 단계에서 총공사비 대비 70%까지 PF대출 및 주택기금건설자금 대출에 대해 보증지원을 받을 수 있습니다.



임대사업은 분양사업과 달리 준공시까지 사업비의 30~40% 수준(임차인이 임대보증금 납입)만 회수되는 현실을 반영하여 분양주택 사업(50%)대비 지원한도상향하였고, 토지비사업 초기자금 용도 PF대출과 주택기금 건설자금 대출패키지화하여 보증을 지원합니다.

     * 사업자는 최소 총사업비 대비 5%는 자기자금으로 사업에 선투입 필요

     * 기금 건설자금 대출 보증 수수료 인하 (0.7∼1.3% ⇒ 0.3∼0.9%)



공사 준공시부터 임대 운영기간 자금지원을 위한 모기지보증임대보증금 보증도 지원 받을 수 있습니다.



준공시까지 미상환 PF 대출 또는 건설자금 대출 잔액을 장기의 담보부 대출로 전환하고, 임대사업자가 임차인을 원활하게 모집할 수 있도록 임대보증금 보증지원합니다.

    * 사업비 대출로 준공후 건물선순위채권설정되어 있으므로, 사업자의 세입자 모집 및 보호를 위하여는 임대보증금 반환보증필수

    * 대출과 보증금을 합하여 담보물(준공후 건물)가치90%까지 보증 지원



임대사업 종합금융보증은 ‘기업형 임대사업 육성 정책(뉴스테이)’의 일환으로 출시되는 상품으로서, 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 기업형 임대사업자를 지원하는 상품이나, 법제정 이전이라도 일정 호수(건설임대 300호, 매입임대 100호) 이상 8년 이상 임대 공급하는 사업자라면 보증을 신청할 수 있습니다.

    ※ 기업형 임대사업자 : 건설 300호 또는 매입 100호 이상 공급하는 사업자



국토부는 임대사업 종합금융보증으로 기업형 임대사업자금융비용연 2%이상 절감될 수 있는 것으로 분석하고, 그동안 자기자금으로 토지 확보가 가능한 소수의 사업자 위주로 주도되었던 임대사업의 문턱낮춤으로써, 다양한 사업자가 주택임대사업에 진출할 수 있을 것으로 내다보았습니다.



한편, 대한주택보증은 보증상품 출시 이후, 표준 PF대출 주관금융기관 및 주택기금 총괄수탁은행과 업무 협약 등을 거쳐서 이르면 4~5월 중 첫 보증 사업장이 나올 것으로 예상하고, 올 상반기 중으로는 임대사업 종합금융보증 외에 임대료(모기지) 유동화 보증 등을 추가적으로 개발하여 민간 임대산업 시장 선진화에 선도적인 역할을 할 것입니다. 



  임대사업 종합금융보증에 대한 상세한 설명 및 사업 추진방안에 대한 상담은 국토부 

 「뉴스테이 지원센터」에서 지원합니다.  

  (☎ 044-201-4087, 02-3771-6541)



참고. 임대사업종합금융보증 개요.hwp




Posted by 국토교통부

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누구나 신청할 수 있는 공유형 모기지 출시



◈ 국토부, 대출기관과 주택구입자가 집값 변동의 수익과 위험을 공유하고 전월세보다 저렴한 자가보유를 지원하는 ‘공유형 모기지' 확대시행 추진


- 주택기금 공유형 모기지 취급기관/대상지역 확대, 심사기준 완화 -

- 소득제한이 없는 수익공유형 은행대출 출시(시법사업 3천호) -



초저리대출을 받아 주택구입하고, 향후에 집값 변동수익위험을 주택기금과 공유하는 ‘공유형 모기지’가 확대 시행됩니다.



‘13년 10월 출시되어 파격적 상품조건으로 국민적 관심을 받았던 ’주택기금‘공유형 모기지취급기관대상지역을 확대하고, 상품출시 초기 과잉수요 억제를 위해 도입되었던 까다로운 심사기준완화됩니다.



한편, ‘주택기금’ 공유형 모기지와 별도로 유사한 상품구조를 가지는 초저리 ‘은행대출’도 출시됩니다.



주택기금과 달리 은행상품소득제한이 없는 만큼, 집값에 대한 불안감을 해소하고 저렴한 주거비용으로 자가를 소유하고 싶은 모든 계층에게 공유형 모기지를 신청할 수 있는 기회가 열리게 됩니다.


국토교통부는 이러한 내용의 공유형 모기지 개선안을 발표하고 개선된 주택기금 공유형 모기지2월 16일, 수익공유형 은행대출은 이르면 3~4월중 출시한다고 했습니다.



【공유형 모기지의 성과 및 평가】



(1) 공유형 모기지 성과



공유형 모기지는 ‘13년 출시 이후 ’14년말까지 1만3천여건의 신청을 접수하여, 1만여명을 최종 선정했습니다.


도권·광역시전세를 살던 연소득 7천만 이하, 물려받은 재산이 없는 30·40세대에게 내집 마련을 위한 디딤돌을 놓았으며,



【 대출신청자 주요 특성 】

지역별 특성 : 수도권 대출건수가 85.1%, 수도권 주민들의 높은 관심

연령별 특성 : 30·40 세대가 전체 89.5 %

구입희망 주택가격 : 3억원 이하가 72.5%

소득분포 : 연소득 2∼6천만원대가 약 75.3%


※‘14년 국민주택기금 대출상품 만족도조사에서 공유형 모기지 대출자만족도가장 높은 것으로 조사 (설문대상 : 상품 대출자 총 800명)



주택시장에 대한 불확실한 전망을 가지는 전세수요자들을 매매전환함으로써, 전세난 완화 매매시장 정상화에도 기여했습니다.



(2) 제도적 의의



(선택가능집합 확대) 공유형모기지는 주택수요자가 경제적 상황이나 집값 전망에 따라, 선택 가능폭넓혔다는 데에 의의가 있습니다.



집을 사자니 집값이 떨어질까 걱정되고, 안사자니 전월세 거주에 따른 주거불안과 집값이 오르면 어쩌나 걱정되는 상황에서, 무주택자들이 마음 편하게 공유형 모기지활용하여 유주택무주택중간적 소유형태선택할 수 있습니다.



전문가들은 공유형 모기지가 100% 소유 무주택이라는 2가지 선택 옵션만 있던 주택시장에 반구매(30%, 50% 등 다양한 지분취득 가능)라는 새로운 메뉴를 제공함으로써, 물려받은 자산이 없는 평범한 3040세대 봉급생활자들이 손쉽게 내집마련할 수 있도록 디딤돌을 놓았다는 점에서 제도적 의의가 있다고 평가하고 있습니다.



(주거비용 절감) 또한, 공유형 모기지를 통해 전․월세보다 저렴한 비용으로 보다 안정적인 주거공간을 마련할 수 있다.



매매가 대비 전세가 비율이 6~70%를 넘어섰음에도 전세가격 상승세지속되는 상황에서 공유형 모기지를 활용하면, 2년 마다 이사 걱정을 할 필요가 없고, 전세보다 저렴한 비용으로 안정적인 주거생활이 가능합니다.





【공유형 모기지 개선안】



(1) 그간의 시장의 요구


한편, 공유형 모기지가 초저리 대출을 통해 주거비용을 획기적으로 낮추어 자가 실수요자에게 아주 매력적인 상품이지만, 그동안 다양한 개선요청이 있어 왔던 것도 사실입니다.



특히, 상품 출시 초기의 과잉수요억제하기 위해 도입되었던 대출심사평가표가 지나치게 엄격하다는 의견, 수도권·광역시에만 한정한 대상지역을 확대해 달라는 의견, 소득제한을 완화해 달라는 의견 등 다양한 개선 요청이 있어 왔습니다.



이에 따라, 정부는 공유형 모기지가 연령, 소득수준, 지역 등의 차별없이 보편적으로 활용되어야 한다는 목적으로 다음과 같이 제도개선추진하기로 했습니다.



(2) 주택기금 공유형 모기지 개선방안



(심사항목 조정) 사회초년생, 신혼부부 등에 불리하게 작용됐던 일부 심사항목(무주택 세대주 구성기간, 재직기간, 세대원수)과 심사 실익없는 항목(신용등급, 부채비율)을 폐지합니다.


    * 다만 LTV 70%, 소득의 4.5배이내 대출한도는 유지



(지역확대) 세종시 포함 인구 50만 이상 도시로 공유형 모기지 취급지역을 확대한다.


     * 50만 이상 6개도시: 창원시, 청주시, 전주시, 천안시, 김해시, 포항시



(취급기관 확대) 대국민 서비스 접점 확대를 위해 그간 우리은행에서 독점 취급했던 것을 우리·국민·신한은행 등 3개 은행으로 확대합니다.



(불편해소) 그간 부분 중도상환을 허용하지 않았으나, 수익(손익)을 공유하지 않는 대출실행 3년 이내에 부분 중도상환을 허용하기로 했습니다. (대출 원금잔액의 50%이내)





(3) 수익공유형 초저리 은행대출 출시



주택기금과 별도로 은행재원수익공유형 모기지 상품도 출시됩니다. 수익공유형 은행대출은 초저리(변동금리)로 대출하고, 차주와 집값 상승분공유하는 상품으로서, 우리은행에서 시범적으로 출시하며, 금융기관에서 차주의 집값 변동에 따른 수익위험공유하는 최초의 대출입니다.



익공유형 은행대출은 주택기금의 수익 공유형 모기지의 상품구조와 유사하나, 다음과 같은 차이점이 있습니다.



(상품유형) 주택기금은 수익공유형/손익공유형 두가지인 반면, 은행대출은 수익공유형 상품만 출시합니다.



(지원대상) 은행상품은 소득제한이 없다. 주택기금중산·저소득층에게 지원되는 공적재원인 반면, 은행재원은 누구에게나 지원될 수 있기 때문에, 소득제한 없이 무주택자에게 대출을 지원합니다.



또한, 주택기금 공유형 모기지와 달리, 처분조건부 1주택자에게도 은행상품의 공유형 모기지 신청자격을 부여합니다.



(대상주택) 주택기금은 담보평가 6억이하이면서 전용면적 85㎡ 이하 아파트에 대해서 대출가능한 반면, 은행상품은 공시가격 9억원 이하이면서 전용면적 102㎡ 이하 아파트에 대해 취급합니다.



(지원조건) 주택기금은 만기20년의 고정금리(수익1.5%/손익1~2%)로 지원되는 반면, 은행상품은 만기 20년·30년변동금리로서, 상품 출시시점의 금리수준은 1%내외로 결정될 전망입니다.


    * 수익공유형 은행대출 금리는 Cofix 금리 - 1%p의 형태(추후확정)로 결정

      ☞ 시중 cofix 금리에 연동하며 일반 주담대 금리보다 2%p이상 낮을 전망



한편, 은행상품의 초저금리는 전체 대출기간 30년중 7년간에만 적용하고, 8년째부터는 시중 주담대 금리수준으로 대출금리가 전환됩니다. (일반 주담대 전환시 주택가격 상승분 정산)



(대상지역) 은행상품도 개선되는 주택기금 공유형 모기지와 동일하게 수도권, 광역시, 세종시, 인구 50만 이상 도시에 취급됩니다.





은행상품은 3,000호 시범사업을 거쳐, 성과/문제점 등을 충분히 점검한 후 본사업을 추진할 계획입니다.


    * 주택기금 공유형 모기지도 시범사업(‘13.10 3000호) 후 본사업 추진(’13.12)





【공급물량】



국토부는 공적자금인 주택기금건전성(리스크 관리)을 위해, 공유형 모기지의 연간 공급물량을 연 7~8천호(1조원)로 제한할 계획입니다.



이는 지난 ‘14년 공급물량(본사업 7,500여건 선정)을 벗어나지 않는 수준이며, 공급물량의 시점별 편중현상이 없도록 상‧하반기 고르게 물량공급할 예정입니다. (예: 상반기 4천호, 하반기 4천호)


    ※ 공유형 모기지가 벤치마킹했던 영국의 Equity Loan연 5천호 공급



한편, 수익공유형 초저리 은행대출시범사업 3천호를 하고, 본사업을 추진하면서 연간 공급물량을 확정할 예정입니다.


    ※ 은행대출의 연간 공급물량은 대주보의 리스크, 보증여력 등을 통해 산출



【기대효과 및 향후일정】



(기대효과) 국토부는 이번 개선으로 공유형 모기지의 문턱이 크게 낮추어짐으로써, 다양한 계층공유형 모기지를 이용할 것으로 보았으며, 나아가 공유형 모기지 확대가 주택시장 활력 회복의 모멘텀으로도 작용할 수 있을 것으로 분석했습니다.



주택기금 공유형 모기지의 경우, ① 심사기준 완화(무주택기간이나, 재직기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간 등 폐지)로 신혼부부사회초년생(2030세대)접근성을 크게 높이고, ②지역확대를 통해 수도권‧지방 차별없는 보편적인 대출서비스가 가능하게 됩니다.



또한, 은행재원으로 공유형 모기지지원됨에 따라, 주택기금으로 지원되지 못하는 9~10분위 전세수요자들도 매매로 전환함으로써, 전월세난진원지고가 전세주택수요자들도 매매시장으로 유도하여 전세난완화하고, 매매시장 정상화견인할 것으로 기대됩니다.



(향후일정) 국토교통부는 주택기금 대출 세부규정 개정 등을 거쳐 2월 16일 개선된 공유형 모기지를 3개의 기금 수탁기관인 우리, 국민, 신한은행을 통해 출시할 예정이며, 수익공유형 은행대출 상품은 은행의 상품구조 확정, 은행-보증기관 협의, 감독당국의 심사를 거쳐 이르면 3~4월중 은행창구에서 신청접수할 예정입니다.



국토부 관계자는 공유형 모기지가 이번 정부에 들어서 국토부가 금융소비자 관점에서 추진한 대표적인 주택금융 혁신상품으로서, 시장을 선도했다고 평가하면서, 국토부선도적인 혁신 씨앗이 되어 이번 수익공유형 은행대출 상품출시라는 결과도 낳을 수 있었다고 분석했습니다.



앞으로도 국토부는 기금선도적인 출자, 공적 보증기관인 대한주택보증(주택도시보증공사 HUG 전환예정 ‘15.7.1)의 보증을 통해 기업형 임대사업을 활성화하고, 주택도시기금의 투융자 지원을 통해 도시재생활성화하는 등 부동산 금융의 최전선에서 을 멈추지 않을 것이라고 했습니다.









150128(조간)__누구나_신청할_수_있는_공유형_모기지_출시(주택기금과).hwp


Posted by 국토교통부

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  1. 신청은 언제부터할수있나요?

    2015.01.28 19:40 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]


주택도시기금법 제정안 국회 통과

- 민간자금과 공공(기금‧보증)의 연계를 통해 주거복지사업과 도시재생을 활성화하는 '창조경제 기반' 마련 -



주택도시기금법」제정안이 12월 9일 국회 본회의통과했습니다.  



이로써, 지난 33년간 임대주택 건설자금, 서민 전세자금, 주택구입 자금 융자 등을 지원하던 국민주택기금시대마감되고, 앞으로 주택 뿐만 아니라 쇠퇴한 도심에 기금이 지원되어, 주거 환경의 질을 높이고 도시활력을 불어넣는 주택도시기금시대가 열리게 됩니다. (법 시행일 : ‘15.7.1)



국토교통부는 최근 경제성장 둔화주택시장 구조변화임대주택 공급도시재생(재건축‧재개발 등)을 위한 기존의 시스템더 이상 작동하기 어렵다는 판단에서, 기금‧공적보증금융 혁신을 통해 갈 곳을 잃은 시중의 풍부한 유동성주거복지도시재생으로 유도하는 주택도시기금 개편 방안을 발표(경제혁신 3개년 계획 등, ‘14.2)하고, 주택도시기금법 제정추진해 왔으며, 이번 국회 본회의 통과를 계기로 기금개편 후속 작업도 보다 탄력을 받을 전망입니다.



국민주택기금 33년의 발자취



국민주택기금은 ‘81년 설립되어, 청약저축‧국민주택채권 등을 주요 재원으로 하여, 주택 건설자금, 서민 전세자금중산‧저소득층을 위한 주택 구입자금 등으로 활용되어 왔습니다.



그동안 주택기금의 지원을 받아 건설된 분양 및 임대주택은 400만호가 넘으며, 주택기금 지원을 받아 전세금을 마련한 임차가구는 약 200만 세대, 그리고 기금을 통해 내집을 마련한 가구는 약 100만 세대가 된 만큼, 고도성장기를 거친 지난 33년간 주택기금은 국민들의 내집마련을 위한 가장 든든한 동반자로 자리매김해 왔다고 할 수 있습니다.









주택기금 개편의 필요성



고도 성장기를 거치면서 주택 절대부족 문제해소되었으나, 전월세 시장 안정화, 임대주택 공급도시‧주거환경 정비가 우리사회주요 과제로 부상하는 가운데, 경제성장 둔화, 저금리 기조 등 주택시장‧금융시장 환경변화로 기존의 개발이익을 통한 공공 임대주택 공급이나 전면철거의 도시․주거환경정비(재개발‧재건축) 방식더 이상 작동하기 어려운 상황이 됐습니다.









이에 따라, 시중풍부한 유동성을 주거복지 및 도시재생 분야로 유도하여, 임대주택 공급도시재생을 활성화하기 위해, 국토부는 설립 한세대를 맞아 자산규모100조가 넘는 최대 사업성 기금주택기금기능확대‧재정립하고, 운용체계혁신하는 등 주택도시기금 개편을 추진하게 됐습니다.









주택도시기금법의 주요내용



주택도시기금법은 크게 3가지의 내용을 담고 있습니다.



(지원대상 확대) 주택자금만 공급해 온 주택기금을 경제발전단계주택시장 변화에 맞춰 도시재생 사업으로 확대


   * 기존의 국민주택기금에서 주택도시기금 (주택계정/도시계정)으로 개편



(지원방식 다변화) 기존 단순 융자방식 이외에 사업 성격에 맞게 출자, 투융자, 보증 등 맞춤형 지원 → 시중자금 마중물 역할


   * 시중의 풍부한 유동성을 정책 재원으로 활용하여 부족한 재정 한계 극복

   * 기금 지원수익성 사업으로 한정, 기반시설 등 비수익성 사업은 재정보조



(기금 전담 운영기관) 기금 관리 공공성·책임성 강화를 위해 공기업대한주택보증을 전담기관으로 지정하고, 명칭 변경(→주택도시보증공사)



주택도시기금법 제정의 기대효과



주택도시기금이 개편되면 임대주택 공급 촉진, 주거환경 개선, 도시재생 및 경제활성화 등 다양한 효과를 기대할 수 있습니다.



민간자금을 활용한 새로운 방식으로 임대주택 공급 본격화


주택기금 출‧융자, 금융기관으로부터의 저리 민자조달로 최근 새로운 임대주택 공급의 대안으로 부각된 임대주택 리츠 등 유연한 기금 운영을 통해 다양한 임대주택 공급방식 도입 가능



소규모 주거환경 개선 활성화


골목길 확충, 공원․주차장 신설 등 근린재생사업(재정보조) 추진시, 민간 불량주택 개량소규모 임대주택 건설에 대한 금융지원



상업시설 경관정비 및 주민 자생조직 활성화


상업지역 가로정비, 경관개선 사업(재정보조) 추진시, 상가건물입면 정비, 내부 리모델링 자금 지원으로 상권활성화 효과 극대화


주민이 구성한 마을기업·협동조합 사업에 대한 금융지원


   * 집수리, 운영자금(전세금), 소득창출(게스트하우스․카페 운영) 등 금융지원





도심 복합시설 등 경제기반 구축을 통한 경제 활성화 견인


기금주택도시보증공사금융지원(출자, 투융자, 공적보증 등)으로 도심내 민관협력 복합개발 등 도시재생사업 투자 촉진




  ※ (일본) ‘02∼11년간 도시재생 민관 공동투자로 19조엔 경제효과, 133만명 고용창출



향후계획



국토부는 앞으로 법률이 시행되는 ‘15.7.1 이전까지 하위법령(시행령, 시행규칙)을 제정하고, 기금 전담기관인 주택도시보증공사성공적으로 출범할 수 있도록 개편 작업에 보다 박차를 가할 계획입니다.



이를 위해, 주택도시보증공사의 조직‧인력보강부터 현행 주택기금 수탁기관(총괄: 우리은행)으로부터 업무 이관, ‘16년부터 추진될 도시재생 금융지원모델 마련 및 기금예산 편성 등 실무작업이 본격 추진될 예정입니다.



국토교통부 관계자는 현재 우리나라는 경제 수준이 고도화되고, 도시쇠퇴가 진행됨에 따라 ‘주택 양적공급’에서 ‘주거복지 및 도시재생’으로 정책 패러다임변화하는 중요한 시점이라고 지적하며, 주택도시기금법제정은 기금의 마중물 역할과 주택도시보증공사의 공적 보증으로 우리가 생활하는 주거환경도시경쟁력을 한차원 업그레이드 시킬 수 있는 핵심기반구축한 것으로 평가했습니다.



아울러, 기금 개편을 통해 기금지원영역방법다양해지고, 공사업무 범위도 종전의 주택에서 도시분야확장되는 만큼, 향후에는 주택도시분야에서 벌어지는 임대주택 건설사업이나 도심재생사업에 대해 단순 융자가 아닌 보증 결합하여 다양한 맞춤형 정책금융 신상품개발될 것으로 기대되며, 주택도시기금이 우리나라 부동산 금융새바람을 일으키고, 경제 혁신아이콘으로 자리매김할 것으로 전망한다고 밝혔습니다.





141209(즉시)_주택도시기금법_제정안_국회_통과(주택기금과).hwp






Posted by 국토교통부

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대한주택보증, 오피스텔 분양보증 제도 최초 시행 

분양대금 보호 뿐만 아니라, 저렴한 중도금 대출지원도 가능 

앞으로 오피스텔 분양계약자도 대한주택보증으로부터 분양보증 받게 되어 납부한 분양대금안전하게 보장받을 수 있으며, 분양계약자가 금융기관으로부터 중도금 대출을 이용하는 경우, 보다 낮은 금리자금 지원을 받을 수 있게 됩니다.



국토교통부(장관 서승환)대한주택보증(사장 김선규)은 금융기관, 주택협회 등과의 협의를 거쳐 오피스텔 분양보증중도금대출보증 제도오늘 8.4(월)부터 시합니다.


오피스텔은 최근 1~2인 가구에 대한 임대수요 증가 등으로 인허가 물량꾸준히 증가하는 추세인데도 불구, 일반주택에 비해 분양계약자 보호 장치미흡하고, 중도금 등 금융지원활성화되지 않아 지속적인 제도 보완요구가 있어왔습니다.

* 올해 두 차례 주택건설업계 간담회에서 보증제도 시행 요청(4.16, 6.5, 국토부장관)


 새롭게 시행되는 보증제도에 대해 구체적으로 살펴보면, 우선, 주택법상 일반주택은 선분양시, 분양보증의무화되어 있어 분양계약자의 분양대금 모두 안전하게 보호받을 수 있으나, 오피스텔의 경우, 분양보증 없이 통상 「건축물의 분양에 관한 법률」에 따라 신탁회사와의 신탁계약을 통해 사업을 진행하고 있어 건설사 부도시, 분양계약자 재산권이 충분히 보호되지 않는 문제가 있었습니다.

* 신탁회사의 경우 신탁재산 처분금액이 하락할 경우, 계약자가 납부한 금액을 환급하지 못하거나 환가에 많은 시간이 소요되는 등 한계



 이번에
오피스텔 분양보증 제도가 시행됨에 따라 건설사 부도시, 공기업인 대한주택보증신속한 보증 이행을 통해 분양계약자가 납부한 분양대금을 모두 보장*받을 수 있는 길이 열렸습니다.

* 공사이행 또는 납부한 계약금 및 중도금환급책임



또한,
그간 오피스텔에 대해서는 중도금대출보증 제도가 없어 중도금 대출시, 과다한 금융이자(4~6%대)부담해왔으나, 오피스텔 중도금대출보증시행됨에 따라 건설사 신용과 무관하게 보다 저리의 중도금 자금(3% 중후반)을 지원받게 되는 한편,건설사는 사업기간 중 중도금 비중높힐 수 있어 공사대금 등 사업장 유동성에 한결 여유가 생길 전망입니다.

* 오피스텔은 중도금대출보증 제도가 없어 아파트에 비해 중도금대출 금리가 높고(3%후반 vs. 4~6%대), 중도금 비중도 낮음(60% vs. 20~50%)


 국토교통부 관계자는 준공이후 대부분 임대로 활용되는 오피스텔 특성을 감안할 때, 이번 제도 시행으로 민간임대 공급확대되고, 나아가 전월세 시장 안정에도 도움을 줄 수 있을 것으로 내다봤습니다.


  ■  오피스텔 분양보증 개요


보증대상

▸건분법 제2조제1호에 따른 호수(20호) 이상을 일반에게 분양하는 오피스텔(주거용에 한함) 및 오피스텔 외의 시설

* 주거용 오피스텔

☞ 임대주택법 제2조제3호 및 임대주택법시행령 제2조의2 제2호에 의거 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우 포함) 등 내부에 취사시설과 주거의 형태를 갖출 것

보증기간

▸주택분양보증과 동일

* 분양신고확인증 교부일∼건물소유권보존등기일(사용검사 포함)

보증책임

▸건축주가 부도ㆍ파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우, 당해 오피스텔의 분양이행(사용검사 및 소유권보존등기 포함) 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임

보증금액

▸사업주체가 당해 오피스텔 분양 계약자로부터 받게 될계약금과 중도금을 합한 금액

보증채권자

▸입주예정자(분양계약자)

보증채무자

▸당해 오피스텔 사업의 사업주체

보 증 료

▸주택분양보증과 동일

* 신용등급 및 보증심사평정등급에 따라 0.178%∼0.531%


140801(조간) 오피스텔 분양계약자도 안전하게 보호받는다(주택기금과).hwp




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대한주택보증 보증사업장에 대해 표준 PF대출제도 시행

금융규제 개선으로 주택업계금융기관 상생 도모 및 금융비용 절감

 

 

앞으로 주택 PF사업장에 대해 금융기관이 시공사 신용도, 사업성 등에 따라 과다한 가산금리, 수수료를 부과하던 관행이 없어집니다. 공사비 부족 문제가 없도록 준공후에 PF 대출금을 상환할 수 있도록 하고, 금융기관 재량으로 행하던 각종 불공정 관행도 근절됩니다특히, 하도급업체의 오랜 숙원이던 공사대금 지급방식도 개선하여 공사대금을 지연 또는 못 받는 어려움이 크게 줄어들고원청 부도로 인한 연쇄 부도 위험도 사라질 전망입니다. 

 

국토교통부(장관 서승환)는 대한주택보증이 PF원리금 상환을 보증한 사업장에 대해 이 같은 내용의 표준 PF대출제도를 주관 금융기관 선정을 거쳐 이르면 5월말부터 시행한다고 밝히며, 이를 통해 주택업계-금융기관-하도급업체가 모두 상생하는 한국형 주택 PF’의 새로운 모습으로 발전될 것으로 내다봤습니다.

 


1. 추진배경


우리나라의 일반적인 주택 PF사업은 시공사 지급보증에 기반하여 은행 대출이 이뤄지는 독특한 구조로, 최근 경기침체에 따라 은행이 시공사 보증을 기피하고, PF대출을 대폭 축소하는 등 주택경기 변동에 크게 영향을 받았습니다.

* 은행권 PF잔액(금감원, ‘08’12) : 52.551.038.729.923.4

 

이에 대한 보완으로 현재 대한주택보증에서 PF보증을 취급중이나, 주택업계에 대한 실질적인 혜택이 제한적인 상황입니다.


(금융비용 과다) 과도한 PF 가산금리를 부담하여 사업성이 더욱 악화되고, 금리 이외에 취급수수료 등 각종 수수료 부담도 가중(* PF금리는 1금융권 48%, 2금융권 10%대로 다양하며, 이마저도 시공순위 20위 이하는 시공사 연대보증만으로는 PF 대출자체가 극히 제한적)

 

(공사비 부족) PF대출금을 사업종료 이전에 분할상환을 해야 함에 따라 분양률이 양호한 경우에도 충분한 공사비 확보가 곤란(* 분양대금이 입금되면 우선 원리금을 상환하고, 남은 금액으로 공사비 충당)

 

(불공정관행 등) 아직도 은행 재량의 불공정 관행이 남아 있고, 대주보의 PF보증제도 또한 다소 경직적으로 운영되는 측면

 

특히, 경제적 약자인 하도급업체는 공사대금을 지연 또는 못 받거나, 은행 대출(외상매출채권 담보대출)로 받는 등 지원의 사각지대로 방치되어 있습니다.

 

시공사(원청)외담대원금을 만기 미결제할 경우(시공사 부도 등), 하도급업체에 대출금 상환 의무가 있어 연쇄 부도 빈발(* (외상매출채권 담보대출) 원청이 발행한 외상매출채권을 담보로 하도급자가 공사대금을 은행에서 대출받아 충당하고, 만기일에 원청이 대출금을 상환)

 

 

2. 표준 PF대출시행 방안

 

주택업계의 오랜 손톱 밑 가시를 제거하고, 금융권, 하도급업체 등이 모두 상생할 수 있도록 관련기관 협의를 거쳐 대주보의 PF보증 사업장에 대해 다음과 같은 표준 PF대출구조 마련

 

< 표준 PF대출구조 >


 

① PF 대출금리가 4%대로 인하되고, 각종 수수료도 면제된다.

사업장별 과다한 가산금리 체계가 대주보 신용등급(AAA)에 상응하는 수준으로 인하(4%)되고, 은행이 수취하는 각종 수수료 면제(* 현행 PF대출금리는 4% 중반8%(시공순위 120위 기준) / * 취급수수료, 자문주간수수료, 계좌관리수수료 등 대출금액의 약 13% 수준)

 

② '만기 일시상환' 전환으로 공사비 부족 문제가 해결된다.

준공시까지 공사비 부족 문제가 없도록 기존 분할상환 방식을 사업 완료후 만기 일시상환하는 방식으로 개선(* 분양률 호조로 자금 여건이 좋을 경우, 중도 상환 허용(중도상환수수료 면제))

 


③ 주택업계에 대한 각종 불공정사항이 개선된다.

금융기관 재량으로 행하던 각종 불공정관행을 근절하고, 대주보도 보증을 하면서 추가로 시공사 연대보증을 받는 관행 금지

 

< PF 불공정 관행(예시) >

 * 보증료 조정은 4.14() 승인분부터 적용


사업성 있는 중소건설사 사업에 대한 업체별 보증한도를 현실화*하고, PF보증을 받을 수 있는 시공사 최소요건을 완화**

* (현행) 업체별 5005,000억원 (개선) 신용등급 A-이하 약 500억원 증액

** (현행) 신용등급 BBB-이상 & 시공순위 400위 이내 (개선) BB+이상 & 500위 이내

보증한도 산정방식도 대출잔액 등에 따라 탄력 운영

* (예시) 대출금 일부 상환시 대출잔액에 따라 보증한도 산정, 사용검사 후 신탁등기 또는 근저당 설정된 경우 보증한도 배제 등


 

④ 대주보 PF보증제도 이용 문턱을 낮춘다.

대주보가 수취하는 PF보증요율을 최대 0.6%p 인하

* (보증요율) 1.2191.339% 0.61.2%(사업성에 따라 5단계 차등)

 


 

⑤ 투명한 자금관리를 통해 하도급대금을 제때 지급한다.


(분양대금 관리) 보증 리스크를 부담하는 대주보가 자금지출 등 분양대금을 관리하여 자금운용의 투명성 제고


(하도급대금 직불) 대주보가 관리하는 분양대금 범위 내에서 하도급대금을 하도급업체에 현금직불 원칙(기성확인후 1개월내)

* 시공사 신용등급 A이상 우량사업장(대주보 기준)은 직불 예외 적용하는 대신, 하도급업체 공사비 수령 여부를 매달 확인하여 연체사실이 있으면 직불 전환

 

(비소구 외담대 도입) 자금 미스매치로 현금 부족시, 예상 분양수익금 범위내에서 원청이 하도급업체에 외상매출채권 발급

* 통상 분양률이 높아도 잔금비중이 높아 사업기간 중 자금 미스매치 발생


하도급업체는 이를 담보로 은행에서 공사비를 조달하고, 만기시 대주보가 관리하는 분양대금으로 대출금 상환(하도급업체에 비소구) 공사비를 쉽고 빠르게 현금화 가능(직불 또는 외담대)하고, 하도급업체에 대출금 상환의무가 없어 원청 부실에 따른 부실 방지

 

 

 

국토교통부 관계자는 우리나라의 주택PF는 사업위험의 대부분을 시공사가 부담하는 특특한 구조로 주택경기 변동에 따라 부침이 심할 수 밖에 없는 구조라고 지적하며, 금번 표준PF대출제도 시행을 통해 우량한 주택사업의 원활한 추진을 유도하고, 주택업계-금융권 등 모두가 상생하는 PF관행이 만들어 질 것으로 전망했습니다.

 

특히, ‘비소구 외상매출채권담도대출 제도를 도입하는 등 하도급대금 지급구조 개선을 통해 경제적 약자인 하도급업체를 보호하고, 서민경제 활성화 및 상생 유도하는데 큰 의의가 있다고 설명했습니다.



< 하도급대금 지급구조 개선 기대효과 >


금번 발표한 표준 PF대출 제도의 조기 정착 및 활성화를 위해 주관 금융기관을 선정한 이후, 세부조건 조율, 전산 마련 등을 거쳐 이르면 5월말부터 시행할 예정(신규 접수분부터)이라고 밝혔습니다.


* 4.14()부터 약 3주간 주관사 선정 공고 예정(대주보 홈페이지)

 

 




Posted by 국토교통부

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차질 없는 정상화대책 추진을 위한 기관장 리더십 주문 

방만경영 6월까지 전면 개선, 인력재배치 등 생산성․효율성 제고 

산하기관의 규정·지침 등에 대한 과감한 규제개혁 요구



국토교통부는 서승환 장관 주재로 4.2.(수) 정부세종청사에서 LH, 철도공사 등 14개 산하 공공기관장이 참석한 가운데 「공공기관 정상화대책 점검회의」를 개최하였습니다.




국토부 산하 공공기관은 자산매각, 사업 구조조정, 경영효율화 강도 높은 자구노력을 통해 ‘17년까지 부채증가규모당초 45조원에서 24조원 감축(△53.6%)하는 대책을 수립하였으며, 자녀 영어캠프 지원, 고용세습 등 방만경영 사항을 전면 개선하고, 1인당 평균 복리후생비도 15% 감축(‘13년 294만원→’14년 250만원)하여 총 250억원을 절감할 계획입니다. * 당초 기관별 중장기재무관리계획(’13.10월)에 따르면 ’17년까지 부채가 45조원 증가할 전망이었으나, 금번 대책을 통해 21조원 증가로 억제하였습니다



참고로 기관별 정상화대책 세부내용각 기관 홈페이지(메뉴:열린경영>경영공시>정상화계획)에서 확인 가능하며, 앞으로 정상화대책 추진현황도 주기적으로 공개하여 국민과 함께 점검해 나갈 계획입니다.

* 현재 정상화대책이 확정된 7개 중점관리기관 공개중, 나머지 非중점관리기관은 공공기관운영위원회 심의 등을 거쳐 정상화대책 확정 이후 공개 계획입니다.


한편, LH, 철도공사, 철도시설공단, 수자원공사 등 4개 기관사업 구조조정, 조직․인사 혁신, 효율성․경쟁력 제고방안추가 보완대책을 보고하였으며, 4개 기관 보완대책에 대해서는 기재부 검토, 공공기관 운영위원회 심의 등을 거쳐 확정될 계획입니다.


서승환 장관은 계획을 마련하는 것은 개혁의 끝이 아니라 시작으로 이제 경영정상화를 위한 출발선에 서게 된 것임을 강조하며, 기관별 정상화대책을 차질 없이 추진해 나갈 것을 당부하였습니다.


특히, 국민의 눈높이에 맞지 않는 방만경영 사항에 대해서는 금년 상반기에 반드시 전면적으로 개선해야 한다고 강조하며, 기관장이 임직원, 노조 등에 대해 적극적으로 리더십을 발휘하여 조속히 방만경영 문제를 해결할 것을 주문하였습니다. 또한, 새롭게 변화된 SOC 환경과 국민의 요구에 맞추어 현장 중심 인력재배치와 퇴직대기자 등 유휴인력 최소화, 조직 통합 등 조직재설계를 통해 기관의 생산성과 효율성을 높이고, 예산 낭비요인도 적극 발굴하여 개선할 것을 요구하였습니다.


아울러, 산하기관의 모든 규정, 지침 등 각종 규제에 대해 전면적으로 검토하여 불합리한 규제는 과감히 폐지하거나 개선하고, 관련 규정에도 없는 그림자 규제들도 발굴하여 혁신적으로 문제를 해결해 줄 것을 당부하였습니다.


국토부는 앞으로도 매월 점검회의를 개최하는 등 정상화대책 추진현황을 철저히 관리해 나갈 계획이며, 특히, 6월 말에는 기관별 추진실적 및 노력 등을 평가하여 부진한 기관장은 해임 건의하는 등 적극적인 조취를 취해 나갈 계획이다.



* 자세한 내용은 국토교통부 홈페이지(http://www.molit.go.kr/USR/WPGE0201/m_35884/DTL.jsp) 참고하세요




140403(조간) 공공기관 정상화대책 점검회의 개최(창조행정담당관).hwp






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4월 1일‘제2차 이전공공기관 합동채용설명회’개최


국토교통부(장관 서승환)는 호응이 뜨거웠던 울산지역 합동채용설명회(3.4.개최)에 이어 4월 1일, 부경대학교 대학극장에서 「제2차 혁신도시 이전공공기관 합동채용설명회 개최한다고 밝혔습니다.


이번 행사는 부산혁신도시이전하는 10개 공공기관 합동으로 진행되며, 이전기관들의 금년도 신입사원 채용요강 설명, 공기업에 입사한 지역출신 선배들과의 상담시간이 있을 예정이어서 공기업 취업을 준비하는 부산지역 젊은이들에게 많은 도움이 될 것으로 기대됩니다. 


행사에 참가한 10개 공공기관은 다음과 같습니다.


 기관명

 이전시기

 '14 채용인원(잠정)

 특이사항

(소재지)

 전체

지역 

 소계

 

377

45

11.9% 

게임물관리위원회

이전완료

센텀 

대한주택보증(주)

'14.9 

50 

문현 

영상물등급위원회

이전완료 

8

센텀 

한국남부발전(주) 

'14.9 

141

12 

문현 

한국예탁결제원

'14.9 

15 

문현 

한국자산관리공사

 '14.9 

81

8

문현 

한국주택금융공사

 '14.9 

48

5

문현 

한국청소년상담복지개발원

 '14.6

10

2

문현 

한국해양과학기술원

 '15.2

10

1

동삼

한국해양수산개발원

'14.12 

12

2

동삼


앞으로 국토교통부는 전국의 혁신도시를 순회하며 매월 합동채용설명회를 개최할 계획입니다.



▶ 부산지역 혁신도시 이전 공공기관 현황




▶ 부산지역 혁신도시 배치도




※ 자세한 내용은 국토교통부 홈페이지(http://2url.kr/agPs)에서 확인하세요~ 





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- 기관별 대책, 원점에서 재검토하여 전면 보완 주문 -

- 6월말 성과 평가, 부진 기관장은 해임건의 등 적극 조치 -

- 경상경비 10%이상 절감, ’17년까지 조직 동결 지시 -



국토교통부는 서승환 장관 주재로 1.6.(월) 세종청사에서 LH, 철도공사 등 14개 산하기관장이 참석한 가운데『공공기관 정상화대책 추진상황 점검회의』를 개최하였습니다. 


서승환 장관은 국토부 산하 공공기관의 부채가 222조에 달하는 막대한 규모로 국민경제에 커다란 부담이 되고 있으며, 언론·국회 등으로부터 많은 비판을 받고 있음에도 불구하고, 이번에 산하기관들이 제출한 정상화대책 후속조치계획은 정부지침을 피동적으로 따르는 등 아직까지 위기의식이 크게 부족하다고 지적하고, 국민 입장에서 원점에서 재검토하여 강도 높은 대책을 마련할 것을 지시하였습니다. 


특히, 부채의 절대규모를 축소하고, 방만경영을 근절할 수 있는 구체적이고 실천적인 방안을 마련하여 기관별 계획을 전면 보완․제출할 것을 지시하였습니다.

 



서승환 장관은 공공기관 부채를 정상화하기 위해 필수자산을 제외한 보유자산 조기 매각, 불요불급한 사업 및 기능의 과감한 구조조정을 추진하고, 예산․인력․조직의 중복부분이나 낭비요인도 확실히 걷어낼 것을 주문하였습니다.


특히, 부채가 141조원에 달하는 LH의 경우 강력한 구조조정과 근본적인 재무개선대책 없이는 LH가 망할 수 있다는 위기의식과 각오로 혁신적인 대책을 만들어 줄 것을 당부하였습니다.


철도공사의 경우에도 22일간의 장기 파업으로 막대한 국민생활 불편을 초래하였음을 지적하고, 금년 상반기중 특단의 경영혁신이 이루어지지 않는다면 신뢰 회복이 어려울 뿐만 아니라 많은 국민들이 용납하지 않을 것이라고 하였습니다.




또한, 학자금 무상지원 등 방만경영 사항은 조기 개선토록 하고, 그동안 일부 기관에서 관행적으로 유지되어 온 불합리한 인사, 노무규정도 반드시 정상화될 수 있도록 각별한 노력을 기울여줄 것을 당부하였습니다.



국토부는 매월 산하 공공기관별 정상화대책 추진실적을 점검하는 등 철저히 관리해 나갈 계획이며, 특히, 서승환 장관이 3월말에 기관장회의를 개최하여 직접 추진성과를 점검하고, 특히 6월말에는 그간의 추진실적 및 노력 등을 평가하여, 부진한 기관장은 임기와 관계없이 조기에 해임 건의하는 등 적극적인 조치를 취해 나가겠다고 밝혔습니다. 



이번 회의에서, 산하기관장들은 기관별 부채감축 및 방만경영 개선계획을 보고하였으며, LH는 20% 경상경비 절감, 수공·철도공사 등은 간부급 임금인상분 반납 등 자구노력 계획을 보고하였습니다.


특히, 방만경영 중점관리기관으로 선정된 인천국제공항공사와 대한주택보증은 학자금․의료비 과다지원, 과다한 특별휴가 등 8대 방만경영 사례 등에 대해 금년 상반기중 전면 개선할 계획이라고 보고하였습니다.


    * 방만경영 개선사항: 중고생 학비 지원 축소, 대학생 무상지원 폐지, 가족 건강검진 폐지, 휴가 축소, 과다한 경조금 폐지, 노조의 인사․경영권 침해 조항 폐지 등


이에 대해, 국토교통부는 경상경비 10%이상 절감, ‘17년까지 조직동결 등이 포함된 강력한 자구노력 계획을 추가 제출토록 지시하였습니다.


앞으로 국토교통부는 1.15일까지 보완된 기관별 경영개선 계획을 제출받아 검토 과정을 거쳐 1월말에 공공기관 정상화협의회(기재부)에 제출할 예정입니다. 


국토부 관계자는 산하 공공기관들은 막대한 부채에도 불구하고 기관장이나 임직원이 인사나 성과급 등에서 불이익을 받는 사례가 거의 없었으나, 앞으로는 부채감축실적 등을 평가하여 미흡한 기관은 기관장 외에 임직원들도 성과급, 조직 등에서 불이익을 받게 됨으로써, 부채 및 방만경영사항 등이 개선되는데 상당한 효과가 있을 것으로 기대된다고 밝혔습니다. 


140106(14시 이후) 국토부장관, 산하기관에 강도 높은 정상화 대책 마련 지시(창조행정담당관)(1).hwp


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