국토교통부는 12월 28일부터 내년 1월 13일 까지 전국 시·도 지방자치단체를 대상으로 2016년 뉴스테이 연계형 정비사업 구역 공모를 실시합니다. 


뉴스테이 연계형 정비사업은 재개발, 재건축 등 정비사업에서 공급되는 일반분양분*을 기업형 임대사업자에게 매각하여 뉴스테이를 공급하는 사업으로, 미분양 우려로 장기간 진행하지 못하던 정비사업이 임대사업자의 일반분양분 매입으로 재개되는 동시에, 도심 내부에 양질의 임대주택을 공급하는 일거양득의 사업입니다.


    * 정비조합은 조합원에게 제공할 공동주택 외에 제3자에게 분양할 공동주택을 건설하고, 이를 매각함으로써 정비사업 시행에 필요한 사업비 마련

 

 

뉴스테이 1호 'e편한세상 인천 도화' 모델하우스

 

 

박근혜 대통령과 뉴스테이 입주 예정자 가족 (2015년 9월 17일)


특히, 2015년 시범사업을 통해 7년 이상 정체되어 있던 인천 청천2 재개발구역, 인천 십정2 주거환경개선구역, 광주 누문 도시환경정비구역의 사업을 재개하는 등 실질적인 성과를 달성하여 왔습니다. 


    * 인천 청천2(3.5천호), 인천 십정2(3천호), 광주 누문(3천호) 


이번 2016년 공모는 1만호 내외 수준에서 선정할 예정이며, 뉴스테이 연계형 정비사업이 용적률 인센티브, 신속한 행정절차이행 등 지자체의 전폭적 지원 하에서만 가능하다는 점을 감안, 적극적 사업추진 의사가 있는 지자체를 우대할 계획입니다.


2016년 뉴스테이 연계형 정비사업 공모는 3단계로 나누어 진행됩니다.







 ① (1단계) 정비구역 조사 및 선정 : 12월 28일 ~ 2016년 1월 13일


국토교통부는 12월 28일부터 2016년 1월 13일 까지 지자체(시·도지사)로 부터 관할 정비사업 구역 중 뉴스테이를 공급하기에 적정한 조건을 갖춘 구역을 추천 받습니다.


추천대상 정비구역이 갖추어야 할 조건은 최초 인허가(정비구역지정) 이후 5년 이상 정체된 정비구역 중 사업재개가 긴급하고, 성공적임대사업 시행을 위해 교통여건 등이 우수하여야 합니다. 


   * 공모에 선정된 정비구역에 주택도시기금이 지원되는 점을 감안, 정비구역 내 폐공가수, 영세자 비율 등 기금지원의 공익상 필요를 평가


이를 위해 국토교통부는 지자체에 ‘뉴스테이 연계가능 구역 평가기준’을 제공하고, 평가기준을 만족하는 정비구역만 추천받을 예정입니다.






지자체(시·도)는 관할 기초자치단체를 대상으로 뉴스테이 연계를 원하는 정비구역을 조사하고, 국토교통부가 제시한 평가기준에 부합하는 정비구역을 국토교통부에 제출할 수 있습니다.


이때, 지자체는 해당 정비사업 시행자의 동의*를 받아야 하며, 사업시행자가 조합인 경우 대의원회의 동의를, 공공기관인 경우 주민대표회의의 동의를 받아야 합니다.


    * 해당 정비사업을 2016년 뉴스테이 연계 정비사업 공모에 지원한다는 내용 


국토교통부는 지자체가 추천한 정비구역 중에서 평가기준에 따른 평가 결과 및 감정원 별도 심사*를 바탕으로 뉴스테이 연계가능 정비구역을 선정하고, 2016년 1월 말 공개할 방침입니다.


    * 지자체가 제출한 평가결과에 대해 검증하고, 지역여건을 고려하여 심사


특히, 지자체로부터 뉴스테이 추진 지원 계획서를 제출받아 사업추진의지가 높은 경우, 우선순위를 부여할 계획입니다.


② (2단계) 우선협상 임대사업자 선정 


국토교통부가 ‘뉴스테이 연계가능 정비구역’을 시장에 공개하면, 해당 정비구역의 정비조합(사업시행자)은 기금지원을 신청하기 전까지 우선협상 임대사업자*를 선정하여야 합니다.


     * 도시 및 주거환경정비법에 따라 기업형임대사업자는 사업시행인가 이후 지정할 수 있으나, 원활한 사업추진을 위해 우선협상 임대사업자 지정


국토교통부는 정비조합이 우선협상 임대사업자를 선정하는 절차, 평가항목, 의결절차 등을 정하여 고시*할 예정이며, 정비조합은 고시된 절차에 따라 자율적으로 임대사업자를 선정하면 됩니다.


   * 도시 및 주거환경정비법 제46조의2 제1항 및 제2항에 따라 국토교통부장관은 기업형 임대사업자 선정절차를 정하여 고시할 수 있음(`16.3월 시행)


다만, 정비조합이 뉴스테이 도입과정, 리츠 및 부동산펀드 등에 대한 전문성이 부족한 만큼, 금융 및 뉴스테이 사업관리에 대한 전문지원기관을 지정하여 정비조합이 사업자 선정과정을 지원 받을 수 있도록 할 계획입니다.


 ③ (3단계) 기금지원 종류 및 규모 결정


국토교통부는 반기마다(3월 및 9월) 지자체(시·도)를 대상으로 우선협상 임대사업자가 선정된 관할 정비구역이 있는지 조사하고, 우선협상 임대사업자가 선정된 구역이 있는 경우 국토교통부에 기금지원(출자,융자,보증)을 신청하도록 합니다.


국토교통부가 기금지원을 신청한 정비구역의 뉴스테이 사업계획 등에 대한 심사를 한국감정원에 의뢰하면, 한국감정원은 리츠방식(출자,융자)과 펀드방식(보증)을 구분, 신청사업에 대한 심사를 거쳐 우선순위를 정합니다.


국토교통부는 감정원의 심사결과 및 뉴스테이 자문위원회(국토부 내부 위원회)의 자문을 거쳐, 사업장 마다의 기금지원 종류 및 규모를 최종 결정하게 됩니다.


국토교통부는 이와 같은 내용의 2016년 뉴스테이 연계형 정비사업 공모절차에 대한 설명회를 12월 28일 지자체, 건설사, 금융기관을 대상으로 개최할 예정이며, 본 설명회를 통해 뉴스테이 연계형 정비사업에 대하여 설명하고, 지자체의 역할 및 지자체 중심 공모절차의 취지 등을 적극 설명할 계획입니다. 


특히, 선도사업인 인천 청천2 재개발 뉴스테이 사업추진 과정 및 인천시의 적극적 행정지원 사례를 공유할 예정입니다.


한편, 같은 날부터 2016년 1월 13일 까지 뉴스테이 연계가능 정비구역에 대한 신청접수를 실시하여, 2016년 1월 말 발표할 계획이며,


선정된 정비구역 중 우선협상 임대사업자를 선정한 정비조합을 대상으로 2016년 2월말에 기금지원 신청을 접수하여, 같은 해 3월에 최종결과를 발표할 예정입니다.  


   * 2016년 2월말까지 우선협상 임대사업자를 선정하지 못한 정비구역의 경우 2016년 8월말까지 선정하여, 2016년 9월에 신청하여야 함 (2016년 도과 시 정비구역 재심사 실시)






Posted by 국토교통부

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  1. 솔버

    좋은 정책이네요 ㅎㅎ

    2015.12.27 16:37 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]
  2. 기대되네요

    2015.12.28 11:12 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]
  3. 비밀댓글입니다

    2015.12.28 21:33 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]
  4. 좋은이야기 많이 나오면 좋겠어요

    2015.12.29 07:52 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]
  5. 좋은 아이디어가 많이 나오면 좋겠어요

    2015.12.29 11:28 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]
  6. 미르

    좋은 정책이 되길 바랍니다.

    2015.12.29 14:23 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]
  7. 티볼리

    잘 읽었어요.

    2015.12.29 21:24 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]
  8. 다첼마

    좋은 정책이 되길 바랍니다.

    2015.12.29 22:13 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]
  9. KTO

    잘 읽었씁니다^^

    2015.12.30 12:11 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]
  10. soo

    좋은정책이네요

    2015.12.31 12:08 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]
  11. 비밀댓글입니다

    2016.04.08 22:03 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]
  12. 제가쓴글을 수정이나 볼수가 없내요?

    2016.04.08 22:12 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]


리츠, 자산 15조원 돌파, 부동산투자 대표상품으로 우뚝

- 경제혁신 3개년 계획에 따른 공공임대리츠 출시 등 업역 다각화 -



국토교통부리츠(REITs*)가 운용하는 자산규모가 '14년 말 기준으로 15조원(평균수익률 7.0%)을 돌파하였으며, '14년 한 해 동안만 3.2조원이 증가하는 등 역대 최대 성장을 기록했다고 밝혔습니다.


* 주식회사의 형태로 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 돌려주는 부동산간접투자 기구

  (Real Estate Ivestment Trusts)









또한 신규 리츠의 진입도 활발하게 이루어져 30개 리츠가 새롭게 인가를 받아, 12개의 리츠가 청산(청산 9개, 인가 취소 3개)되었음에도 불구하고 ‘13년 대비 18개가 늘어난 98개 리츠가 운용 중입니다.



주요 특징은 다음과 같습니다.



투자대상의 경우, 작년과 마찬가지로 오피스(업무용 빌딩)·리테일(상가 시설)에 집중되어 있으나, 임대주택 리츠가 활성화 되면서 주택부분에 대한 투자가 크게 성장하여, '13년 전체 자산규모 4.9%에서 '14년 16.6%로 급증했습니다.



이는 전세→월세 등 임대시장 구조변화에 대응하고자 리츠를 활용한 임대주택 공급사업을 활성화(경제혁신 3개년 계획 中)하기 위해 민·관이 함께 노력한 결과입니다.









정부주도 리츠는 주택기금과 LH과 협력하는 NHF 제1, 2, 3호가 대표적으로 총사업비 3.7조원에 1.2만호의 공공임대주택을 공급하며, 그 밖에 인천도시공사(인천도화리츠), 교직원공제회(청라주택개발전문리츠), 사립학교교직원연금공단(케이알제7호) 등이 주택공급에 참여하고 있습니다.



또한 순수민간 자본으로 생보우투임대주택제2호, 코크렙하우징제1호 등의 주택리츠가 탄생하는 등 투자영역 다각화에 기여하고 있습니다.



특히 민간임대주택 리츠에 대한 공모 및 주식분산 의무의 면제를 규정하고 있는 국회 계류 법안이 통과(2월 임시국회 통과 추진)될 경우, 민간임대리츠가 더욱 활성화될 것으로 기대됩니다.



또한, 이전에는 없던 새로운 사업구조를 지닌 리츠가 나타나 리츠산업의 다양화 및 활성화 측면에서 큰 기대를 받고 있습니다.



"제이알글로벌제1호"는 해외부동산에 투자하는 최초의 리츠로 일본 동경 소재 스타케이트빌딩관련 자산에 투자하고 있으며, 현금 및 현물이 아닌 토지보상권을 주요 자산으로 하는 "대토 개발리츠*"도 3건이나 등장하여 리츠 산업 다각화에 기여하고 있습니다.


* 공익사업의 시행으로 조성된 토지를 보상받을 권리를 현물출자 받아 해당 부지를 개발하여 분양․임대하는 리츠



수익률('14.3Q 기준)을 살펴보면, 전체적으로 평균 배당수익률 7.0%를 기록하여 리츠가 경쟁력있는 간접투자상품으로 자리잡았음을 확인할 수 있으며, 특히 리테일(상가시설)의 수익률이 높게 나타났는데, 뉴코아강남CR(2,400억원 규모), 코크렙NPS제2호(6,000억원 규모) 등 대형 리테일투자한 리츠가 높은 수익률을 달성한 것에 기인한 것으로 보입니다.









규모별 현황을 살펴보면, 자산규모 3,000억원 이상 대형 리츠는 12개로 ‘13년 9개 대비 증가하였으며, 자산규모도 5.2조원에서 6.7조원으로 확대되는 등 대형리츠가 늘어나는 추세(붙임자료 참고)입니다.



유형별로는 위탁관리 리츠가 56개(전년 38개)로 가장 많고, 기업구조조정 리츠 31개(전년 29개), 자기관리 리츠 11개(전년 13개)가 운용 중으로 위탁관리 리츠의 설립이 크게 증가했습니다.









국토교통부는 리츠 산업이 지속적으로 성장할 수 있도록 투자대상을 다각화하고, 대형 리츠를 육성하기 위해 진입·운용 규제를 합리적으로 개선할 계획입니다.



호텔, 물류·상업시설 등 전문운영이 필요한 분야에 위탁경영을 허용하여 리츠와 전문운영업체가 함께 성장할 수 있도록 하고, 해당 제도안이 마련되는 대로 최근 투자활성화 대책을 통해 관광기금 등의 지원이 가능하게 될 호텔리츠업계와, 항만, 물류업계 등을 대상으로 리츠 활용 투자설명회 등을 개최할 계획입니다.



한편, 공모의무기간(영업인가 후 1.5년내 → 3년내)을 합리적으로 연장하여 초기 사모를 통한 리츠 인큐베이팅을 추진하고, 금융위 등 관계기관 협의를 통해 상장규정 완화도 추진할 계획이다.



또한 리츠 건전성 강화를 위한 상시 모니터링 및 종합적인 투자 정보 제공 목적의 「리츠 정보시스템」을 오는 3월부터 시범 운영하고, 하반기부터 본격적으로 가동할 계획이라고 밝혔습니다.



 ■ 리츠 시장 현황('14.12월말 기준)



(일반현황) 총 98개 리츠 운용 중, 자산규모 15조원(평균 1,530억원)





(규모별 현황) 자산규모 3,000억원 이상 대형 리츠는 12개로 전체의 12%에 불과하지만, 자산규모는 6.8조원으로 전체의 45% 차지





(투자자산 현황) 오피스에 대한 투자가 전체의 57.8%를 차지







150206(조간)_리츠,_자산_15조원_돌파,_부동산투자_대표상품으로_우뚝(부동산산업과).hwp



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리츠, 새로운 임대주택 공급주체로 우뚝

올해 공공임대 1.2만호 공급 → 내년에는 1.6만호



《임대주택 리츠에 대한 주택기금 출자심사 결과》



국토교통부는 지난 11.17(월) 공공임대리츠 3호와 2개의 민간제안 임대리츠에 대해 주택기금의 출자를 승인*했다고 밝혔습니다.


* (출자절차) LH·민간사업자 제안 → 대한주택보증(기금출자업무수탁기관) 사전심사 → 기금투자심의위원회(외부 전문가 구성) 심의·의결 → 출자 집행





공공임대리츠》



(사업개요) 이번에 승인된 공공임대리츠 3호는 화성동탄2(2개지구), 파주운정, 대구테크노폴리스, 안성아양 등 5개 지구에 총 5,005호의 공공임대주택을 공급(’15년 초 착공)하게 됩니다.



(자금조달) 총사업비는 1조 5,000억원으로 기금의 출자·융자 및 공동투자협약기관*으로부터 차입을 통해 조달합니다.


* 기금과 40개 금융기관이 임대주택리츠에 공동으로 투자하기 위해 협약 체결





(개인공모) 특히 이번 공공임대리츠 3호의 민간 차입금(P-ABS* 발행) 중 약 200억원은 내년 초 개인투자자를 상대로 공모할 계획으로, 저금리 시대에 마땅한 투자처를 찾지 못하는 투자자에게 안전하고, 안정적인 수익을 제공하여 개인의 임대주택 투자를 촉진할 계기가 될 것으로 기대됩니다.


* 임대주택리츠에 대한 대출채권을 기초로 발행하는 유동화 증권으로대한주택보증의 지급보증을 통해 투자위험을 저감한 금융상품



(성과와 계획) 3개의 공공임대리츠가 영업인가를 받아 12,146세대를 공급하였고, 이는 공공임대리츠 도입 전 LH의 공공임대주택 공급 목표 0.5만호의 2배를 초과하는 이르는 수치입니다.


* 당초 ’17년까지 LH 10년 공공임대 공급계획 2.6만호 → 리츠 도입(2.26대책) 5만호 → 1030대책 6만호(1만호 추가)



또한 이 과정에서 민간자금 약 1조3천억원을 유치하고, LH 부채 약 1.7조원을 경감하는 효과를 거뒀습니다.



내년에는 서민주거비 부담완화방안(10.30)에 따라 공공임대리츠를 통해 1.6만호(당초 1.2만호에서 0.4만호 추가)의 공공임대주택을 공급하고 ’17년까지 총 6만호의 공공임대주택을 공급할 계획입니다.



《민간제안 임대리츠》



(사업개요) 민간제안 임대리츠는 용산구 동자동 일대에 오피스텔 567세대를 5년간 임대주택으로 공급하는 사업과 강동구 길동에 도시형생활주택과 오피스텔 191세대를 10년간 임대주택으로 공급하는 사업입니다.



(자금조달) 동자동은 총사업비 1,140억원 중 기금이 342억원을 출자, 길동은 총사업비 202억원 중 기금이 81억원을 출자하게 됩니다.





(성과와 계획) 민간제안 임대리츠는 ① 분양목적으로 개발된 주택이 임대주택으로 전환되어, 도심 내 다양한 입지에 다양한 형태의 임대주택이 공급된다는 점에서 의미가 크고, 



② 기업형 임대사업자인 리츠에 의해 공급됨에 따라 비제도권에서 개인에 의해 공급되는 것에 비해 5년 이상 안정적으로 임대로 공급되고, 연간 임대료 상승이 5%로 제한된다는 점, 임대보증금 보호가 용이하다는 점에서 공공성도 갖추고 있습니다.



③ 이번 임대주택 리츠는 규모는 다소 작지만 민간이 제안한 임대주택 리츠로는 첫 사례로 주택기금의 마중물 역할을 통해 민간의 임대주택 투자를 촉진하고, 리츠를 기업형 임대사업자로서 육성하는 계기가 될 것으로 보고 있습니다.



국토부는 연내에 2~3개의 민간제안 임대리츠에 추가로 투자하고, 내년에도 민간의 창의성과 자금을 활용한 다양한 임대주택 리츠가 설립될 수 있도록 지원할 계획입니다.





 ■  임대주택 리츠 사업구조 인포그래픽



<공공임대리츠 사업구조>





<민간제안 임대리츠 사업구조>







 ■  임대주택 리츠 기대효과 인포그래픽








141124(조간) 리츠, 새로운 임대주택 공급주체로 우뚝(주택기금과).hwp





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금리입찰을 통해 삼성생명, 우리은행 등 5개 기관투자자 선정, 정부재원 부족 속에 새로운 임대주택 공급모델 본궤도 올라

 

 

국토부(장관 서승환)는 금리 경쟁입찰을 통해, 공공임대 리츠 시범사업에 참여할 5개 기관투자자를 선정하고, 이들로부터 3.8%내외의 금리로 총 7,550억원의 임대주택 건설자금을 조달하였다고 지난 22일 밝혔습니다.

* 5개 금융기관 : 삼성생명, 교보생명, 한화손해보험, 우리은행, 농협중앙회

 

공공임대주택에 대한 성공적인 민자유치는 이번이 史上 처음으로 임대리츠 시범사업의 추진동력을 확보함은 물론, 정부 재원부족 속에 서민 주거안정을 도모하기 위해 도입된 민관합동 방식의 새로운 임대주택 공급모델이 한층 탄력을 받을 전망입니다. 한편, 하남 미사, 화성 동탄2 등 7개  LH 택지지구에서 추진되는 공공임대 리츠 시범사업은 10년 장기 공공임대 7천세대 건설에 총사업비만 2조원이 넘는 대규모 프로젝트입니다.

 

【공공임대 리츠 시범사업】

 


 

대규모 자금이 소요되는 만큼, 총사업비의 30%는 주택기금 등 공공자금으로 조달하고, 나머지는 민간자금 유치와 임대보증금을 통해 각각 35%씩 조달합니다.


 
【공공임대 리츠 자금조달 기본구조】

 

 

국토부는 이러한 자금조달계획에 따라 지난 4월 체결한 임대리츠 공동투자협약에 참여한 금융기관을 대상으로 3년 6개월 만기 한도대출(수시입출금 가능 대출) 4,450억, 14년 만기 p-ABS 3,100억 등 총 7,550억원에 대한 금리 경쟁입찰을 지난 20일 실시하였습니다.

 

 【공공임대 리츠 1, 2호 자금조달 계획 (억원)】

 


입찰 결과, 공공임대 리츠 1호·2호에 한도대출(4,450억)을 제공할 금융기관으로는 삼성생명·농협중앙회·우리은행(낙찰금리 3.85%)이, P-ABS(3,100억) 인수기관으로는 삼성생명·교보생명·한화손해보험(낙찰금리 3.79%)이 선정되었습니다.

 

【입찰결과】

 

 

입찰결과에 대해 전문가들은 처음 도입되는 구조화 금융상품이라는 점을 감안할 때 매우 성공적인 자금조달이라고 평가하면서, 주택기금 출자와 대한주택보증의 보증 등 신용보강, 택지비 할인 등을 통해 투자위험을 크게 낮춘 표준화된 사업구조 도입 등이 낙찰금리에 반영된 것으로 분석하였습니다.

 

실제, 한도대출의 경우 일반 PF 대출이 제공할 수 있는 최저수준의 표준 PF 금리(3.94%)보다 낮은 3.85%에 낙찰되었으며, 확정대출금의 유동화 채권인 P-ABS는 만기가 14년이면서 처음 발행되는 채권임에도 불구하고, 비교적 낮은 금리(3.79%)에 낙찰되었습니다.

 

국토부 관계자는 ‘과거 MBS도 도입 초기 국고채와 스프레드가 컸으나, 시간이 지나면서 점차 축소되었다’고 말하면서, ‘이번 입찰에 참여한 10개 금융기관이 제시한 금리 분포, 임대리츠 사업 본격화에 따른 P-ABS 발행 물량에 따른 유동성 제고, 금리입찰 참여기관 확대(10→40개)에 따른 경쟁심화 등을 종합적으로 감안할 때, 향후 낙찰금리는 이번보다 상당 폭  낮아질 것’으로 전망하였습니다.

 

한편, 국토부는 금주 중 이번에 선정된 5개 금융기관과 사업제안자인 LH와 사업약정을 체결하고, 7개 사업지구에 대해서 LH와 리츠간의 토지매매계약 체결도 추진합니다. 또한, 국토부는 공공임대 리츠의 대주주로서, 향후 공공임대 리츠 사업이 공공성을 갖고 합리적으로 운영되도록 입주자 모집, 시공, 임대 운영 등을 전반적으로 관리·감독해 나갈 예정입니다
 

 시범사업이 당초 일정대로 차질없이 추진될 경우 10월 주택 사업승인, 12월 착공 후, 이르면 내년 상반기에는 리츠로 건설하는 공공임대의 첫 입주자 모집 공고도 가능할 것으로 보입니다.

 

국토부 관계자는 ‘시범사업의 성공적인 민간자금 조달 앞으로 후속 공공임대 리츠나 민간제안 임대리츠 사업도 탄력을 받을 것’이라고 전망하면서, ‘임대리츠가 활성화되면 최근 전세가격 상승으로 어려움을 겪고 있는 무주택 서민들의 주거안정과 LH 부채문제 완화는 물론, 건설투자 활성화를 통한 일자리 창출과 임대관리업 등 유관 산업의 발전도 기대된다’라고 말하였습니다.


* 공공임대리츠 시범사업 1·2호의 향후 2∼3년 건설투자 고용유발 효과 : 2조(사업비)*12명(10억당 유발계수) = 2.4만 추정

 

 

140825(조간) 공공임대 리츠, 민간자금 8천억 성공적 유치(주택기금과)-수정자료.hwp


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주관 금융기관으로 우리은행, 농협은행 선정
금융소비자 관점 「주택금융 6대 혁신상품」, 시장에 성공적 정착 중

 

 

앞으로 주택 PF사업장에 대해 금융기관이 시공사 신용도 등에 따라 과다한 가산금리, 수수료를 부과하던 관행이 없어집니다.

 

공사비 부족 문제가 없도록 준공후에 PF 대출금을 상환할 수 있도록 하고, 금융기관 재량으로 행하던 각종 불공정 관행도 근절됩니다. 특히, 하도급업체의 오랜 숙원이던 공사대금 지급방식도 개선되어 공사대금을 늦게 받거나, 못 받는 어려움이 크게 줄어들고, 원청 부도로 인한 연쇄 부도 위험도 사라질 전망입니다.

 

국토교통부(장관 서승환)는 대한주택보증의 PF보증 사업장에 대해 이 같은 내용의 「표준 PF대출」 제도를 오는 ‘14. 6. 2(월) 보증 신청 접수분부터 본격 시행한다고 밝혔습니다.(보도자료, 참고1: 세부 시행방안)

 

「표준 PF대출」을 주도적으로 이끌어갈 주관 금융기관으로는 지난 5월 중순 제안서 평가, 개별 협상 절차 등을 거쳐 우리은행과 농협은행이 최종 선정되었습니다. PF 대출금리*는 시중 최저 수준인 3% 후반(사업장별 동일)으로 결정되었으며, 각종 대출수수료도 모두 면제되어 건설사의 PF 금융비용 부담이 예전보다 큰 폭으로 완화될 것으로 보입니다.

* 대출기간에 따라 3.94∼4.04%(‘14.6월 기준)

 

국토교통부 관계자는 금번 「표준 PF대출」 제도 시행을 통해 중소건설사의 우량한 주택사업을 보다 원활히 추진할 수 있고, 주택업계 - 금융기관 - 하도급업체가 모두 상생하는 ‘한국형 주택 PF’의 새로운 모습으로 발전될 것으로 내다봤습니다. 특히, ‘비소구 외상매출채권담보대출 제도’를 최초로 도입하는 등 하도급대금 지급구조를 혁신하여 경제적 약자인 하도급업체를 보호하고, 서민경제도 활성화하는데 큰 의의가 있다고 설명했습니다.

 

< 하도급대금 지급구조 개선 기대효과 >

 

 

 

표준 PF대출을 이용하고자 하는 주택사업자는 대한주택보증에서 자세한 상담을 받을 수 있으며, 우리은행과 농협은행을 통해서도 안내를 받을 수 있습니다.

* (대한주택보증) 영업기획실 02-3771-6361, 6589 / PF금융 1센터 02-3771-6443, 6454 / PF금융 2센터 02-3771-6323, 6455
* (우리은행) 부동산금융부 02-2002-5985, 5057
* (농협은행) 프로젝트금융부 02-2080-3855, 3903   

 

한편, 국토교통부 관계자는  “그간 국토부는 주택시장 환경 변화에 맞춰 금융소비자 관점의 제도 혁신을 통해 새로운 개념의 상품을 지속적으로 도입해 왔으며, 현재 시장에서 성공적으로 정착되고 있다”고 밝혔습니다.

 

< 「6대 주택금융 혁신제도」 개요 >

 

 

① 먼저, 기존의 주택기금 구입자금과 주택금융공사 우대형 보금자리론을 통합하여 금년 1월부터 도입된 ‘내집마련 디딤돌 대출’은 4월말 기준 2.8만 세대(2.5조원)가 지원받는 등 무주택 서민들의 내집 마련을 지원하는 대표적인 금융상품으로 자리매김하고 있습니다. 

 

디딤돌 대출은 주택기금 재원 뿐만 아니라 유동화를 통해 시중의 풍부한 자금을 동시에 활용함으로써 주택 구입자금(주택기금)의 재원 확보상 한계*를 극복한 것으로 평가됩니다.

* 정부의 총지출 관리로 ‘12년, ’13년 구입자금 지원규모는 각각 1.8조, 1.7조

 

이에 따라 연 2조원(‘08~’12)을 밑돌던 정부의 구입자금 지원규모를 연 5~6조원 규모로 안정적으로 확대할 수 있게 되었으며, 현재와 같은 주택시장 침체기에는 유동화 물량 확대를 통해 추가 지원(금년 최대 9조원 지원계획)도 가능하게 되었습니다. 또한 지원규모가 확대될수록 정부의 재정부담이 늘어나는 기존의 우대형 보금자리론*과 달리, 주택기금 직접융자 이익으로 유동화 과정에서 발생하는 이차손실을 보전하는 교차보조 시스템**을 구축하여 일반회계 재정부담을 중장기적으로 연 3〜5천억 경감하였습니다.

* 보금자리론 금리(4.3%)와 구입자금 지원금리(3.3%)의 차이를 재정에서 주택금융공사에 보전하는 구조 → 3조원 지원시 재정소요 = 3조원*(4.3%-3.3%)

** 연 6조원 구입자금 지원시 기금과 유동화 재원으로 각각 3조원 지원 → 기금 직접융자 이익3조*(구입자금 금리 3.3%-조달금리(주택채권) 2.25%으로 주택금융공사 유동화 과정 이차손실3조*(4.3%-3.3%) 보전

 

 

② ‘공유형 모기지’는 금융기관(주택기금)과 주택 구입자가 주택구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 新개념의 금융상품으로, 평범한 봉급생활자에게도 내집 마련의 길을 열어 준 것으로 평가되고 있습니다.

 

시범사업 결과(‘13년 3천호), 접수 54분만에 마감되는 등 위축된 시장 상황에서 큰 반향을 불러일으켰고, 도입취지대로 주로 30․40대 세입자들이 내집을 마련하는데 활용하는 것으로 나타났습니다.

* ‘13년 시범사업 평가결과, 약 90%가 수도권에서 전세를 살던 30·40대 중산화 가능계층(연소득 6천만원 이하)이 3억 이하 주택을 구입하는데 활용

 

금년 들어 주택구매 심리 개선으로 다소 주춤한 상황이나, ‘13.12월 본 사업 이후, 약 6천세대(7,500억원)가 신청(4월말 기준)하는 등 틈새상품으로서 실수요자의 관심은 당분간 계속될 것으로 보입니다.

 

 

③ ‘전세금 안심대출’은 깡통전세로부터 전세금을 안전하게 보호함과 동시에 저리 대출을 통해 목돈 마련부담도 덜 수 있는 제도로 보증 및 현금흐름 구조 개선을 통해 재정지원 없이도 시중은행이 낮은 금리로 대출하고, 세입자 전세금도 보장하는 一石二鳥 효과가 있습니다.

* 전세금반환채권 양도로 대출금이 세입자를 거치지 않고 은행과 집주인사이에 직접 거래되도록 하여 보증기관과 은행의 위험 감축 → 금리 인하 & 전세금 보장

 

 

 

시행초기인데도 불구, 4개월만에 실적이 500억원을 돌파하였으며, 일부 건설사는 준공 미분양에 전세 세입자를 유치하기 위해 동 상품을 홈쇼핑에 광고까지 하는 등 시장반응이 뜨거운 상황입니다.

 

④ ‘모기지보증 및 전세금반환보증’은 건설사가 준공후 미분양 주택을 임대로 활용시, 분양대금의 70~80%까지 조달 지원하는 제도로, 수도권의 부족한 전세 공급을 확대하고, 미분양 누적 건설사의  밀어내기 분양을 방지하기 위해 지난 9월 도입되었습니다.

 

4월말 현재, 동 제도를 활용하여 준공 미분양주택 약 6천세대를 전세로 전환하였을 뿐만 아니라, 최근 계약 관련 건설사와 입주자간 분쟁이 계속 되고 있는 애프터리빙 등 전세형 분양을 근절하는 데도 기여하였다는 평가를 받고 있습니다.

* 동문, 우미, 두산, 한화건설 등과 약 3천세대 사전 이용 약정 체결(‘14.1월)

 

⑤ ‘임대주택리츠’는 임대주택에 대한 민간 참여를 유도․촉진하기 위해 주택기금이 융자 외에 출자, 투융자 등 마중물 역할을 하는 구조로, 부족한 재정여건하에서 LH에 집중된 임대공급 기능을 분산하고, 민간의 풍부한 유동성을 임대주택 공급에 활용하기 위해 도입되었습니다.

 

실제 40개 금융기관이 약 14조원의 공동투자협약을 체결(4.10)하는 등 그간 임대주택 시장 참여를 꺼려했던 민간자금을 성공적으로 유치하였고, 금년 하반기 중 시범사업이 본격 착공될 예정입니다.

* 임대주택리츠는 사업제안자(LH 또는 민간)의 토지 등 할인매각 및 후순위 출자, 주택기금의 후순위 투․융자로 집값이 1% 내외만 올라도 안정적 투자수익이 확보될 수 있도록 사업구조를 표준화(민간투자자의 투자위험 저감)

 

또한, 임대주택 리츠는 민간 임대사업 제안자에게 자금조달의 고속도로*를 놓았다는 평가를 받고 있으며, 현재 마스턴 등 3개 사업자로부터 10개 사업이 제안되어 논의 중에 있습니다.

* 임대리츠 자금조달구조를 활용할 경우, 민간사업자는 주택기금과 대한주택보증의 신용보강 속에 금리입찰을 통해 40개 금융기관 중 최저 금리를 제시한 투자자와 자금조달협약 체결 가능

 

국토교통부 관계자는 이와 같은 「6대 주택금융 혁신 제도」를 지속 보완․발전시키고, 서민 주택금융 지원 기반을 보다 강화해 나가기 위해 「주택도시기금」 개편, 기금 전담운용체계 구축 등 서민 주택금융 체계 개편 작업을 차질 없이 추진해 나갈 계획이라고 밝혔습니다.

* 주택도시기금법 제정안 국회발의(‘14.4.30, 정우택의원 대표발의)

 

 

 

140526(조간) 3%대 '표준 PF 대출', 오는 6월부터 본격 시행(주택기금과).hwp

 

 

 

 

 

 

Posted by 국토교통부

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  1. 서울도시철도

    2015.04.27 17:52 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]

 

부동산투자회사법 및 시행령 개정안 입법예고

 

 

1. 리츠 투자규제 완화를 위한 법령 개정 추진

 

국토교통부(장관:서승환)는 침체된 부동산시장에 활력을 불어넣고, 일반국민의 부동산 투자기회를 확대하기 위해 부동산투자회사(리츠, Real Estate Investment Trusts)*에 대한 투자규제를 완화하는 내용의 「부동산투자회사법」과 같은 법 시행령 개정안을 5.23일부터 40일간 입법예고 한다고 밝혔습니다.

* 주식회사의 형태로 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 돌려주는 부동산간접투자 기구(Real Estate Investment Trusts)

 

< 리츠의 기본구조 >

 

 

 < 리츠의 유형 >


  - 자기관리 리츠 : 실체형 회사로 상근 임직원을 두고 직접 자산을 투자․운용


  - 위탁관리 리츠 : 명목형 회사로 투자․운용을 자산관리회사(AMC)에게 위탁


  - 기업구조조정 리츠 : 명목형 회사로 기업구조조정용 부동산에 투자

 

 

2. 추진 배경

 

이번 법령 개정은 ’01년 리츠 도입 이후의 성과와 시장환경 변화를 반영하여 부분적인 제도개선이 아니라 근본적인 규제 합리화 차원에서 추진합니다.

 

 lh

≪운영 성과≫

리츠는 도입 이후 지속적으로 성장하면서 투기적 부동산 시장의 건전한 투자시장으로 전환, 기업구조조정 지원 등에 성과를 내었고, 시장 건전성 측면에서도, ’12년 이후 리츠 감독 예산(4억원), 전담 검사인력 5명(국토부 3, 한국감정원 2)을 확보하여 매년 전수검사를 실시한 결과, 한건의 작은 금융사고도 없이 시장이 운영되어 왔습니다.

* 시장 확대(’02→’14년) : 리츠 수(4개→84개), 자산규모(0.56조→12.3조)
** 총 56개의 기업구조조정 리츠가 운용되어 약 7.4조원 규모 부동산 유동화

 

 

≪규제완화 필요성≫

이러한 성과에도 불구하고, 부동산 시장의 여건이 크게 변화함에 따라 리츠의 투자규제에 대한 근본적인 개선이 필요합니다. 글로벌 금융위기 이후 주택가격 하락․거래 위축, 부동산 PF 사업의 좌초 등 부동산 시장의 침체가 계속되고 있고,

* 주택매매가 변동률(%) : 3.11(’08)→1.46(’09)→1.89(’10)→6.86(’11)→-0.03(’12)
** 전국 27건, 77조원 규모의 공모형 PF 중 7건만이 정상적으로 진행 중

 

LH를 비롯한 공공부문의 재정 악화가 심각한 반면, 시중에는 투자처를 찾지 못하는 부동자금이 크게 늘고 있는 만큼 임대주택 공급에 있어 민간의 역할 확대가 시급합니다. 또한 리츠가 주로 투자해왔던 상업용 부동산의 수익률 하락에도 대응하여 시장의 저변을 확대할 필요가 있습니다.

* LH 부채 149.3조, 부채비율 458%
** 1년 미만 단기부동자금 1,176조(’13년 기준, 한국은행)

 

≪ 상업용 부동산 투자수익률 추이(%) ≫

 

제도 도입 이후 시장 정착 과정에서 투자자 보호와 건전성 확보에 주력한 결과, 리츠의 성장이 더딘 문제도 있습니다. 리츠를 도입한 해외 국가의 사례를 보면 우리 리츠는 아직 경제규모에 비해 시장규모가 매우 협소한 실정입니다. 이에 따라 국내 기업들은 보유 부동산을 유동화하는 데 있어 국내 리츠보다 싱가폴 등 해외에 상장된 리츠를 선호하고 있습니다.

 

 

 

국토부는 이와 같은 시장 환경의 변화에 적극적으로 대응하고, 제도 운영과정의 문제점을 해소하여 부동산간접투자 상품으로서 리츠의 경쟁력을 제고하고, 시장의 저변을 확대하기 위해, 시장진입, 자금조달, 투자방식, 이익배당 등 리츠 운용의 전과정에 있어 핵심적인 규제를 완화하기로 하였습니다.

 

 


3. 주요 규제완화사항 ☞ 붙임 2 부동산투자회사법 및 시행령 개정사항

 

< 투자 단계별 규제 완화 사항 >

 

 

▶ 부동산투자회사법 개정사항

 

- (진입규제 완화) 투자자 보호의 필요성이 낮고, AMC가 운용하는 사모형 위탁관리․기업구조조정 리츠는 등록제로 전환하고, 자기관리 리츠는 영업인가 이후 일정요건을 갖추면 추가사업에 대해 인가를 면제하고 신고제로 운용(개발사업은 인가제 유지)

 

- (개발사업투자 자율화) 개발사업 투자시기를 자율화하고, 주총 특별결의로 개발사업 투자비율을 결정(개발전문 리츠 폐지)

* 현재 일반 리츠는 총자산의 30% 이내에서만 개발사업에 투자할 수 있고, 개발전문 리츠는 총자산의 70% 이상을 개발사업에 투자해야 함

 

- (이익배당의무 완화) 모든 리츠에 대해 배당 방식을 자율화하고, 자기관리 리츠는 의무배당비율을 90%에서 50%로 완화

* 위탁관리・CR 리츠는 법인세를 면제(100% 소득공제)해주고 있으나, 자기관리 리츠는 실체형 회사라는 이유로 법인세 부과

 

- (차입 규제완화) 차입 등의 기준이 되는 자기자본의 산정기준일 제한 폐지(현재는 차입 직전 분기를 기준으로 차입)

- (금융기관 출자제한 완화) 명목형 회사인 위탁관리 리츠에 대한 보험사 등 금융기관의 주식취득제한(15%) 적용 배제

- (AMC 폐업신고제 도입) 3년간 영업실적이 없는 AMC의 폐업신고제도 도입 및 해당 AMC에 대한 인가취소 근거 마련

- (감정평가절차 간소화) 사업대상 부동산에 대한 감정평가 의무화는 유지하되, 감정원․협회의 감정평가업자 추천제도*는 폐지

   * 투자자 및 대출 금융기관에 의한 재감정 요구 등 부작용 발생

 

 

부동산투자회사법 시행령 개정사항

 

- (주택처분제한 완화) 주택시장 과열기에 도입된 주택의 처분제한기간을 비주택과 같이 1년으로 완화(현행 3년)

- (간주부동산 인정범위 확대) 다른 리츠의 사채 및 종속회사․조합 등을 통해 간주부동산*을 간접 보유하는 것을 허용

* PFV․SOC 법인의 주식․사채, 신탁수익권, 다른 리츠의 주식․채권

 

- (사채 발행 제한 완화) 담보부 사채 및 신용평가를 받은 사채로 한정하고 있는 리츠의 발행사채 유형 제한 폐지

 

 

4. 사후관리 감독 강화

 

한편 국토부는 이번 투자규제 완화로 인해 리츠 시장의 건전성이 약화되지 않도록, 사후관리 감독은 보다 철저히 할 계획입니다. 시장 확대에 대응한 감독체계를 구축하기 위해 리츠 전담 감독기구의 설치를 검토 중이며, 우선 금년 5월에는 리츠 검사를 지원하고 있는 한국감정원에 변호사․회계사․감정평가사 등 전문가로 구성된 ‘리츠 심사단’을 설치하였습니다.


’14년 초에는 리츠정보시스템 1단계 구축을 마무리하고 일반에 회사별 인허가 진행단계․회사현황․투자정보 등을 투명하게 공개하여 상시감독 체계를 확립할 계획입니다.

 

 

5. 기대 효과

 

국토교통부는 이번 개정안이리츠 투자규제를 획기적으로 합리화하는 만큼, 리츠의 설립․운용 절차가 간소화되어 투자자 유치가 쉬워지고, 영업의 자율성이 확대되어 해외부동산 투자 확대 등 시장 저변이 확대되고, 수익성도 보다 향상될 것으로 기대된다고 밝혔습니다.

 

최근 ‘JR 글로벌 1호 위탁관리 리츠’가 조합을 통해 일본 도쿄 소재 빌딩의 신탁수익권을 간접 보유하는 방식으로 처음으로 해외 부동산 투자를 결정했는데 이번 개정안이 시행되면 해외 부동산 투자가 보다 활성화될 전망입니다. 또한 PF 대출이 어려워진 상황에서 자본시장에서 직접 자금을 조달할 수 있는 리츠의 개발사업 투자가 용이해짐에 따라 침체된 부동산 개발시장에도 활력을 가져다 줄 것으로 보고 있습니다.

 

 

 ㅇ 이를 통해 현재 12조원 수준인 리츠의 자산규모가 ’17년까지 23조원*으로 증가하여 부동산 시장 침체 회복을 촉진하고,

   * 리츠 자산증가액(조원) : 0.6(’10) → 0.6(’11) → 1.3(’12) → 1.9(’13)→ 2.3(’14) → 2.6(’15) → 2.9(’16) → 3.2(’17)

 

 ㅇ 리츠와 직접 관련된 일자리만 1,600개** 가량 늘어나 국민경제에도 긍정적인 기여를 할 것으로 기대하고 있습니다.

  ** 리츠․AMC․투자자문회사의 자산운용전문인력, 사무수탁사, 빌딩관리인력 등 리츠 자산 100억원당 약 1.44명 순증 효과 가정 

 

 

 

6. 입법예고에 대한 의견 제출 및 세미나 개최 안내

 

개정안에 대하여 의견이 있는 경우 7월 2일까지 우편, 팩스 또는 국토교통부 홈페이지(http://www.molit.go.kr)의 법령/입법예고란을 통해 의견을 제출할 수 있습니다. 한편, 국토부는 한국리츠협회와 공동으로 부동산금융 및 부동산투자회사 활성화방안에 대한 세미나를 2014.5.29(목) 15:00에 전경련회관에서 개최할 계획으로, 관심이 있는 사람은 한국리츠협회(070-4616-6248)를 통해 세미나 참석을 신청할 수 있습니다.

 

* 의견제출처 : 세종특별자치시 도움6로11 국토교통부 부동산산업과 (우편번호 339-012)

전화 044-201-3414, 팩스044-201-5538)

 

 

 

140523(조간) 부동산투자회사법 및 시행령 개정안 입법예고(부동산산업과).hwp

 

140523(조간) 부동산투자회사법 및 시행령 개정안 입법예고(부동산산업과).hwp

 

 

 

 

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주택임대차시장 선진화방안 (2.26대책) 추진 관련, 주택법 및 임대주택법 개정안 국회 통과

 

 

 ▸ 임대주택 리츠에 주택기금 출자 근거마련

 

 ▸ 준공공임대 등록요건 완화 등 민간임대사업 활성화

 

 ▸ 임대주택정보시스템 구축 근거마련 및 하위법령 입법예고

 

 

 

 

 

 

 

 

 

국토교통부(장관: 서승환)는 「주택임대차시장 선진화방안」(’14.2.26) 후속조치를 주요내용으로 하는 주택법 및 임대주택법 개정안이 4월29일 국회 본회의를 통과하였다고 밝혔습니다.  

 

이번 주택법 개정으로, 주택기금이 임대주택 공급 촉진을 위해 설립된 부동산투자회사 등에 출자할 수 있는 근거가 마련됨으로써, 임대주택 리츠 추진을 위한 핵심기반이 마련되었습니다. (* 5월중 개정 주택법 공포‧시행)

 

또한, 임대주택법 개정으로, 준공공임대주택 등록요건 완화 및 형벌의 과태료 전환을 통해 민간 임대사업이 활성화되는 한편, 임대주택정보시스템을 구축하여 공공·민간 임대사업자의 임대주택 정보를 통합 관리함으로써, 임대주택에 대한 정보 접근이 원활해질 것으로 기대됩니다. (* 5월중 개정 임대주택법 공포‧시행(다만, 임대주택정보시스템은 9월중 공포‧시행))

 


 

【임대주택 리츠에 대한 주택기금 출자근거 마련】 (주택법 개정)

 

이번 주택법 개정으로 주택기금은 임대주택을 공급하는 부동산투자회사(REITS), 부동산 펀드(REF), 프로젝트 금융회사(PFV) 등에 출자할 수 있는 근거가 마련되었습니다. 이를 통해, 주택기금은 공동투자협약을 체결한 40개 금융기관과 함께 리츠에 투자할 수 있는 기반이 마련된 것이며, 앞으로 임대주택 리츠 사업이 본격화될 것으로 기대됩니다.

* 공동투자협약 현황 : 보험사·증권사·은행 등 40개 금융기관, 14조원 규모

 

국토부는 향후 기금운용계획 변경을 통해, 출자 예산을 편성한 후, 6월부터 시범사업 임대주택 리츠를 설립할 계획입니다.

 

 

 

국토부 관계자는 임대주택 리츠를 통해, ‘14~’17년간 LH 10년 공공임대의 착공물량이 당초 2.6만호에서 2배 수준(5만호)까지 확대되어 서민 주거안정에 기여할 것으로 내다보고, 민간 제안사업 활성화를 통해 도심지내 다양한 입지에서 젊은 층, 중산층 등을 겨냥한 임대주택 공급도 활성화되며, 나아가, 리츠산업의 성장 촉진 및 주택임대관리업의 조기 활성화 등 관련산업의 성장과 일자리 창출에도 기여할 것으로 전망하였습니다.

* (리츠산업규모) 12조(‘14.2월) → 향후 매년 2∼3조 규모 성장 전망

 

 

【민간 임대사업 활성화】 (임대주택법 개정)

 

준공공임대주택으로 등록할 수 있는 주택이 전용면적 85㎡ 이하의 모든 주택으로 확대됩니다. * (현행) ’13.4.1일 이후에 매입한 주택에 한정(건설한 주택은 등록 불가) ⇒ (개정) 모든 주택(‘13.3.31일 이전에 취득‧건설한 주택도 가능)

 

준공공임대주택은 무주택서민의 주거안정을 위하여 10년 의무임대, 최초임대료 시세 이하, 임대료 증액률 연 5% 이하 등을 적용하는 민간 임대주택으로서, 현행 임대주택법상 등록요건이 지나치게 엄격하여 활성화를 저해하는 측면이 있어, 등록요건을 완화한 것입니다. 그리고 민간 임대사업자가 임대의무기간 등 임대주택법에 따른 의무사항을 위반한 경우에 대한 형사처벌이 과태료로 완화됩니다.

* 임대의무기간 중 무단매각 시 제재 : (현행) 2년이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금 ⇒ (개정) 3천만원 이하 과태료

 

임대사업자는 자율적으로 주택임대 사업을 등록하되, 등록하면 임대의무기간(5년 또는 10년), 임대조건(연 5% 이하 증액), 임대조건 신고(임대차계약 후 30일 이내 시군구에 신고) 의무가 적용되고, 이를 위반한 경우에는 징역·벌금 등 형사처벌 대상에 해당하나, 위반 정도에 비하여 형사처벌이 너무 과도하여 소규모 민간 임대사업을 위축시키는 측면이 있어, 이를 과태료로 전환한 것입니다.

* 다만, 공공임대주택은 입주자격·임대조건이 별도로 정해지고, 국민주택기금·공공택지가 지원되는 등 높은 공공성이 있어 현행과 같이 형사처벌


한편, 이번 임대주택법 개정과는 별도로 민간 임대사업을 활성화하기 위한 임대주택법 시행령 개정이 진행 중으로(* 임대주택법 시행령 개정 : 입법예고 완료(3.18~4.26) 및 7월중 공포‧시행 예정),

 

 

 

 

국토부는 이러한 제도개선이 완료되면, 준공공임대주택 등 민간 임대사업이 활성화되고, 궁극적으로는 무주택서민의 주거안정이 개선될 것으로 기대한다고 밝혔습니다. * 국민주택기금의 임대주택 매입자금 지원 대상은 이미 확대 시행중(3월), (신규미분양주택 및 기존주택 ⇒ 신규분양주택으로 확대) 

 

 

※ LH 등 공공임대사업자를 통한 공공임대주택 연 11만호도 차질없이 공급

 

 

 

【임대주택정보시스템 구축 근거 마련】 (임대주택법 개정)

 

또한 이날 임대주택법 개정으로, 150만호에 달하는 전국의 공공· 민간 임대사업자의 임대주택 정보를 통합적으로 관리하기 위한 임대주택정보시스템이 구축됩니다.

* 등록대상정보 : 임대주택, 임대사업자, 임차인(공공임대주택에 한정), 임대조건 등
* 등록의무자 : (공공임대주택) LH․SH 등 / (민간임대주택) 시장․군수․구청장
* 자료의 목적외사용․누설 시 : 3년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금

 

이에 따라, 국토부는 정보등록 절차 및 업무위탁 등을 담은 「임대주택법 시행령․시행규칙 개정안」을 4월30일부터 6월9일까지입법예고한다고 밝혔습니다.(3.18일 입법예고한 동법 시행령·시행규칙과 별개)

 

 

 

 

이에 대하여는 우편, 팩스 또는 국토교통부 홈페이지(http://www.molit.go.kr)의 ‘법령/입법예고’ 란을 통해 의견을 제출할 수 있습니다.

* 의견제출처 : 세종특별자치시 도움6로 11 국토교통부 주거복지기획과(우편번호 339-012) / 팩스 044-201-5531

 

국토부는 금년 하반기에 임대주택정보시스템이 구축되면, 해당 시스템을 통해 누구나 전국의 공공임대주택 입주 정보를 손쉽게 확인할 수 있고, 준공공임대주택 등 민간 등록임대주택 해당 여부를 임차인 등이 확인할 수 있게 된다고 설명하고, 내년 이후에는 해당 시스템을 수요자가 다양한 주거복지정책을 맞춤형‧원스톱으로 확인할 수 있는 주거복지포탈시스템*으로 확대해나갈 계획이라고 밝혔습니다.

* 임대주택정보시스템, 공동주택관리시스템(K-apt), 주거급여정보시스템, 주택기금포탈을 통합 ⇒ 주거복지 사각지대 해소

 

 

 

 

 

140429(즉시) 주택법 및 임대주택법 개정안 국회 통과(주택기금과, 주거복지기획과).hwp

 

140429(즉시) 주택법 및 임대주택법 개정안 국회 통과(주택기금과, 주거복지기획과).hwp

 

 

 

 

 

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국토부, 38개 금융기관과 공동투자협약 체결

민관 파트너십에 의한 새로운 임대주택 공급모델 본격화

 

 

국토교통부(장관 서승환)는 임대시장 선진화 방안(2.26 대책)의 일환으로 발표된임대주택 리츠를 성공적으로 추진하기 위한 첫 단추로 4.11일 기관투자자와 공동투자협약을 체결한다고 밝혔습니다


이번 협약에는 삼성·교보생명을 포함한 16개 보험사, 우리·외환·신한·농협 등 10개 은행, 미래에셋·우리투자증권 등 9개 증권사 포함 총 38개 금융기관이 참여를 신청하였습니다이들 금융기관이 제시한 투자의향 금액도 당초 국토부가 예상한 금액인 2~3조원의 5배 수준인 13.6조원에 달하였습니다.

 

또한 참여기관 대부분이 공공임대 리츠와 민간제안 리츠 모두에 관심이 있다고 밝혔으며, 단순 융자뿐만 아니라 우선주에도 투자할 계획이 있는 것으로 드러났습니다.

 


공동투자협약 신청현황

 

 * 투자의향 규모 : ‘1417년간 개별 기관이 임대주택 리츠에 투자가능한 금액(투자 확약 금액은 아니며, 개별 사업별로 투자여부 결정 예정)

 

 

임대주택 리츠의 사업성

 

이러한 결과에 대해 국토부 관계자는, 주거복지에 대한 정부 재원 부족으로 10여년 전부터 민간자금 유치를 통한 임대주택 공급을 도모해 왔으나, 낮은 수익성으로 인해 번번이 민자유치에 실패해 왔다고 말하며이번에 금융기관들이 예상 밖의 큰 호응을 보인 것은 임대주택 리츠의 표준화된 사업구조*와 주택기금의 마중물 역할(리스크 분담)이 금융기관에게 매력적으로 작용한 결과라고 분석하였습니다.

* 임대리츠는 사업제안자(LH 또는 민간)의 토지 등 할인매각 및 후순위 출자, 주택기금의 후순위 투융자로 집값이 1% 내외만 올라도 안정적 투자수익이 확보될 수 있도록 사업구조를 표준화(민간투자자의 투자위험 저감)

 

구체적으로 공공임대 리츠에 출자시, 일반 부동산 리츠에 비해 절대 수익률이 다소 낮은 것이 사실이나,i) 낮은 청산 리스크·공실률, ii) 낮은 인허가·시공위험, iii) LH·주택기금의 후순위 출자 등을 감안할 때, 투자 위험 대비 수익성은 충분하다는 것이 국토부의 설명입니다.

 

 

공공임대 리츠 Vs 일반 리츠 비교

 


 

또한, 융자(선순위 PF대출 또는 p-ABS*)의 경우도 LTV 20~30%의 최우선 순위 대출인데다가, 공기업인 대한주택보증()이 지급보증을 하기 때문에, 실질적으로 무위험 채권이면서 10년 만기 국채 금리(3.6%) 이상의 수익이 확보되어 매우 매력적인 투자처로 인식되고 있습니다. (* 공공임대 리츠에 대한 대출채권을 유동화한 대주보 보증부 ABS)

 

국토부 관계자는 시장형성 초기에는 임대주택 리츠의 P-ABS의 발행금리가 주택금융공사의 MBS 대비 다소 높게 형성될 수 있으나, 장기적으로는 두 상품 모두 공기업이 보증하는 상품이므로 발행금리가 수렴할 것으로 전망하였습니다.

 

 

MBSp-ABS의 비교

 

 


향후일정

 

국토부는 앞으로 협약에 참가한 기관과 함께 시범사업을 비롯하여 LH 또는 민간 제안 임대주택 사업에 대해 공동으로 사업성을 검증하고 사업구조와 재원조달 구조를 확정한 이후협약 참여기관을 대상으로 금리입찰을 통해 낮은 금리를 제시한 금융기관을 투자자로 선정할 계획입니다.

 

 

투자의사 결정 절차

 


공공임대 리츠의 경우 하남 미사(1,401세대)와 화성 동탄(620세대)지구가 시범사업지로 선정되어 있으며, 이르면 올 6월 리츠를 설립하고, 78월 투자자선정 및 토지매매계약을 체결한 후, 11월경 착공될 예정입니다.

 

민간제안 리츠는 노량진(547세대), 천안 두정(1,135세대) 주거용 오피스텔 매입임대 사업을 대상으로 시범사업을 추진하며, 5~6월 리츠 설립에 이어 7월에 투자자선정 및 건물 매입계약을 체결한 이 후, 투자자금을 순차적으로 투입하여 ‘15년부터 임대운영 예정입니다.


 

기대효과

 

(공공임대 리츠) 국토부는 직접건설과 리츠방식 병행을 통해 ‘14’17년간 10년 임대주택 LH 착공물량을 당초 계획물량(2.6만호)2배 수준인 5만호까지 확대하여 서민 주거안정을 도모할 계획입니다. 

* 리츠 방식은 10년 임대용지와 미매각 분양용지, 수익성 있는 용지와 수익성 부족 용지의 혼합(Pooling)을 통해 임대주택 공급 확대 가능

 

또한, LH는 선택과 집중을 통해 수익성이 있는 10년 공공임대사업은 직접 건설 대신 최대한 리츠 방식을 통해 공급하여 임대주택 관련 부채를 감축함으로써, 취약계층을 위한 행복주택·국민임대·영구임대 주택 건설에 보다 역량을 집중할 수 있는 기반이 마련될 것으로 보입니다. 

 

(민간제안 임대리츠) 민간 제안사업도 활성화되어 도심지내 다양한 입지에서 젊은 층, 중산층 등을 겨냥한 다양한 유형의 임대주택이 공급될 것으로 기대됩니다.


(임대산업 육성) 또한 공적자금의 신용보강을 통해 시중자금의 임대주택사업 투자를 유도함으로써, 리츠산업의 성장 촉진 및 주택임대관리업의 조기 활성화 등 관련산업의 성장과 일자리 창출에도 기여할 것으로 전망됩니다.

* (리츠산업규모) 12(‘14.2) 향후 매년 23조 규모 성장 전망




140411(조간) 임대주택 리츠에 대한 기관투자자 반응 뜨거워(주택기금과).hwp





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투자설명회에 약 50개 기관 100여명 참석

 

국토교통부(장관 서승환)는 3.13일, 임대시장 선진화 방안(2.26 대책)의 일환으로 발표된 『임대주택 리츠』를 추진하기 위한 첫 단추로 기관 투자자 대상으로 투자설명회를 개최하였습니다.

 

이번 설명회에 주요 기관투자자인 연기금, 공제회, 보험사, 은행 뿐만 아니라, 새로운 투자처를 물색하고 있는 증권사, 자산운용사, 사모펀드, 나아가 임대주택 사업을 고민하는 건설사까지 다양한 이해관계자들이 참여하여 임대 리츠에 대한 높은 관심을 엿볼 수 있었습니다.

 

국토부 김재정 주택정책관은 모두 발언을 통해, 최근 경제성장 둔화주택시장장기침체, LH 부채 누적 등으로 인해 공공과 민간 부문의 기존 임대주택 공급 메커니즘이 더 이상 작동하기 어렵게 되었다”고 지적하면서, 대안으로 “주택기금 출자하는 임대주택 리츠를 통한 민관 협방식새로운 임대주택 공급모델 구축시급하다”고 강조하였습니다.

 

국토부는 이번 설명회를 통해 투자자들 주요 관심사항인 임대주택 리츠의 수익성 안정성(위험)에 대한 주요 특징을 집중적으로 설명하였습니다

 

 

< 주요특징 ① : 표준화된 구조 >

 

(공공임대리츠) LH 택지공급가 조정 등을 통해 건설원가가 주변시세보다 최소 15% 내외 낮도록 유도하여 집값이 1.5%만 상승하여도 출자수익5~6%확보되도록 사업구조를 표준화합니다.

 

 

 

(민간제안 임대리츠) 대상 주택을 시세보다 10~20% 저렴하게 매입하고, 사업제안자 20% 내외 보통주 참가하도록 하여 안정성을 확보하고, 집값이 상승하지 않아도 우선주가 5~6% 수익을 확보할 수 있도록 사업구조를 표준화합니다.

 

 

< 주요특징 ② : 안정적인 출자수익 >

 

(공공임대리츠) 시세차익 15%, LH 보통주와 기금 후순위 출자 등을 통해 약 30% buffer 확보 민간투자자 출자위험 저감합니다.

 

 

 

(민간제안 임대리츠) 시세대비 10~20% 저렴한 주택 매입, 사업제안자 20% 보통주 출자, 주택기금 10% 우선주 출자 등으로 민간투자자의 안정적인 우선주 출자가 가능합니다.

 

 

 

< 주요특징 ③ : 안정적인 융자수익 >

 

(공공임대리츠) 건설 즉시 시세차익 15%확보되는 임대사업에 LTV 20~30% 최우선 순위로 융자하고, 융자에 대해서 대주보 지급보증 도입합니다.

실제적으로 무위험 채권이면서 국채 금리 이상 가능

 

(민간제안 임대리츠) 주택시세 대비 40~50% 수준 안정적인 담보대출이 가능하며, 대한주택보증 보증도 활용 가능합니다.

 

 

국토부 관계자는 임대주택 리츠수익성․안정성 관점에서 기관투자자들에게 매력적인 투자처가 될 것이라고 말하면서, 오늘 설명회로 임대주택 리츠에 대한 기관투자자들의 관심이해도제고되어 향후 저리자금 유치크게 도움이 될 것으로 내다봤습니다.

 

국토부는 앞으로 기관투자자로부터 협약 참여 신청서 3월말까 접수받고, 4월 중에 공동투자협약을 체결한 후, 5월부터 본격적으로 시범사업에 대한 공동 심사 및 투자 추진한다고 밝혔습니다. 공공임대 리츠의 경우 화성 동탄(620세대)하남 미사(1,401세대) 지구가 시범사업지로 선정되었으며, 이르면 올 11월부터 순차 착공될 예정이습니다.

 

민간제안 리츠노량진(547세대), 천안 두정(1,135세대) 주거용 오피스텔 매입임대 사업을 대상으로 시범사업을 추진하며, 현재 공정율이 약 15%로 ‘15년 입주 예정입니다.

 

국토부 관계자는 리츠를 통한 임대주택 공급이 차질없이 추진할 경우, 직접건설과 리츠방식 병행을 통해 ‘14~’17년간 10년 임대주택 공급 당초 계획인 4만호최대 8만호로 확대되어 서민 주거안정에 크게 기여할 것으로 전망하였다. 또한 민간 제안사업 활성화로 도심지내 다양한 입지에서 젊은 층, 중산층 등을 겨냥한 다양한 형태임대주택 공급활성화될 것으로 내다봤다.

* 10년 임대용지와 미매각 분양용지를 함께 활용

 

주택기금 마중물 역할로 민자유치를 통한 임대주택 공급이 활성화될 경우,국가재정 절감하면서도, △서민들에게는 임대주택 공급 확대하고, 투자자에게는 새로운 투자 기회를 제공하는 등 다양한 효과가 기대됩니다.

 

 

※ 주택임대차시장 선진화방안에 대해 자세히 알아보기(http://www.molit.go.kr/doc/housing/housing.jsp)

 

140314(조간) 임대주택 리츠에 대한 투자자 관심 뜨거워(주택기금과) (1).hwp

(참조) 임대주택 리츠 투자설명회 PPT 자료(주택기금과).zip

 

 

 

Posted by 국토교통부

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투자규제 완화로 신규투자 3.6조 유치,하우스푸어 지원 등 공공성 있는 사업에도 참여 확대


작년 국내외 거시 경제의 불확실성과 부동산 경기 위축 등 어려운 조건 속에서도 리츠(REIT's)*가 역대 최고인 3.6조원의 신규 투자를 유치(인가기준)했습니다. 


* 주식회사의 형태로 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 돌려주는 부동산간접투자 기구(Real Estate Ivestment Trusts)


< 리츠의 기본구조 >



< 리츠의 유형 >

  - 자기관리 리츠 : 실체형 회사로 상근 임직원을 두고 직접 자산을 투자․운용

  - 위탁관리 리츠 : 명목형 회사로 투자․운용을 자산관리회사(AMC)에게 위탁

  - 기업구조조정 리츠 : 명목형 회사로 기업구조조정용 부동산에 투자


이에 따라 리츠가 운용하는 자산규모는 전년 대비 2.8조원 증가한(사업 완료 후 0.8조원 청산) 12.3조원으로 최초로 10조원을 넘어섰습니다.


시장 진입과 탈퇴가 활발히 이루어져 20개 리츠*가 새롭게 인가를 받았고, 9개가 사업목적을 달성 후 청산하였으며, 2개가 인가 취소되어 '12년에 비해 9개가 늘어난 80개 리츠가 운용 중입니다. 


    * 위탁관리 리츠 15개, 기업구조조정 리츠 5개



유형별로는 위탁관리 리츠가 38개(전년 25개)로 가장 많고, 기업구조조정 리츠 29개(전년 31개), 자기관리 리츠 13개(전년 15개)가 운용 중으로 위탁관리 리츠의 설립이 크게 증가하였습니다.


< 최근 리츠 투자 현황(매년 12월말 기준) >




투자대상은 작년과 마찬가지로 오피스․리테일에 집중되어 있으나, 투자 집중도는 다소 완화되어 전체 자산의 83.8%를 차지하고 있습니다.


< 리츠 투자자산 현황 >

자산구분

오피스

리테일

주택

공장

호텔

기타

리츠()

40

14

13

4

6

3

80

자산규모(조원)

8.1

2.2

0.6

0.2

0.9

0.3

12.3

투자비율(%)

65.9

17.9

4.9

1.6

7.3

2.4

100.0



작년에는 상장 리츠의 성과도 컸고, 투자방식도 다양화 되었습니다.


상장된 회사케이탑 리츠는 자기관리 리츠 중 최초로 배당을 실시하여 액면가 기준 12%의 배당을 하였고, 광희 리츠는 자기관리 리츠 중 최초로 아파트를 개발하여 분양 중입니다. 


씨엑스씨 기업구조조정 리츠는 여의도 소재 콘래드 호텔(434실)을, 제이알 제12호 기업구조조정 리츠는 신도림 디큐브씨티 호텔(269실)을 매입하여 운용 중으로 호텔에 대한 투자도 증가하고 있습니다.


   * 리츠의 호텔 공급 현황 : 1,888실(306실은 개발 중)



또한 국민주택기금 등 공공부문이 참여한 희망임대주택 리츠가 하우스푸어 지원에 큰 역할을 하였습니다.


1․2차에 거쳐 아파트 897호를 매입하여, 주택담보대출 1,508억을 상환하였고, 매입한 아파트를 임대로 제공하여 하우스푸어의 실 주거비 부담이 월 60만원* 경감되는 성과를 달성하였습니다.


   * 매각 전 주담대 원리금 상환액 월 114만원 → 매각 후 월 임대료 54만원

 ☞ 참고 2) 희망임대주택 리츠 사업 성과



이와 같은 시장 성과는 지속적인 투자규제 합리화에서 비롯된 것으로 보고 있습니다.


’12.12월 개정된 부동산투자회사법이 작년 6.19일 시행되어 위탁관리 리츠의 1인당 주식소유한도가 30%에서 40%로 확대되었고, 최저자본금을 확보한 이후에는 현물출자가 자율화되는 등 각종 투자규제가 합리화 되었고,


같은 날 시행된 동법 시행령에서는 과학기술인공제회, 소방공제회 및 별정우체국연금관리단을 주식의 공모의무와 1인당 주식소유한도 예외기관으로 추가하였습니다.


   * 주식 공모의무 : 리츠는 발행주식의 30% 이상을 일반의 청약에 제공해야 함

  ** 1인당 주식소유 한도 : 자기관리 리츠 30%, 위탁관리 리츠 40%

  → 국민연금, 공무원연금 등 22개 연기금․공제회는 주식규제 적용 배제


또한 6.10일 개정․시행된 부동산투자회사법에서는 리츠의 임대주택 투자 활성화를 위해 임대주택 리츠에 대해 주식의 공모의무 및 1인당 주식소유한도를 적용 배제 하였습니다.


한편, ’14.1.17일 부동산투자회사법 및 같은 법 시행령의 개정 시행으로 자기관리 리츠 주요출자자(주식의 5%를 초과하여 보유)에 대한 적격성 심사제도 도입 등 투자자 보호장치가 강화되었고, 


조합, 자회사․손자회사 등 다양한 형태를 활용한 투자방식 허용, 母子형 리츠의 실효성 강화, 부동산 신탁수익증권의 취득한도 폐지 등 불합리한 투자규제도 완화하였습니다.


 ☞ 참고 3) 부동산투자회사법 시행령 개정안 주요내용



시장 건전성 측면에서도, 리츠․자산관리회사․자산보관기관․사무수탁사․투자자문회사 등 90개 회사에 대한 검사를 통해 인가․등록 취소 4개사, 과태료 12건 부과 등 행정처분을 실시하여 금융 사고나 투자자 피해 없이 건전성을 유지하였고,


시장 확대에 따라 리츠를 체계적으로 관리하고 투자자에게도 종합적인 정보를 제공하기 위해「리츠 정보시스템」도 구축 중입니다. 


국토교통부는 올해도 리츠의 투자 자율성을 확대하기 위해 관련 법령 개정을 추진하는 하편, 국민이 안심하고 리츠에 투자할 수 있도록 철저한 사후검사를 병행할 계획입니다. 



140205(조간) 2013년 리츠 자산규모 12조원 돌파, 역대 최고(부동산산업과).hwp


Posted by 국토교통부

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낮은 대출금리와 전세금의 안전한 보장을 위해 

전세금 안심대출의 보증료 부담이 완화되고, 이용절차가 간소화됩니다. 


무주택 서민의 내 집 마련 지원을 위해

통합 정책 모기지가 도입되고 공유형 모기지가 확대됩니다. 


다양한 부지를 활용한 행복주택 건설로

신혼부부, 대학생 등의 주거복지가 확대됩니다. 


리츠를 통한 하우스푸어 주택 매입으로

하우스 푸어의 주거비 부담과 대출 금리 부담을 완화하겠습니다. 




Posted by 국토교통부

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언론을 통해 어렵지 않게 ‘리츠(REITS)’, ‘부동산 펀드’, ‘희망임대주택 REITS' 라는 용어들을 접할 수 있습니다. 그런 기사들을 볼 때마다, 그 뜻을 알 듯 말 듯 하거나, 의미를 정확히 모르시고 아리송하셨던 분들의 궁금증을 해소 하기위하여, 이번기사를 준비했습니다. ^^


리츠(REITS)는 단어의 말 그대로의 의미를 살펴보자면, Real Estimate Investment Trusts의 줄임말로써, 국어로 의미를 해석해보면 ‘부동산 투자신탁’이라고 표현할 수 있습니다. 

Investment Trusts...?!!  투자신탁...?!! 갑자기 골치가 아파오시죠. 걱정하지 마세요, 제가 의미를 쉽게 설명해 드리겠습니다. 


투자신탁(Investment Trusts)은  여러 고객 또는 투자자 들이 맡긴 투자로 구성한 돈(기금)을 이용해서 전문투자기관(운용회사)에서 유가증권(주식, 채권 등등)에 투자 운용하여서 그에 따른 이익금을 돌려주는 구조를 가지는 회사입니다. 




▲ 출처: PIXABAY


이러한 REITS의 일반적인 투자신탁과 구분되는 특징은, 투자하는 대상이 유가증권(주식)이 아니라, 부동산관련부분(부동산 대출, 부동산)에 투자를 한다는 점입니다. 또한, REITS형태의 투자는, 일반적인 투자신탁과 약간 다르게, 특정 회사에 주주개념으로써 돈을 투자 하게 되고 이후 이익금이 아닌 배당금을 받게 되는 특징을 가지고 있습니다. 이러한 투자신탁을 통한 간접투자를 통해서, 소규모 그리고 일정한 수입을 보장해주는 REITS는 처음 도입된 2000년 초반을 기점 하여, 점점 시장 규모를 더해오고 있는 추세입니다. 




이러한 REITS System을 바탕으로 하여서, 국토교통부와 LH(한국토지주택공사)에서는 지난 4월 1일 발표한 「4.1 부동산종합대책」중 하나인 ‘하우스푸어 지원방안’을 「희망임대주택 REITS」를 통하여 행하고 있습니다.


하우스푸어 상태에 놓인 가구들은 대출을 통하여 집을 구매하였고, 그 이후 부동산 가격변동에 따라서 그 이자를 상환하기도 벅찬 상황에 놓여있습니다. 이런 국민들을 대상으로 「희망임대주택 REITS」는 부동산의 임대와 매입을 통해서 경제적 지원을 하는 구조입니다. 




▲ 출처 : LH공사(http://www.lh.or.kr)



1. REITS회사가 감정을 통한 감정가로, 임대주택을 매입합니다.  


→ REITS회사는, LH공사를 통해 희망임대주택을 신청한 하우스푸어 가구를 대상으로 현장실사 및 감정평가 등을 거쳐 결정된 감정가로, 그 주택을 감정가로 매입을 하게 됩니다. 


2. 이렇게 매입된 주택을 REITS회사는 다시 임대주택으로 공급하게 됩니다. 


REITS회사는 매입한 집을 임대하게 됩니다. 이때의 임대 대상은, 기존의 집을 매각하였던 매각 자가 될 수도 있고, 다른 사람이 될 수도 있습니다. 임대를 한 사람은, 매월 일정금액의 임대료를 REITS회사에게 지불하게 됩니다. 


3. 5년후 에는, 임대주택의 매입을 결정하게 됩니다. 


앞서 말씀 드린 부분에서, 기존의 집을 매각을 실시한 사람이 다시 집을 임대하는 경우에는 5년 동안 그 임대를 보증 받게 되는데요, 5년이 지난 후에는 다시 임대주택의 소유 권리를 결정 하게 됩니다. 즉, 집을 재구매할 수 있게 되는데, 이때 기존의 집을 매각하셨던 분이 우선권을 가지고 집의 매각을 할 것인지에 대한 결정을 할 수 있게 됩니다. 




▲ 출처 :PIXABAY



이와 같은 희망임대주택 REITS는 하우스푸어 주택 509호의 매입을 진행하였고, 임대조건은 보증금 6,780만원, 월 임대료 55만원 수준으로 저렴하게 진행이 되었다고 보도 자료를 통해 발표 하였습니다. 


희망임대주택 REITS는 주택처분이 시급한 하우스푸어에게 실질적인 도움을 주었다는 측면에서의 큰 성과하우스푸어 주택이 경매로 나와 부동산 시장에 좋지 않은 영향을 막았다는 측면에서 뛰어난 성과를 거두었다고 평가 받고 있습니다.


국토교통부는 이번 1차 사업의 성과와 주택 매각 희망자의 의견을 토대로 희망임대주택 리츠 사업을 보다 실효성 있게 보완하여, 올해 중으로 2차 사업을 추가로 추진할 계획을 가지고 있다고 합니다. 앞으로도 이런 사회적 약자를 고려하는 국토교통부의 효율적인 정책 기대하며 기사를 마무리 하겠습니다 ^^




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  1. 서울도시철도

    2015.04.17 06:58 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]

'내 집 마련'이라는 검색어를 입력하면 관련 서적, 뉴스, 노하우를 담은 카페와 웹사이트 등 많은 정보가 검색이 됩니다. 그만큼 내 집 마련이 많은 분들의 관심사라는 뜻입니다. 하지만 경제위기가 찾아오고 높은 금리의 대출금을 갚지 못해 애물단지가 되어버린 집들이 있어요. 매매를 하려고 해도 그마저도 어려워 사람들의 속을 전전긍긍하게 만드는데요. 


이렇게 집 때문에 고생하는 하우스푸어와 렌트푸어의 걱정을 리츠가 덜게 해 줄 것입니다.





희망 임대주택 위탁관리부동산 투자회사(이하 ‘희망 임대주택 리츠’)는 과도한 원리금 상환부담으로 주택을 처분하고 싶지만 거래가 이루어지지 않아 고통을 받고 있는 하우스푸어 주택을 매입하여 임대주택으로 공급하는 것을 말합니다. 


전국을 대상으로 1세대 1주택자의 전용면적 85㎡ 이하 아파트(또는 아파트 지분) 500호를 역경매 방식으로 매입하여 임대하는데요. 감정평가액 대비 매각희망가격 비율이 낮은 순으로 우선 매입합니다. 비율이 같은 경우에는 매각 희망가격과 원소유자의 계속 거주여부, 주택 노후도 등을 고려해 매입 대상을 결정할 예정입니다. 또 희망 임대주책 리츠는 임대주택용으로 적합한 주택, 원소유자가 계속 거주하는 주택, 지나치게 오래되지 않은 주택일수록 유리합니다.






 

골칫거리였던 집이 팔렸다고 해서 모든 걱정이 끝나는 것은 아닙니다. 막상 집을 팔고 나면 어디서 살아야 할지 막막해 지는데요. 희망 임대주택 리츠는 그 걱정도 해결해 줍니다. 


집을 매매하더라도 원소유자가 그 집에서 계속 거주하는 것을 원할 경우 5년간 집을 임대할 수 있습니다. 원소유자가 계속 거주하는 것을 원하지 않는 경우에는 새로운 임차인을 모집하고요. 만약 기존 임차인이 있는 경우에는 리츠가 전세계약을 승계하여 기존 임차인을 보호하게 됩니다. 


힘들 게 구했던 집을 매매하고 나면 후련한 마음도 들지만 헛헛한 마음이 생길 수 있습니다. '다시 돈을 모아서 이 집을 사야지!'라는 마음을 먹기도 하고요. 희망 임대주택 리츠는 원소유자에게주택을 우선적으로 재매입 할 수 있는 권리를 줍니다. 하지만 5년 후 원소유자가 재매입을 원하지 않을 경우 일반에 매각하게 됩니다. 




 

희망 임대주택 리츠는 오는 5~6월 중 주택매입 공고를 하고, 7월 중에는 매매계약을 체결할 계획입니다. 국토교통부 또는 LH홈페이지, 일간 신문을 통해 매입 공고를 확인할 수 있으니 관심이 있으신 분들은 일정을 잘 확인해 두시길 바랄게요.



사람이 사는데 꼭 필요한 의식주의 住! 

집이 그만큼 생활에 중요하기 때문에 문제가 해결되지 않으면 일도 손에 잡히지 않고 엄청난 스트레스를 받게 되는 경우가 많은데요. 리츠를 통해 원리금 상환부담, 주택이 경매로 넘어갈 위험 등 집 걱정의 긴 터널에서 벗어나셨으면 합니다. 또한 향후 진행되는 하우스푸어에 대한 정책에도 많은 관심 가져주세요~


Posted by 국토교통부

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리츠에 대한 투자 자율성 크게 확대

- 「부동산투자회사법 개정안」 국무회의 통과 -   



리츠에 대한 현물출자가 자율화되고 공모 의무기간이 연장되는 등 리츠 투자의 자율성이 크게 확대됩니다. 리츠의 규제완화를 주요내용으로 하는 「부동산투자회사법 개정안」이 19일 국무회의를 통과했습니다. 이번 개정안은 최근 PF 부진과 부동산 경기침체 등으로 위축된 부동산 시장의 안정적 성장과 건전한 투자를 유도하기 위한 것입니다.


리츠 REITs 

부동산 투자를 전문으로 하는 뮤추얼펀드. 

'Real Estate Investment Trusts'의 약자로 부동산투자신탁이라는 뜻.



<다수의 투자자가 모여 건물에 투자, 운영하고 수익을 가지는 부동산투자회사 : photopin.com>


'부동산투자회사 제도'는 '다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자․운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사'입니다. 2001년 부동산투자회사법 제정으로 도입이 되어 2012년 현재 13년이 되었습니다. 


최저자본금준비기간(영업인가 후 6월 이내)까지 발행주식 총수의 30% 이상을 일반인의 청약에 제공하는 다수의 투자자가 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자․운용하여 배당가능이익의 90% 이상 배당 의무로 투자자에게 배당하게 됩니다. 또한 부동산투자회사법에 정한 사항 외에는 상법이 적용되는 주식회사입니다.


부동산투자회사를 도입한 것은 유동화하기 어려운 부동산의 문제점을 개선하여 부동산 거래의 활성화 도모하여 기업 및 금융기관의 구조조정을 촉진하기 위해서였습니다. 또한 일반인이 적은 자금으로 부동산에 투자하여 수익을 향유하는 투자구조를 마련하여 부동산 간접투자기회를 제공하는 것도 있습니다. 이러한 구조로 투기적 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 장기적으로 부동산의 가격안정을 도모하는 것이 목적입니다. 


부동산투자회사의 유형을 살펴보면 크게 3가지로 구분할 수 있습니다.

1. 자기관리 부동산투자회사 : 자산운용전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자․운용을 직접 수행하는 회사

2. 위탁관리 부동산투자회사 : 자산의 투자․운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

3. 기업구조조정 부동산투자회사 : 기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의 투자․운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사 



참고로 개발전문 부동산투자회사는 자기관리/위탁관리/기업구조조정 부동산투자회사 외의 별도 종류가 아니며, 세 가지 중 하나의 형태를 취하되 투자대상이 개발사업에 한정된다는 특징을 지닙니다. 


 



리츠 관련 이번 개정안의 주요 내용을 살펴보면,  


 ㅇ 기관투자자들의 리츠 참여를 확대를 위해 위탁관리리츠의 1인당 주식소유한도를 30%에서 50%로 완화 합니다.


 ㅇ 리츠에 대한 현물출자는 현재 자본금의 50% 범위 이내에서만 허용되고 있으나 앞으로는 리츠의 최저자본금이 확보된 이후에는 이러한 제한없이 할 수 있도록 허용됩니다. 오피스 이외의 다양한 유형의 부동산이나 대형 부동산을 리츠에 투자하는 사례가 많아지기를 기대해 봅니다. 

(* 자기관리리츠 70억원 / 위탁관리리츠․기업구조조정리츠 50억원)


 ㅇ 리츠는 영업인가를 받고 6개월내에 주식 공모를 하여야 하는데, 영업인가 후 1년 6개월내에 공모하도록 기한이 연장됩니다. 공모의무기한이 늘어나면 리츠의 투자 실적이 어느 정도 나타난 뒤에 공모를 실시할 수 있게 되므로 국민들이 리츠에 보다 안정적으로 투자할 수 있게 하는 것입니다.


 ㅇ 리츠가 여유자금을 효율적으로 운용할 수 있도록 순자산의 범위 내에서 국내 부동산개발사업 법인에 대한 금전대여를 허용하고, 리츠가 해산할 때 인가를 받고 있는 것을 앞으로는 보고만 하도록 규제를 완화하여 리츠 업체의 부담을 줄일 계획입니다.


 ㅇ 자기관리리츠에 대하여는 설립자본금을 5억원에서 10억원으로 상향하여 초기 운영의 안정성을 높이는 한편,  설립 후에는 설립보고서와 현황보고서를 국토해양부에 제출하도록 하여 자기관리리츠가 적법하게 운영될 수 있도록 유도하고 선의의 투자자들이 피해를 입는 것을 방지할 계획입니다.



「부동산투자회사법 개정안」을 6월 중 국회에 제출하여 연내 개정을 목표로 적극 추진할 계획이며, 이같은 리츠 투자 규제가 완화되면, 건설사의 지급보증 등에 의존하는 기존 PF 사업과 달리 자본시장에서 주로 자금을 조달하는 리츠의 투자가 활성화되어 건전한 부동산간접투자시장 조성과 부동산경기 활성화에 크게 일조할 것으로 기대하고 있습니다.


감사합니다. :)


 

 

Posted by 국토교통부

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서민을 위한 보금자리주택! ‘주택 공급에 관한 규칙’ 개정안 공포
일정 수준 이상 소득자 소형 보금자리주택 청약 불가!


앞으로 일정 수준 이상으로 소득이 높거나 자산이 많은 사람은 전용면적 60㎡ 이하의 소형 보금자리주택에는 청약할 수 없게 됐어요. 국토해양부는 지자체가 보금자리주택과 같은 국민임대주택을 건설할 경우, 입주자도 선정할 수 있도록 하는 등의 내용을 담아 ‘주택공급에 관한 규칙’을 올 9월 29일(목)부터 공포, 시행하게 되었답니다! 이로써 저소득층에게 보금자리주택 입주기회도 확대되었고. ^^




‘주택 공급에 관한 규칙’ 개정안 주요 내용 5가지

‘주택 공급에 관한 규칙’ 개정안의 주요 내용은 다음과 같은데요. 한번 꼼꼼히 확인해두세요!


하나. 지자체 또는 지방공사가 국민임대주택을 공급할 경우, 입주자 선정권한을 시․도지사에게 위임

그 동안 국민임대주택 입주자 선정은 50㎡ 미만(1순위 : 해당 시․군․구 거주자), 50㎡ 이상(1순위 : 청약저축 24회 이상 납입) 등으로 구분해서 획일적으로 규정했었죠. 따라서 각 지역별로 다양한 수요에 적절히 대응하지 못하고, 지자체가 국민임대주택을 건설할 동인도 그 만큼 낮은 편이었습니다. 순위 내 경쟁 시 세대주 나이, 부양가족 수, 거주 기간, 납입 횟수 등 9개 항목(총 27점 만점)을 대상으로 점수가 높은 사람을 선정하는 방식이었거든요.

하지만 이번 개정안에서는 지자체 또는 지방공사가 국민임대주택을 건설․공급할 경우, 시․도지사가 입주자 선정 순위와 우선공급 대상자․비율을 결정할 수 있도록 권한을 위임하게 되었답니다. 다만, 소득 및 부동산․자동차 등 자산 기준은 통일적 기준이 필요하기 때문에, 현행 기준을 그대로 적용하기로 했고요.


둘. 보금자리주택 입주자 선정에 소득요건 적용

현행 보금자리주택(국민․영구임대 등) 입주자 선정 시에는 일반적으로 소득기준을 적용하고 있는데요. 10년․분납임대, 공공분양의 경우 일부 공급유형에만 적용해서, 정책 대상(5분위 이하) 이상인 계층도 입주한다는 지적이 있었어요. 예컨대 신혼부부, 생애최초 특별공급 시 도시근로자 가구 월평균 소득의 100%(’10년 기준 4인가구 445만원) 기준을 적용했었죠.

그러나 개정안에서는 분양, 10년․분납임대주택의 경우에도 60㎡ 이하 일반공급분은 도시근로자 가구당 월평균소득의 100% 이하인 사람에게 공급하기로 했답니다. 3자녀, 노부모부양, 기관추천 특별공급은 제도 도입 취지를 감안해서, 소득기준을 미적용하기로 했고요. 이를테면 이제 소득이나 자산이 많으면 보금자리주택 청약할 수 없게 된 것이죠!



셋. 리츠 및 펀드 법인에 임대사업용 주택 우선 공급

현재 신규 건설주택은 자연인에게만 공급하고, 법인은 3순위까지 입주자를 모집하고도 남은 미분양 주택에 한해 공급하고 있는데요. 이번 개정으로 ‘임대주택법’에 따라 임대사업을 할 수 있는 리츠 등 법인에 신규 건설주택을 임대용으로 우선 공급하기로 했답니다. 여기서 법인은 ‘부동산투자회사법’에 따른 부동산투자회사(리츠) 및 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’에 따른 집합투자기구(펀드)를 말하고요. 또 공급물량, 공급방법 등은 해당 주택 건설지역의 청약률, 임대수요, 주택보급률 등을 감안해서, 특별시, 광역시, 시․군 조례로 정하기로 했어요. 임대관리에 편리하도록 특정층 또는 동 전체를 우선 공급받을 수 있도록 했고요. 뿐만 아니라 리츠 등 법인이 임대사업자 등록(변경등록 포함)을 하면, 해당 주택에 대해 5년 이상의 임대 의무가 부여된답니다.


넷. 노부모 부양 국민임대주택 우선 공급의 정의 명확화

지금까지는 노부모 부양 국민임대주택 우선공급에서 “노부모 1년 이상 부양”의 정의가 불명확해 주민등록상 분리된 노부모도 포함되는지 등 민원이 자주 발생했는데요. 

이번 개정안을 통해 국민임대주택 노부모 부양 우선공급의 부양기준을 “같은 주민등록표상 등재되어 계속하여 거주하는 경우”로 한정했답니다. 분양주택 공급 시 노부모 부양 특별공급이나 직계존속 가점을 계산할 경우, 같은 주민등록표상 등재된 자를 피부양자로 인정하는 사례를 참조한 것이죠.


다섯. 기 당첨자가 다시 국민임대주택 공급 신청 시 감점 적용

그 간 국민임대주택은 분양주택과 달리 재당첨 제한이 없기 때문에, 동일 순위 경쟁 시 가점이 높은 자가 당첨될 확률이 높았는데요. 즉 세대주 나이, 부양가족 수, 청약저축 납입 횟수 등을 고려하여 산정했었습니다. 하지만 이로 인해 가점이 높은 자가 여러 지구에 중복 당첨되거나, 신규 국민임대주택 단지로 자주 옮기는 등의 부작용이 발생했죠. 따라서 이번 개정안에서는 기존에 국민임대주택을 계약한 사실이 있는 자에 대해, 사업주체가 1~5점 범위에서 감점할 수 있도록 했답니다.



분양주택 관련 정보를 확인해보세요!

▲ 국토해양부 홈페이지(www.mltm.go.kr) → 정보마당 → 법령정보 → 최근 제․개정 법령에서 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안을 지금 확인해보세요! 

이 밖에도 입주자 모집공고 시 분할분양 관련 정보(회차별 분양시기, 가격 등)와 리츠 등 법인에 신규 분양주택 우선 공급에 관한 정보를 공고해서 주택청약에 참조하도록 하고 있어요. 이번 개정안에 따라 고양 원흥지구 보금자리주택 3,183가구에 대한 입주자 모집공고부터 소득․자산 기준에 의해 60㎡ 이하의 보금자리주택을 받을 수 있게 되는데요. 이번에 개정․공포된 ‘주택공급에 관한 규칙’은 9월 29일자 관보와 국토해양부 홈페이지에서도 확인 가능하니, 지금 자세히 확인해보세요!

 

 

국토해양부 '국토지킴이' 블로그는 댓글 및 트랙백 등을 통한 많은 분들의 참여를 환영합니다. 건전한 소통을 위해 국토지킴이 공지사항 내 '국토지킴이' 블로그 댓글 정책 안내참조해 주시면 감사하겠습니다.


 

 


 


 

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