누구나 신청할 수 있는 공유형 모기지 출시



◈ 국토부, 대출기관과 주택구입자가 집값 변동의 수익과 위험을 공유하고 전월세보다 저렴한 자가보유를 지원하는 ‘공유형 모기지' 확대시행 추진


- 주택기금 공유형 모기지 취급기관/대상지역 확대, 심사기준 완화 -

- 소득제한이 없는 수익공유형 은행대출 출시(시법사업 3천호) -



초저리대출을 받아 주택구입하고, 향후에 집값 변동수익위험을 주택기금과 공유하는 ‘공유형 모기지’가 확대 시행됩니다.



‘13년 10월 출시되어 파격적 상품조건으로 국민적 관심을 받았던 ’주택기금‘공유형 모기지취급기관대상지역을 확대하고, 상품출시 초기 과잉수요 억제를 위해 도입되었던 까다로운 심사기준완화됩니다.



한편, ‘주택기금’ 공유형 모기지와 별도로 유사한 상품구조를 가지는 초저리 ‘은행대출’도 출시됩니다.



주택기금과 달리 은행상품소득제한이 없는 만큼, 집값에 대한 불안감을 해소하고 저렴한 주거비용으로 자가를 소유하고 싶은 모든 계층에게 공유형 모기지를 신청할 수 있는 기회가 열리게 됩니다.


국토교통부는 이러한 내용의 공유형 모기지 개선안을 발표하고 개선된 주택기금 공유형 모기지2월 16일, 수익공유형 은행대출은 이르면 3~4월중 출시한다고 했습니다.



【공유형 모기지의 성과 및 평가】



(1) 공유형 모기지 성과



공유형 모기지는 ‘13년 출시 이후 ’14년말까지 1만3천여건의 신청을 접수하여, 1만여명을 최종 선정했습니다.


도권·광역시전세를 살던 연소득 7천만 이하, 물려받은 재산이 없는 30·40세대에게 내집 마련을 위한 디딤돌을 놓았으며,



【 대출신청자 주요 특성 】

지역별 특성 : 수도권 대출건수가 85.1%, 수도권 주민들의 높은 관심

연령별 특성 : 30·40 세대가 전체 89.5 %

구입희망 주택가격 : 3억원 이하가 72.5%

소득분포 : 연소득 2∼6천만원대가 약 75.3%


※‘14년 국민주택기금 대출상품 만족도조사에서 공유형 모기지 대출자만족도가장 높은 것으로 조사 (설문대상 : 상품 대출자 총 800명)



주택시장에 대한 불확실한 전망을 가지는 전세수요자들을 매매전환함으로써, 전세난 완화 매매시장 정상화에도 기여했습니다.



(2) 제도적 의의



(선택가능집합 확대) 공유형모기지는 주택수요자가 경제적 상황이나 집값 전망에 따라, 선택 가능폭넓혔다는 데에 의의가 있습니다.



집을 사자니 집값이 떨어질까 걱정되고, 안사자니 전월세 거주에 따른 주거불안과 집값이 오르면 어쩌나 걱정되는 상황에서, 무주택자들이 마음 편하게 공유형 모기지활용하여 유주택무주택중간적 소유형태선택할 수 있습니다.



전문가들은 공유형 모기지가 100% 소유 무주택이라는 2가지 선택 옵션만 있던 주택시장에 반구매(30%, 50% 등 다양한 지분취득 가능)라는 새로운 메뉴를 제공함으로써, 물려받은 자산이 없는 평범한 3040세대 봉급생활자들이 손쉽게 내집마련할 수 있도록 디딤돌을 놓았다는 점에서 제도적 의의가 있다고 평가하고 있습니다.



(주거비용 절감) 또한, 공유형 모기지를 통해 전․월세보다 저렴한 비용으로 보다 안정적인 주거공간을 마련할 수 있다.



매매가 대비 전세가 비율이 6~70%를 넘어섰음에도 전세가격 상승세지속되는 상황에서 공유형 모기지를 활용하면, 2년 마다 이사 걱정을 할 필요가 없고, 전세보다 저렴한 비용으로 안정적인 주거생활이 가능합니다.





【공유형 모기지 개선안】



(1) 그간의 시장의 요구


한편, 공유형 모기지가 초저리 대출을 통해 주거비용을 획기적으로 낮추어 자가 실수요자에게 아주 매력적인 상품이지만, 그동안 다양한 개선요청이 있어 왔던 것도 사실입니다.



특히, 상품 출시 초기의 과잉수요억제하기 위해 도입되었던 대출심사평가표가 지나치게 엄격하다는 의견, 수도권·광역시에만 한정한 대상지역을 확대해 달라는 의견, 소득제한을 완화해 달라는 의견 등 다양한 개선 요청이 있어 왔습니다.



이에 따라, 정부는 공유형 모기지가 연령, 소득수준, 지역 등의 차별없이 보편적으로 활용되어야 한다는 목적으로 다음과 같이 제도개선추진하기로 했습니다.



(2) 주택기금 공유형 모기지 개선방안



(심사항목 조정) 사회초년생, 신혼부부 등에 불리하게 작용됐던 일부 심사항목(무주택 세대주 구성기간, 재직기간, 세대원수)과 심사 실익없는 항목(신용등급, 부채비율)을 폐지합니다.


    * 다만 LTV 70%, 소득의 4.5배이내 대출한도는 유지



(지역확대) 세종시 포함 인구 50만 이상 도시로 공유형 모기지 취급지역을 확대한다.


     * 50만 이상 6개도시: 창원시, 청주시, 전주시, 천안시, 김해시, 포항시



(취급기관 확대) 대국민 서비스 접점 확대를 위해 그간 우리은행에서 독점 취급했던 것을 우리·국민·신한은행 등 3개 은행으로 확대합니다.



(불편해소) 그간 부분 중도상환을 허용하지 않았으나, 수익(손익)을 공유하지 않는 대출실행 3년 이내에 부분 중도상환을 허용하기로 했습니다. (대출 원금잔액의 50%이내)





(3) 수익공유형 초저리 은행대출 출시



주택기금과 별도로 은행재원수익공유형 모기지 상품도 출시됩니다. 수익공유형 은행대출은 초저리(변동금리)로 대출하고, 차주와 집값 상승분공유하는 상품으로서, 우리은행에서 시범적으로 출시하며, 금융기관에서 차주의 집값 변동에 따른 수익위험공유하는 최초의 대출입니다.



익공유형 은행대출은 주택기금의 수익 공유형 모기지의 상품구조와 유사하나, 다음과 같은 차이점이 있습니다.



(상품유형) 주택기금은 수익공유형/손익공유형 두가지인 반면, 은행대출은 수익공유형 상품만 출시합니다.



(지원대상) 은행상품은 소득제한이 없다. 주택기금중산·저소득층에게 지원되는 공적재원인 반면, 은행재원은 누구에게나 지원될 수 있기 때문에, 소득제한 없이 무주택자에게 대출을 지원합니다.



또한, 주택기금 공유형 모기지와 달리, 처분조건부 1주택자에게도 은행상품의 공유형 모기지 신청자격을 부여합니다.



(대상주택) 주택기금은 담보평가 6억이하이면서 전용면적 85㎡ 이하 아파트에 대해서 대출가능한 반면, 은행상품은 공시가격 9억원 이하이면서 전용면적 102㎡ 이하 아파트에 대해 취급합니다.



(지원조건) 주택기금은 만기20년의 고정금리(수익1.5%/손익1~2%)로 지원되는 반면, 은행상품은 만기 20년·30년변동금리로서, 상품 출시시점의 금리수준은 1%내외로 결정될 전망입니다.


    * 수익공유형 은행대출 금리는 Cofix 금리 - 1%p의 형태(추후확정)로 결정

      ☞ 시중 cofix 금리에 연동하며 일반 주담대 금리보다 2%p이상 낮을 전망



한편, 은행상품의 초저금리는 전체 대출기간 30년중 7년간에만 적용하고, 8년째부터는 시중 주담대 금리수준으로 대출금리가 전환됩니다. (일반 주담대 전환시 주택가격 상승분 정산)



(대상지역) 은행상품도 개선되는 주택기금 공유형 모기지와 동일하게 수도권, 광역시, 세종시, 인구 50만 이상 도시에 취급됩니다.





은행상품은 3,000호 시범사업을 거쳐, 성과/문제점 등을 충분히 점검한 후 본사업을 추진할 계획입니다.


    * 주택기금 공유형 모기지도 시범사업(‘13.10 3000호) 후 본사업 추진(’13.12)





【공급물량】



국토부는 공적자금인 주택기금건전성(리스크 관리)을 위해, 공유형 모기지의 연간 공급물량을 연 7~8천호(1조원)로 제한할 계획입니다.



이는 지난 ‘14년 공급물량(본사업 7,500여건 선정)을 벗어나지 않는 수준이며, 공급물량의 시점별 편중현상이 없도록 상‧하반기 고르게 물량공급할 예정입니다. (예: 상반기 4천호, 하반기 4천호)


    ※ 공유형 모기지가 벤치마킹했던 영국의 Equity Loan연 5천호 공급



한편, 수익공유형 초저리 은행대출시범사업 3천호를 하고, 본사업을 추진하면서 연간 공급물량을 확정할 예정입니다.


    ※ 은행대출의 연간 공급물량은 대주보의 리스크, 보증여력 등을 통해 산출



【기대효과 및 향후일정】



(기대효과) 국토부는 이번 개선으로 공유형 모기지의 문턱이 크게 낮추어짐으로써, 다양한 계층공유형 모기지를 이용할 것으로 보았으며, 나아가 공유형 모기지 확대가 주택시장 활력 회복의 모멘텀으로도 작용할 수 있을 것으로 분석했습니다.



주택기금 공유형 모기지의 경우, ① 심사기준 완화(무주택기간이나, 재직기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간 등 폐지)로 신혼부부사회초년생(2030세대)접근성을 크게 높이고, ②지역확대를 통해 수도권‧지방 차별없는 보편적인 대출서비스가 가능하게 됩니다.



또한, 은행재원으로 공유형 모기지지원됨에 따라, 주택기금으로 지원되지 못하는 9~10분위 전세수요자들도 매매로 전환함으로써, 전월세난진원지고가 전세주택수요자들도 매매시장으로 유도하여 전세난완화하고, 매매시장 정상화견인할 것으로 기대됩니다.



(향후일정) 국토교통부는 주택기금 대출 세부규정 개정 등을 거쳐 2월 16일 개선된 공유형 모기지를 3개의 기금 수탁기관인 우리, 국민, 신한은행을 통해 출시할 예정이며, 수익공유형 은행대출 상품은 은행의 상품구조 확정, 은행-보증기관 협의, 감독당국의 심사를 거쳐 이르면 3~4월중 은행창구에서 신청접수할 예정입니다.



국토부 관계자는 공유형 모기지가 이번 정부에 들어서 국토부가 금융소비자 관점에서 추진한 대표적인 주택금융 혁신상품으로서, 시장을 선도했다고 평가하면서, 국토부선도적인 혁신 씨앗이 되어 이번 수익공유형 은행대출 상품출시라는 결과도 낳을 수 있었다고 분석했습니다.



앞으로도 국토부는 기금선도적인 출자, 공적 보증기관인 대한주택보증(주택도시보증공사 HUG 전환예정 ‘15.7.1)의 보증을 통해 기업형 임대사업을 활성화하고, 주택도시기금의 투융자 지원을 통해 도시재생활성화하는 등 부동산 금융의 최전선에서 을 멈추지 않을 것이라고 했습니다.









150128(조간)__누구나_신청할_수_있는_공유형_모기지_출시(주택기금과).hwp


Posted by 국토교통부

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  1. 신청은 언제부터할수있나요?

    2015.01.28 19:40 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]


- 신혼부부 등 전월세보다 저렴한 비용으로 내집 마련 지원 

- 장애인․다문화가구 등 사회적 배려계층과 노인부양가구 가점 


국토교통부(장관 서승환)는 8.28 전월세대책을 통해 발표한 수익․손익 공유형 모기지 시범사업 추진일정을 관계기관 및 전문가 검토와 경제관계장관회의(9.11)를 거쳐 확정․발표하였습니다.


공유형 모기지 시범사업은 9월 23~30일 사전상담서비스를 시작으로, 

10월1일 인터넷 접수 및 서류 제출, 인터넷 접수 순서에 따라 10월초 한국 감정원의 대상 주택 현지실사와 우리은행 대출심사를 거쳐, 이르면 10월 11일부터 대출승인 여부를 통보할 계획입니다.


국토부 관계자는 ‘공유형 모기지에 대한 국민적 관심이 큰 만큼, 이용 희망자들이 계약 및 잔금 납부시기를 합리적으로 계획할 수 있도록 추진일정을 서둘러 발표하였다’고 밝히면서, ‘공유형 모기지의 경우 대출심사 과정에서 대출이 거절될 수도 있으므로 계약 전 반드시 은행을 방문하여 사전상담을 받아야 계약금 피해 등 예기치 않은 손실을 막을 수 있다’고 당부하였습니다.


【 시범사업 일정 】

주요 내용

추진 일정

실행기관

[사전 상담기간]  

 

 - 시범사업 추진일정, 대출 프로세스 등 안내

9.23~30

우리은행

[인터넷 및 방문접수] (5,000건 선착순)

 

 - 대출신청 온라인 접수

 - 대출심사 서류 방문접수

10.1~

우리은행

[1차 대출심사]           

 

 - 매입가격이 감정원 시세 대비 10% 이상인 신청자 및 

          일정 점수 이하 신청자 탈락

   (4천호 내외 선정)

 

 - 한국감정원에 부동산조사 심사의뢰

10.4부터

순차 심사

우리은행

[대상주택 현지실사] (4,000건 대상)

 

 - 해당 목적물 현지실사를 통해 주택가격 조사

 - 매입가격 및 대상 주택 적정성 등 심사

10.8부터

순차 실사

한국감정원

[2차 대출심사]  (4,000건 대상)

 

 - 접수순으로 대출심사평가표 최종 점수 산정

 

 - 일정 점수 이상인 3,000건 선정

10.10부터
순차 심사

우리은행

[대출대상자 통보] (3,000건 통보)

 - 매매계약서 징구 및 무주택검색 접수

10.11부터
순차 통보

우리은행



이번 시범사업에서 눈에 띄는 것은 사전상담제도 도입입니다.


국토부 관계자는 공유형 모기지가 기존 일반대출과 상이한 점이 많아 충분한 상담과 관련 정보 제공이 필요하다는 점, 

1%대 금리가 부각되면서 다소 과잉기대가 형성된 측면이 없지 않아, 생애최초 기본형(2.6~3.4%) 등 대체관계에 있는 대출과의 객관적인 장단점 비교를 통해 균형있는 정보를 제공할 필요가 있다는 점을 감안하여 사전 상담제도를 도입하였습니다. 


관심있는 국민은 9.23일부터 30일까지 가까운 우리은행 지점을 찾으면 수익․손익공유형 모기지의 대출대상, 대출조건, 수익배분 방법, 신청절차 및 필요서류, 대출심사 방법 및 일정을 자세하게 안내받을 수 있습니다. 


사전 상담결과, 공유형 모기지를 신청하기로 마음먹은 국민은 10.1일부터 우리은행 홈페이지(www.wooribank.com)를 방문하여 인터넷으로 접수하면 됩니다.


유의할 점은 인터넷 접수를 위해서는 사전 상담기간 우리은행 지점을 방문하여 반드시 인터넷뱅킹에 가입해야 한다는 점입니다.

   

* 인터넷 접근이 어려운 고령 또는 장애인 가구는 

  사전 상담시 우리은행 지점에서 인터넷뱅킹 가입과 인터넷 접수 도움 서비스 제공 예정


국토부는 별도의 인터넷 접수기간은 두지 않을 계획이나, 시범사업 물량이 3천호임을 감안하여 선착순 5천명이 접수하면 접수를 마감할 계획입니다.


인터넷 접수 후 당일 또는 익일까지 인근 지점을 방문하여 대출서류를 제출하면 인터넷 접수 순서대로 대출심사를 실시합니다.


인터넷 접수만 허용하고 인터넷 접수 순서대로 대출심사를 하는 이유에 대해 국토부 관계자는 ‘수요가 몰릴 가능성이 있는 상황에서 일선 지점 접수순으로 할 경우 밤샘 줄서기 등 국민 불편이 예상되기 때문’이라고 설명하였습니다.



대출심사는 ① 신청인에 대한 정책적 지원 필요성, ② 차주의 상환 능력, ③ 대상주택의 적격성 등 관계기관 및 전문가 검토를 거쳐 마련된 체계적인 대출심사평가표(100점 만점)에 따라 실시됩니다.


항 목

평가 요소

지원 필요성

 - 무주택 기간, 세대원 수, 자산보유 현황 등 4개 항목

   * 장애인․다문화․신혼․노인부양 가구 가점

상환능력

 - 신용등급, LTV, 소득 대비 대출액 등 5개 항목

대상주택 적격성

 - 단지규모, 경과년수, 감정원 정성평가 등 6개 항목



평가항목별 가중치는 수익형․손익형 모기지의 특징을 감안하여 차등화할 예정입니다.


지원 필요성은 공통적으로 30%, 수익형은 LTV가 70%로 대출액이 많으므로 상환능력을, 손익형은 LTV는 40%이나 원금 손실 위험이 있으므로 주택 적격성 평가 비중을 다소 높게 책정하였습니다.


구 분

지원 필요성

상환능력

주택 적격성

수익 공유형

30%

30%

40%

손익 공유형

30%

20%

50%



대출심사 프로세스는 우리은행 1차 심사를 통해 5천명에서 4천명으로 압축하고, 한국 감정원의 주택 현지실사 및 우리은행 2차 대출심사를 통해 최종적으로 3천명을 선정할 계획입니다.


공유형 모기지는 전월세보다 저렴한 비용으로 내집을 마련할 수 방안을 제시함으로써, 전세로 몰리고 있는 수요를 매매로 전환시켜 당면한 전월세난 완화에 크게 기여할 것으로 보입니다. 


【 공유형․전세․월세 주거비용 비교 】

구 분

수익형

손익형

전세

월세

7년간 주거비용

1,354만원

1,508만원

5,380만원

7,508만원

   * 시세 2.5억원, 전세 1.7억원, 보증부 월세 0.3억/70만원, 자기자금 0.8억원 가정

   * 대도시권 아파트 상승률 연평균 3%, 전세 및 월세 상승률 3.1%(일반물가 전제)

   * 기존 생초 등 평균 대출기간 7년 후 매각 가정(매각가격 3.06억원)



또한 물려받은 유산이 없는 평범한 봉급생활자와 신혼부부 등에게도 다시금 내집 마련의 희망을 줄 수 있을 것으로 보입니다.


국토부 관계자는 ‘주택 매입은 고가인데다 일생에 한두 번 뿐인 중요한 의사결정 대상이나, 현재 우리나라 주택시장에는 100% 소유 또는 무주택 등 2개의 선택 가능한 메뉴만 존재하였다’며 ‘이러한 상황에서 공유형 모기지는 중간적 선택이 가능한 새로운 메뉴를 제공함으로써 내 집 마련과 관련된 국민들의 선택의 폭을 크게 넓혀 줄 수 있다는데 제도적 의의’가 있다고 강조하였습니다. 


특히, 집을 사자니 값이 떨어질까 걱정되고, 안사자니 오를까 걱정되어 망설이고 있는 많은 사람들에게  집값변동과 관련된 위험을 덜어주기 때문에 지금과 같이 주택시장 전망이 불확실한 상황에서 더욱 매력적인 상품이 될 수 있다고 말했습니다.


130911(석간) 공유형 모기지 10월 1일 출시(주택기금과).hwp


(참고) 공유형 모기지 Q_A 종합(주택기금과-수정).hwp




Posted by 국토교통부

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