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  1. 2011.09.08 부동산 중개시 불법 중개 피하기! 전월세 계약 때 피해 없도록 주의 당부 (6)


다양한 불법 부동산 중개 문제!
부동산 중개 수수료, 부동산 직거래 카페 등..부동산 중개 지피지기면 백전백승!


전월세 계약 시 불법 부동산 중개 행위 대처요령

가을 이사철을 맞아 전세․월세를 구하는 서민들을 대상으로 불법 부동산 중개 행위가 늘어날 것으로 예상되는데요, 전월세 계약시 불법 부동산 중개 행위로 인한 피해를 입지 않도록 국민들에게 주의를 당부드리며, 대표적인 불법 부동산 중개 행위 유형과 그 대처요령을 제시하니 주의하십시오~




불법 유형(1) : ‘○○○컨설팅’, ‘○○○투자개발’ 등의 상호를 사용하여 부동산을 중개하는 행위

☞ 대처 요령 : 간판에 ‘공인중개사사무소’ 또는 ‘부동산중개’라는 문구가 있는지 확인하고, 이들 업소를 통해서만 거래


‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률’(이하 ‘공인중개사법’) 제18조 제1항에 따르면, 부동산 중개업자는 간판에 ‘공인중개사사무소’ 또는 ‘부동산중개’라는 문구를 반드시 사용하도록 되어 있습니다. 따라서 ‘○○○컨설팅’, ‘○○○투자개발’ 등의 상호를 사용해서 부동산 매매나 임대차 등의 중개행위를 하는 것은 엄연히 불법이죠.

특히 최근에 부동산 정보지, 인터넷 카페에서 주로 활동하면서 콜센터 상담원을 이용해서 개발 호재가 있는 지역에 투자를 부추기거나 허위광고를 통해 호객행위를 하는 사례가 종종 발견되고 있는데요. 이들 업소는 법정 수수료보다 높은 수수료를 요구하거나 거래사고가 발생해도 손해배상 책임을 보장하지 않기 때문에 부동산 거래시 더욱 주의를 요합니다.



불법 유형(2) : 공인중개사 자격증이 없는 사람이 다른 사람의 자격증을 대여 받아 부동산을 중개하는 행위

☞ 대처 요령 : 공인중개사의 신분증을 자격증 등과 대조하거나, 시․군․구에 문의하여 적법하게 등록된 공인중개사인지 확인


공인중개사 자격증이 없는 사람이 부동산 중개 영업을 하는 것도 당연히 불법이기 때문에, 중개 의뢰를 하기 전에 관련 법령에 따라 적법하게 등록된 업소인지 꼭 확인해야 합니다. 중개업을 하려는 자는 공인중개사법에 따라 공인중개사 자격증 등 관련 서류를 갖추어 시․군․구에 반드시 등록을 해야 하기 때문이죠.

등록된 중개업자가 맞는지 확인하는 방법은 다음과 같은데요. 먼저 공인중개사에게 신분증(주민등록증 등)을 제시해 줄 것을 요구해서 중개사무소에 게시된 공인중개사 자격증 및 중개사무소 등록증과 대조해 보십시오. 거래의 안전을 위해 거래당사자인 임차인이 이를 적극 활용할 필요가 있죠. 그리고 등록관청(시․군․구)에 전화를 걸어 적법하게 등록된 업체인지 문의할 수도 있고, 인터넷으로도 바로 확인이 가능한데요. 검색창에 한국토지정보시스템(예 지역명 : 서울)’이라고 검색한 후에 해당 창으로 이동해서, 부동산종합정보―부동산중개업정보―등록확인 코너를 확인하면 됩니다.




불법 유형(3) : 법령에서 정한 중개수수료를 초과하여 요구하는 행위

☞ 대처 요령 : 임대차 계약 전에 중개수수료 액수를 정확히 알아보고, 계약할 때 중개대상물 확인․설명서에 기재된 금액이 맞는지 확인


중개업자가 중개수수료를 법령과 조례에서 정한 수수료 및 실비를 초과해서 요구해도 공인중개사법령 위반<공인중개사법 제33조(금지행위) 제3호>이 되는데요. 주택 임대차 등의 중개수수료를 간단히 살펴보면 다음과 같습니다.

 ※ 경기도의 경우, 주택 임대차 2천만원 미만은 요율 0.5% 적용(한도액 70,000원)
▲ 주택 임대차 등의 중개수수료

예를 들어 보증금 외에 월차임이 있는 경우, 중개수수료를 한번 계산해볼까요?
 

(사례) 보증금 5,000만원에 월차임이 40만원인 경우 중개수수료
― 거래금액 = 5,000만원 + (40만원×100) = 9,000만원
※ 거래금액이 5,000만원 미만이면, 월차임에 70을 곱해서 계산
― 중개수수료 요율 적용 = 9,000만원 × 0.4% = 36만원
⇒ 중개수수료 = 30만원(한도액 적용)

  
이처럼 중개업자는 중개대상물 확인․설명서에 기재된 요율대로 중개수수료를 요구하게 되므로, 전월세 거래에 따른 중개수수료 요율 및 한도액을 계약 전에 반드시 알아보고 중개업자와 중개수수료 부담액을 결정한 후에 그 금액이 중개대상물 확인․설명서에 정확히 기재되었는지 꼭 확인해야 합니다.




불법 유형(4) : 중개업자가 중개대상물의 권리관계 등과 같은 중요한 사항을 설명하지 않고 중개하여 임차인에게 피해 유발

☞ 대처 요령 : 중개업자로부터 중개대상물의 권리관계가 기재된 공적장부와 건물의 상태에 대해 설명을 듣고 확인

☞ 확인 사항 : 전세․월세 계약할 때 계약서, 중개대상물 확인․설명서, 공제증서에 기재된 내용을 꼼꼼히 확인

 
중개업자가 중개대상물의 권리관계 등 중요사항을 설명하지 않거나 사실과 다르게 설명해서 예상치 않은 피해를 입는 경우도 많은데요. 이러한 피해를 막기 위해서는 중개업자에게 등기부등본 등 공적장부에 근거해서 설명해 줄 것을 요청하고, 본인도 기재내용이 정확한지 직접 살펴보아야 합니다.

특히 주변 시세보다 지나치게 저렴하거나 특별한 이유 없이 조건이 좋은 경우라면 해당 물건의 권리관계, 상태 등을 더욱 세밀히 확인해볼 필요가 있죠. 임차하는 건물의 구조, 누수 등 하자 여부는 가급적 낮 동안이나 조명이 밝은 상태에서 살펴보는 것이 좋고요.

전세ㆍ월세 계약을 할 때 권리관계, 실제 물건의 상태 등 사항을 꼼꼼히 확인하기 위해서는 첫째, 임대인이 해당 부동산 소유자인지, 등기부등본 등 공적장부와 계약서에 기재된 사항이 일치하는지, 계약서에 기재된 계약내용이 임대인과 합의된 내용과 맞는지 여부 등을 체크해보세요. 둘째, 계약서와 함께 받게 되는 중개대상물 확인․설명서에 기재된 내용이 실제 부동산의 상태, 권리관계 등과 일치하는지 여부를 꼭 확인해야 되는데요. 공인중개사법 제25조에 따르면 중개업자는 중개의뢰인에게 중개대상물을 성실․정확하게 설명하고 근거자료를 제시하거나 중개대상물 확인․설명서를 교부할 의무가 있답니다. 셋째, 한국공인중개사협회 또는 서울보증보험에서 발행한 공제증서인지도 반드시 확인해야겠죠!



그리고 전월세 수요 증가에 따라 전월세 사기사건도 빈번히 발생하고 있으니 그 유형과 대처요령을 살펴보고 사기를 당하지 않도록 주의하세요.



불법 유형(5) : 건물관리인의 이중 계약

☞ 대처 요령 : 건물 소유자로부터 위임을 받은 사람과 계약을 체결할 경우 소유자에게 위임사실, 계약조건 등을 직접 확인


오피스텔 등의 임대인으로부터 부동산 관리 및 임대차 계약을 위임받은 중개업자 또는 건물관리인이 임대인에게는 월세계약을 했다고 하고, 임차인과는 전세계약을 해서 보증금을 가로채는 경우도 빈번히 있답니다. 즉 임대인은 월세계약을 위임했지만 부동산관리인 등이 전세계약으로 변경 계약하는 경우이죠. 이러한 전월세 사기를 당하지 않기 위해서는 꼭 건물 소유자로부터 위임사실과 계약조건 등을 직접 확인하도록 하세요!



불법 유형(6) : 중개업등록증, 신분증 위조

☞ 대처 요령 : 중개업자와 거래 상대방의 신분을 최대한 확인


무자격자가 중개업등록증 등을 대여 받거나 위조해서 중개사무소를 차리고 다른 사람과 공모하여 월세로 주택을 임차한 뒤에, 정상적인 중개업자와 집주인으로 신분을 위장해서 세입자와 전세계약을 체결하고 전세보증금을 가로채는 경우인데요. 이 같은 전월세 사기를 막기 위해서 전세계약을 할 때는 반드시 중개업자와 거래 상대방의 신분을 확인하고 거래해야 안전합니다. 중개업자의 경우 신분증 대조, 시․군․구 전화, 인터넷 등을 통해 확인이 가능한데요. 거래 상대방은 신분증, 등기권리증, 등기부등본 등을 서로 대조 확인할 필요가 있고요.

신분증을 위조한 경우에는 진위 여부를 확인하기 어려운 것이 사실이지만 전화(ARS 1382번)나 인터넷(민원24 사이트 www.minwon.go.kr)을 통해서 주민등록증 진위 여부를 알 수 있답니다. ARS 1382번으로 전화해서 주민등록번호와 발급일자를 입력하면 분실, 주민등록번호 오류, 말소 여부 등을 확인할 수 있고요, 민원24 사이트의 확인 서비스를 통해서도 주민등록 진위를 확인할 수 있습니다. 또 소유자와 거래 물건의 내력과 상태, 주변 환경에 대해 자연스럽게 대화를 나눠볼 필요도 있는데요. 소유자가 신분 확인에 미온적이거나 의심스럽다면 조건이 좋다고 하더라도 계약을 성급하게 서둘지 않을 필요가 있습니다.




불법 유형(7) : 인터넷 부동산 직거래 카페를 통해 공적장부를 위조하여 집주인 행세를 하며 싼 값에 전월세 계약 후 보증금을 가로채는 경우

☞ 대처 요령 : 가급적 중개업자를 통해 거래하되, 직거래가 불가피하다면 소유자, 물건상태 등을 보다 주의해서 확인


최근 인터넷 부동산 직거래 카페(사이트)를 통해 전월세를 구하는 임차인을 상대로 등기권리증 등을 위조해서 집주인 행세를 하며 전월세 계약을 한 후 보증금을 가로채는 사례도 발생하고 있는데요.

직거래의 경우 가장 주의할 점은 주변 시세보다 크게 저렴한 조건을 제시하면서 계약을 서두르자고 하더라도 의구심을 가지고 확인사항을 철저히 점검해야 한다는 것입니다.  이 같은 때에는 바로 계약할 것이 아니라 등기부등본, 건축물대장 등을 발급받아 소유자 인적사항, 물건의 현지현황 등을 잘 살펴본 후에 소유자 신분증을 확인하고 계약여부를 신중히 결정해야 합니다.



불법 부동산 중개행위, 신고하세요!

이 같은 불법 중개행위를 봤을 때는 즉시 각 시․도 또는 시․군․구로 신고해주세요. 현재 각 시․도 및 시․군․구에 불법 중개행위 신고 센터가 설치되어 운영중에 있으니 시청․군청․구청에 문의하셔도 됩니다. 불법 부동산 중개행위, 언제든지 연락주세요!




▲ 시․도 불법 중개행위 신고센터 현황

 



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Posted by 국토교통부