리츠, 자산 15조원 돌파, 부동산투자 대표상품으로 우뚝

- 경제혁신 3개년 계획에 따른 공공임대리츠 출시 등 업역 다각화 -



국토교통부리츠(REITs*)가 운용하는 자산규모가 '14년 말 기준으로 15조원(평균수익률 7.0%)을 돌파하였으며, '14년 한 해 동안만 3.2조원이 증가하는 등 역대 최대 성장을 기록했다고 밝혔습니다.


* 주식회사의 형태로 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 돌려주는 부동산간접투자 기구

  (Real Estate Ivestment Trusts)









또한 신규 리츠의 진입도 활발하게 이루어져 30개 리츠가 새롭게 인가를 받아, 12개의 리츠가 청산(청산 9개, 인가 취소 3개)되었음에도 불구하고 ‘13년 대비 18개가 늘어난 98개 리츠가 운용 중입니다.



주요 특징은 다음과 같습니다.



투자대상의 경우, 작년과 마찬가지로 오피스(업무용 빌딩)·리테일(상가 시설)에 집중되어 있으나, 임대주택 리츠가 활성화 되면서 주택부분에 대한 투자가 크게 성장하여, '13년 전체 자산규모 4.9%에서 '14년 16.6%로 급증했습니다.



이는 전세→월세 등 임대시장 구조변화에 대응하고자 리츠를 활용한 임대주택 공급사업을 활성화(경제혁신 3개년 계획 中)하기 위해 민·관이 함께 노력한 결과입니다.









정부주도 리츠는 주택기금과 LH과 협력하는 NHF 제1, 2, 3호가 대표적으로 총사업비 3.7조원에 1.2만호의 공공임대주택을 공급하며, 그 밖에 인천도시공사(인천도화리츠), 교직원공제회(청라주택개발전문리츠), 사립학교교직원연금공단(케이알제7호) 등이 주택공급에 참여하고 있습니다.



또한 순수민간 자본으로 생보우투임대주택제2호, 코크렙하우징제1호 등의 주택리츠가 탄생하는 등 투자영역 다각화에 기여하고 있습니다.



특히 민간임대주택 리츠에 대한 공모 및 주식분산 의무의 면제를 규정하고 있는 국회 계류 법안이 통과(2월 임시국회 통과 추진)될 경우, 민간임대리츠가 더욱 활성화될 것으로 기대됩니다.



또한, 이전에는 없던 새로운 사업구조를 지닌 리츠가 나타나 리츠산업의 다양화 및 활성화 측면에서 큰 기대를 받고 있습니다.



"제이알글로벌제1호"는 해외부동산에 투자하는 최초의 리츠로 일본 동경 소재 스타케이트빌딩관련 자산에 투자하고 있으며, 현금 및 현물이 아닌 토지보상권을 주요 자산으로 하는 "대토 개발리츠*"도 3건이나 등장하여 리츠 산업 다각화에 기여하고 있습니다.


* 공익사업의 시행으로 조성된 토지를 보상받을 권리를 현물출자 받아 해당 부지를 개발하여 분양․임대하는 리츠



수익률('14.3Q 기준)을 살펴보면, 전체적으로 평균 배당수익률 7.0%를 기록하여 리츠가 경쟁력있는 간접투자상품으로 자리잡았음을 확인할 수 있으며, 특히 리테일(상가시설)의 수익률이 높게 나타났는데, 뉴코아강남CR(2,400억원 규모), 코크렙NPS제2호(6,000억원 규모) 등 대형 리테일투자한 리츠가 높은 수익률을 달성한 것에 기인한 것으로 보입니다.









규모별 현황을 살펴보면, 자산규모 3,000억원 이상 대형 리츠는 12개로 ‘13년 9개 대비 증가하였으며, 자산규모도 5.2조원에서 6.7조원으로 확대되는 등 대형리츠가 늘어나는 추세(붙임자료 참고)입니다.



유형별로는 위탁관리 리츠가 56개(전년 38개)로 가장 많고, 기업구조조정 리츠 31개(전년 29개), 자기관리 리츠 11개(전년 13개)가 운용 중으로 위탁관리 리츠의 설립이 크게 증가했습니다.









국토교통부는 리츠 산업이 지속적으로 성장할 수 있도록 투자대상을 다각화하고, 대형 리츠를 육성하기 위해 진입·운용 규제를 합리적으로 개선할 계획입니다.



호텔, 물류·상업시설 등 전문운영이 필요한 분야에 위탁경영을 허용하여 리츠와 전문운영업체가 함께 성장할 수 있도록 하고, 해당 제도안이 마련되는 대로 최근 투자활성화 대책을 통해 관광기금 등의 지원이 가능하게 될 호텔리츠업계와, 항만, 물류업계 등을 대상으로 리츠 활용 투자설명회 등을 개최할 계획입니다.



한편, 공모의무기간(영업인가 후 1.5년내 → 3년내)을 합리적으로 연장하여 초기 사모를 통한 리츠 인큐베이팅을 추진하고, 금융위 등 관계기관 협의를 통해 상장규정 완화도 추진할 계획이다.



또한 리츠 건전성 강화를 위한 상시 모니터링 및 종합적인 투자 정보 제공 목적의 「리츠 정보시스템」을 오는 3월부터 시범 운영하고, 하반기부터 본격적으로 가동할 계획이라고 밝혔습니다.



 ■ 리츠 시장 현황('14.12월말 기준)



(일반현황) 총 98개 리츠 운용 중, 자산규모 15조원(평균 1,530억원)





(규모별 현황) 자산규모 3,000억원 이상 대형 리츠는 12개로 전체의 12%에 불과하지만, 자산규모는 6.8조원으로 전체의 45% 차지





(투자자산 현황) 오피스에 대한 투자가 전체의 57.8%를 차지







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Posted by 국토교통부

- 오피스 연 5.55%(’11년 6.97%), 매장용 5.25%(’11년 6.66%)

- 채권․주식에 비하여는 고수익 유지


국토해양부는 서울, 6개 광역시 및 경기 일부지역에 소재한 상업용부동산(오피스빌딩 1,000동, 매장용빌딩 2,000동)’12년도 연간 및 4/4분기 투자수익률, 공실률, 임대료 등 투자정보를 조사·발표했습니다.


조사기준일 

2012년 연간 투자수익률(’12.1.1~12.31), 2012년 4/4분기 투자수익률(’12.10.1~12.31), 

공실률(’12.12.31 기준), 임대료(’12.12.31 기준)


대상   

(오피스) 58개 주요지역 6층 이상, 임대면적 50%이상 업무용 건물

(매장용) 87개 주요상권 3층 이상, 임대면적 50%이상 매장용 건물





투자수익률 

2012년 상업용부동산 투자수익률은 전년보다 다소 하락한 연 5%대 나타났습니다. 

투자수익률은 금융위기 직후인 2009년 최저치(연 5% 수준)를 보인 이후 연 6%대를 유지해 왔습니다.


오피스빌딩의 ’12년 투자수익률은 5.55%로 전년대비 1.42%p 하락하였는데, 

신규공급에 따른 공실증가기업경기 악화 인한 수요감소가 하락을 견인했습니다.


매장용빌딩은 ‘12년 투자수익률이 5.25%로 전년대비 1.41%p 하락하였습니다. 

경기침체 및 물가상승 등 실물경기 악화따른 소비심리 위축이 영향을 끼친 것으로 보입니다.



다만 연 5%대의 투자수익률은 같은 기간의 채권(국고채 3.13%, 회사채 3.77%), 금융상품(정기예금 3.4%, CD 3.3%),

주식(-2.7%)보다는 상대적으로 높은 수익률에 해당합니다.



연간 투자수익률을 도시별로 살펴보면,

오피스빌딩서울, 부산, 성남이 6% 이상인 반면, 광주, 수원 1%대의 수익률을 보였으며, 

대부분의 지역이 전년대비 하락한 가운데 서울은 전년대비 1.70%p 하락한 6.37%로 나타났습니다.



매장용빌딩부산, 대구, 울산, 안양 6% 이상인 반면, 수원 2.13%로 가장 낮았으며, 

대부분의 지역전년대비 하락한 가운데 서울은 전년대비 2.06%p 하락한 4.70%로 나타났습니다.


한편 2012년 4/4분기 투자수익률오피스빌딩이 1.73%(연간 5.55%) 전분기대비 1.52%p 상승하였고, 

매장용빌딩은 1.43%(연간 5.25%) 전분기대비 0.96%p 상승했습니다.


소득수익률은 공실 증가 및 임대료 상승률 저조에도 불구하고 

3/4분기 재산세 부과로 인한 영업경비 증가분이 소멸됨에 따라, 피스빌딩은 1.31%로 전기대비 0.19%p 상승하였고,

 매장용빌딩은 1.23%로 전기대비 0.28%p 상승했습니다.


자본수익률건물의 자산가치가 소폭 상승하며 오피스빌딩이 0.42%로 전기대비 1.33%p 상승하였고, 

매장용빌딩은 0.20%로 0.68%p 상승했습니다.





공실률

2012년도 공실률은 오피스빌딩의 경우 8.9% 전년(’11.12.31 기준) 비 1.3%p 상승하였고, 

매장용빌딩9.2%전년대비 1.4%p 상승했습니다.


4/4분기(’12.12.31 기준) 공실률오피스빌딩의 경우 8.9% 전분기(’12.9.30기준) 대비 0.3%p 상승하였고,

매장용빌딩9.2%전분기와 동일했습니다.





임대료

2012년도 임대료는 오피스빌딩의 경우 15.5천원/㎡으로 전년대비(’11.12.31.기준) 0.3천원/㎡ 상승하였으며, 

매장용빌딩은 45.7천원/㎡으로 전년대비 2.5천원/㎡ 상승했습니다.

한편 4/4분기(’12.12.31 기준) 임대료오피스빌딩의 경우 15.5천원/㎡으로 전분기와 같았고

매장용빌딩 45.7천원/㎡으로 전분기대비 0.2천원/㎡ 상승했습니다.


2012년 상업용부동산 시장동향 조사결과.hwp



2013년 상업용부동산 시장전망

2013년도 경제성장률 전망이 3%대저성장지속될 것으로 보이고, 최근 오피스 공급이 증가하는 추세이므로, 

당분간 상업용부동산 시장에 부정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

공실률은 당분간은 작년과 같이 기업경기 악화와 소비심리 위축에 따른 수요감소가 지속되어 

다소 상승할 것으로 전망됩니다.

임대료는 기존 건물의 경우 공실 증가에 따른 소폭의 하향조정 가능성도 있으나, 

신축 건물의 임대료가 높은 경향이 있어  상승률은 전년 수준을 유지할 것으로 보입니다.


상업용부동산 임대사례조사.hwp
















Posted by 국토교통부