주변에서 흔히 볼 수 있는 아파트

 

우리가 사는 거주공간에는 원룸이나 오피스텔, 주택과 아파트 등 다양한 형태가 존재하는데요. 혹시 분양을 신청해보셨거나 계약을 해보신 분 있으신가요? 오늘은 분양 및 계약하는 법을 중심으로 계약금, 중도금, 잔금, 예치금 등 꼭 알아야 하는 금융용어들을 소개해보도록 하겠습니다.



분양에서부터 입주까지, 과정은?


청약 접수 중인 행복주택

 

새롭게 짓는 원룸이나 오피스텔, 주택과 아파트에 들어가서 살기 위해서는 분양을 받아야 하는데요. 분양을 시작으로 입주 과정을 살펴보면 가까운 은행에 가서 주택청약통약을 만들고 내가 분양받고 싶어 하는 아파트에서 청약을 모집하면 아파트 청약 사이트인 아파트투유를 통해 아파트 청약 신청을 하면 됩니다. 그리고 아파트 청약에 당첨이 되면 계약금을 내고 계약을 한 후, 중도금 및 잔금을 납부하고 아파트에 입주한 뒤 전입신고를 하면 마무리가 되는데요.

행복주택, 국민임대, 민간아파트 등 공공기관과 임대계약을 하는 경우에도 위에서 소개한 분양 받는 방법과 비슷하게 주택청약통장을 가지고 있어야 하고 내가 임대를 받고 싶은 아파트의 모집 신청이 열리면 해당 공공기관 사이트를 방문해서 신청하면 됩니다. 그리고 당첨이 되면 계약금을 내고 계약을 한 후, 중도금 및 잔금을 납부하고 아파트에 입주하면 됩니다.

마지막으로 이미 건설이 완료되어 사람이 거주하고 있는 원룸이나 오피스텔, 주택과 아파트 등에 들어가 살기 위해서는 집주인과 전세 및 월세, 매매 계약을 해야 하는데요. 매매와 전세 계약의 경우에도 계약금과 중도금 및 잔금을 납부해야 계약이 완료됩니다.

 

 

LTV, DTL, DSR이 뭔가요? 어려운 금융용어 소개


지금부터는 위에서 소개한 과정을 토대로 분양, 주택청약통장, 그리고 LTV, DTL, DSR 등 어렵게 느껴지는 금융용어를 알아보도록 하겠습니다.


 

공공임대주택 건설현장

 

1. 분양 및 청약

분양은 토지나 건물을 나누어 파는 것을 의미하고, 청약은 일정한 내용을 가진 계약을 완료하고 싶다고 의사 표시 하는 것을 말하는데요. 아파트 청약은 아파트를 분양하는 회사에 해당 아파트를 계약하고 싶다고 의사 표시 하는 것을 말합니다.

 

2. 주택청약통장

주택청약통장은 아파트 분양을 받기 위해 청약 할 수 있는 자격을 갖추기 위한 통장으로 200956일에 주택청약종합저축으로 통합되었습니다. 그리고 주택청약통장은 주택 소유나 세대주 여부, 연령 등과 관계없이 누구나 금융기관 상관없이 11계좌로 가입이 가능하며, 국민주택과 민영주택을 가리지 않고 모든 신규 분양주택에 사용할 수 있는데요.

 

매월 2만 원 이상 50만 원 이내에서 5,000원 단위로 자유롭게 입금이 가능하며, 지역에 따라 다르지만, 비수도권 지역의 경우 6개월 등 일정 기간 꾸준하게 최소 2만 원 이상의 납입 금액을 내야 1순위 자격을 얻을 수 있습니다.

 

3. 아파트투유

아파트투유는 아파트와 오피스텔 등 신규 주택에 대해 청약을 할 때, 신청할 수 있는 사이트로 금융결제원이 운영하고 있는데요. 사전에 주택청약통장을 소유하고 있어야 청약 신청을 할 수 있습니다.

하지만 2월부터 기존의 아파트투유 사이트를 대신하여 청약홈으로 청약시스템이 바뀐다고 합니다. 주택 소유 여부, 부양가족 수 등 청약 자격을 실시간으로 확인할 수 있다고 하니 참고하세요.

 

4. 예치금, 계약금, 중도금, 잔금

예치금은 청약 통장에 저축해 놓은 금액으로, 지역별로 예치해 놓아야 하는 기간 및 금액이 달라질 수 있습니다. 그리고 계약금은 부동산을 거래할 때, 상대방에게 계약하겠다는 의사표시로 보통 거래 금액의 10% 정도를 상대방에게 지급하게 됩니다.

그리고 계약금은 법적으로 위약금과 해약금이라는 두 가지 의미가 있기 때문에 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

중도금은 보통 계약금 지급 이후 아파트가 건설되는 동안 4~6회에 걸쳐 납부하는 금액으로, 계약금과 잔금 사이에 내며 보통 5-60% 정도 지급합니다.

잔금은 중도금 이후에 지불해야하는 금액의 나머지로, 중도금을 생략하고 한꺼번에 잔금을 내기도 합니다.

 

행복주택 모형

 

5. 전세, 월세, 매매, 매입, 매수, 양도

전세는 부동산의 소유자에게 일정한 금액을 맡기고 부동산을 일정 기간 빌려 쓰는 것을 말하는데요. 전세와 월세의 차이점이 있다면 전세는 소유자에게 맡긴 금액을 다시 되돌려 받을 수 있지만, 월세는 부동산의 소유자에게 부동산을 빌려 쓰는 금액을 매달 지급해야 합니다.

부동산 매매는 부동산을 사고파는 것을 뜻하며, 부동산 매입은 부동산을 구입하는 것, 부동산 매수는 부동산을 판매하는 것을 말하는데요. 부동산 양도는 소유권이 이전되는 것을 의미합니다.

 

6. 전세권 설정 및 확정일자

전세권이란 전세금을 지불한 사람이 다른 사람의 부동산을 이용할 수 있는 권리입니다. 전세권 설정을 하게 되면, 전세권자는 전세권 설정 등기보다 먼저 설정된 압류권자나 저당권자를 제외한 전세금을 우선적으로 변제받을 수 있는데요. 확정일자는 동사무소 등에서 저렴한 비용으로 계약서만 있으면 임대인의 동의 없이 간편하게 받을 수 있으며, 전입신고와 실제 거주지가 동일해야 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있습니다.

 

7. 주택담보대출에 필요한 LTV, DTL, DSR

보통 주택담보대출을 받게 될 때 LTV, DTL, DSR 용어를 접할 수 있는데요. LTV는 주택의 담보가치에 따른 대출 비율로, 보통 LTV가 높을수록 대출받을 수 있는 한도가 늘어나게 됩니다.

그리고 DTL은 대출 상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 대출한도를 정하는 것으로, 대출받는 사람이 부채를 잘 상환할 수 있는지 판단하는 기준이 되는데요. 지역에 따라 DTL 제한이 없는 곳도 있습니다.

DSR은 대출 상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 전체 금융부채의 상환능력을 소득을 기준으로 대출한도를 정하는 것인데요. DSR은 주택담보대출 원리금뿐만 아니라 신용카드, 신용대출, 학자금대출, 자동차 할부 등 모든 대출의 원금과 이자를 더해서 대출 상환능력을 판단하게 됩니다.

 

2020년에 변화하는 부동산 정책은?


아파트의 모습

 

올해부터 바뀌는 부동산 대책, 알고 있으신가요? 2020년에 적용되는 부동산 대책을 찾아보면, 9억 원을 초과하는 고가 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제 혜택이 줄어들게 되고, 9억 원을 초과하는 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유하게 되면, 전세자금 대출을 회수하거나 공적 전세 보증은 물론 서울보증보험의 보증도 받을 수 없다고 하는데요.

여기에 주택 청약시스템이 금융결제원에서 한국감정원으로 이관이 되며, 2월부터는 공인중개사와 계약 시 거래 당사자와의 협의를 통해 중개 보수를 적어야 한다고 합니다. 그리고 지역 및 주택 면적에 따라 주택 청약 재당첨 제한 기간이 늘어난다고 하니, 만약 2020년에 이사 및 매매 등 부동산 관련 계획이 있다면 사전에 잘 알아보시길 바랍니다.

 

 



Posted by 국토교통부

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임대주택법 시행령 입법예고(3.18) 및 각종 제도개선 착수

 

  ◇ 민간임대사업에 대한 등록요건 및 각종 임대규제 완화

 

  ◇ 준공공임대주택 등록 시 조세감면‧금융지원 대폭 확대

 

  ◇ 임대사업자에 대한 주택 통분양 활성화 등 임대사업 불편사항 개선

 

 

임대사업의 수익성 개선을 통해 민간 임대주택 공급을 활성화하기 위한 규제 완화 및 혜택 확대가 본격 추진됩니다. 정부는 「’14년도 국토교통부 업무보고(2.19) 및 「주택 임대차시장 선진화방안(2.26)을 통하여 민간 임대사업을 활성화함으로써 월세난을 완화하겠다고 밝힌 바 있습니다.

 

국토교통부(장관: 서승환)는 민간임대사업 활성화를 위한 첫 번째 후속조치로 3월18일 「임대주택법 시행령․시행규칙개정안을 입법예고한다고 밝혔습니다(규제심사, 법제처심사를 거쳐 7월말 시행 예정). 그 주요 내용은 다음과 같습니다.

 

 

첫째, 민간 임대사업자가 기존에 등록한 5년매입임대주택을 공공임대주택으로 전환하여 등록하는 경우 이미 임대한 기간의 2분의 1(최대 5년)을 준공공임대주택 임대의무기간(10년)으로 인정하여, 준공공임대주택 공급을 촉진합니다.

 

 

 

 준공공임대주택이란?

 

 

  ‘13.12월 도입된 제도로 임대사업자에게 강화된 조세감면․금융지원을제공하여 민간 임대사업자의 자발적인 등록을

  유도하되, 기존의 5년매입임대주택에 비해 임차인 주거안정을 위한 장치를 강화한 것이 특징임

 

  ⇨ 민간임대주택이면서도, 장기의 의무임대기간(10년), 최초임대료 제한(주변시세 이하) 임대료 인상률 제한

    (연 5% 이하)를 통해 임차인 주거안정 확보

 

 

둘째, 임대의무기간*임대주택 매각이 허용되는 사유를 확대**하여, 임대사업자의 큰 부담요소였던 임대의무기간을 탄력적으로 운영하게 됩니다.

 

* 임대의무기간(일반: 5년 /준공공임대주택: 10년) 중에는 임대사업자에게만 임대주택 매각을 허용하여, 임차인 주거안정 및 임대주택 재고물량 확보

** 임대사업자에 대한 매각 범위 확대 / (현행) 매매 전에 이미 등록된 임대사업자에게만 매각 허용(개정) 매입을 계기로 새로 등록하는 임대사업자에 대하여도 매각 허용

** 임대사업자가 아닌 자에 대한 매각 범위 확대 / (현행) 부도, 파산, 2년연속 적자, 2년연속 부(負)의 현금흐름 시 일반매각 허용 / (개정) 12개월간 전체 공실률이 계속하여 20% 이상인 임대사업자로서 당기간동안 계속 공실이었던 임대주택, 철거가 예정되는 등으로 임대사업을 계속하기가 현저히 곤란한 임대주택 등도 일반 매각 허용

 

 

셋째, 민간임대사업자의 임대주택에 대하여는 임대사업자 동의를 전제로 임차권의 양도․전대가 완전히 허용하여, 전대차 등을 활용한 다양한 형태의 임대사업이 가능해집니다.

 

* (현행) 근무․치료 등으로 40㎞ 이상 이사, 상속․혼인에 따른 이사, 국외 이주 등 임대주택의 임차권 양도․전대 요건을 엄격하게 제한

* (개정) 민간임대주택에 대하여는 임대사업자가 동의하기만 하면 임차권양도 및 전대 허용(임차인 자격 제한이 엄격한 공공임대주택과 구분)

 

 

넷째, 그 밖에 법령이 불명확하거나 미비하여 임대사업자와임차인에게 불편을 주었던 사항이 개선됩니다.

 

5년건설임대주택의 분양전환가격 산정기준이 불명확하여 혼란이 초래되고 있어, 이를 ‘입주자모집공고 당시 공고된 건축비’로 명확화됩니다. / (현행) 주택가격 중 건축비에 대하여 표준건축비를 상한액으로 규정하고 있으나, 그 밖의 산정기준이 없어 해석‧적용상 혼란 여지 / (개정) 입주자모집공고 시점에서 택지비 건축비 구분하여 공고하고, 분양전환가격 산정 시 공고한 건축비를 적용하도록 하여 분쟁소지 차단

 

 

 5년 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정방법

 

 

   최초입주자모집 당시 주택가격(건축비+택지비)와 분양전환시 감정평가액의 산술평균액

  [다만, 주택 산정가격(분양전환 시의 표준건축비) 초과 금지]

 

 

공공임대주택의 임대보증금이 증액되어 임차인이 이를 분할납부하는 경우의 가산금리 한도 규정(⇒ 정기예금 금리 이하)

 

이상의 「임대주택법 시행령‧시행규칙 개정안」에 대하여는 4월26일까지 우편, 팩스 또는 국토교통부 홈페이지(http://www.molit.go.kr)의 ‘법령/입법예고’ 란을 통해 의견을 제출할 수 있습니다.

* 의견제출처 : 세종특별자치시 도움6로 11 국토교통부 주거복지기획과(우편번호 339-012) 팩스 044-201-5531

  

 

이번 임대주택법 시행령․시행규칙 개정안 입법예고 외에도 민간임대사업을 활성화하기 위한 다양한 제도개선이 계속 추진됩니다.

 

 

첫째, 임대주택법 개정을 통해 준공공임대주택의 등록요건을 대폭 완화*하고(2월 국회 기제출), 임대조건 신고의무 미이행 등 가벼운 의무위반에 대한 형벌을 과태료로 전환**한다(3월 국회 제출 예정). / (현행) ’13년4월1일 이후에 매입한 주택만 준공공임대주택 등록 가능(개정) ‘13년3월31일 이전에 매입한 주택 및 건설임대주택도 등록 허용 / (과태료 전환대상) 임대의무기간 중 매각, 임대조건 내용 및 신고의무 위반

 

 

둘째, 「조세특례제한법 개정(6월 국회제출 예정)을 통해 준공공임대주택에 대한 조세감면 혜택을 강화합니다(5년매입임대는 현행 유지)재산세 감면율은 전용면적 40~60㎡가 50%에서 75%로, 전용면적 60~85㎡가 25%에서 50%로 확대되고, 소득세·법인세 감면율도 20%에서 30%로 확대되며, 특히, 향후 3년간 신규․미분양주택 또는 기존주택을 구입하여 준공공임대주택으로 등록할 경우 양도소득세가 면제됩니다.

 

 

셋째, 8.28 전월세대책으로 국민주택기금에서 지원중인 대주택 매입자금의 지원 대상을 신규․미분양주택 및 기존주택에서 규․분양주택으로 확대합니다(4월 주택기금 운용계획 변경 예정).

 

 

 

 준공공임대주택 및 매입임대주택 매입자금 지원조건

 

 

 ◆ (준공공임대) 전용면적 85㎡ 이하 주택(아파트, 다세대, 연립주택) 구입시

    - 세대당 수도권의 경우 1억5천만원(지방 7천5백만원) 한도에서금리 연 2.7%10년만기 상환

     (임대 계속 시 1년 단위 연장 가능)

  ◆ (매입임대) 전용면적 85㎡ 이하 주택(아파트) 구입 시

    - 세대당 수도권의 경우 1억5천만원(지방 7천5백만원) 한도에서금리 연 3.0% 5년만기 상환

     (임대 계속 시 1년 단위 연장 가능)

 

 

넷째, 「주택공급에 관한 규칙 개정(3월 입법예고 예정)을 통해, 민영주택 분양 시 임대사업자단지․동․호 단위로 통분양받을 수 있도록 하되, 해당 주택은 매입임대주택 또는 준공공임대주택으로 등록토록 하여 무주택서민을 위한 공공성도 갖추도록 합니다. /  (현행) 임대사업자 중 리츠․부동산펀드에 허용(조례 필요 + 시군구 승인) / (개정) 20세대 이상 임대사업자 모두에 허용(조례 불필요 + 시군구 승인)

 

국토교통부 관계자는 이러한 일련의 제도개선이 민간 임대사업자 간담회(’13. 12.19, 2.5), 임대사업자(102명)․전문가(76명) 설문조사(2.7) 등을 통해 현장의 의견을 적극적으로 수렴한 결과로서, 주택산업연구원 분석으로도 미등록임대에 비해 5년매입임대, 준공임대의 수익성이 현저하게 개선되는 것으로 나타났다고 밝혔습니다.

 

 

 준공공임대주택 수익성 분석 (주택산업연구원)

 

 

 ◆ 10년 임대 후 매각 시, 연평균 수익률 시뮬레이션 결과

  ㅇ 미등록임대 : 2.10%

  ㅇ 5년매입임대 : 3.59% → 4.05% (금융지원 확대 영향)

  ㅇ 준공공임대 : 3.96% → 4.66% (조세감면‧금융지원 확대 영향)

 

(전용면적 40~60㎡ 주택)

주택가격 상승률

0%

1%

1.5%

2%

임대사업자 미등록

0.22%

2.10%

2.91%

3.69%

임대사업자

등록

5년매입임대(종전)

1.77%

3.59%

4.40%

5.17%

5년매입임대(개선)

2.26%

4.05%

4.84%

5.59%

준공공임대(종전)

2.15%

3.96%

4.79%

5.57%

준공공임대(개선)

2.90%

4.66%

5.49%

6.28%

 

    * 위 수익률은 임대주택 유형을 서로 비교하기 위해 특정한 상황을 가정하여 도출한 값

 

 

이들 제도개선이 국회통과 등으로 완료되면, 미등록임대사업자의 임대사업자 등록신규공급이 활성화되고, 10년 이상 임대하는 준공공임대주택 공급이 크게 증가하는 등 시장구조가 개편되어, 주택 임대시장이 안정화․투명화하고, 점차 무주택 서민의 주거비 부담이 완화될 것으로 기대됩니다.

 

 

 

 * 주택 임대차시장 선진화방안은 국토교통부(http://www.molit.go.kr/doc/housing/housing.jsp) 또는

  공식블로그(http://korealand.tistory.com/2993)에서 확인할 수 있습니다.

 

140318(조간) 주택 임대사업 활성화를 위한 규제개선 본격 추진(주거복지기획과).hwp

 

 

Posted by 국토교통부

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