일정 금액(보증금)을 맡기고 일정 기간 부동산을 빌려 쓰는 방법, 바로 전세 제도인데요. 자금이 부족해 부동산을 매수하기 어렵거나, 단기간 거주 후 이사를 해야하는 경우 전세 계약을 합니다.

 

그러나 최근 역전세나 깡통전세 등 전세 계약 피해가 잇따르고 있습니다. 역전세란 전세 만기 시 전세 시세가 전세 보증금보다 낮아져 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주기 어려운 상황을 뜻하며, 깡통전세는 매매가가 하락해 매매가보다 전세 보증금이 더 높은 상태를 말합니다. 전세가 또는 매매가가 하락하면서 임차인이 전세보증금을 받지 못하는 일도 생기게 된 것이죠.

 

결국 전세를 이용하는 국민들은 불안감이 생길 수밖에 없습니다. 하지만 전세보증금 반환보증만 잘 알고 계신다면 소중한 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

 



전세보증금반환보증이란?

 


주택도시보증공사 사이트의 전세보증금반환보증 소개



전세보증금반환보증은 전세 계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품으로, 주택도시보증공사와 SGI서울보증에서 운영하고 있습니다.

 

보증기관은 전세 계약이 종료된 반환보증 가입 세입자(임차인)에게 보증금을 돌려주고, 이후 집주인(임대인)에게 보증금을 환수하게 됩니다.

 

개인이 짊어지기 어려운 부분에 대해 기관이 나서서 보호해주는 정말 좋은 정책인데요. 전세 계약을 한다고 자동으로 보험이 적용되는 것은 아닙니다. 전세보증금반환보증 신청서를 작성해야 하는데요. 내 자산을 지킬 수 있는 100점짜리 작성법을 소개해 드리겠습니다.

 

 



전세보증금반환보증 신청, 이렇게 하세요!


전세보증금반환보증 신청서 서류



전세보증금반환보증료율 할인 시 제출서류



전세보증금반환보증 신청서는 여느 서식과 다를 것이 없는데요. 다만, 임차인과 주택 사업자를 구분하는 체크란을 필수적으로 확인해야 하며, 현 거주지 주소에는 전세 계약을 체결한 주택의 주소를 작성해야 하는 점, 한 번 더 확인해주세요.

 

더불어 보증료율 할인이 가능한 범주에 들어간다면 해당 사항을 체크한 후, 표를 참고하여 증명할 수 있는 서류를 반드시 함께 제출해야 합니다.

 

주택 종류도 꼭 확인해야 하는데요. 건축법에 따라 건축물이 아파트, 단독(다가구), 다세대·연립, 주거용 오피스텔로 나뉘기 때문에 공인중개사와 함께 정확하게 검토해야 합니다. , 당연한 사실이지만 권리관계에 있어서는 소유자와 임차인의 물건(주택) 정보가 일치해야 하는 사실도 잊지 마시기 바랍니다.

 


 

채권양도계약서(승낙용) 서류



채권양도계약서(승낙용)가 왜 필요하지?’라고 생각하실 수도 있는데요. 임차인이 임대인에 대하여 갖게 되는 전세보증금반환 채권을 기관에 양도하면서 향후 계약이 종료될 때, 기관이 책임져줄 수 있기 때문입니다. 이 부분도 안심하고 정확하게 작성해주시면 될 것 같습니다.

 

이렇게 두 가지 사항을 중점적으로 확인하고 나머지 부분에 대해서는 전세 계약을 체결하는 공인중개사와 함께 정확한 사실을 기재해야 합니다. 단순히 전세보증금반환보증 신청서만 작성한다고 끝이 아닌데요. 임차인이 준비해야 하는 서류가 있습니다.




전세보증금반환보증 제출서류

 


계약 내역 확인을 위해 확정일자부 전세 계약서 사본·전세보증금 수령 및 지급 확인 서류·전입세대 열람내역·건축물대장(필요시감정평가서(고객 요청 시)가 필요한데요.

 

본인 확인을 위해 주민등록등본 및 신분증 사본(개인사업자등록증 사본(개인사업자법인등기부 등본(법인인감증명서도 필요하니, 꼭 잊지 않고 챙겨야겠죠?




HUG(주택도시보증공사)홈페이지

 


자세한 내용은 주택도시보증공사에서 확인할 수 있는데요. 상품 개요 배너와 이용절차 및 제출서류 배너를 통해 보증 이용절차와 필요 양식을 자세하게 확인할 수 있습니다. 이 점 놓치지 말고 꼼꼼하게 확인해서 소중한 전세보증금 지키길 바랍니다.

 



주택도시보증공사 홈페이지에서 전세보증금반환보증 알아보기

(http://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp)

 







Posted by 국토교통부

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임대주택법 시행령 입법예고(3.18) 및 각종 제도개선 착수

 

  ◇ 민간임대사업에 대한 등록요건 및 각종 임대규제 완화

 

  ◇ 준공공임대주택 등록 시 조세감면‧금융지원 대폭 확대

 

  ◇ 임대사업자에 대한 주택 통분양 활성화 등 임대사업 불편사항 개선

 

 

임대사업의 수익성 개선을 통해 민간 임대주택 공급을 활성화하기 위한 규제 완화 및 혜택 확대가 본격 추진됩니다. 정부는 「’14년도 국토교통부 업무보고(2.19) 및 「주택 임대차시장 선진화방안(2.26)을 통하여 민간 임대사업을 활성화함으로써 월세난을 완화하겠다고 밝힌 바 있습니다.

 

국토교통부(장관: 서승환)는 민간임대사업 활성화를 위한 첫 번째 후속조치로 3월18일 「임대주택법 시행령․시행규칙개정안을 입법예고한다고 밝혔습니다(규제심사, 법제처심사를 거쳐 7월말 시행 예정). 그 주요 내용은 다음과 같습니다.

 

 

첫째, 민간 임대사업자가 기존에 등록한 5년매입임대주택을 공공임대주택으로 전환하여 등록하는 경우 이미 임대한 기간의 2분의 1(최대 5년)을 준공공임대주택 임대의무기간(10년)으로 인정하여, 준공공임대주택 공급을 촉진합니다.

 

 

 

 준공공임대주택이란?

 

 

  ‘13.12월 도입된 제도로 임대사업자에게 강화된 조세감면․금융지원을제공하여 민간 임대사업자의 자발적인 등록을

  유도하되, 기존의 5년매입임대주택에 비해 임차인 주거안정을 위한 장치를 강화한 것이 특징임

 

  ⇨ 민간임대주택이면서도, 장기의 의무임대기간(10년), 최초임대료 제한(주변시세 이하) 임대료 인상률 제한

    (연 5% 이하)를 통해 임차인 주거안정 확보

 

 

둘째, 임대의무기간*임대주택 매각이 허용되는 사유를 확대**하여, 임대사업자의 큰 부담요소였던 임대의무기간을 탄력적으로 운영하게 됩니다.

 

* 임대의무기간(일반: 5년 /준공공임대주택: 10년) 중에는 임대사업자에게만 임대주택 매각을 허용하여, 임차인 주거안정 및 임대주택 재고물량 확보

** 임대사업자에 대한 매각 범위 확대 / (현행) 매매 전에 이미 등록된 임대사업자에게만 매각 허용(개정) 매입을 계기로 새로 등록하는 임대사업자에 대하여도 매각 허용

** 임대사업자가 아닌 자에 대한 매각 범위 확대 / (현행) 부도, 파산, 2년연속 적자, 2년연속 부(負)의 현금흐름 시 일반매각 허용 / (개정) 12개월간 전체 공실률이 계속하여 20% 이상인 임대사업자로서 당기간동안 계속 공실이었던 임대주택, 철거가 예정되는 등으로 임대사업을 계속하기가 현저히 곤란한 임대주택 등도 일반 매각 허용

 

 

셋째, 민간임대사업자의 임대주택에 대하여는 임대사업자 동의를 전제로 임차권의 양도․전대가 완전히 허용하여, 전대차 등을 활용한 다양한 형태의 임대사업이 가능해집니다.

 

* (현행) 근무․치료 등으로 40㎞ 이상 이사, 상속․혼인에 따른 이사, 국외 이주 등 임대주택의 임차권 양도․전대 요건을 엄격하게 제한

* (개정) 민간임대주택에 대하여는 임대사업자가 동의하기만 하면 임차권양도 및 전대 허용(임차인 자격 제한이 엄격한 공공임대주택과 구분)

 

 

넷째, 그 밖에 법령이 불명확하거나 미비하여 임대사업자와임차인에게 불편을 주었던 사항이 개선됩니다.

 

5년건설임대주택의 분양전환가격 산정기준이 불명확하여 혼란이 초래되고 있어, 이를 ‘입주자모집공고 당시 공고된 건축비’로 명확화됩니다. / (현행) 주택가격 중 건축비에 대하여 표준건축비를 상한액으로 규정하고 있으나, 그 밖의 산정기준이 없어 해석‧적용상 혼란 여지 / (개정) 입주자모집공고 시점에서 택지비 건축비 구분하여 공고하고, 분양전환가격 산정 시 공고한 건축비를 적용하도록 하여 분쟁소지 차단

 

 

 5년 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정방법

 

 

   최초입주자모집 당시 주택가격(건축비+택지비)와 분양전환시 감정평가액의 산술평균액

  [다만, 주택 산정가격(분양전환 시의 표준건축비) 초과 금지]

 

 

공공임대주택의 임대보증금이 증액되어 임차인이 이를 분할납부하는 경우의 가산금리 한도 규정(⇒ 정기예금 금리 이하)

 

이상의 「임대주택법 시행령‧시행규칙 개정안」에 대하여는 4월26일까지 우편, 팩스 또는 국토교통부 홈페이지(http://www.molit.go.kr)의 ‘법령/입법예고’ 란을 통해 의견을 제출할 수 있습니다.

* 의견제출처 : 세종특별자치시 도움6로 11 국토교통부 주거복지기획과(우편번호 339-012) 팩스 044-201-5531

  

 

이번 임대주택법 시행령․시행규칙 개정안 입법예고 외에도 민간임대사업을 활성화하기 위한 다양한 제도개선이 계속 추진됩니다.

 

 

첫째, 임대주택법 개정을 통해 준공공임대주택의 등록요건을 대폭 완화*하고(2월 국회 기제출), 임대조건 신고의무 미이행 등 가벼운 의무위반에 대한 형벌을 과태료로 전환**한다(3월 국회 제출 예정). / (현행) ’13년4월1일 이후에 매입한 주택만 준공공임대주택 등록 가능(개정) ‘13년3월31일 이전에 매입한 주택 및 건설임대주택도 등록 허용 / (과태료 전환대상) 임대의무기간 중 매각, 임대조건 내용 및 신고의무 위반

 

 

둘째, 「조세특례제한법 개정(6월 국회제출 예정)을 통해 준공공임대주택에 대한 조세감면 혜택을 강화합니다(5년매입임대는 현행 유지)재산세 감면율은 전용면적 40~60㎡가 50%에서 75%로, 전용면적 60~85㎡가 25%에서 50%로 확대되고, 소득세·법인세 감면율도 20%에서 30%로 확대되며, 특히, 향후 3년간 신규․미분양주택 또는 기존주택을 구입하여 준공공임대주택으로 등록할 경우 양도소득세가 면제됩니다.

 

 

셋째, 8.28 전월세대책으로 국민주택기금에서 지원중인 대주택 매입자금의 지원 대상을 신규․미분양주택 및 기존주택에서 규․분양주택으로 확대합니다(4월 주택기금 운용계획 변경 예정).

 

 

 

 준공공임대주택 및 매입임대주택 매입자금 지원조건

 

 

 ◆ (준공공임대) 전용면적 85㎡ 이하 주택(아파트, 다세대, 연립주택) 구입시

    - 세대당 수도권의 경우 1억5천만원(지방 7천5백만원) 한도에서금리 연 2.7%10년만기 상환

     (임대 계속 시 1년 단위 연장 가능)

  ◆ (매입임대) 전용면적 85㎡ 이하 주택(아파트) 구입 시

    - 세대당 수도권의 경우 1억5천만원(지방 7천5백만원) 한도에서금리 연 3.0% 5년만기 상환

     (임대 계속 시 1년 단위 연장 가능)

 

 

넷째, 「주택공급에 관한 규칙 개정(3월 입법예고 예정)을 통해, 민영주택 분양 시 임대사업자단지․동․호 단위로 통분양받을 수 있도록 하되, 해당 주택은 매입임대주택 또는 준공공임대주택으로 등록토록 하여 무주택서민을 위한 공공성도 갖추도록 합니다. /  (현행) 임대사업자 중 리츠․부동산펀드에 허용(조례 필요 + 시군구 승인) / (개정) 20세대 이상 임대사업자 모두에 허용(조례 불필요 + 시군구 승인)

 

국토교통부 관계자는 이러한 일련의 제도개선이 민간 임대사업자 간담회(’13. 12.19, 2.5), 임대사업자(102명)․전문가(76명) 설문조사(2.7) 등을 통해 현장의 의견을 적극적으로 수렴한 결과로서, 주택산업연구원 분석으로도 미등록임대에 비해 5년매입임대, 준공임대의 수익성이 현저하게 개선되는 것으로 나타났다고 밝혔습니다.

 

 

 준공공임대주택 수익성 분석 (주택산업연구원)

 

 

 ◆ 10년 임대 후 매각 시, 연평균 수익률 시뮬레이션 결과

  ㅇ 미등록임대 : 2.10%

  ㅇ 5년매입임대 : 3.59% → 4.05% (금융지원 확대 영향)

  ㅇ 준공공임대 : 3.96% → 4.66% (조세감면‧금융지원 확대 영향)

 

(전용면적 40~60㎡ 주택)

주택가격 상승률

0%

1%

1.5%

2%

임대사업자 미등록

0.22%

2.10%

2.91%

3.69%

임대사업자

등록

5년매입임대(종전)

1.77%

3.59%

4.40%

5.17%

5년매입임대(개선)

2.26%

4.05%

4.84%

5.59%

준공공임대(종전)

2.15%

3.96%

4.79%

5.57%

준공공임대(개선)

2.90%

4.66%

5.49%

6.28%

 

    * 위 수익률은 임대주택 유형을 서로 비교하기 위해 특정한 상황을 가정하여 도출한 값

 

 

이들 제도개선이 국회통과 등으로 완료되면, 미등록임대사업자의 임대사업자 등록신규공급이 활성화되고, 10년 이상 임대하는 준공공임대주택 공급이 크게 증가하는 등 시장구조가 개편되어, 주택 임대시장이 안정화․투명화하고, 점차 무주택 서민의 주거비 부담이 완화될 것으로 기대됩니다.

 

 

 

 * 주택 임대차시장 선진화방안은 국토교통부(http://www.molit.go.kr/doc/housing/housing.jsp) 또는

  공식블로그(http://korealand.tistory.com/2993)에서 확인할 수 있습니다.

 

140318(조간) 주택 임대사업 활성화를 위한 규제개선 본격 추진(주거복지기획과).hwp

 

 

Posted by 국토교통부

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'주택임대관리업' 도입 1개월간(2.7일~3.6일) 등록신청 현황 조사

 

 

국토교통부(장관: 서승환)주택임대관리업 도입 초기 1개월간 19개의 업체가 등록 신청을 하였다고 밝혔습니다.

 

 

《시․도별 등록 신청 현황(2.7일~3.6일)》

지역

자기관리형․위탁관리형

자기관리형

위탁관리형

서울

5

2

4

경기

1

-

2

부산

-

-

2

인천

1

-

1

제주

-

-

1

7

2

10

 

 

주택임대관리업은 「주택법」 개정을 통해 올해 2월 7일 신설된 제도로, 임대주택 시설관리, 임차료 징수 등 종합적인 서비스를 제공하여 임대인의 관리부담을 완화해주고 임차인은 전문관리업자의 질 높은 서비스를 받을 수 있게 하기 위한 업종입니다.

 * (등록요건)

 자기관리형: 자본금 2억 원, 전문인력 2명, 사무실 확보

 

 위탁관리형: 자본금 1억 원, 전문인력 1명, 사무실 확보

 

<주택임대관리업 유형 구분> 자기관리형

 

 

<주택임대관리업 유형 구분> 자기관리형

 

 

 

총 19건의 등록신청 중, 18개의 주택임대관리업자에 대해서는 등록증이 발급된 상황으로, 앞으로 임대인(소유주)은 등록된 업체들을 비교하여 위탁할 수 있게 됩니다. 국토부는 앞으로도 주택임대관리업자에 대한 세제혜택(법인세 감면) 등 인센티브를 통해 등록을 유도하고, 주 수요층인 임대사업자들에 대한 홍보를 추진할 계획입니다.

 

 

주택임대차시장 선진화 방안(2.26, 관계부처 합동)에서 밝힌 바와 같이 주택임대관리업을 중소기업 특별세액감면 대상에 추가하여 기업규모별․지역별로 차등*하여 세액감면하는 방안을 추진하고, 또한 주택임대관리업자 대상으로 출시된 보증상품* 운영방안, 제도개선 필요사항 수렴 등을 위해 등록업자 및 전문가가 참여하는 간담회를 진행할 예정입니다.

* 조세특례제한법 제7조 : 수도권 소기업(20%), 지방 소기업(30%), 지방 중기업(15%)

 

< * 보증상품 운영방안>

 

① 임대관리 안심보증 : 임대인의 권리보호를 위해, 자기관리형 주택임대관리업자가 약정한 임대료를

    지급하지 않는 등 계약을 이행하지 못할 경에 대비한 상품

 

② 보증금 반환보증 : 임차인 보호를 위해, 주택임대관리업자가 임대보증금 반환의무를 이행하지 못할 경우,

    보증회사가 보증금을 반환해주는 상품

 

 

주택임대관리업 등록이 활발히 이루어져 다수의 주택임대관리업자가 영업을 하게 되면, 임대인들의 선택의 폭이 넓어지고 임대주택 리츠 등을 통한 민간 여유자금의 임대시장 유입이 가능해질 것으로 보입니다.  

 

 

 

 ※ 주택임대차시장 선진화 방안 자세히 보기

    - 국토교통부 마이크로 사이트 : http://www.molit.go.kr/doc/housing/housing.jsp

    - 국토교통부 공식 블로그 : http://korealand.tistory.com/2993

 

140317(조간) 주택임대관리업 도입 초기 19개 업체 등록신청(주택건설공급과).hwp

 

 

 

Posted by 국토교통부

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