부동산투자회사법 및 시행령 개정안 입법예고

 

 

1. 리츠 투자규제 완화를 위한 법령 개정 추진

 

국토교통부(장관:서승환)는 침체된 부동산시장에 활력을 불어넣고, 일반국민의 부동산 투자기회를 확대하기 위해 부동산투자회사(리츠, Real Estate Investment Trusts)*에 대한 투자규제를 완화하는 내용의 「부동산투자회사법」과 같은 법 시행령 개정안을 5.23일부터 40일간 입법예고 한다고 밝혔습니다.

* 주식회사의 형태로 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 돌려주는 부동산간접투자 기구(Real Estate Investment Trusts)

 

< 리츠의 기본구조 >

 

 

 < 리츠의 유형 >


  - 자기관리 리츠 : 실체형 회사로 상근 임직원을 두고 직접 자산을 투자․운용


  - 위탁관리 리츠 : 명목형 회사로 투자․운용을 자산관리회사(AMC)에게 위탁


  - 기업구조조정 리츠 : 명목형 회사로 기업구조조정용 부동산에 투자

 

 

2. 추진 배경

 

이번 법령 개정은 ’01년 리츠 도입 이후의 성과와 시장환경 변화를 반영하여 부분적인 제도개선이 아니라 근본적인 규제 합리화 차원에서 추진합니다.

 

 lh

≪운영 성과≫

리츠는 도입 이후 지속적으로 성장하면서 투기적 부동산 시장의 건전한 투자시장으로 전환, 기업구조조정 지원 등에 성과를 내었고, 시장 건전성 측면에서도, ’12년 이후 리츠 감독 예산(4억원), 전담 검사인력 5명(국토부 3, 한국감정원 2)을 확보하여 매년 전수검사를 실시한 결과, 한건의 작은 금융사고도 없이 시장이 운영되어 왔습니다.

* 시장 확대(’02→’14년) : 리츠 수(4개→84개), 자산규모(0.56조→12.3조)
** 총 56개의 기업구조조정 리츠가 운용되어 약 7.4조원 규모 부동산 유동화

 

 

≪규제완화 필요성≫

이러한 성과에도 불구하고, 부동산 시장의 여건이 크게 변화함에 따라 리츠의 투자규제에 대한 근본적인 개선이 필요합니다. 글로벌 금융위기 이후 주택가격 하락․거래 위축, 부동산 PF 사업의 좌초 등 부동산 시장의 침체가 계속되고 있고,

* 주택매매가 변동률(%) : 3.11(’08)→1.46(’09)→1.89(’10)→6.86(’11)→-0.03(’12)
** 전국 27건, 77조원 규모의 공모형 PF 중 7건만이 정상적으로 진행 중

 

LH를 비롯한 공공부문의 재정 악화가 심각한 반면, 시중에는 투자처를 찾지 못하는 부동자금이 크게 늘고 있는 만큼 임대주택 공급에 있어 민간의 역할 확대가 시급합니다. 또한 리츠가 주로 투자해왔던 상업용 부동산의 수익률 하락에도 대응하여 시장의 저변을 확대할 필요가 있습니다.

* LH 부채 149.3조, 부채비율 458%
** 1년 미만 단기부동자금 1,176조(’13년 기준, 한국은행)

 

≪ 상업용 부동산 투자수익률 추이(%) ≫

 

제도 도입 이후 시장 정착 과정에서 투자자 보호와 건전성 확보에 주력한 결과, 리츠의 성장이 더딘 문제도 있습니다. 리츠를 도입한 해외 국가의 사례를 보면 우리 리츠는 아직 경제규모에 비해 시장규모가 매우 협소한 실정입니다. 이에 따라 국내 기업들은 보유 부동산을 유동화하는 데 있어 국내 리츠보다 싱가폴 등 해외에 상장된 리츠를 선호하고 있습니다.

 

 

 

국토부는 이와 같은 시장 환경의 변화에 적극적으로 대응하고, 제도 운영과정의 문제점을 해소하여 부동산간접투자 상품으로서 리츠의 경쟁력을 제고하고, 시장의 저변을 확대하기 위해, 시장진입, 자금조달, 투자방식, 이익배당 등 리츠 운용의 전과정에 있어 핵심적인 규제를 완화하기로 하였습니다.

 

 


3. 주요 규제완화사항 ☞ 붙임 2 부동산투자회사법 및 시행령 개정사항

 

< 투자 단계별 규제 완화 사항 >

 

 

▶ 부동산투자회사법 개정사항

 

- (진입규제 완화) 투자자 보호의 필요성이 낮고, AMC가 운용하는 사모형 위탁관리․기업구조조정 리츠는 등록제로 전환하고, 자기관리 리츠는 영업인가 이후 일정요건을 갖추면 추가사업에 대해 인가를 면제하고 신고제로 운용(개발사업은 인가제 유지)

 

- (개발사업투자 자율화) 개발사업 투자시기를 자율화하고, 주총 특별결의로 개발사업 투자비율을 결정(개발전문 리츠 폐지)

* 현재 일반 리츠는 총자산의 30% 이내에서만 개발사업에 투자할 수 있고, 개발전문 리츠는 총자산의 70% 이상을 개발사업에 투자해야 함

 

- (이익배당의무 완화) 모든 리츠에 대해 배당 방식을 자율화하고, 자기관리 리츠는 의무배당비율을 90%에서 50%로 완화

* 위탁관리・CR 리츠는 법인세를 면제(100% 소득공제)해주고 있으나, 자기관리 리츠는 실체형 회사라는 이유로 법인세 부과

 

- (차입 규제완화) 차입 등의 기준이 되는 자기자본의 산정기준일 제한 폐지(현재는 차입 직전 분기를 기준으로 차입)

- (금융기관 출자제한 완화) 명목형 회사인 위탁관리 리츠에 대한 보험사 등 금융기관의 주식취득제한(15%) 적용 배제

- (AMC 폐업신고제 도입) 3년간 영업실적이 없는 AMC의 폐업신고제도 도입 및 해당 AMC에 대한 인가취소 근거 마련

- (감정평가절차 간소화) 사업대상 부동산에 대한 감정평가 의무화는 유지하되, 감정원․협회의 감정평가업자 추천제도*는 폐지

   * 투자자 및 대출 금융기관에 의한 재감정 요구 등 부작용 발생

 

 

부동산투자회사법 시행령 개정사항

 

- (주택처분제한 완화) 주택시장 과열기에 도입된 주택의 처분제한기간을 비주택과 같이 1년으로 완화(현행 3년)

- (간주부동산 인정범위 확대) 다른 리츠의 사채 및 종속회사․조합 등을 통해 간주부동산*을 간접 보유하는 것을 허용

* PFV․SOC 법인의 주식․사채, 신탁수익권, 다른 리츠의 주식․채권

 

- (사채 발행 제한 완화) 담보부 사채 및 신용평가를 받은 사채로 한정하고 있는 리츠의 발행사채 유형 제한 폐지

 

 

4. 사후관리 감독 강화

 

한편 국토부는 이번 투자규제 완화로 인해 리츠 시장의 건전성이 약화되지 않도록, 사후관리 감독은 보다 철저히 할 계획입니다. 시장 확대에 대응한 감독체계를 구축하기 위해 리츠 전담 감독기구의 설치를 검토 중이며, 우선 금년 5월에는 리츠 검사를 지원하고 있는 한국감정원에 변호사․회계사․감정평가사 등 전문가로 구성된 ‘리츠 심사단’을 설치하였습니다.


’14년 초에는 리츠정보시스템 1단계 구축을 마무리하고 일반에 회사별 인허가 진행단계․회사현황․투자정보 등을 투명하게 공개하여 상시감독 체계를 확립할 계획입니다.

 

 

5. 기대 효과

 

국토교통부는 이번 개정안이리츠 투자규제를 획기적으로 합리화하는 만큼, 리츠의 설립․운용 절차가 간소화되어 투자자 유치가 쉬워지고, 영업의 자율성이 확대되어 해외부동산 투자 확대 등 시장 저변이 확대되고, 수익성도 보다 향상될 것으로 기대된다고 밝혔습니다.

 

최근 ‘JR 글로벌 1호 위탁관리 리츠’가 조합을 통해 일본 도쿄 소재 빌딩의 신탁수익권을 간접 보유하는 방식으로 처음으로 해외 부동산 투자를 결정했는데 이번 개정안이 시행되면 해외 부동산 투자가 보다 활성화될 전망입니다. 또한 PF 대출이 어려워진 상황에서 자본시장에서 직접 자금을 조달할 수 있는 리츠의 개발사업 투자가 용이해짐에 따라 침체된 부동산 개발시장에도 활력을 가져다 줄 것으로 보고 있습니다.

 

 

 ㅇ 이를 통해 현재 12조원 수준인 리츠의 자산규모가 ’17년까지 23조원*으로 증가하여 부동산 시장 침체 회복을 촉진하고,

   * 리츠 자산증가액(조원) : 0.6(’10) → 0.6(’11) → 1.3(’12) → 1.9(’13)→ 2.3(’14) → 2.6(’15) → 2.9(’16) → 3.2(’17)

 

 ㅇ 리츠와 직접 관련된 일자리만 1,600개** 가량 늘어나 국민경제에도 긍정적인 기여를 할 것으로 기대하고 있습니다.

  ** 리츠․AMC․투자자문회사의 자산운용전문인력, 사무수탁사, 빌딩관리인력 등 리츠 자산 100억원당 약 1.44명 순증 효과 가정 

 

 

 

6. 입법예고에 대한 의견 제출 및 세미나 개최 안내

 

개정안에 대하여 의견이 있는 경우 7월 2일까지 우편, 팩스 또는 국토교통부 홈페이지(http://www.molit.go.kr)의 법령/입법예고란을 통해 의견을 제출할 수 있습니다. 한편, 국토부는 한국리츠협회와 공동으로 부동산금융 및 부동산투자회사 활성화방안에 대한 세미나를 2014.5.29(목) 15:00에 전경련회관에서 개최할 계획으로, 관심이 있는 사람은 한국리츠협회(070-4616-6248)를 통해 세미나 참석을 신청할 수 있습니다.

 

* 의견제출처 : 세종특별자치시 도움6로11 국토교통부 부동산산업과 (우편번호 339-012)

전화 044-201-3414, 팩스044-201-5538)

 

 

 

140523(조간) 부동산투자회사법 및 시행령 개정안 입법예고(부동산산업과).hwp

 

140523(조간) 부동산투자회사법 및 시행령 개정안 입법예고(부동산산업과).hwp

 

 

 

 

Posted by 국토교통부

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지난
615일 리츠 관리강화 방안에 이어 국토해양부(장관 권도엽)는 추가로 리츠 관리 강화방안을 발표했습니다. 이번 조치는 일부 리츠의 상장폐지와 부실운영 등으로 리츠에 대한 신뢰성이 떨어지는 것을 우려해 리츠의 건전한 발전과 투자자 보호를 위한 것으로 보여집니다.



리츠[REITs]란, 'Real Estate Investment Trusts'의 약자로 부동산에 전문적으로 투자하는 금융상품이고, 한국에서는 “부동산투자회사”라고 하고 있습니다.
 
리츠에 대해 모르셨던 분들 이해하셨나요?^^


615, 전문가 자문회의를 통한 리츠 관리 감독 강화방안의 주요 내용은?


1. 자기관리 리츠 영업인가 심사시 인허가 부서 협의 및 현장실사를 무화하고, 사업대상 부동산 감정평가 또한 의무화한다. 초기사업 변경은 엄격히 제한한다.

2. 리츠 정기조사불시검사 등 상시감독체계 구축 및 준법감시인의 내부검토 등 준법감시활동을 강화하고, 인감관리 업무 외부위탁을 권고한다.

3. 자기관리리츠에 대한 주식시장 상장요건을 강화한다.

위의 세가지 내용이 지난 615일 발표한 리츠 관리 감동 강화방안의 주요 내용입니다. 잘 숙지하고 계시면 좋을 것 같아요~

리츠 관리 감독 강화방안 내용에 추가된 사항을 알아볼까요?

 

리츠 영업인가 심사는 엄격해지고, 인가 과정의 투명성과 예측가능성은 높아져


국토해양부는 인가 심사를 할 때 부동산 감정평가 전문기관인 한국감정원의 자문을 받아 인가여부를 결정하게 됩니다. 또한, 건실한 업체가 시장에 진입하도록 유도하기 위해 리츠가 처음 시행하는 사업은 일정규모(총사업비 70억 원 정도)이상이 되도록 유도하고, 영업인가를 받은 후의 추가 사업은 인가조건부 부동산 매매계약 체결과 같은 부동산을 확보한 후 변경인가를 받도록 할 계획입니다.

리츠의 사업 대상은 부동산에 감정평가를 의무화하고, 또한 한국감정원이 그 내용을 검증하도록 하여 부동산 매입가를 부풀릴 가능성을 원천적으로 차단할 수 있습니다.

국토부는 국민들에게 리츠 인가 심사 매뉴얼을 만들어 제공하고, 인가 진행 상황을 국토부 홈페이지에 게재하여 인가 관련 행정 처리의 투명성과 예측가능성도 높일 계획입니다.

이러한 엄격한 심사를 통해 더 이상 피해가 나오지 않도록 해야겠습니다.^^

 

영업인가 후의 내·외부 통제도 강화

 

이사회 의결사항에 대하여 준법감시인이 합법성 검토를 하여 결과를 국토부에 보고하도록 하고, 자기관리 리츠의 인감관리를 강화하기 위해 인감 사용자와 관리자를 분리하도록 리츠 내부 기준을 정비하도록 하였습니다. 이렇게 준법감시인의 역할이 강화된다면, 영업인가 후에도 꾸준히 관리되어 피해가 생길 수 있는 가능성이 없겠네요!

또한, 리츠 외부 감독체계도 정비하여 자기관리 리츠에 대하여 자산보관 현황을 영업인가 후 최저자본금을 확보할 때까지는 2주에 1, 최저자본금이 확보된 후에는 분기별 점검하여 가장납입 여부를 집중 점검할 수 있습니다. 자산보관회사의 자산보관에 대한 지침을 제시하는 등 자산보관 업무도 내실화될 수 있습니다.

 

리츠 영업인가 취소 사유의 확대

 

부실업체를 리츠시장에서 퇴출하기 위해 리츠 영업인가 취소 사유도 확대됩니다! 현행 취소사유인 속임수나 기타 부정한 방법으로 영업인가를 받은 경우, 자본금이 최저자본금보다 적은 경우, 영업인가·설립인가 요건에 적합하지 않은 경우 등 외에 완전 자본잠식 상태에 있거나 운영자금 부족이 일정기간 지속되어 더 이상의 정상적 운영이 불가능한 경우, 가장납입이 있는 경우 등에도 인가가 취소될 수 있습니다. 업체들은 이러한 사항을 유의하여 영업인가가 취소되지 않아야하겠죠? 이런 사유들로 더 이상 피해보는 국민이 없도록 노력하는 국토부^^

 

부동산투자회사법개정안, 부작용을 우려해 수정안 마련

 

리츠 투자의 자율성 확대를 위해 추진중이던 부동산투자회사법개정안의 일부 규제완화 내용에 대해서도 우려되는 부작용을 고려하여 수정안을 마련했다고 합니다.



부동산투자회사법 개정안 내용과 수정안 내용은 다음과 같습니다. ^^ 


<
부동산투자회사법개정내용 >

현행

개정안

수정안

현물출자는 영업인가 후 자본금의 50%

최저자본금 확보 이후

현물출자 자율

개정안대로 하되,

공신력있는 기관이 지정하는 법인이 출자 부동산을 감정평가

부동산 개발사업에 대한 투자는 자산의 30%

(개발전문리츠는 100%)

정관이 정한 바에 따라

자율

 

부동산 개발사업에 대한 투자는 자산의 30%내 제한(현행대로 유지)

다만, 개발전문리츠에 비개발사업 투자 허용(자산의 30% 범위내)

1인당 주식소유한도는

총 발행주식의 30%

자기관리는 50%,

위탁관리는 70%까지 확대

자기관리리츠 현행 유지

위탁관리리츠 50% 확대



국토해양부는 이번 조치로 리츠시장이 건실해져 리츠업계에 대한 신뢰도가 높아지고, 장기적으로 리츠시장 발전에 큰 도움을 줄 것이라 예상하고 있습니다. 이러한 국토해양부의 노력이 결실을 맺어 다시는 리츠시장에서 불미스러운 사건이 일어나지 않기를 바랍니다.^^

 


국토해양부 '국토지킴이' 블로그는 댓글 및 트랙백 등을 통한 많은 분들의 참여를 환영합니다. 건전한 소통을 위해 국토지킴이 공지사항 내 '국토지킴이' 블로그 댓글 정책 안내참조해 주시면 감사하겠습니다.



Posted by 국토교통부

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