대한주택보증 보증사업장에 대해 표준 PF대출제도 시행

금융규제 개선으로 주택업계금융기관 상생 도모 및 금융비용 절감

 

 

앞으로 주택 PF사업장에 대해 금융기관이 시공사 신용도, 사업성 등에 따라 과다한 가산금리, 수수료를 부과하던 관행이 없어집니다. 공사비 부족 문제가 없도록 준공후에 PF 대출금을 상환할 수 있도록 하고, 금융기관 재량으로 행하던 각종 불공정 관행도 근절됩니다특히, 하도급업체의 오랜 숙원이던 공사대금 지급방식도 개선하여 공사대금을 지연 또는 못 받는 어려움이 크게 줄어들고원청 부도로 인한 연쇄 부도 위험도 사라질 전망입니다. 

 

국토교통부(장관 서승환)는 대한주택보증이 PF원리금 상환을 보증한 사업장에 대해 이 같은 내용의 표준 PF대출제도를 주관 금융기관 선정을 거쳐 이르면 5월말부터 시행한다고 밝히며, 이를 통해 주택업계-금융기관-하도급업체가 모두 상생하는 한국형 주택 PF’의 새로운 모습으로 발전될 것으로 내다봤습니다.

 


1. 추진배경


우리나라의 일반적인 주택 PF사업은 시공사 지급보증에 기반하여 은행 대출이 이뤄지는 독특한 구조로, 최근 경기침체에 따라 은행이 시공사 보증을 기피하고, PF대출을 대폭 축소하는 등 주택경기 변동에 크게 영향을 받았습니다.

* 은행권 PF잔액(금감원, ‘08’12) : 52.551.038.729.923.4

 

이에 대한 보완으로 현재 대한주택보증에서 PF보증을 취급중이나, 주택업계에 대한 실질적인 혜택이 제한적인 상황입니다.


(금융비용 과다) 과도한 PF 가산금리를 부담하여 사업성이 더욱 악화되고, 금리 이외에 취급수수료 등 각종 수수료 부담도 가중(* PF금리는 1금융권 48%, 2금융권 10%대로 다양하며, 이마저도 시공순위 20위 이하는 시공사 연대보증만으로는 PF 대출자체가 극히 제한적)

 

(공사비 부족) PF대출금을 사업종료 이전에 분할상환을 해야 함에 따라 분양률이 양호한 경우에도 충분한 공사비 확보가 곤란(* 분양대금이 입금되면 우선 원리금을 상환하고, 남은 금액으로 공사비 충당)

 

(불공정관행 등) 아직도 은행 재량의 불공정 관행이 남아 있고, 대주보의 PF보증제도 또한 다소 경직적으로 운영되는 측면

 

특히, 경제적 약자인 하도급업체는 공사대금을 지연 또는 못 받거나, 은행 대출(외상매출채권 담보대출)로 받는 등 지원의 사각지대로 방치되어 있습니다.

 

시공사(원청)외담대원금을 만기 미결제할 경우(시공사 부도 등), 하도급업체에 대출금 상환 의무가 있어 연쇄 부도 빈발(* (외상매출채권 담보대출) 원청이 발행한 외상매출채권을 담보로 하도급자가 공사대금을 은행에서 대출받아 충당하고, 만기일에 원청이 대출금을 상환)

 

 

2. 표준 PF대출시행 방안

 

주택업계의 오랜 손톱 밑 가시를 제거하고, 금융권, 하도급업체 등이 모두 상생할 수 있도록 관련기관 협의를 거쳐 대주보의 PF보증 사업장에 대해 다음과 같은 표준 PF대출구조 마련

 

< 표준 PF대출구조 >


 

① PF 대출금리가 4%대로 인하되고, 각종 수수료도 면제된다.

사업장별 과다한 가산금리 체계가 대주보 신용등급(AAA)에 상응하는 수준으로 인하(4%)되고, 은행이 수취하는 각종 수수료 면제(* 현행 PF대출금리는 4% 중반8%(시공순위 120위 기준) / * 취급수수료, 자문주간수수료, 계좌관리수수료 등 대출금액의 약 13% 수준)

 

② '만기 일시상환' 전환으로 공사비 부족 문제가 해결된다.

준공시까지 공사비 부족 문제가 없도록 기존 분할상환 방식을 사업 완료후 만기 일시상환하는 방식으로 개선(* 분양률 호조로 자금 여건이 좋을 경우, 중도 상환 허용(중도상환수수료 면제))

 


③ 주택업계에 대한 각종 불공정사항이 개선된다.

금융기관 재량으로 행하던 각종 불공정관행을 근절하고, 대주보도 보증을 하면서 추가로 시공사 연대보증을 받는 관행 금지

 

< PF 불공정 관행(예시) >

 * 보증료 조정은 4.14() 승인분부터 적용


사업성 있는 중소건설사 사업에 대한 업체별 보증한도를 현실화*하고, PF보증을 받을 수 있는 시공사 최소요건을 완화**

* (현행) 업체별 5005,000억원 (개선) 신용등급 A-이하 약 500억원 증액

** (현행) 신용등급 BBB-이상 & 시공순위 400위 이내 (개선) BB+이상 & 500위 이내

보증한도 산정방식도 대출잔액 등에 따라 탄력 운영

* (예시) 대출금 일부 상환시 대출잔액에 따라 보증한도 산정, 사용검사 후 신탁등기 또는 근저당 설정된 경우 보증한도 배제 등


 

④ 대주보 PF보증제도 이용 문턱을 낮춘다.

대주보가 수취하는 PF보증요율을 최대 0.6%p 인하

* (보증요율) 1.2191.339% 0.61.2%(사업성에 따라 5단계 차등)

 


 

⑤ 투명한 자금관리를 통해 하도급대금을 제때 지급한다.


(분양대금 관리) 보증 리스크를 부담하는 대주보가 자금지출 등 분양대금을 관리하여 자금운용의 투명성 제고


(하도급대금 직불) 대주보가 관리하는 분양대금 범위 내에서 하도급대금을 하도급업체에 현금직불 원칙(기성확인후 1개월내)

* 시공사 신용등급 A이상 우량사업장(대주보 기준)은 직불 예외 적용하는 대신, 하도급업체 공사비 수령 여부를 매달 확인하여 연체사실이 있으면 직불 전환

 

(비소구 외담대 도입) 자금 미스매치로 현금 부족시, 예상 분양수익금 범위내에서 원청이 하도급업체에 외상매출채권 발급

* 통상 분양률이 높아도 잔금비중이 높아 사업기간 중 자금 미스매치 발생


하도급업체는 이를 담보로 은행에서 공사비를 조달하고, 만기시 대주보가 관리하는 분양대금으로 대출금 상환(하도급업체에 비소구) 공사비를 쉽고 빠르게 현금화 가능(직불 또는 외담대)하고, 하도급업체에 대출금 상환의무가 없어 원청 부실에 따른 부실 방지

 

 

 

국토교통부 관계자는 우리나라의 주택PF는 사업위험의 대부분을 시공사가 부담하는 특특한 구조로 주택경기 변동에 따라 부침이 심할 수 밖에 없는 구조라고 지적하며, 금번 표준PF대출제도 시행을 통해 우량한 주택사업의 원활한 추진을 유도하고, 주택업계-금융권 등 모두가 상생하는 PF관행이 만들어 질 것으로 전망했습니다.

 

특히, ‘비소구 외상매출채권담도대출 제도를 도입하는 등 하도급대금 지급구조 개선을 통해 경제적 약자인 하도급업체를 보호하고, 서민경제 활성화 및 상생 유도하는데 큰 의의가 있다고 설명했습니다.



< 하도급대금 지급구조 개선 기대효과 >


금번 발표한 표준 PF대출 제도의 조기 정착 및 활성화를 위해 주관 금융기관을 선정한 이후, 세부조건 조율, 전산 마련 등을 거쳐 이르면 5월말부터 시행할 예정(신규 접수분부터)이라고 밝혔습니다.


* 4.14()부터 약 3주간 주관사 선정 공고 예정(대주보 홈페이지)

 

 




Posted by 국토교통부

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- 기재부, 국토부(주택기금), 금융위(주금공) 협업으로 

- 무주택 서민 내집 마련 지원 확대 및 재정 운용 효율성 제고


현재 주택기금과 주택금융공사로 이원화되어 있는 정책 모기지를 ‘14.1.2일부터 통합 운영하고, 내년 사상 최대인 11조원(12만호)의 저리 주택구입자금을 지원합니다. 


그간 정책 모기지는 주택기금 재원을 활용하는 근로자․서민 주택구입자금, 은행 자금을 활용하되 재정에서 은행에 이차를 보전하는 생애최초자금, MBS 발행을 통해 자본시장 자금을 활용하되 재정에서 주금공에 이차를 보전하는 우대형 보금자리론이 있었는데, 지원대상대출조건제 각각이어서 주거복지 형평성 및 재정운용의 효율성 관점에서 개선 필요성이 제기되어 왔습니다.




금번 조치로 정책 모기지가 주택기금의 통합 정책 모기지로 일원화되면 무엇보다 무주택 서민의 내 집 마련 기회가 크게 확대될 것으로 기대됩니다. 


 (모기지 공급 확대) 생애최초자금, 근로자․서민구입자금, 우대형 보금자리론의 최근 5년 연평균 공급실적은 2조원을 밑돌고 있으나, 이번 지원체계 개편으로 앞으로는 연 5~6조원의 정책 모기지가 안정적으로 공급됩니다. 


또 시장상황에 따라 필요할 경우, 유동화 물량 확대를 통해 지원규모를 탄력적으로 조절할 수 있게 됩니다. 


국토부 관계자는 “무주택 서민의 내집 마련 기회 확대와 전세수요의 매매수요 전환을 위해 ‘14년의 경우 공유형 모기지(2조원)를 포함하여 ’13년과 유사한 약 11조원(12만호)의 정책 모기지를 공급할 예정이며, 이는 사상 최대 수준”이라고 밝혔습니다.



(지원대상 확대) 현재 우대형 보금자리론의 경우, 부부합산 연소득 5천만원 이하인 경우에만 지원이 되나, 통합모기지는 주택기금 지원기준으로 통일됩니다.  


이에 따라 ‘14년말까지 한시적으로 일반 무주택자는 6천만원 이하, 생애최초 구입자의 경우에는 7천만원 이하까지 시중은행 대출보다 금리가 낮은 정책 모기지를 이용할 수 있게 됩니다. 



(금리 인하) 우대형 보금자리론의 현재 금리는 3.3~4.05%이나, 통합 모기지는 현재 주택기금 상품과 동일하게 소득‧만기별로 시중 최저수준인 연 2.8~3.6%(생애최초자는 0.2%p 인하)로 지원됩니다. 또 고정금리와 5년 단위 변동금리로 금리 옵션도 확대됩니다. 


이에 따라 1억원 대출시, 시중은행 적격대출에 비해 연 171~191만원의 이자비용이 줄어들 전망입니다. 


(금융소비자 권익보호 강화) 국토부는 금융소비자의 권익을 선도적으로 보호하고자 통합 모기지의 근저당권 설정비율과 연체이자율을 시중은행 최저수준으로 인하할 예정입니다. 


먼저, 근저당권 설정비율을 현재 대출액의 120%→110%로 낮춥니다. 이에 따라 1억원 대출자의 국민주택채권 매입부담이 120만원에서 110만원으로 감소하고, 근저당설정액이 낮아져 집주인이 보다 원활하게 세입자를 구하거나 추가적인 담보대출을 받을 수 있게 됩니다. 


    * 우리은행은 제외한 시중 은행 대부분은 120% 설정 중


최대 연체 이자율도 17%→10%로 대폭 인하합니다. 또한 3개월 이하/이상 연체시 적용되는 연체 가산이자율도 국내은행(6~8%/7~9%) 최저수준인 4%/5%로 대폭 인하합니다. 연체 이자율 인하는 경제난으로 일시적 연체상태에 있는 서민들에게 직접적인 도움이 될 것으로 보입니다. 


(서비스 접근성 개선) 통합모기지 취급은행이 현행 6개 → 16개 시중은행으로 확대되고, 온라인 신청도 가능해져 국민들의 이용 편의성도 크게 제고될 것으로 보입니다. 


* ‘14.1월부터 주택기금 취급은행 6곳(우리·기업‧농협‧신한‧하나·국민은행)과 한국주택금융공사 협약 은행 및 홈페이지(www.hf.go.kr)에서 이용 가능



한편, 저리로 조달된 주택기금 여유자금을 우선 활용할 수 있어 국가 재정운용의 효율성도 크게 개선될 것으로 전망됩니다. 


기존 생애최초자금과 우대형 보금자리론은 각각 최소 요구 대출이자율*이 3%후반~4%대인 시중은행 자금과 MBS 발행자금을 활용하기 때문에 정책금리가 3%인 경우, 그 차이만큼 재정에서 은행과 주택금융공사에 이차 손실을 보전해 주어야 했습니다. 


    * 은행 최소 요구 금리(=주담대 금리) = 조달비용 + 예대 마진

    * 주금공 최소 요구 금리(기본형 보금자리론 금리) = MBS 발행비용 + 각종 수수료



반면, 주택기금은 주택채권 발행 등을 통해 시중은행 및 주택금융공사에 비해 매우 낮은 비용(2% 초반)으로 자금을 조달하기 때문에 똑같이 3%대로 정책금융을 공급해도 오히려 이익이 발생합니다.


이러한 특성을 감안하여 통합모기지는 공급물량의 50%는 저리로 조달된 주택기금 재원(주택기금 직접 융자)을 활용하고, 나머지 50%는 MBS 발행자금(주금공 유동화 방식)으로 공급합니다. 


이렇게 주택기금 재원과 MBS 발행자금을 함께 활용하면 주택기금 직접융자분에서 발생하는 利差 이익으로 유동화 방식 공급분에서 발생하는 주택금융공사 利差 손실 보전이 가능해 재정부담을 최소화할 수 있게 됩니다. 


    * 정책 모기지 연 5조원을 3% 초반 정책금리로 대출할 경우 손익

      - 직접융자분 이익 = 2.5조원 * {정책금리 3%초반 - 기금 조달금리 2%초반)- 유동화 방식 손실 = 2.5조원 * {최소 요구이자 4%초반 - 정책금리 3%초반)



가계부채 관리금융정책 관점에서도 통합모기지는 의의가 큽니다. 


먼저, 기존 주택기금 대출과 달리 DTI와 LTV를 연계함으로써 상환능력에 맞춰 대출을 받도록 유도하였습니다.


   * 연간 부채상환액이 연소득을 초과하지 않는 범위(DTI 100%이하)에서 관리하되, DTI와 LTV를 연계(DTI 40%이하 → LTV 70%, DTI 40~100% → LTV 60%)


또한, 장기고정금리 대출로 전환함으로써 월간 원리금 상환부담을 낮추고, 시중금리 변동에도 원리금 상환액이 영향을 받지 않도록 함으로써 가계자금 운용의 안정성과 예측 가능성을 제고하였습니다.


국토부 관계자는 “주택마련 자금은 목돈이 투입되는 만큼, 가계 경제 운영에 있어 아주 큰 비중을 차지할 수 밖에 없다”며 “이번 정책 모기지 지원체계 개편으로 무주택 서민들이 저렴한 장기 고정금리 대출을 활용할 수 있어 내 집 마련의 기회가 크게 확대됨은 물론, 가계대출 구조도 보다 선진화될 수 있을 것”이라고 말했습니다. 


한편, 국토부는 12.6(금)~13일(금)까지 ‘대국민 공모’를 통해 통합 모기지의 명칭을 결정하기로 했습니다. 자세한 내용은 국민주택기금 홈페이지(www.nhf.molit.go.kr)에서 확인할 수 있으며 오는 6일 공지할 예정입니다. 



131203(참고) 저리 주택구입 지원자금 하나로 통합된다(주택기금과)_최종.hwp



Posted by 국토교통부

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