임대주택법 시행령 개정안 국무회의 통과(7.8) 


  ◇ 민간임대사업에 대한 등록요건 및 각종 임대규제 완화


  ◇ 
준공공임대주택 등록 시 조세감면‧금융지원 대폭 확대


  ◇ 
임대사업자에 대한 민영주택 별도공급 허용(단지‧동 단위)



 
국토교통부(장관 서승환)는 지난 2월26일 발표한 주택 임대차시장 선진화방안 후속조치의 일환으로, 임대주택법 시행령일부개정령안이 7월8일(화) 국무회의를 통과했습니다. 그 주요내용은 다음과 같습니다.


기존에 등록한 임대주택의 준공공임대주택 전환등록 촉진(안 제8조의2제1호, 제13조제1항)


임대사업자가 임대주택
(임대의무기간 5년)으로 이미 등록한 주택도 공공임대주택(임대의무기간 10년)으로 전환등록할 수 있도록 하고, 현행 임대주택으로 등록되지 않은 주택만 준공공임대주택 등록 허용하고, 이 경우 이미 임대한 기간의 2분의 1(최대 5년)을 준공공임대주택의 임대의무기간으로 인정합니다.


준공공임대주택이란?

  

  ◆ ‘13.12월 도입된 제도로 임대사업자에게 강화된 조세감면․금융지원을제공하여 민간 임대사업자의 자발적인 등록을 유도하되, 기존의 5년매입임대주택에 비해 임차인 주거안정을 위한 장치를 강화한 것이 특징임


  ⇨민간임대주택이면서도, 장기의
의무임대기간(10년), 최초임대료 제한(주변시세 이하) 임대료 인상률 제한(연 5% 이하)를 통해 임차인 주거안정 확보



임대의무기간 내 매각허용사유를 확대하여 사업 부담 완화
(안 제13조제3항제3ㆍ4호 및 제7항 신설)

종래 임대주택을 매각하려면 부도, 파산, 2년이상 적자 등 엄격한 사유가 인정되어야 했으나, 대사업자가 등록한 임대주택의 공실률이 1년간 20% 이상 경우로서 같은 기간 계속 공실이었던 주택, ② 재개발‧재건축 등으로 철거 예정인 임대주 같이 임대업이 객관적으로 곤란한 경우도 임대의무기간 내 중도매각을 허용합니다.


현행에서는 등록 임대주택에 대하여는 금융‧세제 등 혜택을 부여하는 대신 5년또는 10년(준공공임대주택) 이상 임대를 계속할 의무가 부과되고 있어, 해당 기간 매각하지 못하게 되는 부담으로 임대사업자 등록을 주저하는 사례가 많았습니다.


토교통부는 그 밖에도 민간 대주택 공급을 활성화하기 위한 인센티브 확대 대부분 완료되었다고 밝혔다. 그 주요내용은 다음과 같습니다.


임대사업자에 대한 주택매입 자금 융자 대상 확대(국민주택기금 운용계획 변경, 3.26)


매입자금 융자대상 주택
을 미분양주택‧기존주택에서 신규분양주*으로 확대하였습니다. 다만, 융자규모는 미분양‧기존주택의 경우와 달리 5호분에 한정했습니다.


준공공임대주택 및 매입임대주택 매입자금 지원조건

 
  ◆
(준공공임대) 전용면적 85㎡ 이하 주택(아파트, 다세대, 연립주택) 구입시

    세대당 수도권의 경우 1억5천만원(지방 7천5백만원) 한도에서금리 연 2.7%10년만기 상환(임대 계속 시 1년 단위 연장 가능)

  ◆ (매입임대) 전용면적 85㎡ 이하 주택(아파트) 구입 시

    세대당 수도권의 경우 1억5천만원(지방 7천5백만원) 한도에서금리 연 3.0% 5년만기 상환(임대 계속 시 1년 단위 연장 가능)


임대사업자에 대한 형벌을 과태료로 전환(임대주택법 개정, 5.28)

임대사업자의 임대조건 신고의무 미이행 등 비교적 가벼운 의무위반에 대한 형사처벌이 과도하여 이를 과태료로 전환하였습니다.


임대사업자 민영주택 별도공급 활성화(주택공급에 관한 규칙 개정, 6.30)

민영주택 분양 시 20호 이상 규모의 임대사업자가 단지․동․호 단위로 별도 분양*받을 수 있도록 하되, 해당 주택을 매입임주택 는 준공공임대주택으로 등록하도록 하였습니다. 현행에는 임대사업자 중 리츠․부동산펀드에 허용(조례 필요 + 시군구 승인)

* (개정) 20세대 이상 임대사업자 모두에 허용(조례 불필요 + 시군구 승인)



준공공임대주택 등록제한 폐지
(임대주택법 개정, 5.28)


준공공임대주택 등록요건을 ‘
’13.4.1일 이후 매입한 주택‘에서전용면적 85㎡이하 모든 주택으로 확대하였다.


 
준공공임대주택 재산세 감면 확대(지방세특례제한법 개정, 5.28)


준공공임대주택 중
전용면적 40~60㎡는 50%에서 75% 감면으로, 전용면적 60~85㎡는 25%에서 50% 감면으로 확대하였다.


 
준공공임대주택에 대한 소득세‧법인세 및 양도소득세 감면 확대(조세특례제한법 개정, 아직 추진중)

소득세·법인세 감면율을 20%에서 30%로 확대하고, 향후 3년간 주택을 구입하여 준공공임대주택으로 등록할 경우 양도소득세를 면제할 계획이나, 이를 위한 조세특례제한법 개정이 아직 진행중인 상태입니다.


국토교통부 관계자는 작년 12월 도입된 준공공임대주택이 서서히 증가하고 있으나(1월 10호 → 3월 26호 → 5월 95호)준공공임대주택에 대한 금융‧세제혜택 및 규제완화를 위한 제도개선이 거의 완료됨에 하반기부터는 준공공임대주택 등록이 본격적으로 활성화될 것으로 기대합니다.



140708(석간) 주택임대사업자 규제는 줄고 혜택은 늘어난다(주거복지기획과).hwp


Posted by 국토교통부

「주택공급에 관한 규칙」개정안, 6월 30일 공포․시행

 

국토교통부(장관 서승환)는 임대사업자에 대한 민영주택 우선공급을 확대하고, 국가등이 출자한 부동산투자회사가 공공건설임대주택을 건설하는 경우 입주자모집 조건을 완화하며, 귀환 국군포로에게 주택을 우선공급하는 등의 내용을 담은 「주택공급에 관한 규칙」개정안을 2014년 6월 30일(월) 공포․시행한다고 밝혔습니다. 개정안의 주요 내용은 다음과 같습니다.

 


 

1. 임대사업자에 대한 민영주택 우선공급 확대  

 

(현행) 조례로 정하는 경우 임대사업자인 리츠․부동산펀드에게 민영주택을 우선공급할 수 있으나((현행 제13조제7항) 특별시장·광역시장·시장·군수는 청약률과 임대수요 등을 감안하여 조례로 정하는 바에 따라 우선공급 허용 가능(단지‧동‧호 단위)) 활용사례 미미

 

(개선) 민영주택 우선공급 대상에 리츠․부동산펀드 이외에도 20호이상 임대사업자 추가(2.26 주택임대차시장 선진화방안 후속조치)

 

조례로 정하도록 한 우선공급 기준을 조례 제·개정 절차 없이 시장상황에 따라 탄력적으로 적용하도록 하고, 입주자모집승인권자는 모집공고 승인 시 청약률 등 지역여건에 비추어 필요하다고 인정하는 경우 우선공급 물량 제한 가능

 

우선공급 받은 주택은 매입임대주택 또는 준공공임대주택으로 으로 등록하도록 하여 공공성(임대의무기간(매입 5년, 준공공 10년) 및 임대료 제한(연 5% 범위내 증액)) 확보


 
(기대효과)
무주택 서민을 위한 민간 매입임대주택 공급 활성화 및 기업형 임대사업 활성화

 

< 우선공급절차도 > 

 

 


2. 공공임대리츠에 대한 입주자모집 조건 완화  

 

(현행) ‘공공임대리츠’는 10년 공공임대주택을 건설․임대하기 위해 국가․지자체 또는 LH 등 공공기관이 출자하는 부동산투자회사로서, 실질적으로, 국가․지자체 또는 LH 등 공공기관이 사업주체이나, 현행 규정에 따르면, 시장등의 입주자모집 승인이 필요해 사업지연 우려
 

(개선) ‘공공임대리츠’도 국가․지자체 또는 LH 등 공공기관과 동일하게 입주자 모집을 할 수 있도록 입주자모집 조건 완화( 입주자모집승인 대상에서 제외(대지소유권 확보, 주택임대보증, 저당권 말소 등 적용 제외))

 

(기대효과) ‘주택임대차시장 선진화 방안’으로 발표(‘14.2.26)된 공공임대리츠 사업(국가․지자체․LH 등이 출자한 리츠가 공공택지에 10년 공공임대주택을 건설․임대하는 사업('17년까지 최대 5만호 착공 목표))의 원활한 추진을 통해 10년 공공임대 주택 공급 확충


 

 

3. 귀환 국군포로에 대한 주거지원 특례 신설  

 

(현행) 「국군포로의 송환 및 대우 등에 관한 법률 시행령」개정(’13.6.23)으로 귀환 국군포로 주거지원의 일반적 근거 마련

 

(개선) 무주택자인 귀환 국군포로에게 영구·국민임대주택의 우선공급 및 국민주택등(임대주택에 한함)의 특별공급을 허용,  이 경우에도 주택 유형별로 소득‧자산요건을 충족하여야 함이 원칙이나, 국군포로의 공로와 희생을 감안하여 위로지원금 등으로 소득‧자산요건을 초과하더라도 공급이 가능하도록 특례 마련

 

(기대효과) 국가를 위해 헌신한 귀환 국군포로의 공로와 희생에 보답하고 주거안정에 기여


 

4. 한부모가족 등의 영구·국민임대주택 입주자격 개선  

 

(현행) ①「한부모가족지원법」에 따른 보호대상 한부모가족(모자가족 또는 부자가족)은 독립세대임을 요하지 않으나, 영구·국민임대주택의 우선공급 자격은 원칙적으로 무주택‘세대주’로 되어 있어 한부모가족도 독립세대임을 전제로 세대주을 요함, 그러나, 한부모가족으로서 형제자매 등의 집에 동거하는 경우에는 세대주 요건을 충족하지 못함. ② 영구임대주택(국민임대주택 : 세대주 및 배우자의 직계존속(노부모) 포함)의 우선공급 대상에 노부모(65세이상) 부양자를 포함하고 있으나, 세대주 배우자의 노부모를 부양하는 경우는 제외

 

(개선) ① 보호대상 한부모가족에 대한 영구임대·국민임대 주택 우선공급 시 세대주 요건 배제, ② 배우자의 직계존속을 부양하는 경우도 영구임대주택 우선공급

 

(기대효과) 보호대상 한부모가족의 주거안정 및 노부모 봉양 장려
 

 

5. 부적격 당첨자에 대한 제재요건 완화  

 

(현행) 청약자의 부주의한 청약으로 인해 다른 적격자의 당첨기회가 박탈되는 것을 최소화(소명결과 확정된 부적격당첨자 대신 예비입주자(낙첨자 중 추첨) 중에서 당첨자를 선정하게 되므로, 부적격 당첨자로 인해 적격자인 누군가의 당첨기회가 박탈 )하기 위하여, 청약자격을 위반(주택소유여부, 세대주 및 해당 거주지, 부양가족수, 재당첨 제한 등)하여 당첨된 자가 소명기간에 부적격 사유를 소명하지 못한 경우에는, 당첨취소이외에 소명여부 또는 고의성 여부에 따라 청약통장 효력을 상실시키거나 당첨자로 관리 또는 1~2년간 청약하지 못하도록 제한하는 등의 제재를 부과

 

(개선) 부적격 당첨자에 대하여는 당첨을 취소하되, 당첨일부터 3개월 청약제한만으로 한정

☞ 청약제한 기간이 대폭 단축(1~2년→3개월, 현재 청약제한 기간에 있는 경우라도 3개월만 적용), 당첨자로 관리되지 않게 되어 재당첨 제한 미적용, 청약통장 효력이 유지되어 가입기간․납입횟수․저축총액에 따른 청약순위․순차 유지 가능
 

(기대효과) 부적격 당첨자에 대한 과도한 제재로부터 청약자의 권익보호 및 청약활성화 기대

 

 

 

※  이번에 개정․공포된 「주택공급에 관한 규칙」 개정안은 2014년 6월 30일 관보와 국토교통부 홈페이지에 게재됩니다.

      http://www.molit.go.kr/ → 정보마당 → 법령정보 → 최근 제․개정 법령 

 

 

 

 

140630(조간) 주택공급에 관한 규칙 개정 공포(주택기금과).hwp

 

Posted by 국토교통부

- 금융․세제 지원을 통해 준공공임대사업 본격 육성


전월세난 속에서 여·야 합의로 지난 12월 도입된 준공공임대주택 공급을 활성화하기 위해, 금융․세제를 망라한 지원방안이 마련됩니다. 


준공공임대주택이란?


◆ 기존 5년매입임대주택에 비해 임차인 주거안정을 위한 장치를 강화

 ⇨장기의 의무임대기간(10년), 최초임대료 제한(주변시세 이하)임대료 인상률 제한(연 5% 이하)를 통해 임차인 주거안정 확보



준공공임대주택 사업자 조세감면을 위한 세법 개정안이 국회를 통과하여 1.1일부터 시행된데 이어, 임대사업자에 대한 금융 지원을 위한 「준공공임대주택 매입·개량자금대출」을 1월13일부터 시행됩니다. 


매입자금 융자는 준공공임대주택이 임차인 보호에 기여하는 점을 감안하여 민간 임대사업자가 손쉽게 주택을 매입할 수 있도록 하고, 임대소득 등에 대한 조세를 감면하여, 임대사업에 따르는 비용을 경감하기 위한 것입니다. 

 


우선, 준공공임대주택 사업자 또는 사업예정자는 주택을 매입하고 개량하기 위한 자금을 장기저리로 지원받을 수 있습니다.


(매입자금) 준공공임대주택 사업을 목적으로 전용면적 85㎡ 이하의 주택(아파트, 다세대, 연립주택)을 구입하는 경우, 세대당 7천5백만원(수도권은 1억5천만원) 범위에서 금리 연 2.7%로 자금을 융자받을 수 있고, 10년 만기 상환하되 준공공임대주택 사업을 계속하는 경우 1년 단위로 연장 가능합니다. 


(개량자금) 20년 이상 경과한 준공공임대주택을 개량하는 경우 세대당 2,500만원(전용면적 60㎡ 이하는 1,800만원)의 자금을 위와 같은 조건으로 융자받을 수 있습니다(만기 연장은 불가)


또한, 조세감면도 종래의 민간 매입임대사업자에 비해 확대됩니다.


준공공임대주택 조세감면 혜택


▸ 양도소득세(장기보유특별공제율) : 10년 보유기준 30% ⇒ 60%

▸ 소득세․법인세(임대소득) : 감면 없음 ⇒ 20% 감경

▸ 재산세(전용면적 40㎡이하) : 50% 감경 ⇒ 면제


※ 기존의 5년매입임대주택 사업자에 대한 취득세 면제, 재산세 감면 및종합부동산세 합산배제 혜택도 동일하게 적용



국토교통부 관계자는 이번 금융․세제지원 시행을 계기로 준공공임대주택 공급이 증가하여, 무주택 서민의 주거 안전판이 마련되고 전월세시장 안정에도 기여할 것으로 내다봤습니다.


「준공공임대주택 매입자금대출」은 1월13일부터 국민주택기금수탁은행인 우리은행의 전국 모든 지점을 통해 신청할 수 있습니다. (고객상담센터 : 1599-0800, 1588-5000, 1599-5000)


* 준공공임대주택 등록증(추후 2개월내 제출 가능, 국세·지방세 완납증명서, 토지·건물 등기부등본, 등기권리증, 인감증명서, 인감도장 등 준비 필요



Posted by 국토교통부

- 준공공임대주택·토지임대부임대주택 제도, 12월5일 시행


민간 임대주택 공급을 촉진하기 위한 「준공공임대주택」* 및  「토지임대부 임대주택」** 제도가 12월5일부터 시행됩니다. 

 

* 준공공임대주택 : 임대료 제한과 10년 장기 임대의무가 부여되는 민간임대주택

** 토지임대부임대주택 : 토지를 임차하여 건설하는 임대주택


이는 정부의 4.1. 부동산대책으로 지난 5월 국회를 통과한 개정 「임대주택법」에 대한 하위법령이 시행(12.5)되는 데 따른 것입니다. 


특히, 준공공임대주택은 현행 매입임대주택에 비해 무주택 서민의 주거안정을 위한 장치를 더욱 강화하면서 임대사업자를 위한 인센티브를 확대한 것이 특징입니다. 


최초 임대료·임대보증금을 시세 이하로 제한하고, 임대의무기간을 10년(기존 민간매입임대: 5년)으로 연장하며, 해당 기간 동안 임대료 증액을 연 5% 이하로 제한하여, 임차인의 주거안정을 기하였습니다.


한편으로는, 대폭적인 조세 감면, 주택 매입·개량자금 지원을 통해 임대사업자의 수익성도 크게 개선했습니다. 우선, 취득세·재산세·양도소득세·종합부동산세·소득세 감면 혜택이 적용되는데, 이는 기존 임대사업자보다 확대된 것입니다. 


* 취득세, 양도소득세(다주택자 중과배제), 종부세(합산배제) ⇒ 기존 동일

* 재산세, 양도소득세(장기보유특별공제율), 소득세 ⇒ 감면 확대


또한, 국민주택기금을 통해 주택 매입·개량자금을 융자 지원합니다. 


* 매입자금 : (금리) 연 2.7%, (대출한도) 수도권 1.5억원, 비수도권 7,500만원개량자금 : (금리) 연 2.7%, (대출한도) 60㎡이하 1,800만원, 85㎡이하 2,500만원


다만, 인센티브 대부분은 금년 정기국회에서 조세 관련법이 개정되고 ’14년도 예산안이 통과되면 내년 1월중 시행될 예정입니다. 


  * 취득세·양도소득세(다주택자 중과배제)·종부세(합산배제) : 개정 불필요

  * 재산세 : 지방세특례제한법 개정 완료(’13.8.6. 공포, ’13.12.5. 시행)

  * 소득세·양도세(특별공제율 확대) : 조세특례제한법 개정안 국회제출(’13.9.30)

  * 매입·개량자금 융자 : ’14년도 예산안에 기 반영되어 국회 심의중



“준공공임대주택의 수익성이 일반적인 전월세주택에 비하여 높은 편이어서, 인센티브가 시행되는 내년 1월부터 준공공임대주택 등록이 본격화할 것”이라고 전망하고 제도가 정착되면, “장기의 임대기간, 임대료 증액 제한 등이 적용되는 민간주택 공급을 통해 전월세시장 안정에 기여할 수 있을 것”이라고 관계자는 밝혔습니다.


관심있는 임대사업자를 지원하기 위하여 준공공임대주택 전문상담콜(044-201-3361,3363)을 한시 운영할 계획으로, 준공공임대주택에 대하여 궁금한 사항이 있는 임대사업자나관심있는 투자자는 이를 활용하면 됩니다. 



131205(조간) 준공공임대주택 도입으로 전월세난을 극복한다(주거복지기획과).hwp



Posted by 국토교통부