국토교통부는 12월 28일부터 내년 1월 13일 까지 전국 시·도 지방자치단체를 대상으로 2016년 뉴스테이 연계형 정비사업 구역 공모를 실시합니다. 


뉴스테이 연계형 정비사업은 재개발, 재건축 등 정비사업에서 공급되는 일반분양분*을 기업형 임대사업자에게 매각하여 뉴스테이를 공급하는 사업으로, 미분양 우려로 장기간 진행하지 못하던 정비사업이 임대사업자의 일반분양분 매입으로 재개되는 동시에, 도심 내부에 양질의 임대주택을 공급하는 일거양득의 사업입니다.


    * 정비조합은 조합원에게 제공할 공동주택 외에 제3자에게 분양할 공동주택을 건설하고, 이를 매각함으로써 정비사업 시행에 필요한 사업비 마련

 

 

뉴스테이 1호 'e편한세상 인천 도화' 모델하우스

 

 

박근혜 대통령과 뉴스테이 입주 예정자 가족 (2015년 9월 17일)


특히, 2015년 시범사업을 통해 7년 이상 정체되어 있던 인천 청천2 재개발구역, 인천 십정2 주거환경개선구역, 광주 누문 도시환경정비구역의 사업을 재개하는 등 실질적인 성과를 달성하여 왔습니다. 


    * 인천 청천2(3.5천호), 인천 십정2(3천호), 광주 누문(3천호) 


이번 2016년 공모는 1만호 내외 수준에서 선정할 예정이며, 뉴스테이 연계형 정비사업이 용적률 인센티브, 신속한 행정절차이행 등 지자체의 전폭적 지원 하에서만 가능하다는 점을 감안, 적극적 사업추진 의사가 있는 지자체를 우대할 계획입니다.


2016년 뉴스테이 연계형 정비사업 공모는 3단계로 나누어 진행됩니다.







 ① (1단계) 정비구역 조사 및 선정 : 12월 28일 ~ 2016년 1월 13일


국토교통부는 12월 28일부터 2016년 1월 13일 까지 지자체(시·도지사)로 부터 관할 정비사업 구역 중 뉴스테이를 공급하기에 적정한 조건을 갖춘 구역을 추천 받습니다.


추천대상 정비구역이 갖추어야 할 조건은 최초 인허가(정비구역지정) 이후 5년 이상 정체된 정비구역 중 사업재개가 긴급하고, 성공적임대사업 시행을 위해 교통여건 등이 우수하여야 합니다. 


   * 공모에 선정된 정비구역에 주택도시기금이 지원되는 점을 감안, 정비구역 내 폐공가수, 영세자 비율 등 기금지원의 공익상 필요를 평가


이를 위해 국토교통부는 지자체에 ‘뉴스테이 연계가능 구역 평가기준’을 제공하고, 평가기준을 만족하는 정비구역만 추천받을 예정입니다.






지자체(시·도)는 관할 기초자치단체를 대상으로 뉴스테이 연계를 원하는 정비구역을 조사하고, 국토교통부가 제시한 평가기준에 부합하는 정비구역을 국토교통부에 제출할 수 있습니다.


이때, 지자체는 해당 정비사업 시행자의 동의*를 받아야 하며, 사업시행자가 조합인 경우 대의원회의 동의를, 공공기관인 경우 주민대표회의의 동의를 받아야 합니다.


    * 해당 정비사업을 2016년 뉴스테이 연계 정비사업 공모에 지원한다는 내용 


국토교통부는 지자체가 추천한 정비구역 중에서 평가기준에 따른 평가 결과 및 감정원 별도 심사*를 바탕으로 뉴스테이 연계가능 정비구역을 선정하고, 2016년 1월 말 공개할 방침입니다.


    * 지자체가 제출한 평가결과에 대해 검증하고, 지역여건을 고려하여 심사


특히, 지자체로부터 뉴스테이 추진 지원 계획서를 제출받아 사업추진의지가 높은 경우, 우선순위를 부여할 계획입니다.


② (2단계) 우선협상 임대사업자 선정 


국토교통부가 ‘뉴스테이 연계가능 정비구역’을 시장에 공개하면, 해당 정비구역의 정비조합(사업시행자)은 기금지원을 신청하기 전까지 우선협상 임대사업자*를 선정하여야 합니다.


     * 도시 및 주거환경정비법에 따라 기업형임대사업자는 사업시행인가 이후 지정할 수 있으나, 원활한 사업추진을 위해 우선협상 임대사업자 지정


국토교통부는 정비조합이 우선협상 임대사업자를 선정하는 절차, 평가항목, 의결절차 등을 정하여 고시*할 예정이며, 정비조합은 고시된 절차에 따라 자율적으로 임대사업자를 선정하면 됩니다.


   * 도시 및 주거환경정비법 제46조의2 제1항 및 제2항에 따라 국토교통부장관은 기업형 임대사업자 선정절차를 정하여 고시할 수 있음(`16.3월 시행)


다만, 정비조합이 뉴스테이 도입과정, 리츠 및 부동산펀드 등에 대한 전문성이 부족한 만큼, 금융 및 뉴스테이 사업관리에 대한 전문지원기관을 지정하여 정비조합이 사업자 선정과정을 지원 받을 수 있도록 할 계획입니다.


 ③ (3단계) 기금지원 종류 및 규모 결정


국토교통부는 반기마다(3월 및 9월) 지자체(시·도)를 대상으로 우선협상 임대사업자가 선정된 관할 정비구역이 있는지 조사하고, 우선협상 임대사업자가 선정된 구역이 있는 경우 국토교통부에 기금지원(출자,융자,보증)을 신청하도록 합니다.


국토교통부가 기금지원을 신청한 정비구역의 뉴스테이 사업계획 등에 대한 심사를 한국감정원에 의뢰하면, 한국감정원은 리츠방식(출자,융자)과 펀드방식(보증)을 구분, 신청사업에 대한 심사를 거쳐 우선순위를 정합니다.


국토교통부는 감정원의 심사결과 및 뉴스테이 자문위원회(국토부 내부 위원회)의 자문을 거쳐, 사업장 마다의 기금지원 종류 및 규모를 최종 결정하게 됩니다.


국토교통부는 이와 같은 내용의 2016년 뉴스테이 연계형 정비사업 공모절차에 대한 설명회를 12월 28일 지자체, 건설사, 금융기관을 대상으로 개최할 예정이며, 본 설명회를 통해 뉴스테이 연계형 정비사업에 대하여 설명하고, 지자체의 역할 및 지자체 중심 공모절차의 취지 등을 적극 설명할 계획입니다. 


특히, 선도사업인 인천 청천2 재개발 뉴스테이 사업추진 과정 및 인천시의 적극적 행정지원 사례를 공유할 예정입니다.


한편, 같은 날부터 2016년 1월 13일 까지 뉴스테이 연계가능 정비구역에 대한 신청접수를 실시하여, 2016년 1월 말 발표할 계획이며,


선정된 정비구역 중 우선협상 임대사업자를 선정한 정비조합을 대상으로 2016년 2월말에 기금지원 신청을 접수하여, 같은 해 3월에 최종결과를 발표할 예정입니다.  


   * 2016년 2월말까지 우선협상 임대사업자를 선정하지 못한 정비구역의 경우 2016년 8월말까지 선정하여, 2016년 9월에 신청하여야 함 (2016년 도과 시 정비구역 재심사 실시)






Posted by 국토교통부


국토부, 인천 청천2 재개발구역에서 3,197호 공급추진


토교통부(장관:유일호)는 인천시 부평구 청천2 재개발 사업을 통해 `17년(기업형 임대사업자 분양기준)까지 기업형 임(뉴스테이) 3,197호를 공급하는 절차에 착수한다고 밝혔습니다.

이는 재개발․재건축정비사업에서 나오는 일반분양 물량을 기업형 임대로 공급하는 첫 사례로, 정비사업의 미분양 리스크를 줄여 정체된 재개발․재건축 사업을 활성화하면서 직주근접성이 좋은 도심에서 양질의 기업형 임대를 공급하는 선도모델이 될 것으로 평가됩니다.

 

뉴스테이 1호 'e편한세상 도화' 모델하우스 현장

 

뉴스테이 1호 'e편한세상 도화' 모델하우스 현장



(1) 사업지구 개요 및 선정배경



청천2 재개발구역은 인천시 정비계획 기준, 전체 공급(예정)세대가 3,592세대(현행 용적률 248%)에 이르는 대규모 사업장으로,일반분양 물량 상당수가 미분양될 우려가 제기되어 ‘10년6월 사업시행계획 인가를 받은 이후 사실상 사업이 중된 상태였습니다.


*추진위원회 승인(’06.10) → 정비구역 고시(’08.12) → 조합설립(’09.2) → 시공사(현대, 대우 ) 추정(’09.3) → 사업시행 인가(’10.6)


【 인천 부평구 청천2 재개발사업 개요】


①명칭: 청천2 주택재개발정비사업


②위치:인천광역시부평구청천동36-3번지 일대


③면적: 219,328㎡


④시행자: 청천2 재개발정비사업조합


⑤조합원:1,493인


⑥시공사: 현대․대우․대림․두산․동부건설 컨소시움

 




국토부는 청천2 재개발사업이 사업규모를 고려할 때 기업형 임대 대량공급이 용이한 점과 대중교통 접근성이 우수하고, 청라지구 등에 인접(3.7㎞)해 임대수요가 풍부한 측면을 감안하여,


*7호선 부평구청역, 인천 1호선 갈산역, 한국GM 부평공장 등 인접


3월부터 해당 정비구역을 정비사업 연계형 뉴스테이 공급 선도사업으로 추진하는 방안을 인천시와 협의해 왔고, 청천2 재개발 조합이 지난 5월16일 조합총회를 개최, 정비사업을 통해 나오는 일반분양 물량 전량을 기업형 임대사업자에게 일괄 매각하는 방안을 의결함에 따라 사업추진이 확되었습니다.


* 조합원 1,493명중 913명 참석 → 찬성 862, 반대 16, 기권 35(94.4% 찬성)



(2) 뉴스테이 공급구조



정비사업을 통한 기업형임대 공급은 조합이 일반분양 물량을 시세보다 저렴한 가격으로 임대사자(임대리츠)에게 매각하고, 지자체는 장기 정체된 정비사업 재개를 촉진하기 위해 용적률을 하여 사업성을 제고하며, 국토부는 주택기금 출자 등을 통해 임대리츠 설립을 지원하는 방식으로 추진됩니다.


【 일반정비사업과 정비사업 연계형 기업형 임대사업 비교】


 



청천2 재개발사업의 경우 조합전체 공급물량 4,950세대(용적률 300% 적용시) 중 조합원에게 분양되는 1,493세대와 재개발 공공임대 260세대를 제외한 일반분양분 3,197세대 전체를,
시세보다 10~20% 저렴한 조합원 분양가 수준(주변지역 전세가와 유사)으로 매각할 계획입니다.

기업형 임대사업자에게 매각되는 3,197세대는 전용면적 76.97㎡1,729세대(54%), 전용면적 84.98㎡ 777세대(24.3%)로, 중산층 가구임대수요에 적합 중형평형이 전체 물량의 78.3% 수준입니다.

인천시는 기업형 임대 공급으로 인해 조합원 분담금 등 사업비가 증가되지 않도록, 정비계획 변경을 통해 해당 정비사업 용적률을 300%까지 상향하고, 

통상 6개월 이상이 소요되는 정비계획 변경기간도 통합심의 등을 통해 대폭 단축해 정비계획 변경을 조속히 완료하고 9~10월중 사업시행계획 변경(안)을 인가하는 방안을 추진키로 하였습니다.

청천2지구 기업형 임대사업에 대해 현재 한국토지신탁에서 임대리츠를 설립, 조합원 분양가격 수준으로 청천2지구 일반분양분 전량일괄매입하는 방안을 긍정적으로 검토중에 있으며,

앞으로 인천시에서 정비계획 변경 등 행정절차에 착수하면 매수물량․가격 등 세부조건을 조합측에 제시할 것으로 보입니다.



(3) 향후 계획 및 기대효과



국토부는 조합과 한국토지신탁간 매입협의가 완료되고 한국토지신탁에서 임대료, 주거 서비스 제공수준 등이 담긴 구체적 임대 사업계획을 마련하는대로,

현지실사 등 민간제안 임대리츠 심사절차에 따라 주택기금 출자 여부 등을 결정할 계획입니다.

청천2지구 기업형 임대는 임대리츠 영업인가, 관리처분계획 인가 등 제반 절차들이 차질없이 추진되면 ‘17년에 분양절차를 마치고 `19년부터 준공․입주가 가능할 것으로 전망됩니다.

국토부는 정비사업과 연계한 뉴스테이 공급을 통해서 거주여건이 우수한 도심내에서 양질의 민간임대주택을 확충하는 것은 물론,

기업형 임대사업자의 정비사업 참여를 계기로 기존에 시공사에만 집중되는 사업 리스크가 크게 줄어 정체되는 정비사업에 활력을 불어 넣을 수 있을 것으로 기대한다고 밝혔습니다.

이번 사업으로 조합은 미분양 리스크를 줄여 부진한 정비사업을 조기에 활성화 하고,

기업형 임대사업자는 저렴한 가격으로 양질임대주택확보할 수 있다는 측면에서 상호 Win-Win 할 수 있는 새로운 정비사업 모델이 될 것으로 평가됩니다.

국토부는 연내에 현재 인천 청천2지구와 비슷한 입지조건을 갖춘 2~3개 정비구역에 대해 용적률 인센티브 등에 대한 지자체 협의를 거쳐 기업형 임대를 공급하는 방안을 추가 검토 중에 있으며,

정비사업을 통한 뉴스테이 공급 활성화를 위해 지난 1월 발의된 도시및주거환경정비법이 국회에서 통과될 경우, 기업형 임대사업자가 정비사업 부지 일부를 분할매입하여 건설형 뉴스테이를 공급하거나,

민간기업이 임대사업계획을 수립하여 지자체에 정비계획 변경을 주도적으로 제안하는 절차가 도입되는 등 보다 다양한 형태의 기업형 임대사업이 가능할 것으로 내다봤습니다.




Posted by 국토교통부