분양가상한제가 적용되는 주택의 분양가격 산정에 활용되는 기본형건축비가 ‘15.3.1일부터 0.84% 오릅니다.

   * 분양가상한액 = 택지비 + 택지비 가산비 + 기본형건축비 + 건축비 가산비

  ※ (‘13.3월)1.91%→(‘13.9월) 2.1% → (‘14.3월) 0.46% → (‘14.9월) 1.72% → (‘15.3월) 0.84% 상승 


국토교통부는 지난 해 9.1일 고시 이후 노무비, 건설자재 등 가격변동을 고려하여 기본형건축비를 개정・고시할 예정입니다. 또한, 공동주택 분양 시 발코니 확장에 따른 과도한 비용책정을 방지하기 위하여 ‘08.1월 마련된 「공동주택 발코니 확장비용 심사참고기준」이 현재까지 그대로 적용되고 있어, 그간 설계기준 강화 및 투입항목 변화요인을 반영한 동 심사참고기준 개선안을 마련, 지자체 등에 활용하도록 할 예정입니다.


【기본형건축비 3월 정기고시】

국토교통부는 재료비, 노무비 등 공사비 증감요인을 반영한 기본형건축비를 6개월(매년 3.1, 9.1.)마다 정기 조정하고 있습니다.

  * 국토교통부장관은 공동주택 건설공사비지수와 이를 반영한 기본형건축비를 매년 3월 1일과 9월 1일에 고시하여야 함

    (「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제7조)


이번 기본형건축비 상승요인은 철근 등 원자재 가격은 하락하였으나, 투입가중치가 높은 노무비 상승에 따른 것이며, 분양가 상한액은 전체 분양가 중에서 건축비가 차지하는 비중에 따라 차이는 있으나, 약 0.33~0.50% 정도 오를 것으로 분석됩니다.

 ※ 노무비: 2.24% 상승 ⇒ 기본형건축비 0.77% 상승

    - 형틀목공 5.24%, 보통인부 1.29%, 미장공 4.03%, 콘크리트공 6.37%

 ※ 재료비: 0.60% 하락 ⇒ 기본형건축비 0.24% 하락

    - 철근 △ 7.49%, 동관 △ 0.40, 레미콘 2.12%, 거푸집 0.04%

   ※ 지난 ‘14.9.1일 고시 이후 기본형건축비 변화

       (전용면적 85㎡, 공급면적 112㎡, 세대당 지하층 바닥면적 39.5㎡의 경우)

      - 공급면적(3.3㎡)당 건축비 : 4.7만원 상승(553.5만원 → 558.2만원)


이번 개정된 고시는 3.1일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 분부터 적용됩니다.


【공동주택 발코니 확장비용 심사참고기준 개선】

'08.1월 심사참고기준 마련 이후 발코니 확장에 따른 유형별(단열창 설치, 골조 및 마감공사, 가구 및 특정인테리어 설치) 변화요인을 종합적으로 분석한 결과, 단열창 설치와 골조 및 마감공사, 가구 및 특정인테리어 설치에 대한 비용기준은 현행과 동일하였습니다.


구 분 

현 행 

개 선 

단열창 기준금액

(창면적(m2)당)

이중단열창

(PVC창호+22㎜복층유리)

 190,000원

 변경없음

고기능성 단열창

(PVC창호+22㎜복층유리)

 236,000원

 변경없음

 골조 및 마감

기준금액(확장면적당(m2))

 106,000원

 변경없음

 가구 및 인테리어

 설치품목에 따라 비용편차가 커서 분양가심사위원회 심사를 거쳐 결정

 변경없음


다만, 최근 설계기준 강화 및 투입항목의 변화를 감안하여 분양가심사를 통해 가산받을 수 있는 단열창의 비용항목을 추가하였습니다.

 ① 에너지절약설계기준 강화에 따라 지역별 창호의 열통과율 성능기준에 부합되도록 설치하는 창호에 아르곤가스를 추가 투입하는 경우 기준금액의 2% 범위 내에서 가산할 수 있도록 하고,  

 ② 현재 31층 이상 또는 풍압 등에 대한 안정성 확보를 위해 강화유리 설치하는 경우 기준금액의 4% 범위 내에서 가산할 수 있으나, 고강도 창호재질 등을 설치하는 경우에도 가산할 수 있도록 함


 * 현행 분양가 심사를 통해 가산비로 인정받을 수 있는 단열창 비용항목

 - 이중단열창에 열전도율이 좋은 저방사(loe-e)유리를 설치 시 기준가격의 5% 범위내에서 가산

 -실제 설치되는 유리의 두께 및 재질 등이 다른 경우 해당 비용 가감

 - 31층 이상 또는 시・군・구청장이 풍압 등에 의한 단열창의 안정성 확보를 위해 강화유리 등을 설치할 
   필요가 있다고 인정하는 경우 기준금액의 4% 범위내 가산


개선된 심사참고기준은 ‘15.3.1일 이후 입주자모집승인 신청분부터 적용됩니다.


Posted by 국토교통부

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임대주택법 시행령 입법예고(3.18) 및 각종 제도개선 착수

 

  ◇ 민간임대사업에 대한 등록요건 및 각종 임대규제 완화

 

  ◇ 준공공임대주택 등록 시 조세감면‧금융지원 대폭 확대

 

  ◇ 임대사업자에 대한 주택 통분양 활성화 등 임대사업 불편사항 개선

 

 

임대사업의 수익성 개선을 통해 민간 임대주택 공급을 활성화하기 위한 규제 완화 및 혜택 확대가 본격 추진됩니다. 정부는 「’14년도 국토교통부 업무보고(2.19) 및 「주택 임대차시장 선진화방안(2.26)을 통하여 민간 임대사업을 활성화함으로써 월세난을 완화하겠다고 밝힌 바 있습니다.

 

국토교통부(장관: 서승환)는 민간임대사업 활성화를 위한 첫 번째 후속조치로 3월18일 「임대주택법 시행령․시행규칙개정안을 입법예고한다고 밝혔습니다(규제심사, 법제처심사를 거쳐 7월말 시행 예정). 그 주요 내용은 다음과 같습니다.

 

 

첫째, 민간 임대사업자가 기존에 등록한 5년매입임대주택을 공공임대주택으로 전환하여 등록하는 경우 이미 임대한 기간의 2분의 1(최대 5년)을 준공공임대주택 임대의무기간(10년)으로 인정하여, 준공공임대주택 공급을 촉진합니다.

 

 

 

 준공공임대주택이란?

 

 

  ‘13.12월 도입된 제도로 임대사업자에게 강화된 조세감면․금융지원을제공하여 민간 임대사업자의 자발적인 등록을

  유도하되, 기존의 5년매입임대주택에 비해 임차인 주거안정을 위한 장치를 강화한 것이 특징임

 

  ⇨ 민간임대주택이면서도, 장기의 의무임대기간(10년), 최초임대료 제한(주변시세 이하) 임대료 인상률 제한

    (연 5% 이하)를 통해 임차인 주거안정 확보

 

 

둘째, 임대의무기간*임대주택 매각이 허용되는 사유를 확대**하여, 임대사업자의 큰 부담요소였던 임대의무기간을 탄력적으로 운영하게 됩니다.

 

* 임대의무기간(일반: 5년 /준공공임대주택: 10년) 중에는 임대사업자에게만 임대주택 매각을 허용하여, 임차인 주거안정 및 임대주택 재고물량 확보

** 임대사업자에 대한 매각 범위 확대 / (현행) 매매 전에 이미 등록된 임대사업자에게만 매각 허용(개정) 매입을 계기로 새로 등록하는 임대사업자에 대하여도 매각 허용

** 임대사업자가 아닌 자에 대한 매각 범위 확대 / (현행) 부도, 파산, 2년연속 적자, 2년연속 부(負)의 현금흐름 시 일반매각 허용 / (개정) 12개월간 전체 공실률이 계속하여 20% 이상인 임대사업자로서 당기간동안 계속 공실이었던 임대주택, 철거가 예정되는 등으로 임대사업을 계속하기가 현저히 곤란한 임대주택 등도 일반 매각 허용

 

 

셋째, 민간임대사업자의 임대주택에 대하여는 임대사업자 동의를 전제로 임차권의 양도․전대가 완전히 허용하여, 전대차 등을 활용한 다양한 형태의 임대사업이 가능해집니다.

 

* (현행) 근무․치료 등으로 40㎞ 이상 이사, 상속․혼인에 따른 이사, 국외 이주 등 임대주택의 임차권 양도․전대 요건을 엄격하게 제한

* (개정) 민간임대주택에 대하여는 임대사업자가 동의하기만 하면 임차권양도 및 전대 허용(임차인 자격 제한이 엄격한 공공임대주택과 구분)

 

 

넷째, 그 밖에 법령이 불명확하거나 미비하여 임대사업자와임차인에게 불편을 주었던 사항이 개선됩니다.

 

5년건설임대주택의 분양전환가격 산정기준이 불명확하여 혼란이 초래되고 있어, 이를 ‘입주자모집공고 당시 공고된 건축비’로 명확화됩니다. / (현행) 주택가격 중 건축비에 대하여 표준건축비를 상한액으로 규정하고 있으나, 그 밖의 산정기준이 없어 해석‧적용상 혼란 여지 / (개정) 입주자모집공고 시점에서 택지비 건축비 구분하여 공고하고, 분양전환가격 산정 시 공고한 건축비를 적용하도록 하여 분쟁소지 차단

 

 

 5년 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정방법

 

 

   최초입주자모집 당시 주택가격(건축비+택지비)와 분양전환시 감정평가액의 산술평균액

  [다만, 주택 산정가격(분양전환 시의 표준건축비) 초과 금지]

 

 

공공임대주택의 임대보증금이 증액되어 임차인이 이를 분할납부하는 경우의 가산금리 한도 규정(⇒ 정기예금 금리 이하)

 

이상의 「임대주택법 시행령‧시행규칙 개정안」에 대하여는 4월26일까지 우편, 팩스 또는 국토교통부 홈페이지(http://www.molit.go.kr)의 ‘법령/입법예고’ 란을 통해 의견을 제출할 수 있습니다.

* 의견제출처 : 세종특별자치시 도움6로 11 국토교통부 주거복지기획과(우편번호 339-012) 팩스 044-201-5531

  

 

이번 임대주택법 시행령․시행규칙 개정안 입법예고 외에도 민간임대사업을 활성화하기 위한 다양한 제도개선이 계속 추진됩니다.

 

 

첫째, 임대주택법 개정을 통해 준공공임대주택의 등록요건을 대폭 완화*하고(2월 국회 기제출), 임대조건 신고의무 미이행 등 가벼운 의무위반에 대한 형벌을 과태료로 전환**한다(3월 국회 제출 예정). / (현행) ’13년4월1일 이후에 매입한 주택만 준공공임대주택 등록 가능(개정) ‘13년3월31일 이전에 매입한 주택 및 건설임대주택도 등록 허용 / (과태료 전환대상) 임대의무기간 중 매각, 임대조건 내용 및 신고의무 위반

 

 

둘째, 「조세특례제한법 개정(6월 국회제출 예정)을 통해 준공공임대주택에 대한 조세감면 혜택을 강화합니다(5년매입임대는 현행 유지)재산세 감면율은 전용면적 40~60㎡가 50%에서 75%로, 전용면적 60~85㎡가 25%에서 50%로 확대되고, 소득세·법인세 감면율도 20%에서 30%로 확대되며, 특히, 향후 3년간 신규․미분양주택 또는 기존주택을 구입하여 준공공임대주택으로 등록할 경우 양도소득세가 면제됩니다.

 

 

셋째, 8.28 전월세대책으로 국민주택기금에서 지원중인 대주택 매입자금의 지원 대상을 신규․미분양주택 및 기존주택에서 규․분양주택으로 확대합니다(4월 주택기금 운용계획 변경 예정).

 

 

 

 준공공임대주택 및 매입임대주택 매입자금 지원조건

 

 

 ◆ (준공공임대) 전용면적 85㎡ 이하 주택(아파트, 다세대, 연립주택) 구입시

    - 세대당 수도권의 경우 1억5천만원(지방 7천5백만원) 한도에서금리 연 2.7%10년만기 상환

     (임대 계속 시 1년 단위 연장 가능)

  ◆ (매입임대) 전용면적 85㎡ 이하 주택(아파트) 구입 시

    - 세대당 수도권의 경우 1억5천만원(지방 7천5백만원) 한도에서금리 연 3.0% 5년만기 상환

     (임대 계속 시 1년 단위 연장 가능)

 

 

넷째, 「주택공급에 관한 규칙 개정(3월 입법예고 예정)을 통해, 민영주택 분양 시 임대사업자단지․동․호 단위로 통분양받을 수 있도록 하되, 해당 주택은 매입임대주택 또는 준공공임대주택으로 등록토록 하여 무주택서민을 위한 공공성도 갖추도록 합니다. /  (현행) 임대사업자 중 리츠․부동산펀드에 허용(조례 필요 + 시군구 승인) / (개정) 20세대 이상 임대사업자 모두에 허용(조례 불필요 + 시군구 승인)

 

국토교통부 관계자는 이러한 일련의 제도개선이 민간 임대사업자 간담회(’13. 12.19, 2.5), 임대사업자(102명)․전문가(76명) 설문조사(2.7) 등을 통해 현장의 의견을 적극적으로 수렴한 결과로서, 주택산업연구원 분석으로도 미등록임대에 비해 5년매입임대, 준공임대의 수익성이 현저하게 개선되는 것으로 나타났다고 밝혔습니다.

 

 

 준공공임대주택 수익성 분석 (주택산업연구원)

 

 

 ◆ 10년 임대 후 매각 시, 연평균 수익률 시뮬레이션 결과

  ㅇ 미등록임대 : 2.10%

  ㅇ 5년매입임대 : 3.59% → 4.05% (금융지원 확대 영향)

  ㅇ 준공공임대 : 3.96% → 4.66% (조세감면‧금융지원 확대 영향)

 

(전용면적 40~60㎡ 주택)

주택가격 상승률

0%

1%

1.5%

2%

임대사업자 미등록

0.22%

2.10%

2.91%

3.69%

임대사업자

등록

5년매입임대(종전)

1.77%

3.59%

4.40%

5.17%

5년매입임대(개선)

2.26%

4.05%

4.84%

5.59%

준공공임대(종전)

2.15%

3.96%

4.79%

5.57%

준공공임대(개선)

2.90%

4.66%

5.49%

6.28%

 

    * 위 수익률은 임대주택 유형을 서로 비교하기 위해 특정한 상황을 가정하여 도출한 값

 

 

이들 제도개선이 국회통과 등으로 완료되면, 미등록임대사업자의 임대사업자 등록신규공급이 활성화되고, 10년 이상 임대하는 준공공임대주택 공급이 크게 증가하는 등 시장구조가 개편되어, 주택 임대시장이 안정화․투명화하고, 점차 무주택 서민의 주거비 부담이 완화될 것으로 기대됩니다.

 

 

 

 * 주택 임대차시장 선진화방안은 국토교통부(http://www.molit.go.kr/doc/housing/housing.jsp) 또는

  공식블로그(http://korealand.tistory.com/2993)에서 확인할 수 있습니다.

 

140318(조간) 주택 임대사업 활성화를 위한 규제개선 본격 추진(주거복지기획과).hwp

 

 

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