투자규제 완화로 신규투자 3.6조 유치,하우스푸어 지원 등 공공성 있는 사업에도 참여 확대


작년 국내외 거시 경제의 불확실성과 부동산 경기 위축 등 어려운 조건 속에서도 리츠(REIT's)*가 역대 최고인 3.6조원의 신규 투자를 유치(인가기준)했습니다. 


* 주식회사의 형태로 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 돌려주는 부동산간접투자 기구(Real Estate Ivestment Trusts)


< 리츠의 기본구조 >



< 리츠의 유형 >

  - 자기관리 리츠 : 실체형 회사로 상근 임직원을 두고 직접 자산을 투자․운용

  - 위탁관리 리츠 : 명목형 회사로 투자․운용을 자산관리회사(AMC)에게 위탁

  - 기업구조조정 리츠 : 명목형 회사로 기업구조조정용 부동산에 투자


이에 따라 리츠가 운용하는 자산규모는 전년 대비 2.8조원 증가한(사업 완료 후 0.8조원 청산) 12.3조원으로 최초로 10조원을 넘어섰습니다.


시장 진입과 탈퇴가 활발히 이루어져 20개 리츠*가 새롭게 인가를 받았고, 9개가 사업목적을 달성 후 청산하였으며, 2개가 인가 취소되어 '12년에 비해 9개가 늘어난 80개 리츠가 운용 중입니다. 


    * 위탁관리 리츠 15개, 기업구조조정 리츠 5개



유형별로는 위탁관리 리츠가 38개(전년 25개)로 가장 많고, 기업구조조정 리츠 29개(전년 31개), 자기관리 리츠 13개(전년 15개)가 운용 중으로 위탁관리 리츠의 설립이 크게 증가하였습니다.


< 최근 리츠 투자 현황(매년 12월말 기준) >




투자대상은 작년과 마찬가지로 오피스․리테일에 집중되어 있으나, 투자 집중도는 다소 완화되어 전체 자산의 83.8%를 차지하고 있습니다.


< 리츠 투자자산 현황 >

자산구분

오피스

리테일

주택

공장

호텔

기타

리츠()

40

14

13

4

6

3

80

자산규모(조원)

8.1

2.2

0.6

0.2

0.9

0.3

12.3

투자비율(%)

65.9

17.9

4.9

1.6

7.3

2.4

100.0



작년에는 상장 리츠의 성과도 컸고, 투자방식도 다양화 되었습니다.


상장된 회사케이탑 리츠는 자기관리 리츠 중 최초로 배당을 실시하여 액면가 기준 12%의 배당을 하였고, 광희 리츠는 자기관리 리츠 중 최초로 아파트를 개발하여 분양 중입니다. 


씨엑스씨 기업구조조정 리츠는 여의도 소재 콘래드 호텔(434실)을, 제이알 제12호 기업구조조정 리츠는 신도림 디큐브씨티 호텔(269실)을 매입하여 운용 중으로 호텔에 대한 투자도 증가하고 있습니다.


   * 리츠의 호텔 공급 현황 : 1,888실(306실은 개발 중)



또한 국민주택기금 등 공공부문이 참여한 희망임대주택 리츠가 하우스푸어 지원에 큰 역할을 하였습니다.


1․2차에 거쳐 아파트 897호를 매입하여, 주택담보대출 1,508억을 상환하였고, 매입한 아파트를 임대로 제공하여 하우스푸어의 실 주거비 부담이 월 60만원* 경감되는 성과를 달성하였습니다.


   * 매각 전 주담대 원리금 상환액 월 114만원 → 매각 후 월 임대료 54만원

 ☞ 참고 2) 희망임대주택 리츠 사업 성과



이와 같은 시장 성과는 지속적인 투자규제 합리화에서 비롯된 것으로 보고 있습니다.


’12.12월 개정된 부동산투자회사법이 작년 6.19일 시행되어 위탁관리 리츠의 1인당 주식소유한도가 30%에서 40%로 확대되었고, 최저자본금을 확보한 이후에는 현물출자가 자율화되는 등 각종 투자규제가 합리화 되었고,


같은 날 시행된 동법 시행령에서는 과학기술인공제회, 소방공제회 및 별정우체국연금관리단을 주식의 공모의무와 1인당 주식소유한도 예외기관으로 추가하였습니다.


   * 주식 공모의무 : 리츠는 발행주식의 30% 이상을 일반의 청약에 제공해야 함

  ** 1인당 주식소유 한도 : 자기관리 리츠 30%, 위탁관리 리츠 40%

  → 국민연금, 공무원연금 등 22개 연기금․공제회는 주식규제 적용 배제


또한 6.10일 개정․시행된 부동산투자회사법에서는 리츠의 임대주택 투자 활성화를 위해 임대주택 리츠에 대해 주식의 공모의무 및 1인당 주식소유한도를 적용 배제 하였습니다.


한편, ’14.1.17일 부동산투자회사법 및 같은 법 시행령의 개정 시행으로 자기관리 리츠 주요출자자(주식의 5%를 초과하여 보유)에 대한 적격성 심사제도 도입 등 투자자 보호장치가 강화되었고, 


조합, 자회사․손자회사 등 다양한 형태를 활용한 투자방식 허용, 母子형 리츠의 실효성 강화, 부동산 신탁수익증권의 취득한도 폐지 등 불합리한 투자규제도 완화하였습니다.


 ☞ 참고 3) 부동산투자회사법 시행령 개정안 주요내용



시장 건전성 측면에서도, 리츠․자산관리회사․자산보관기관․사무수탁사․투자자문회사 등 90개 회사에 대한 검사를 통해 인가․등록 취소 4개사, 과태료 12건 부과 등 행정처분을 실시하여 금융 사고나 투자자 피해 없이 건전성을 유지하였고,


시장 확대에 따라 리츠를 체계적으로 관리하고 투자자에게도 종합적인 정보를 제공하기 위해「리츠 정보시스템」도 구축 중입니다. 


국토교통부는 올해도 리츠의 투자 자율성을 확대하기 위해 관련 법령 개정을 추진하는 하편, 국민이 안심하고 리츠에 투자할 수 있도록 철저한 사후검사를 병행할 계획입니다. 



140205(조간) 2013년 리츠 자산규모 12조원 돌파, 역대 최고(부동산산업과).hwp


Posted by 국토교통부

댓글을 달아 주세요

① 중장기 주택정책방향을 “보편적 주거복지 실현”에 중점을 두고 개편 주거급여, 행복주택, 주택기금 지원 등 수요자 중심으로 전환


② 커뮤니티와 지역주민” 중심의 주거지 재생 추진


③ 삶의 질을 고려한 주택품질 향상 및 재고주택의 유지관리 강화 추진


④ 주택공급은 수요에 맞게 도심위주로 공급하고, 신규 공공택지 개발은 최소화하는 등 “다품종 소량생산체계”로 전환


⑤ 주택시장 구조변화에 대응하여 주택금융․세제 등을 정비하고, 월세전환, 하우스푸어 등 시장 리스크 대응을 강화



국토교통부는 국토연구원 연구용역 결과(10.17일 공청회)를 바탕으로 관계기관 의견수렴 및 주택정책심의위원회(위원장 국토교통부장관) 심의․의결을 거쳐, 제2차 장기(2013~2022년) 주택종합계획(이하 ‘2차 장기계획’)을 확정․발표하였습니다.


장기주택종합계획은 주택법 제 7조에 근거하여 향후 10년 간의 경제상황 및 주택시장 동향 등을 감안하여 국민의 주거생활이 나아가야 할 목표를 설정하고, 이러한 목표를 달성하기 위한 주택정책의 분야별 중장기 전략을 제시하는 주택분야의 최상위 계획입니다. 


이번 2차 장기계획에서는 주거실태와 인구가구 구조, 사회경제 여건, 도시공간 이용방식, 주거문화 변화 등 주택시장 여건변화를 감안하여 더 나은 주거환경, 행복한 주거생활”이라는 주택정책의 비전 달성을 위한 5가지 중장기 정책방향 및 과제를 제시하였습니다. 



【 중장기 주택정책 추진방향 】



첫째, 중장기 주택정책 최우선 추진과제로 “보편적 주거복지 실현을 위한 촘촘한 주거안정망 구축”을 설정하였습니다.



ㅇ 향후 10년간 공공임대주택을 지속 확충합니다. 


- LH 재무부담 등을 고려하여 리츠․ BTL 등을 통해 민간자본을 적극 활용하는 등 공공임대주택 공급방식을 다양화하여 연 11만호 이상을 공급


- 공공임대주택은 수요가 많은 도심위주로 공급하고, 이를 위한 「행복주택」은 직주근접과 저렴한 임대료에 부합하는 다양한 용지(공공용지, 도시재생 연계용지 등)를 활용하여 공급(‘13~’17년간 14만호)



ㅇ 공공임대주택 재고 확대에 따라, 운영․관리시스템의 효율화도 추진합니다.


- 소득․자산․퇴거기준 조정을 포함한 입주자 선정․관리시스템을 구축하고, 공공임대주택 정보와 입주자 정보를 포괄하는 임대주택정보 DB를 단계적으로 구축


- 기존 임대주택 노후화에 효율적으로 대응하기 위해 노후 공공임대주택 관리 및 시설개선방안 수립․추진



ㅇ 민간임대시장 활성화를 위해 제도적 기반과 인센티브 체계를 강화합니다.


- 리츠․펀드 등 민간자금의 참여를 촉진하고, 주택임대관리업을 활성화하여 임대사업자를 적극 육성


- 인센티브 부여를 통해 미등록 임대주택의 등록을 지속 유도하고, 특히, 準공공임대주택 활성화를 통해 민간임대시장의 공공성을 강화



ㅇ 주거복지 사각지대 해소를 위한 수요자 지원을 강화하고, 이를 위한 정책기반도 조성합니다.


- ‘14년 10월부터 본격 시행되는 개편 주거급여(주택바우처)의 안정적 정착과 활성화를 위해 대상자 선정 및 관리, 보조금액 산정, 전달체계 등 관련 인프라를 지속적으로 확충․개선


   - 쪽방, 비닐하우스 등 비정상거처 거주가구 지원을 위한 실태조사 체계를 구축하고, 지원 프로그램(쉐어주택, 원룸형 매입․전세임대) 시행


   - 고령자 등에 대한 무장애주택 보급을 확대하고, 대학생․신혼부부․1인가구 등 생애주기별, 가구특성을 감안한 맞춤형 지원 강화


    * 대학생 전세임대․기숙사 지원, 1인가구를 위한 하우징 쉐어 프로그램 등


   - 통합적이고 효율적인 전달체계 구축을 위해 주거복지 집행체계 개편, 민관 협력체계 구축 및 전문인력(주거복지사) 양성 등 추진




둘째, “커뮤니티 중심의 살기좋은 주거환경”을 조성합니다.


 ㅇ 다양한 주민공유공간 설치를 유도하고 공동작업장, 공동 환경정비 수행 등 커뮤니티 활성화 프로그램을 개발․보급합니다.


 ㅇ 주택정비사업은 기존의 물량 확보 위주에서 지역주민과 지역경제 활성화와 연계되는 주거지재생으로 전환하고, 공공지원을 강화합니다. 


   - 재생사업 추진시 현지 주민의 자발적 참여를 확대하고, 원주민 재정착이 가능하도록 순환적 주거지정비방식을 확산


   - 전면 철거방식 재생사업이 어려운 지역은 소규모 수복형 사업(주거환경관리사업 등) 활성화 등 지역특성을 반영한 맞춤형 정비사업 유도


   - 뉴타운 기반시설 설치비에 대한 공공지원을 지속 추진하고, 주택기금 융자지원, 지자체 도시정비기금 확대 등 재원확보 방안 마련


   - 영세 세입자 등을 위해 전세금 저리융자 지원 등을 추진하고, 인근의 공공임대주택 정보 등을 제공하는 통합정보시스템을 구축



셋째, 주택보급률 상향 등을 위한 대량공급 위주에서 벗어나, “주택품질 제고를 위한 주택공급 및 관리를 강화”합니다.


층간소음, 결로, 실내공기질 등 생활밀착형 주택성능 향상을 위한 기술개발을 적극 지원하고 에너지 절약형 주택보급을 적극 추진합니다.


장수명주택 확대를 위해 건설기준 마련, 인센티브 부여 등 제도적 기반을 구축하고, 가변형 벽체 도입 등 일반주택의 장수명화도 병행합니다. 


재고주택 관리도 체계적인 시스템을 갖추어 추진합니다. 


- 노후 단독․다가구 주택 개보수 지원 강화 및 관리체계 구축


- 아파트 관리 관련 민원․분쟁 상담, 공사․용역 적정성 검토 등을 지원할 ‘공동주택 관리 전담기관’ 도입 검토


- 장기수선충당금 징수체계 개편 등을 포함한 장기수선계획 내실화를 추진하고, 시설물 보수 이력관리 시스템 구축을 통해 계획적인 유지보수 지원


 ㅇ 안전성이 담보되는 수준에서 수직증축 리모델링을 허용하고, 수직증축 등 전면철거형 리모델링이 어려운 지역은 맞춤형 리모델링 시행을 지원합니다.



넷째, 주택의 양적 확대를 위한 도시 외곽개발을 통한 대량 주택공급은 지양하고 “수요 맞춤형 주택공급체계”를 구축합니다.


 ㅇ 1~2인가구 증가, 임대수요 확대, 주택보급률 확대 등 주택시장 여건변화를 고려하여 중장기 주택수요(연 39만호)에 맞춰 연평균 39만호 공급합니다. 


연 도

1990년대

20002012

2013년~2022

주택공급계획(연평균)

52만호

48만호

39만호 (수도권 22)


   - 다만, 실제 연차별 주택공급은 중장기 주택수요를 그대로 매년 공급하는 것이 아니라,  장래 소득증가율, 멸실주택수 등 주택수요 가정치의 변동가능성을 감안한 주택수요의 변동구간 ±5.8만호(수도권 ±3.2만) 및 계획 당시 미분양, 공급여건 등 주택시장 상황을 고려하여 유연하게 수립


   - 이러한 중장기 주택수요를 반영한 신규 공공택지는 10년간 총 301.3㎢가 필요하나, 권역별 수급여건과 미매각 택지 등 잠재공급량을 감안하여 연차별 택지수급계획을 수립



 ㅇ 후분양 등 다양한 방식 및 유형의 주택공급을 유도합니다. 


   - 보증 등 금융수단 지원과 인센티브 등을 통해 후분양을 활성화


   - 시민주주, 협동조합 등 사회적 경제조직도 손쉽게 건설․공급할 수 있도록 하고, 일자리 창출 등 다양한 사회적 목적 실현과 연계


 ㅇ 현행 무주택자 가구 중심의 청약제도를 개편하여 분양대상을 교체수요층, 다주택자, 법인, 임대사업자 등으로 점진적 확대 검토합니다.



다섯째, 주택시장 구조변화에 대한 대응을 강화하기 위해 “지속가능한 주택시장 대응체계를 확립”합니다.


ㅇ 주택시장 구조변화에 대응한 시장안정기반 마련합니다. 


- 월세 증가에 대응하여 실태파악을 위한 조사체계 및 관련 통계기반을 구축하고, 월세 소득공제 확대, 월세보증 활성화 등 추진


- 시대별, 시장상황별 주택정책 DB를 구축하고, 정책의 파급경로, 효과 등을 종합적으로 분석


   - 하우스 푸어위기가구의 주거안정성 확보방안 마련


   - 취득세, 재산세, 양도세 등 부동산세제는 시장상황에 맞는 체계정비 후 시장변동과 관계없이 안정적으로 운영



 ㅇ 주택시장 환경변화에 맞춰 서민주택금융 운용 및 역할을 개선합니다. 


   - 임대주택 출자․융자, 도시재생사업에 대한 융자 등 정책기능 수행을 위해 주택기금 기능 확대 개편 검토


   - 주택기금의 체계적‧전문적 운용을 위해 전문성을 갖춘 공공기관을 「전담 운용기관」으로 지정하여 운용하는 등 위탁관리방식 개선 검토


   - 금융시장 환경변화에 대응하여 시장금리를 반영하는 기준금리를 마련하고, 이와 연동한 대출금리 결정체계 구축



 ㅇ 부동산 통계 관리도 내실화합니다. 


   -국토부, 국토연구원, 한국감정원, LH, 통계청 등이 참여하는 「부동산통계 협의회」운영을 통해 부동산 통계의 체계적 관리 및 운영을 위한 종합진단 추진 


   - 통계 협의회를 통해 논의된 종합진단을 바탕으로 “부동산통계 종합발전계획”을 수립


     * 부동산통계 종합DB 구축, 전문인력 확보 및 조직강화 방안 등 마련



 ㅇ 주택산업 다양화 및 미래형 주택산업 육성합니다. 


   - 주택건설 위주에서 벗어난 다양한 주거서비스산업 발전 유도


   - 부동산 개발‧투자‧관리‧세무‧법률 등 부동산관련 업무를 종합적으로 취급하는 전문회사 육성 등 주거서비스산업의 융복합화 도모



 ㅇ 미래 주택산업 R&D 지원 및 중장기 발전전략 수립합니다.


   - 미래형 주택산업 원천기술 개발 및 주택품질 기술 발전을 위한 R&D 지원 확대


   - 중소업계의 유망사업 진출 유도를 위한 금융지원 등 육성책을 검토하고, 업계 등의 의견수렴을 통해 유망사업을 발굴할 수 있는 지속적인 네트워크도 구축


   - 발굴된 미래형 주택사업 모델의 제도권 도입, 세제혜택 부여 등의 정책적 지원방안도 강구



【 정책적 함의 】



이번 2차 장기계획은 지난 1차 계획 수립 이후 10년간 변화된 주택시장 여건을 감안하여 정책방향을 전환한 것에 의의가 있습니다. 


 ㅇ 1차 계획에서는 주택보급률 향상과 주택가격 안정을 위한 ‘주택수급계획’이 핵심이었다면, 이번 2차 계획에서는 주택보급률 확대, 인구가구 구조 변화 등을 고려하여 개편 주거급여 시행, 도심내 임대주택 공급 확대보편적 주거복지 실현에 중점을 둔 것이 특징입니다. 



 ㅇ 주택수급계획도 1차계획에서는 주택수요(연 44만호) 보다 많은 공급계획(연 50만호)을 세우고, 이를 뒷받침하기 위한 신도시 등 대규모 공공택지개발이 중심이었으나, 2차 계획에서는 줄어든 주택수요(연 39만호)에 맞춰 공급하고 택지개발도 권역별 잠재공급량 등을 감안하여 대규모 신규개발을 최소화하는 방향으로 추진할 계획입니다.  



 ㅇ 주택의 양적 공급확대에서 주거품질 향상으로 방향을 전환하였습니다. 


  주택정비사업은 물량확보 차원이 아니라, 커뮤니티를 중시하고 원주민의 재정착을 지원하는 개념으로 전환하였고, 에너지 절약 주택 등 미래주택 보급 확대 방향 제시, 노후 단독․다가구 주택의 개보수 및 관리 활성화, 리모델링, 장기수선계획 내실화, 장수명 주택 활성화 등 공동주택의 유지관리를 강조하였습니다. 



 ㅇ 또한, 전환기 주택시장에 대한 구조적 대응을 강화하였습니다. 


   - 하우스푸어, 전세금 미반환 위험가구, 월세 부담 가구 등 시장상황 변화에 따른 위기가구에 대한 지원방안 마련


   - 증가하는 월세를 포함한 임대차시장 구조변화를 정확하게 파악할 수 있는 조사체계 보완 등 관련 통계기반 확보 추진


    * 전월세 통합지수 개발, 확정일자 기반 전월세거래정보시스템 보완, 월세가격동향조사 확대 등


   - 국민주택기금도 시장여건 변화를 고려하여 신규주택 건설 지원 위주에서 도시재생 지원으로 기능과 역할을 확대하고, 대출금리 결정 및 재원조성 시스템 개선을 추진



□ 이번 2차 장기계획 발표를 계기로 향후 10년간의 주택정책 비전을 제시하는 등 시장 구조변화에 대응한 중장기 정책을 본격 추진하는 계기가 마련되었다고 평가합니다. 아울러, 급변하는 주택시장 환경에 대한 장기계획의 적합성을 높이기 위해 매 5년마다 수정 장기계획의 수립을 검토할 계획입니다. 



131231(조간) 제2차 장기(2013~2022) 주택종합계획 추진(주택정책과).hwp


(붙임) 제2차 장기종합계획 요약(주택정책과).hwp



Posted by 국토교통부

댓글을 달아 주세요