임대? 계약금? 등기부등본은 또 뭐지? 혼자 살 집을 구하는 사회초년생 당신! 처음이다 보니 모든 것이 어렵고 생소하기만 합니다. 어떻게 하면 시행착오를 줄이면서 성공적으로 내 집을 구할 수 있을까요? 집을 구할 때 주의해야 할 사항을 Q&A 형식으로 알아보겠습니다.


주변에서 흔히 볼 수 있는 아파트


Q. 급하게 집을 구해야 해서 간편한 모바일 앱을 통해 매물로 나온 집들을 살펴보고 있습니다. 마음에 드는 집을 발견해서 조만간 찾아가서 직접 둘러볼 생각인데요. 현장에서 필수로 확인해야 하는 부분이 있다면 무엇인가요?


요즘에는 부동산에 직접 가지 않아도 포털 사이트나 모바일 앱 등을 통해 집을 구할 수 있습니다. , 이렇게 인터넷이나 앱을 통해 얻은 부동산 정보는 팩트를 확인하는 것이 필수입니다. 현장에서 여러 가지 조건을 꼼꼼하게 살펴보고 확인해야 하는데요. 수압은 어떤지, 방충망이나 방범창이 있는지, 소음에 민감하다면 벽의 상태가 어떠한지 확인하는 것도 중요합니다. 다음은 필수로 체크해야 할 사항을 정리한 리스트입니다


집 구할 때 체크리스트 (출처 : IBK 기업은행)


Q. 집을 계약할 때는 반드시 매물의 등기부등본을 확인해야 한다고 들었어요. 등기부등본에서 어떤 사항을 확인해야 하는지 궁금합니다.


먼저 등기부등본은 계약 직전에 직접 확인해봐야 합니다. 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에 접속해 집 주소를 검색하면 등기부등본을 바로 발급받을 수 있는데요. 발급 시 700, 출력 시 1,000원의 수수료가 발생합니다.

등기부등본을 뗀 이후에는 등기부등본과 계약서상의 주소와 소유자가 일치하는지 확인해야 합니다. 등기부등본의 주소는 표제부에서 확인할 수 있고 등기부등본 소유자는 갑구에 드러나 있는데요. 등기부등본 상 소유자가 계약하는 집 주인과 일치하는지 신분증을 통해 꼭 확인해봐야 합니다.

마지막으로 근저당을 확인하고 근저당이 많다면 계약을 다시 생각하는 게 좋습니다. 근저당이란 앞으로 생길 채권의 담보로서 집의 저당권을 미리 설정하는 것을 뜻하는데요. 근저당은 등기부등본 을구에서 확인할 수 있습니다. 근저당이 많이 설정된 집이라면 집이 경매로 넘어갈 때 보증금이 위험해질 수 있으니 주의가 필요합니다. 특히 등기부등본은 계약금을 입금하기 직전에 반드시 떼보는 것을 권유합니다. 집 주인이 계약이 성사되기 직전에 근저당을 잡히는 등 상황이 바뀔 수 있기 때문입니다.

 


건물의 등기부등본 (출처 : 쉐어하우스)

 

Q. 집을 구할 때 월세와 보증금만 신경을 썼는데요. 그 외의 관리비 항목을 살펴보라고 하는데 구체적으로 어떤 부분들을 확인해야 하나요?


관리비도 월세처럼 매달 나가는 돈이므로 꼭 예산에 포함해서 계산해야 합니다. 관리비는 얼마이고, 포함된 공과금은 무엇인지, 직전 세입자의 연간 평균 관리비는 얼마였는지, ·난방비는 계절별로 얼마나 차이가 나고, 개별로 측정이 되는지, 관리비 지급 방식은 어떻게 되는지까지 꼼꼼히 따져야 합니다.

또한 전 임차인이 나가는 날까지 쓴 각종 공과금과 관리비를 정산해야 되는데요. 공과금, 관리비 고지서는 한 달 단위로 나오기 때문에 입주하는 날 전 임차인이 쓴 부분의 금액을 받아두거나, 공과금 고지서가 나온 후에 돌려받는 과정이 필요합니다


오피스텔 내부


Q. 요즘 일부 오피스텔에서 이사 후에 전입신고를 하지 않으면 월세를 깎아 주겠다는 식으로 이야기를 하는데요. 집을 구하는 사회 초년생의 입장에서는 솔깃한 부분입니다. 어떻게 해야 할까요?


전입신고와 확정일자를 받아야만 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 만약 집 계약이 만료된 이후에 집주인이 보증금을 제대로 돌려주지 않으려고 해도 법의 보호를 받아서 안전하게 돌려받을 수 있는 것입니다.

전입신고는 간단히 말해서 국가에 거주지가 바뀌었다는 사실을 알리는 행위인데요. 이사한 당일 주민센터에 방문해서 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자란 체결일 확인을 위해 법원 또는 동사무소에서 임대차 계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는 것을 말합니다. 신고 기간은 전입 날짜로부터 13일 이내에 해야 하며, 이 기간 안에 신고를 하지 않으면 과태료가 부과될 수 있으니 주의해야 합니다



주민센터 창구

전입신고서 양식


Q. 인터넷에 올라온 부동산 매물 가운데는 '허위매물'도 적지 않게 섞여 있다는데, 사전에 미리 허위매물 여부를 구별할 수 있는 방법이 있나요?


먼저 주변 시세를 함께 확인하는 것이 좋습니다. 매물의 상태, 위치, 면적, 옵션 등이 누가 봐도 좋은 상태인데 주변 시세보다 저렴하다면 허위매물일 확률이 높습니다. 또한 좋은 조건의 매물이 포털 사이트에 등록된 지 한참 지났는데도 거래가 성사되지 않았다면, 허위매물 여부를 의심해야 합니다.

매물을 확인하기 위해 부동산에 연락했을 때, 중개사의 응대를 주의 깊게 살펴보는 것도 필요합니다. "오시면 다른 방을 보여 주겠다" "일단 와서 보라" 등 확인하려는 매물과는 다른 말을 한다면 낚시 매물일 확률이 높습니다. 허위매물에 붙는 특정 홍보 문구들을 살펴볼까요? '실입주금', '저금리 대출이자', '직거래 방지 차원으로 실제 위치와 다를 수 있다' 등의 문구들이 보인다면 의심해야 합니다. 열심히 찾은 매물이 허위매물이라면 허탈감이 더욱 큰데요. 좋은 매물은 결국 발품을 통해 얻을 수 있다는 사실을 잊지 마세요!

매물을 알아볼 수 있는 부동산


집을 구할 때 주의해야 할 대표 사항을 질의응답 형식으로 알아보았는데요. 도움이 되셨나요? 한편 '허위매물'은 그간 부동산업계의 고질적인 질병으로 지적되어왔는데요. 오는 8월부터는 '부동산 허위매물' 게시 금지·처벌에 관한 내용을 담은 공인중개사법 개정안이 본격 시행됩니다. 개정안에 따르면 민간에서만 진행하던 인터넷, 모바일 허위매물 모니터링을 국토교통부의 위탁을 받은 한국감정원에서도 진행합니다.


부동산 거래사이트 메인 페이지 ( 출처 : 직방 홈페이지)


앞으로 허위매물을 올리는 공인중개사에게는 기존에 있던 처벌 규정인 최대 6개월간 자격 정지, 중개사무소 개설 등록 취소를 포함해 위반 행위에 따라 최대 500만 원의 과태료가 부과됩니다. 공인중개사뿐만 아니라 시장 교란 행위를 하는 사람이라면 누구나 처벌 대상입니다.

집을 구할 때, 허위매물 여부를 비롯한 주의사항을 꼭 숙지하셔서 안전하게 거래하시길 바랍니다!





Posted by 국토교통부

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주변에서 흔히 볼 수 있는 아파트

 

우리가 사는 거주공간에는 원룸이나 오피스텔, 주택과 아파트 등 다양한 형태가 존재하는데요. 혹시 분양을 신청해보셨거나 계약을 해보신 분 있으신가요? 오늘은 분양 및 계약하는 법을 중심으로 계약금, 중도금, 잔금, 예치금 등 꼭 알아야 하는 금융용어들을 소개해보도록 하겠습니다.



분양에서부터 입주까지, 과정은?


청약 접수 중인 행복주택

 

새롭게 짓는 원룸이나 오피스텔, 주택과 아파트에 들어가서 살기 위해서는 분양을 받아야 하는데요. 분양을 시작으로 입주 과정을 살펴보면 가까운 은행에 가서 주택청약통약을 만들고 내가 분양받고 싶어 하는 아파트에서 청약을 모집하면 아파트 청약 사이트인 아파트투유를 통해 아파트 청약 신청을 하면 됩니다. 그리고 아파트 청약에 당첨이 되면 계약금을 내고 계약을 한 후, 중도금 및 잔금을 납부하고 아파트에 입주한 뒤 전입신고를 하면 마무리가 되는데요.

행복주택, 국민임대, 민간아파트 등 공공기관과 임대계약을 하는 경우에도 위에서 소개한 분양 받는 방법과 비슷하게 주택청약통장을 가지고 있어야 하고 내가 임대를 받고 싶은 아파트의 모집 신청이 열리면 해당 공공기관 사이트를 방문해서 신청하면 됩니다. 그리고 당첨이 되면 계약금을 내고 계약을 한 후, 중도금 및 잔금을 납부하고 아파트에 입주하면 됩니다.

마지막으로 이미 건설이 완료되어 사람이 거주하고 있는 원룸이나 오피스텔, 주택과 아파트 등에 들어가 살기 위해서는 집주인과 전세 및 월세, 매매 계약을 해야 하는데요. 매매와 전세 계약의 경우에도 계약금과 중도금 및 잔금을 납부해야 계약이 완료됩니다.

 

 

LTV, DTL, DSR이 뭔가요? 어려운 금융용어 소개


지금부터는 위에서 소개한 과정을 토대로 분양, 주택청약통장, 그리고 LTV, DTL, DSR 등 어렵게 느껴지는 금융용어를 알아보도록 하겠습니다.


 

공공임대주택 건설현장

 

1. 분양 및 청약

분양은 토지나 건물을 나누어 파는 것을 의미하고, 청약은 일정한 내용을 가진 계약을 완료하고 싶다고 의사 표시 하는 것을 말하는데요. 아파트 청약은 아파트를 분양하는 회사에 해당 아파트를 계약하고 싶다고 의사 표시 하는 것을 말합니다.

 

2. 주택청약통장

주택청약통장은 아파트 분양을 받기 위해 청약 할 수 있는 자격을 갖추기 위한 통장으로 200956일에 주택청약종합저축으로 통합되었습니다. 그리고 주택청약통장은 주택 소유나 세대주 여부, 연령 등과 관계없이 누구나 금융기관 상관없이 11계좌로 가입이 가능하며, 국민주택과 민영주택을 가리지 않고 모든 신규 분양주택에 사용할 수 있는데요.

 

매월 2만 원 이상 50만 원 이내에서 5,000원 단위로 자유롭게 입금이 가능하며, 지역에 따라 다르지만, 비수도권 지역의 경우 6개월 등 일정 기간 꾸준하게 최소 2만 원 이상의 납입 금액을 내야 1순위 자격을 얻을 수 있습니다.

 

3. 아파트투유

아파트투유는 아파트와 오피스텔 등 신규 주택에 대해 청약을 할 때, 신청할 수 있는 사이트로 금융결제원이 운영하고 있는데요. 사전에 주택청약통장을 소유하고 있어야 청약 신청을 할 수 있습니다.

하지만 2월부터 기존의 아파트투유 사이트를 대신하여 청약홈으로 청약시스템이 바뀐다고 합니다. 주택 소유 여부, 부양가족 수 등 청약 자격을 실시간으로 확인할 수 있다고 하니 참고하세요.

 

4. 예치금, 계약금, 중도금, 잔금

예치금은 청약 통장에 저축해 놓은 금액으로, 지역별로 예치해 놓아야 하는 기간 및 금액이 달라질 수 있습니다. 그리고 계약금은 부동산을 거래할 때, 상대방에게 계약하겠다는 의사표시로 보통 거래 금액의 10% 정도를 상대방에게 지급하게 됩니다.

그리고 계약금은 법적으로 위약금과 해약금이라는 두 가지 의미가 있기 때문에 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

중도금은 보통 계약금 지급 이후 아파트가 건설되는 동안 4~6회에 걸쳐 납부하는 금액으로, 계약금과 잔금 사이에 내며 보통 5-60% 정도 지급합니다.

잔금은 중도금 이후에 지불해야하는 금액의 나머지로, 중도금을 생략하고 한꺼번에 잔금을 내기도 합니다.

 

행복주택 모형

 

5. 전세, 월세, 매매, 매입, 매수, 양도

전세는 부동산의 소유자에게 일정한 금액을 맡기고 부동산을 일정 기간 빌려 쓰는 것을 말하는데요. 전세와 월세의 차이점이 있다면 전세는 소유자에게 맡긴 금액을 다시 되돌려 받을 수 있지만, 월세는 부동산의 소유자에게 부동산을 빌려 쓰는 금액을 매달 지급해야 합니다.

부동산 매매는 부동산을 사고파는 것을 뜻하며, 부동산 매입은 부동산을 구입하는 것, 부동산 매수는 부동산을 판매하는 것을 말하는데요. 부동산 양도는 소유권이 이전되는 것을 의미합니다.

 

6. 전세권 설정 및 확정일자

전세권이란 전세금을 지불한 사람이 다른 사람의 부동산을 이용할 수 있는 권리입니다. 전세권 설정을 하게 되면, 전세권자는 전세권 설정 등기보다 먼저 설정된 압류권자나 저당권자를 제외한 전세금을 우선적으로 변제받을 수 있는데요. 확정일자는 동사무소 등에서 저렴한 비용으로 계약서만 있으면 임대인의 동의 없이 간편하게 받을 수 있으며, 전입신고와 실제 거주지가 동일해야 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있습니다.

 

7. 주택담보대출에 필요한 LTV, DTL, DSR

보통 주택담보대출을 받게 될 때 LTV, DTL, DSR 용어를 접할 수 있는데요. LTV는 주택의 담보가치에 따른 대출 비율로, 보통 LTV가 높을수록 대출받을 수 있는 한도가 늘어나게 됩니다.

그리고 DTL은 대출 상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 대출한도를 정하는 것으로, 대출받는 사람이 부채를 잘 상환할 수 있는지 판단하는 기준이 되는데요. 지역에 따라 DTL 제한이 없는 곳도 있습니다.

DSR은 대출 상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 전체 금융부채의 상환능력을 소득을 기준으로 대출한도를 정하는 것인데요. DSR은 주택담보대출 원리금뿐만 아니라 신용카드, 신용대출, 학자금대출, 자동차 할부 등 모든 대출의 원금과 이자를 더해서 대출 상환능력을 판단하게 됩니다.

 

2020년에 변화하는 부동산 정책은?


아파트의 모습

 

올해부터 바뀌는 부동산 대책, 알고 있으신가요? 2020년에 적용되는 부동산 대책을 찾아보면, 9억 원을 초과하는 고가 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제 혜택이 줄어들게 되고, 9억 원을 초과하는 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유하게 되면, 전세자금 대출을 회수하거나 공적 전세 보증은 물론 서울보증보험의 보증도 받을 수 없다고 하는데요.

여기에 주택 청약시스템이 금융결제원에서 한국감정원으로 이관이 되며, 2월부터는 공인중개사와 계약 시 거래 당사자와의 협의를 통해 중개 보수를 적어야 한다고 합니다. 그리고 지역 및 주택 면적에 따라 주택 청약 재당첨 제한 기간이 늘어난다고 하니, 만약 2020년에 이사 및 매매 등 부동산 관련 계획이 있다면 사전에 잘 알아보시길 바랍니다.

 

 



Posted by 국토교통부

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