투자규제 완화로 신규투자 3.6조 유치,하우스푸어 지원 등 공공성 있는 사업에도 참여 확대


작년 국내외 거시 경제의 불확실성과 부동산 경기 위축 등 어려운 조건 속에서도 리츠(REIT's)*가 역대 최고인 3.6조원의 신규 투자를 유치(인가기준)했습니다. 


* 주식회사의 형태로 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 돌려주는 부동산간접투자 기구(Real Estate Ivestment Trusts)


< 리츠의 기본구조 >



< 리츠의 유형 >

  - 자기관리 리츠 : 실체형 회사로 상근 임직원을 두고 직접 자산을 투자․운용

  - 위탁관리 리츠 : 명목형 회사로 투자․운용을 자산관리회사(AMC)에게 위탁

  - 기업구조조정 리츠 : 명목형 회사로 기업구조조정용 부동산에 투자


이에 따라 리츠가 운용하는 자산규모는 전년 대비 2.8조원 증가한(사업 완료 후 0.8조원 청산) 12.3조원으로 최초로 10조원을 넘어섰습니다.


시장 진입과 탈퇴가 활발히 이루어져 20개 리츠*가 새롭게 인가를 받았고, 9개가 사업목적을 달성 후 청산하였으며, 2개가 인가 취소되어 '12년에 비해 9개가 늘어난 80개 리츠가 운용 중입니다. 


    * 위탁관리 리츠 15개, 기업구조조정 리츠 5개



유형별로는 위탁관리 리츠가 38개(전년 25개)로 가장 많고, 기업구조조정 리츠 29개(전년 31개), 자기관리 리츠 13개(전년 15개)가 운용 중으로 위탁관리 리츠의 설립이 크게 증가하였습니다.


< 최근 리츠 투자 현황(매년 12월말 기준) >




투자대상은 작년과 마찬가지로 오피스․리테일에 집중되어 있으나, 투자 집중도는 다소 완화되어 전체 자산의 83.8%를 차지하고 있습니다.


< 리츠 투자자산 현황 >

자산구분

오피스

리테일

주택

공장

호텔

기타

리츠()

40

14

13

4

6

3

80

자산규모(조원)

8.1

2.2

0.6

0.2

0.9

0.3

12.3

투자비율(%)

65.9

17.9

4.9

1.6

7.3

2.4

100.0



작년에는 상장 리츠의 성과도 컸고, 투자방식도 다양화 되었습니다.


상장된 회사케이탑 리츠는 자기관리 리츠 중 최초로 배당을 실시하여 액면가 기준 12%의 배당을 하였고, 광희 리츠는 자기관리 리츠 중 최초로 아파트를 개발하여 분양 중입니다. 


씨엑스씨 기업구조조정 리츠는 여의도 소재 콘래드 호텔(434실)을, 제이알 제12호 기업구조조정 리츠는 신도림 디큐브씨티 호텔(269실)을 매입하여 운용 중으로 호텔에 대한 투자도 증가하고 있습니다.


   * 리츠의 호텔 공급 현황 : 1,888실(306실은 개발 중)



또한 국민주택기금 등 공공부문이 참여한 희망임대주택 리츠가 하우스푸어 지원에 큰 역할을 하였습니다.


1․2차에 거쳐 아파트 897호를 매입하여, 주택담보대출 1,508억을 상환하였고, 매입한 아파트를 임대로 제공하여 하우스푸어의 실 주거비 부담이 월 60만원* 경감되는 성과를 달성하였습니다.


   * 매각 전 주담대 원리금 상환액 월 114만원 → 매각 후 월 임대료 54만원

 ☞ 참고 2) 희망임대주택 리츠 사업 성과



이와 같은 시장 성과는 지속적인 투자규제 합리화에서 비롯된 것으로 보고 있습니다.


’12.12월 개정된 부동산투자회사법이 작년 6.19일 시행되어 위탁관리 리츠의 1인당 주식소유한도가 30%에서 40%로 확대되었고, 최저자본금을 확보한 이후에는 현물출자가 자율화되는 등 각종 투자규제가 합리화 되었고,


같은 날 시행된 동법 시행령에서는 과학기술인공제회, 소방공제회 및 별정우체국연금관리단을 주식의 공모의무와 1인당 주식소유한도 예외기관으로 추가하였습니다.


   * 주식 공모의무 : 리츠는 발행주식의 30% 이상을 일반의 청약에 제공해야 함

  ** 1인당 주식소유 한도 : 자기관리 리츠 30%, 위탁관리 리츠 40%

  → 국민연금, 공무원연금 등 22개 연기금․공제회는 주식규제 적용 배제


또한 6.10일 개정․시행된 부동산투자회사법에서는 리츠의 임대주택 투자 활성화를 위해 임대주택 리츠에 대해 주식의 공모의무 및 1인당 주식소유한도를 적용 배제 하였습니다.


한편, ’14.1.17일 부동산투자회사법 및 같은 법 시행령의 개정 시행으로 자기관리 리츠 주요출자자(주식의 5%를 초과하여 보유)에 대한 적격성 심사제도 도입 등 투자자 보호장치가 강화되었고, 


조합, 자회사․손자회사 등 다양한 형태를 활용한 투자방식 허용, 母子형 리츠의 실효성 강화, 부동산 신탁수익증권의 취득한도 폐지 등 불합리한 투자규제도 완화하였습니다.


 ☞ 참고 3) 부동산투자회사법 시행령 개정안 주요내용



시장 건전성 측면에서도, 리츠․자산관리회사․자산보관기관․사무수탁사․투자자문회사 등 90개 회사에 대한 검사를 통해 인가․등록 취소 4개사, 과태료 12건 부과 등 행정처분을 실시하여 금융 사고나 투자자 피해 없이 건전성을 유지하였고,


시장 확대에 따라 리츠를 체계적으로 관리하고 투자자에게도 종합적인 정보를 제공하기 위해「리츠 정보시스템」도 구축 중입니다. 


국토교통부는 올해도 리츠의 투자 자율성을 확대하기 위해 관련 법령 개정을 추진하는 하편, 국민이 안심하고 리츠에 투자할 수 있도록 철저한 사후검사를 병행할 계획입니다. 



140205(조간) 2013년 리츠 자산규모 12조원 돌파, 역대 최고(부동산산업과).hwp


Posted by 국토교통부


언론을 통해 어렵지 않게 ‘리츠(REITS)’, ‘부동산 펀드’, ‘희망임대주택 REITS' 라는 용어들을 접할 수 있습니다. 그런 기사들을 볼 때마다, 그 뜻을 알 듯 말 듯 하거나, 의미를 정확히 모르시고 아리송하셨던 분들의 궁금증을 해소 하기위하여, 이번기사를 준비했습니다. ^^


리츠(REITS)는 단어의 말 그대로의 의미를 살펴보자면, Real Estimate Investment Trusts의 줄임말로써, 국어로 의미를 해석해보면 ‘부동산 투자신탁’이라고 표현할 수 있습니다. 

Investment Trusts...?!!  투자신탁...?!! 갑자기 골치가 아파오시죠. 걱정하지 마세요, 제가 의미를 쉽게 설명해 드리겠습니다. 


투자신탁(Investment Trusts)은  여러 고객 또는 투자자 들이 맡긴 투자로 구성한 돈(기금)을 이용해서 전문투자기관(운용회사)에서 유가증권(주식, 채권 등등)에 투자 운용하여서 그에 따른 이익금을 돌려주는 구조를 가지는 회사입니다. 




▲ 출처: PIXABAY


이러한 REITS의 일반적인 투자신탁과 구분되는 특징은, 투자하는 대상이 유가증권(주식)이 아니라, 부동산관련부분(부동산 대출, 부동산)에 투자를 한다는 점입니다. 또한, REITS형태의 투자는, 일반적인 투자신탁과 약간 다르게, 특정 회사에 주주개념으로써 돈을 투자 하게 되고 이후 이익금이 아닌 배당금을 받게 되는 특징을 가지고 있습니다. 이러한 투자신탁을 통한 간접투자를 통해서, 소규모 그리고 일정한 수입을 보장해주는 REITS는 처음 도입된 2000년 초반을 기점 하여, 점점 시장 규모를 더해오고 있는 추세입니다. 




이러한 REITS System을 바탕으로 하여서, 국토교통부와 LH(한국토지주택공사)에서는 지난 4월 1일 발표한 「4.1 부동산종합대책」중 하나인 ‘하우스푸어 지원방안’을 「희망임대주택 REITS」를 통하여 행하고 있습니다.


하우스푸어 상태에 놓인 가구들은 대출을 통하여 집을 구매하였고, 그 이후 부동산 가격변동에 따라서 그 이자를 상환하기도 벅찬 상황에 놓여있습니다. 이런 국민들을 대상으로 「희망임대주택 REITS」는 부동산의 임대와 매입을 통해서 경제적 지원을 하는 구조입니다. 




▲ 출처 : LH공사(http://www.lh.or.kr)



1. REITS회사가 감정을 통한 감정가로, 임대주택을 매입합니다.  


→ REITS회사는, LH공사를 통해 희망임대주택을 신청한 하우스푸어 가구를 대상으로 현장실사 및 감정평가 등을 거쳐 결정된 감정가로, 그 주택을 감정가로 매입을 하게 됩니다. 


2. 이렇게 매입된 주택을 REITS회사는 다시 임대주택으로 공급하게 됩니다. 


REITS회사는 매입한 집을 임대하게 됩니다. 이때의 임대 대상은, 기존의 집을 매각하였던 매각 자가 될 수도 있고, 다른 사람이 될 수도 있습니다. 임대를 한 사람은, 매월 일정금액의 임대료를 REITS회사에게 지불하게 됩니다. 


3. 5년후 에는, 임대주택의 매입을 결정하게 됩니다. 


앞서 말씀 드린 부분에서, 기존의 집을 매각을 실시한 사람이 다시 집을 임대하는 경우에는 5년 동안 그 임대를 보증 받게 되는데요, 5년이 지난 후에는 다시 임대주택의 소유 권리를 결정 하게 됩니다. 즉, 집을 재구매할 수 있게 되는데, 이때 기존의 집을 매각하셨던 분이 우선권을 가지고 집의 매각을 할 것인지에 대한 결정을 할 수 있게 됩니다. 




▲ 출처 :PIXABAY



이와 같은 희망임대주택 REITS는 하우스푸어 주택 509호의 매입을 진행하였고, 임대조건은 보증금 6,780만원, 월 임대료 55만원 수준으로 저렴하게 진행이 되었다고 보도 자료를 통해 발표 하였습니다. 


희망임대주택 REITS는 주택처분이 시급한 하우스푸어에게 실질적인 도움을 주었다는 측면에서의 큰 성과하우스푸어 주택이 경매로 나와 부동산 시장에 좋지 않은 영향을 막았다는 측면에서 뛰어난 성과를 거두었다고 평가 받고 있습니다.


국토교통부는 이번 1차 사업의 성과와 주택 매각 희망자의 의견을 토대로 희망임대주택 리츠 사업을 보다 실효성 있게 보완하여, 올해 중으로 2차 사업을 추가로 추진할 계획을 가지고 있다고 합니다. 앞으로도 이런 사회적 약자를 고려하는 국토교통부의 효율적인 정책 기대하며 기사를 마무리 하겠습니다 ^^




Posted by 국토교통부

리츠에 대한 투자 자율성 크게 확대

- 「부동산투자회사법 개정안」 국무회의 통과 -   



리츠에 대한 현물출자가 자율화되고 공모 의무기간이 연장되는 등 리츠 투자의 자율성이 크게 확대됩니다. 리츠의 규제완화를 주요내용으로 하는 「부동산투자회사법 개정안」이 19일 국무회의를 통과했습니다. 이번 개정안은 최근 PF 부진과 부동산 경기침체 등으로 위축된 부동산 시장의 안정적 성장과 건전한 투자를 유도하기 위한 것입니다.


리츠 REITs 

부동산 투자를 전문으로 하는 뮤추얼펀드. 

'Real Estate Investment Trusts'의 약자로 부동산투자신탁이라는 뜻.



<다수의 투자자가 모여 건물에 투자, 운영하고 수익을 가지는 부동산투자회사 : photopin.com>


'부동산투자회사 제도'는 '다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자․운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사'입니다. 2001년 부동산투자회사법 제정으로 도입이 되어 2012년 현재 13년이 되었습니다. 


최저자본금준비기간(영업인가 후 6월 이내)까지 발행주식 총수의 30% 이상을 일반인의 청약에 제공하는 다수의 투자자가 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자․운용하여 배당가능이익의 90% 이상 배당 의무로 투자자에게 배당하게 됩니다. 또한 부동산투자회사법에 정한 사항 외에는 상법이 적용되는 주식회사입니다.


부동산투자회사를 도입한 것은 유동화하기 어려운 부동산의 문제점을 개선하여 부동산 거래의 활성화 도모하여 기업 및 금융기관의 구조조정을 촉진하기 위해서였습니다. 또한 일반인이 적은 자금으로 부동산에 투자하여 수익을 향유하는 투자구조를 마련하여 부동산 간접투자기회를 제공하는 것도 있습니다. 이러한 구조로 투기적 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 장기적으로 부동산의 가격안정을 도모하는 것이 목적입니다. 


부동산투자회사의 유형을 살펴보면 크게 3가지로 구분할 수 있습니다.

1. 자기관리 부동산투자회사 : 자산운용전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자․운용을 직접 수행하는 회사

2. 위탁관리 부동산투자회사 : 자산의 투자․운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

3. 기업구조조정 부동산투자회사 : 기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의 투자․운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사 



참고로 개발전문 부동산투자회사는 자기관리/위탁관리/기업구조조정 부동산투자회사 외의 별도 종류가 아니며, 세 가지 중 하나의 형태를 취하되 투자대상이 개발사업에 한정된다는 특징을 지닙니다. 


 



리츠 관련 이번 개정안의 주요 내용을 살펴보면,  


 ㅇ 기관투자자들의 리츠 참여를 확대를 위해 위탁관리리츠의 1인당 주식소유한도를 30%에서 50%로 완화 합니다.


 ㅇ 리츠에 대한 현물출자는 현재 자본금의 50% 범위 이내에서만 허용되고 있으나 앞으로는 리츠의 최저자본금이 확보된 이후에는 이러한 제한없이 할 수 있도록 허용됩니다. 오피스 이외의 다양한 유형의 부동산이나 대형 부동산을 리츠에 투자하는 사례가 많아지기를 기대해 봅니다. 

(* 자기관리리츠 70억원 / 위탁관리리츠․기업구조조정리츠 50억원)


 ㅇ 리츠는 영업인가를 받고 6개월내에 주식 공모를 하여야 하는데, 영업인가 후 1년 6개월내에 공모하도록 기한이 연장됩니다. 공모의무기한이 늘어나면 리츠의 투자 실적이 어느 정도 나타난 뒤에 공모를 실시할 수 있게 되므로 국민들이 리츠에 보다 안정적으로 투자할 수 있게 하는 것입니다.


 ㅇ 리츠가 여유자금을 효율적으로 운용할 수 있도록 순자산의 범위 내에서 국내 부동산개발사업 법인에 대한 금전대여를 허용하고, 리츠가 해산할 때 인가를 받고 있는 것을 앞으로는 보고만 하도록 규제를 완화하여 리츠 업체의 부담을 줄일 계획입니다.


 ㅇ 자기관리리츠에 대하여는 설립자본금을 5억원에서 10억원으로 상향하여 초기 운영의 안정성을 높이는 한편,  설립 후에는 설립보고서와 현황보고서를 국토해양부에 제출하도록 하여 자기관리리츠가 적법하게 운영될 수 있도록 유도하고 선의의 투자자들이 피해를 입는 것을 방지할 계획입니다.



「부동산투자회사법 개정안」을 6월 중 국회에 제출하여 연내 개정을 목표로 적극 추진할 계획이며, 이같은 리츠 투자 규제가 완화되면, 건설사의 지급보증 등에 의존하는 기존 PF 사업과 달리 자본시장에서 주로 자금을 조달하는 리츠의 투자가 활성화되어 건전한 부동산간접투자시장 조성과 부동산경기 활성화에 크게 일조할 것으로 기대하고 있습니다.


감사합니다. :)


 

 

Posted by 국토교통부