“부실 감정평가 재의뢰 확대, 영구퇴출제 도입”

- 국토부,‘감정평가 공정성 강화 방안’추진 -










 Ⅰ. 개요 및 추진배경



국토교통부는 11.21(금) 평가 단계의 부실 유발요인 제거, 정부의 관리·감독강화, 업무환경 개선 등 분야별 개선 과제를 담은「감정평가 공정성 강화 방안」확정·발표했습니다.



이에 따라 앞으로 민간 임대주택 분양전환가격 평가에 있어 일정한 사유가 발생한 경우 감정평가업자를 다시 선정하는 ‘재의뢰제’와 함께, 부적격자에 대한 ‘영구퇴출제’ 도입이 추진됩니다.



이번 대책은 ‘한남더힐’ 분양전환가격 부실 감정평가* 등에 따라 확산되고 있는 감정평가에 대한 국민의 불신을 극복하고 업계의 경쟁력을 강화하기 위한 것으로, 


    * 임차인·시행사측 평가액 차이가 약 3배 발생 → 과징금 및 업무정지 처분 부과




국토교통부, 학계, 감정원 및 업계 전문가로 구성된「부실감정평가 근절을 위한 T/F」(’14.6~) 논의 결과를 토대로 마련됐습니다.



 Ⅱ. 대책의 주요내용



1. 평가 단계별 부실요인 제거



(의뢰 단계) 공적평가 전체와 갈등이 첨예한 일부 사적평가에  재의뢰제도를 도입하여 평가사의 독립성을 강화합니다.


   * (감정평가업자 재의뢰제도) 일정한 사유가 발생한 경우 최초 감정평가한 평가업자가 아닌 다른 평가업자를 선정하여 재평가하는 제도



공적평가는 현재「토지보상법」등 일부에 도입된 재의뢰제도를국공유재산 평가 등 전체로 확대합니다(12개 법령 → 56개 법령).


    * (예시)「토지보상법」과 같이 최고평가액이 최저평가액의 110%를 초과한 경우 재의뢰



사적평가는 민간에서 원하는 경우 제3의 기관(감정원 또는 협회)이 평가업자를 추천하도록 하고, 민간 임대주택 분양전환가격 평가일정한 사유*가 발생한 경우 재의뢰를 의무화합니다.


    * (예시) 최고평가액이 최저평가액의 150%를 초과한 경우, 위법·부당한 평가로 사업자 또는 임차인 과반 이상이 원하는 경우 등


   ** 기타 재의뢰 도입이 필요한 영역은 의견수렴을 통해 하위법령에 규정,공공건설임대주택은 현행규정 유지(시·군·구청장이 평가업자 2인 선정,  일정한 사유 발생시 1회에 한하여 재의뢰)



(실시 단계) 가격 산출근거와 이해관계 존재 여부를 투명하게 밝혀 자의적인 평가최소화되도록 했습니다.



현재 감정평가서에 포괄적으로 기재하고 있는 평가액 산출근거를 항목별로 구체적으로 작성하도록 개선함으로써, 보다 책임감 있는 평가를 유도합니다.


    * (현행) 대상물건 개요 부분 → (개선) 소재지, 평가목적, 실지조사 내용 등 구체화



보조방식에 의한 평가의 적정성 검토결과*와 대상물건 및 소유자와 평가사 간의 이해관계 존재 여부를 감정평가서에 의무적으로 기재하도록 합니다.


    * 현재, 1가지 방식(주된 방식)을 적용하여 평가 후, 다른 방식(보조 방식)으로 적정성을 검토 중이나, 주된 방식에 의한 결과만 평가서에 기재하고 있음 



감정평가에 가장 많이 사용하는 ‘공시지가기준법’ 적용단계 중 자의적인 판단 여지가 많은 ‘그 밖의 요인 보정’ 기준을 구체화*합니다.


    * (현행) ‘그 밖의 요인 보정’ 관련 구체적인 적용기준 없음(개선) 인근지역의 감정평가사례, 실거래사례 등 적용 가능한 기준을 신설





 (심사 단계) 평가법인의 자체심사와 협회의 사전심사강화하고, 부실 심사자에 대한 제재 근거를 마련합니다.



자체심사 대상을 현행 대형법인(소속평가사 50인 이상)에서 중소법인(10인 이상)까지 확대하고, 민간 임대주택 등 갈등이 첨예한 분야를 사전심사 대상에 포함합니다.





아울러, 부실 심사자에 대한 제재 근거를 마련하고,「심사지침」별도 제정하여 심사의 통일성을 확보할 계획이다.



2. 정부의 관리·감독 강화



 (징계권한 일원화) 기존「감정평가사징계위원회」를 확대, 평가사와 법인에 대한 징계권을 총괄 행사하는「감정평가감독징계위원회」(가칭)를 설치합니다. 





② (부실평가에 대한 제재 강화) 부적격자 영구퇴출제도 도입을 추진하고, 감정평가 타당성 조사실효성을 강화합니다.



직무와 관련한 사항으로 2회 이상 금고 이상의 형이 확정된 평가사에 대하여 ‘영구제명’(two strike-out)을 추진합니다.


   * 현재, 자격·등록취소 후 3년이 지나면 다시 등록하여 업무를 수행할 수 있어, 부적격자의 영구퇴출이 곤란한 실정



타당성 표본조사는 조사 사례를 확대하고(연 8백 건 → 2천 건), 부적정 사례는 정밀조사 후 징계와 연계합니다.





3. 업무환경 개선



(합격자 수 감축) 시장 정체, 응시자 급감 등에 따른 평가사의 질적 저하를 방지하기 위해 감정평가사 합격자단계적으로 감축합니다.(’14년 180명 → ’17년 150명)


    * 최소합격인원은 시장 상황 등을 감안하여, 매년 초 확정·발표 예정





② (윤리교육 강화) 평가사에 대한 윤리교육 시간을 확대하고(연 150분 → 300분), 교과 과정 별도 개발 등을 통해 평가업계의 자정능력을 확충할 계획입니다.



Ⅲ. 기대효과 및 향후계획



이번 대책은 감정평가의 전문성에 대한 침해를 최소화하면서,공정성과 객관성을 높이는데 중점을 두었으며, 특히 사각 지대였던 사적평가에 대한 공공의 적절한 개입이이루어질 경우 부실 평가사전에 차단할 수 있을 것으로 기대됩니다.





국토부는 이번 대책이 차질없이 시행될 수 있도록 내년 상반기까지 법령 개정 등 관련 절차를 완료하겠다면서, 앞으로도 제2의 ‘한남더힐’ 사례 발생을 방지하고, 감정평가에 대한 국민의 신뢰를 회복할 수 있는 방안을 지속적으로 강구해 나가겠다고 밝혔습니다. 





141121(조간) 부실 감정평가 재의뢰 확대, 영구퇴출제 도입(부동산평가과).hwp


(참고) 감정평가 공정성 강화방안 추가 자료(부동산평가과).hwp




Posted by 국토교통부

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- 감정평가 실무기준 제정 

- 객관적ㆍ구체적 실무기준 제정, 감정평가의 공정성과 신뢰성 높여


감정평가의 공정성과 신뢰성을 높이고 감정평가업계의 발전을 유도하고자 10.18.(금) ‘감정평가실무기준’을 제정합니다. 

   * 10.21.(월) 관보 고시 예정


’89년 제정되어 운용 중인 ‘감정평가에 관한 규칙’은 포괄적 규정으로 감정평가의 구체적인 기준이 되지 못하고 있어 부실평가, 과다보상 등의 문제*가 끊임없이 제기됨에 따라 감정평가에 대한 신뢰를 높임과 동시에 감정평가 기법의 발전 등 변화된 환경을 반영하고자 세부적인 기준을 마련하게 된 것입니다. 


(사례1)  “ㅇㅇ 지구 감정평가 갈등 ..... 통일된 평가 방법을 제시하지 않아 더 이상 작업을 진행할 수 없다. (ㅇㅇ지구 관련 인터넷 기사 중)”

(사례2) “낮은 보상가-주민 강력반발, 특히 상업용 건물에 대한 감정평가는 매매사례를 비교한 거래사례비교법으로 감정평가하는 것이 일반적이나 감정평가사들이 이를 지키지 않았다는 의혹을 받고 있다.(ㅇㅇ신문 기사)”


동 기준은 약 3년간 정부, 한국감정원, 감정평가협회가 TF를 구성하여 제정안을 마련한 후, 감정평가 업계 및 학계 등의 의견 수렴과정을 거쳐 제정되었다는 점에서 의의가 큽니다.  



기준의 주요 내용은 다음과 같습니다.


「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」, 「감정평가에 관한 규칙」 및 감정평가 관련 법령을 근거로 구체적인 감정평가의 절차와 방법을 규정하고, 감정평가 의뢰인의 보호를 강화했습니다. 


- 국제감정평가기준 등을 고려하여 장절식이 아닌 십진법식으로 구성하였으며, 국제감정평가기준을 상당 부분 반영했습니다.

 

- 감정평가업자가 감정평가서를 발급할 때나 발급이 이루어진 후에 감정평가 의뢰인의 요청이 있는 경우에는 감정평가액의 산출 과정과 산출 근거 등을 설명하도록 하여 의뢰인의 감정평가 결과에 대한 이해도를 높일 수 있도록 했습니다. 


- 또한 감정평가업자는 의뢰인으로부터 감정평가 업무 수행에 관한 구체적인 사항 등이 기재된 감정평가 의뢰서를 제출받도록 하여 분쟁 발생을 예방토록 하였습니다.


* (현황) 유선 또는 구두 감정평가 의뢰 빈번, 분쟁 발생시 혼란 가중 ⇨ (개선) 감정평가의뢰를 문서화, 분쟁발생 예방



 ② 감정평가의 절차ㆍ원칙 및 방식, 감정평가서의 작성 및 기재사항 등을 구체화하였습니다.


- 시장가치기준 원칙 등 감정평가의 원칙*과 원칙에 대한 예외의 구체적 기준을 규정하였으며, 원가방식 등 감정평가의 3방식과 원가법 등 각 방식의 주요 감정평가방법**을 구체적으로 마련했습니다. 


* 시장가치기준 원칙, 현황기준 원칙, 개별물건기준 원칙

** 원가방식(원가법, 적산법), 비교방식(거래사례비교법, 임대사례비교법), 수익방식(수익환원법, 수익분석법)



 ③ 토지ㆍ건물 등 물건별 평가기준과 보상ㆍ담보평가 등 감정평가 목적에 따라 구체적인 평가 기준을 마련하였습니다.


- 토지 및 건물의 주된 감정평가방법과 부가적인 감정평가방법을 규정하고, 토지와 건물의 일괄평가 방법 및 산림과 과수원 등의 감정평가 원칙과 감정평가 시 고려하여야 할 사항을 구체적으로 제시하였습니다.


- 특히, 최근에 감정평가 수요가 증가하고 있는 도시정비평가 및 재무보고평가 분야에 대해서도 감정평가의 구체적인 방법을 규정하였습니다. 


- 또한, 보상평가에 대해서도 보상 관련 법령을 근거로 감정평가 등 구체적인 보상평가 기준과 방법을 마련했습니다. 



감정평가 실무에 적용할 수 있는 종합적ㆍ체계적 기준 제정으로 보상평가 등 감정평가 결과에 대한 분쟁의 감소가 예상되어 감정평가의 신뢰성과 공정성이 확보되고, 감정평가 의뢰인의 보호도 보다 강화될 것으로 기대됩니다. 또한 발달된 감정평가 기법과 감정평가의 국제적 기준을 반영함에 따라 감정평가 업계의 발전에 기여하는 계기가 될 것으로 보입니다. 

특히 물건별ㆍ목적별로 감정평가 방법을 구체화함으로써 다양한 평가 수요에 부응한 전문적 평가기법을 적용할 수 있는 근거를 마련했습니다. 


 《 감정평가 실무기준 제정의 기대효과 》





이번에 제정한 감정평가실무기준은 시범 운영을 거쳐 ’14년 1월 1일부터 시행할 계획이며, 앞으로도 감정평가의 변화되는 환경을 신속히 반영하는 등 동 기준을 지속적으로 보완하여 감정평가의 신뢰성을 높이기 위해 노력할 것입니다. 


※ 「감정평가실무기준」 전문은 국토교통부 홈페이지(www.molit.go.kr)에 게재되어 있습니다.


Posted by 국토교통부

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