LH 공공임대리츠 금년 1.7만호 공급 추진 

14년 물량(1만 2천호)은 입주자 모집 진행 중



국토교통부는 5.22일 무주택 서민의 주거안정을 위해 '15년에 4개 공공임대리츠를 설립하여 20개 지구에 17,078호의 10년 공공임대주택를 공급한다고 발표하였습니다.



공공임대리츠는 주택시장 침체와 LH의 부채 누적에 대응하여 민간자금을 활용한 리츠로 공공임대주택을 공급하는 방식으로 지난해 도입하여 운용 중입니다.



< '14년 공공임대리츠 추진성과 >




올해 공급 예정인 1.7만호는 지난 8일 발표한「2015년 주택공급계획」의 공공임대주택 12만호 입주 물량과는 별도의 물량으로, 금년 중 착공하여 17년 이후 입주가 시작됩니다.



금년 공공임대리츠는 수원호매실, 하남미사, 시흥목감, 김해진영2, 인천서창2에 4,534호를 공급할 리츠 4호를 시작*으로, 5호는 시흥목감, 시흥은계, 경남혁신, 의정부민락2지구에 3,596호, 6호는 대구금호, 신서혁신, 하남미사, 인천가정, 제주삼화에 4,032호,7호는 시흥목감, 공주월송, 하남미사, 세종, 대구대곡2, 대구율하1에 4,916호를 각각 공급할 계획입니다.


* 리츠 설립(2월) → 영업인가(4.13) → 사업승인 및 착공(6월)



< '15년 공공임대리츠 추진계획 >


※ 실시설계 결과에 따라 사업지구 조정 시 사업대상 및 세대수 변동 가능



국토부는 리츠를 활용해 공공부문의 부채부담 없이 공공임대주택 공급을 확대함으로써 서민 주거안정에 기여하고, 민간 금융시장의 발전에도 기여할 것으로 기대하고 있습니다.


(부채경감) LH는 '14년에 1.2만호를 직접 건설방식에서 리츠로 전환하며 약 1.7조원의 부채 감축효과가 있었고, '17년까지 리츠를 통해 6만호를 공급하여 약 8.4조원의 부채 감축효과가 기대됩니다.



(임대주택 공급확대) 부채 감축으로 LH의 사업여력이 확보됨에 따라 당초 '14~'17년 간 공급목표를 2.6만호에서 6만호로 늘려 3.4만명의 무주택 서민이 추가로 입주할 기회를 갖게 되었습니다.



< LH '10년 공공임대공급 물량(승인기준) >



(민간자금 활용) 사상 최초로 민간자금('14년 1.3조원)을 임대주택리츠에 유치하였고, 특히 민간자금을 유치하기 위해 도입한 p-ABS*는 안전하고 우량한 투자상품으로 기관과 개인투자자에게 큰 호응을 얻었습니다.


* 리츠가 차입한 민간자금에 대한 대출채권에 대주보의 원리금 지급보증을 붙여 발행하는 유동화 증권 ☞ 5천억원 발행(200억원 개인공모)



올해도 약 1.6조원의 민간자금을 유치하여 마땅한 투자처를 찾지 못하는 시중 부동자금에 양질의 투자기회를 제공하여 자원의 효율적 활용에도 기여할 전망입니다.

* 6월 중 리츠 4호의 p-ABS 100억원을 개인 공모에 제공할 예정



이와 같은 리츠방식의 긍정적인 효과로 인해 LH 외 지방공사도 같은 방식의 사업을 추진하는 등 재무여건이 열악한 지자체․지방공사의 개발사업에 활력을 불어넣을 전망입니다.



인천도시공사는 도화지구 6-2BL에 주택기금, 도시공사가 출자한 리츠를 설립하여 공공임대주택 548호를 공급(7월 착공)키로 하였습니다.



< 인천도화지구 임대주택리츠 활용사례 >



한편, '14년에 3개 리츠를 설립해 공급한 12,146호도 순차적으로 착공과 입주자 모집을 시작('17.6월부터 입주)하고 있습니다.



지난 4.22일 처음으로 입주자를 모집한 동탄2지구는 652가구의 입주자를 성공적으로 모집(일반공급분 경쟁률 5.7:1)하였고, 오산세교, 시흥목감 등 다른 지구도 곧 입주자를 모집할 예정입니다.



< 지구별 입주자 모집 일정 >


※ 화성동탄․파주운정․대구테크노․안성아양은 7월 이후 입주자 모집 예정



(참고) 공공임대 리츠 추진계획.pdf


(참고) 공공임대 리츠 추진계획.hwp



Posted by 국토교통부

 

금리입찰을 통해 삼성생명, 우리은행 등 5개 기관투자자 선정, 정부재원 부족 속에 새로운 임대주택 공급모델 본궤도 올라

 

 

국토부(장관 서승환)는 금리 경쟁입찰을 통해, 공공임대 리츠 시범사업에 참여할 5개 기관투자자를 선정하고, 이들로부터 3.8%내외의 금리로 총 7,550억원의 임대주택 건설자금을 조달하였다고 지난 22일 밝혔습니다.

* 5개 금융기관 : 삼성생명, 교보생명, 한화손해보험, 우리은행, 농협중앙회

 

공공임대주택에 대한 성공적인 민자유치는 이번이 史上 처음으로 임대리츠 시범사업의 추진동력을 확보함은 물론, 정부 재원부족 속에 서민 주거안정을 도모하기 위해 도입된 민관합동 방식의 새로운 임대주택 공급모델이 한층 탄력을 받을 전망입니다. 한편, 하남 미사, 화성 동탄2 등 7개  LH 택지지구에서 추진되는 공공임대 리츠 시범사업은 10년 장기 공공임대 7천세대 건설에 총사업비만 2조원이 넘는 대규모 프로젝트입니다.

 

【공공임대 리츠 시범사업】

 


 

대규모 자금이 소요되는 만큼, 총사업비의 30%는 주택기금 등 공공자금으로 조달하고, 나머지는 민간자금 유치와 임대보증금을 통해 각각 35%씩 조달합니다.


 
【공공임대 리츠 자금조달 기본구조】

 

 

국토부는 이러한 자금조달계획에 따라 지난 4월 체결한 임대리츠 공동투자협약에 참여한 금융기관을 대상으로 3년 6개월 만기 한도대출(수시입출금 가능 대출) 4,450억, 14년 만기 p-ABS 3,100억 등 총 7,550억원에 대한 금리 경쟁입찰을 지난 20일 실시하였습니다.

 

 【공공임대 리츠 1, 2호 자금조달 계획 (억원)】

 


입찰 결과, 공공임대 리츠 1호·2호에 한도대출(4,450억)을 제공할 금융기관으로는 삼성생명·농협중앙회·우리은행(낙찰금리 3.85%)이, P-ABS(3,100억) 인수기관으로는 삼성생명·교보생명·한화손해보험(낙찰금리 3.79%)이 선정되었습니다.

 

【입찰결과】

 

 

입찰결과에 대해 전문가들은 처음 도입되는 구조화 금융상품이라는 점을 감안할 때 매우 성공적인 자금조달이라고 평가하면서, 주택기금 출자와 대한주택보증의 보증 등 신용보강, 택지비 할인 등을 통해 투자위험을 크게 낮춘 표준화된 사업구조 도입 등이 낙찰금리에 반영된 것으로 분석하였습니다.

 

실제, 한도대출의 경우 일반 PF 대출이 제공할 수 있는 최저수준의 표준 PF 금리(3.94%)보다 낮은 3.85%에 낙찰되었으며, 확정대출금의 유동화 채권인 P-ABS는 만기가 14년이면서 처음 발행되는 채권임에도 불구하고, 비교적 낮은 금리(3.79%)에 낙찰되었습니다.

 

국토부 관계자는 ‘과거 MBS도 도입 초기 국고채와 스프레드가 컸으나, 시간이 지나면서 점차 축소되었다’고 말하면서, ‘이번 입찰에 참여한 10개 금융기관이 제시한 금리 분포, 임대리츠 사업 본격화에 따른 P-ABS 발행 물량에 따른 유동성 제고, 금리입찰 참여기관 확대(10→40개)에 따른 경쟁심화 등을 종합적으로 감안할 때, 향후 낙찰금리는 이번보다 상당 폭  낮아질 것’으로 전망하였습니다.

 

한편, 국토부는 금주 중 이번에 선정된 5개 금융기관과 사업제안자인 LH와 사업약정을 체결하고, 7개 사업지구에 대해서 LH와 리츠간의 토지매매계약 체결도 추진합니다. 또한, 국토부는 공공임대 리츠의 대주주로서, 향후 공공임대 리츠 사업이 공공성을 갖고 합리적으로 운영되도록 입주자 모집, 시공, 임대 운영 등을 전반적으로 관리·감독해 나갈 예정입니다
 

 시범사업이 당초 일정대로 차질없이 추진될 경우 10월 주택 사업승인, 12월 착공 후, 이르면 내년 상반기에는 리츠로 건설하는 공공임대의 첫 입주자 모집 공고도 가능할 것으로 보입니다.

 

국토부 관계자는 ‘시범사업의 성공적인 민간자금 조달 앞으로 후속 공공임대 리츠나 민간제안 임대리츠 사업도 탄력을 받을 것’이라고 전망하면서, ‘임대리츠가 활성화되면 최근 전세가격 상승으로 어려움을 겪고 있는 무주택 서민들의 주거안정과 LH 부채문제 완화는 물론, 건설투자 활성화를 통한 일자리 창출과 임대관리업 등 유관 산업의 발전도 기대된다’라고 말하였습니다.


* 공공임대리츠 시범사업 1·2호의 향후 2∼3년 건설투자 고용유발 효과 : 2조(사업비)*12명(10억당 유발계수) = 2.4만 추정

 

 

140825(조간) 공공임대 리츠, 민간자금 8천억 성공적 유치(주택기금과)-수정자료.hwp


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주택임대차시장 선진화방안 (2.26대책) 추진 관련, 주택법 및 임대주택법 개정안 국회 통과

 

 

 ▸ 임대주택 리츠에 주택기금 출자 근거마련

 

 ▸ 준공공임대 등록요건 완화 등 민간임대사업 활성화

 

 ▸ 임대주택정보시스템 구축 근거마련 및 하위법령 입법예고

 

 

 

 

 

 

 

 

 

국토교통부(장관: 서승환)는 「주택임대차시장 선진화방안」(’14.2.26) 후속조치를 주요내용으로 하는 주택법 및 임대주택법 개정안이 4월29일 국회 본회의를 통과하였다고 밝혔습니다.  

 

이번 주택법 개정으로, 주택기금이 임대주택 공급 촉진을 위해 설립된 부동산투자회사 등에 출자할 수 있는 근거가 마련됨으로써, 임대주택 리츠 추진을 위한 핵심기반이 마련되었습니다. (* 5월중 개정 주택법 공포‧시행)

 

또한, 임대주택법 개정으로, 준공공임대주택 등록요건 완화 및 형벌의 과태료 전환을 통해 민간 임대사업이 활성화되는 한편, 임대주택정보시스템을 구축하여 공공·민간 임대사업자의 임대주택 정보를 통합 관리함으로써, 임대주택에 대한 정보 접근이 원활해질 것으로 기대됩니다. (* 5월중 개정 임대주택법 공포‧시행(다만, 임대주택정보시스템은 9월중 공포‧시행))

 


 

【임대주택 리츠에 대한 주택기금 출자근거 마련】 (주택법 개정)

 

이번 주택법 개정으로 주택기금은 임대주택을 공급하는 부동산투자회사(REITS), 부동산 펀드(REF), 프로젝트 금융회사(PFV) 등에 출자할 수 있는 근거가 마련되었습니다. 이를 통해, 주택기금은 공동투자협약을 체결한 40개 금융기관과 함께 리츠에 투자할 수 있는 기반이 마련된 것이며, 앞으로 임대주택 리츠 사업이 본격화될 것으로 기대됩니다.

* 공동투자협약 현황 : 보험사·증권사·은행 등 40개 금융기관, 14조원 규모

 

국토부는 향후 기금운용계획 변경을 통해, 출자 예산을 편성한 후, 6월부터 시범사업 임대주택 리츠를 설립할 계획입니다.

 

 

 

국토부 관계자는 임대주택 리츠를 통해, ‘14~’17년간 LH 10년 공공임대의 착공물량이 당초 2.6만호에서 2배 수준(5만호)까지 확대되어 서민 주거안정에 기여할 것으로 내다보고, 민간 제안사업 활성화를 통해 도심지내 다양한 입지에서 젊은 층, 중산층 등을 겨냥한 임대주택 공급도 활성화되며, 나아가, 리츠산업의 성장 촉진 및 주택임대관리업의 조기 활성화 등 관련산업의 성장과 일자리 창출에도 기여할 것으로 전망하였습니다.

* (리츠산업규모) 12조(‘14.2월) → 향후 매년 2∼3조 규모 성장 전망

 

 

【민간 임대사업 활성화】 (임대주택법 개정)

 

준공공임대주택으로 등록할 수 있는 주택이 전용면적 85㎡ 이하의 모든 주택으로 확대됩니다. * (현행) ’13.4.1일 이후에 매입한 주택에 한정(건설한 주택은 등록 불가) ⇒ (개정) 모든 주택(‘13.3.31일 이전에 취득‧건설한 주택도 가능)

 

준공공임대주택은 무주택서민의 주거안정을 위하여 10년 의무임대, 최초임대료 시세 이하, 임대료 증액률 연 5% 이하 등을 적용하는 민간 임대주택으로서, 현행 임대주택법상 등록요건이 지나치게 엄격하여 활성화를 저해하는 측면이 있어, 등록요건을 완화한 것입니다. 그리고 민간 임대사업자가 임대의무기간 등 임대주택법에 따른 의무사항을 위반한 경우에 대한 형사처벌이 과태료로 완화됩니다.

* 임대의무기간 중 무단매각 시 제재 : (현행) 2년이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금 ⇒ (개정) 3천만원 이하 과태료

 

임대사업자는 자율적으로 주택임대 사업을 등록하되, 등록하면 임대의무기간(5년 또는 10년), 임대조건(연 5% 이하 증액), 임대조건 신고(임대차계약 후 30일 이내 시군구에 신고) 의무가 적용되고, 이를 위반한 경우에는 징역·벌금 등 형사처벌 대상에 해당하나, 위반 정도에 비하여 형사처벌이 너무 과도하여 소규모 민간 임대사업을 위축시키는 측면이 있어, 이를 과태료로 전환한 것입니다.

* 다만, 공공임대주택은 입주자격·임대조건이 별도로 정해지고, 국민주택기금·공공택지가 지원되는 등 높은 공공성이 있어 현행과 같이 형사처벌


한편, 이번 임대주택법 개정과는 별도로 민간 임대사업을 활성화하기 위한 임대주택법 시행령 개정이 진행 중으로(* 임대주택법 시행령 개정 : 입법예고 완료(3.18~4.26) 및 7월중 공포‧시행 예정),

 

 

 

 

국토부는 이러한 제도개선이 완료되면, 준공공임대주택 등 민간 임대사업이 활성화되고, 궁극적으로는 무주택서민의 주거안정이 개선될 것으로 기대한다고 밝혔습니다. * 국민주택기금의 임대주택 매입자금 지원 대상은 이미 확대 시행중(3월), (신규미분양주택 및 기존주택 ⇒ 신규분양주택으로 확대) 

 

 

※ LH 등 공공임대사업자를 통한 공공임대주택 연 11만호도 차질없이 공급

 

 

 

【임대주택정보시스템 구축 근거 마련】 (임대주택법 개정)

 

또한 이날 임대주택법 개정으로, 150만호에 달하는 전국의 공공· 민간 임대사업자의 임대주택 정보를 통합적으로 관리하기 위한 임대주택정보시스템이 구축됩니다.

* 등록대상정보 : 임대주택, 임대사업자, 임차인(공공임대주택에 한정), 임대조건 등
* 등록의무자 : (공공임대주택) LH․SH 등 / (민간임대주택) 시장․군수․구청장
* 자료의 목적외사용․누설 시 : 3년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금

 

이에 따라, 국토부는 정보등록 절차 및 업무위탁 등을 담은 「임대주택법 시행령․시행규칙 개정안」을 4월30일부터 6월9일까지입법예고한다고 밝혔습니다.(3.18일 입법예고한 동법 시행령·시행규칙과 별개)

 

 

 

 

이에 대하여는 우편, 팩스 또는 국토교통부 홈페이지(http://www.molit.go.kr)의 ‘법령/입법예고’ 란을 통해 의견을 제출할 수 있습니다.

* 의견제출처 : 세종특별자치시 도움6로 11 국토교통부 주거복지기획과(우편번호 339-012) / 팩스 044-201-5531

 

국토부는 금년 하반기에 임대주택정보시스템이 구축되면, 해당 시스템을 통해 누구나 전국의 공공임대주택 입주 정보를 손쉽게 확인할 수 있고, 준공공임대주택 등 민간 등록임대주택 해당 여부를 임차인 등이 확인할 수 있게 된다고 설명하고, 내년 이후에는 해당 시스템을 수요자가 다양한 주거복지정책을 맞춤형‧원스톱으로 확인할 수 있는 주거복지포탈시스템*으로 확대해나갈 계획이라고 밝혔습니다.

* 임대주택정보시스템, 공동주택관리시스템(K-apt), 주거급여정보시스템, 주택기금포탈을 통합 ⇒ 주거복지 사각지대 해소

 

 

 

 

 

140429(즉시) 주택법 및 임대주택법 개정안 국회 통과(주택기금과, 주거복지기획과).hwp

 

140429(즉시) 주택법 및 임대주택법 개정안 국회 통과(주택기금과, 주거복지기획과).hwp

 

 

 

 

 

Posted by 국토교통부

국토부, 38개 금융기관과 공동투자협약 체결

민관 파트너십에 의한 새로운 임대주택 공급모델 본격화

 

 

국토교통부(장관 서승환)는 임대시장 선진화 방안(2.26 대책)의 일환으로 발표된임대주택 리츠를 성공적으로 추진하기 위한 첫 단추로 4.11일 기관투자자와 공동투자협약을 체결한다고 밝혔습니다


이번 협약에는 삼성·교보생명을 포함한 16개 보험사, 우리·외환·신한·농협 등 10개 은행, 미래에셋·우리투자증권 등 9개 증권사 포함 총 38개 금융기관이 참여를 신청하였습니다이들 금융기관이 제시한 투자의향 금액도 당초 국토부가 예상한 금액인 2~3조원의 5배 수준인 13.6조원에 달하였습니다.

 

또한 참여기관 대부분이 공공임대 리츠와 민간제안 리츠 모두에 관심이 있다고 밝혔으며, 단순 융자뿐만 아니라 우선주에도 투자할 계획이 있는 것으로 드러났습니다.

 


공동투자협약 신청현황

 

 * 투자의향 규모 : ‘1417년간 개별 기관이 임대주택 리츠에 투자가능한 금액(투자 확약 금액은 아니며, 개별 사업별로 투자여부 결정 예정)

 

 

임대주택 리츠의 사업성

 

이러한 결과에 대해 국토부 관계자는, 주거복지에 대한 정부 재원 부족으로 10여년 전부터 민간자금 유치를 통한 임대주택 공급을 도모해 왔으나, 낮은 수익성으로 인해 번번이 민자유치에 실패해 왔다고 말하며이번에 금융기관들이 예상 밖의 큰 호응을 보인 것은 임대주택 리츠의 표준화된 사업구조*와 주택기금의 마중물 역할(리스크 분담)이 금융기관에게 매력적으로 작용한 결과라고 분석하였습니다.

* 임대리츠는 사업제안자(LH 또는 민간)의 토지 등 할인매각 및 후순위 출자, 주택기금의 후순위 투융자로 집값이 1% 내외만 올라도 안정적 투자수익이 확보될 수 있도록 사업구조를 표준화(민간투자자의 투자위험 저감)

 

구체적으로 공공임대 리츠에 출자시, 일반 부동산 리츠에 비해 절대 수익률이 다소 낮은 것이 사실이나,i) 낮은 청산 리스크·공실률, ii) 낮은 인허가·시공위험, iii) LH·주택기금의 후순위 출자 등을 감안할 때, 투자 위험 대비 수익성은 충분하다는 것이 국토부의 설명입니다.

 

 

공공임대 리츠 Vs 일반 리츠 비교

 


 

또한, 융자(선순위 PF대출 또는 p-ABS*)의 경우도 LTV 20~30%의 최우선 순위 대출인데다가, 공기업인 대한주택보증()이 지급보증을 하기 때문에, 실질적으로 무위험 채권이면서 10년 만기 국채 금리(3.6%) 이상의 수익이 확보되어 매우 매력적인 투자처로 인식되고 있습니다. (* 공공임대 리츠에 대한 대출채권을 유동화한 대주보 보증부 ABS)

 

국토부 관계자는 시장형성 초기에는 임대주택 리츠의 P-ABS의 발행금리가 주택금융공사의 MBS 대비 다소 높게 형성될 수 있으나, 장기적으로는 두 상품 모두 공기업이 보증하는 상품이므로 발행금리가 수렴할 것으로 전망하였습니다.

 

 

MBSp-ABS의 비교

 

 


향후일정

 

국토부는 앞으로 협약에 참가한 기관과 함께 시범사업을 비롯하여 LH 또는 민간 제안 임대주택 사업에 대해 공동으로 사업성을 검증하고 사업구조와 재원조달 구조를 확정한 이후협약 참여기관을 대상으로 금리입찰을 통해 낮은 금리를 제시한 금융기관을 투자자로 선정할 계획입니다.

 

 

투자의사 결정 절차

 


공공임대 리츠의 경우 하남 미사(1,401세대)와 화성 동탄(620세대)지구가 시범사업지로 선정되어 있으며, 이르면 올 6월 리츠를 설립하고, 78월 투자자선정 및 토지매매계약을 체결한 후, 11월경 착공될 예정입니다.

 

민간제안 리츠는 노량진(547세대), 천안 두정(1,135세대) 주거용 오피스텔 매입임대 사업을 대상으로 시범사업을 추진하며, 5~6월 리츠 설립에 이어 7월에 투자자선정 및 건물 매입계약을 체결한 이 후, 투자자금을 순차적으로 투입하여 ‘15년부터 임대운영 예정입니다.


 

기대효과

 

(공공임대 리츠) 국토부는 직접건설과 리츠방식 병행을 통해 ‘14’17년간 10년 임대주택 LH 착공물량을 당초 계획물량(2.6만호)2배 수준인 5만호까지 확대하여 서민 주거안정을 도모할 계획입니다. 

* 리츠 방식은 10년 임대용지와 미매각 분양용지, 수익성 있는 용지와 수익성 부족 용지의 혼합(Pooling)을 통해 임대주택 공급 확대 가능

 

또한, LH는 선택과 집중을 통해 수익성이 있는 10년 공공임대사업은 직접 건설 대신 최대한 리츠 방식을 통해 공급하여 임대주택 관련 부채를 감축함으로써, 취약계층을 위한 행복주택·국민임대·영구임대 주택 건설에 보다 역량을 집중할 수 있는 기반이 마련될 것으로 보입니다. 

 

(민간제안 임대리츠) 민간 제안사업도 활성화되어 도심지내 다양한 입지에서 젊은 층, 중산층 등을 겨냥한 다양한 유형의 임대주택이 공급될 것으로 기대됩니다.


(임대산업 육성) 또한 공적자금의 신용보강을 통해 시중자금의 임대주택사업 투자를 유도함으로써, 리츠산업의 성장 촉진 및 주택임대관리업의 조기 활성화 등 관련산업의 성장과 일자리 창출에도 기여할 것으로 전망됩니다.

* (리츠산업규모) 12(‘14.2) 향후 매년 23조 규모 성장 전망




140411(조간) 임대주택 리츠에 대한 기관투자자 반응 뜨거워(주택기금과).hwp





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