리츠에 대한 투자 자율성 크게 확대

- 「부동산투자회사법 개정안」 국무회의 통과 -   



리츠에 대한 현물출자가 자율화되고 공모 의무기간이 연장되는 등 리츠 투자의 자율성이 크게 확대됩니다. 리츠의 규제완화를 주요내용으로 하는 「부동산투자회사법 개정안」이 19일 국무회의를 통과했습니다. 이번 개정안은 최근 PF 부진과 부동산 경기침체 등으로 위축된 부동산 시장의 안정적 성장과 건전한 투자를 유도하기 위한 것입니다.


리츠 REITs 

부동산 투자를 전문으로 하는 뮤추얼펀드. 

'Real Estate Investment Trusts'의 약자로 부동산투자신탁이라는 뜻.



<다수의 투자자가 모여 건물에 투자, 운영하고 수익을 가지는 부동산투자회사 : photopin.com>


'부동산투자회사 제도'는 '다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자․운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사'입니다. 2001년 부동산투자회사법 제정으로 도입이 되어 2012년 현재 13년이 되었습니다. 


최저자본금준비기간(영업인가 후 6월 이내)까지 발행주식 총수의 30% 이상을 일반인의 청약에 제공하는 다수의 투자자가 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자․운용하여 배당가능이익의 90% 이상 배당 의무로 투자자에게 배당하게 됩니다. 또한 부동산투자회사법에 정한 사항 외에는 상법이 적용되는 주식회사입니다.


부동산투자회사를 도입한 것은 유동화하기 어려운 부동산의 문제점을 개선하여 부동산 거래의 활성화 도모하여 기업 및 금융기관의 구조조정을 촉진하기 위해서였습니다. 또한 일반인이 적은 자금으로 부동산에 투자하여 수익을 향유하는 투자구조를 마련하여 부동산 간접투자기회를 제공하는 것도 있습니다. 이러한 구조로 투기적 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 장기적으로 부동산의 가격안정을 도모하는 것이 목적입니다. 


부동산투자회사의 유형을 살펴보면 크게 3가지로 구분할 수 있습니다.

1. 자기관리 부동산투자회사 : 자산운용전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자․운용을 직접 수행하는 회사

2. 위탁관리 부동산투자회사 : 자산의 투자․운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

3. 기업구조조정 부동산투자회사 : 기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의 투자․운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사 



참고로 개발전문 부동산투자회사는 자기관리/위탁관리/기업구조조정 부동산투자회사 외의 별도 종류가 아니며, 세 가지 중 하나의 형태를 취하되 투자대상이 개발사업에 한정된다는 특징을 지닙니다. 


 



리츠 관련 이번 개정안의 주요 내용을 살펴보면,  


 ㅇ 기관투자자들의 리츠 참여를 확대를 위해 위탁관리리츠의 1인당 주식소유한도를 30%에서 50%로 완화 합니다.


 ㅇ 리츠에 대한 현물출자는 현재 자본금의 50% 범위 이내에서만 허용되고 있으나 앞으로는 리츠의 최저자본금이 확보된 이후에는 이러한 제한없이 할 수 있도록 허용됩니다. 오피스 이외의 다양한 유형의 부동산이나 대형 부동산을 리츠에 투자하는 사례가 많아지기를 기대해 봅니다. 

(* 자기관리리츠 70억원 / 위탁관리리츠․기업구조조정리츠 50억원)


 ㅇ 리츠는 영업인가를 받고 6개월내에 주식 공모를 하여야 하는데, 영업인가 후 1년 6개월내에 공모하도록 기한이 연장됩니다. 공모의무기한이 늘어나면 리츠의 투자 실적이 어느 정도 나타난 뒤에 공모를 실시할 수 있게 되므로 국민들이 리츠에 보다 안정적으로 투자할 수 있게 하는 것입니다.


 ㅇ 리츠가 여유자금을 효율적으로 운용할 수 있도록 순자산의 범위 내에서 국내 부동산개발사업 법인에 대한 금전대여를 허용하고, 리츠가 해산할 때 인가를 받고 있는 것을 앞으로는 보고만 하도록 규제를 완화하여 리츠 업체의 부담을 줄일 계획입니다.


 ㅇ 자기관리리츠에 대하여는 설립자본금을 5억원에서 10억원으로 상향하여 초기 운영의 안정성을 높이는 한편,  설립 후에는 설립보고서와 현황보고서를 국토해양부에 제출하도록 하여 자기관리리츠가 적법하게 운영될 수 있도록 유도하고 선의의 투자자들이 피해를 입는 것을 방지할 계획입니다.



「부동산투자회사법 개정안」을 6월 중 국회에 제출하여 연내 개정을 목표로 적극 추진할 계획이며, 이같은 리츠 투자 규제가 완화되면, 건설사의 지급보증 등에 의존하는 기존 PF 사업과 달리 자본시장에서 주로 자금을 조달하는 리츠의 투자가 활성화되어 건전한 부동산간접투자시장 조성과 부동산경기 활성화에 크게 일조할 것으로 기대하고 있습니다.


감사합니다. :)


 

 

Posted by 국토교통부

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지난
615일 리츠 관리강화 방안에 이어 국토해양부(장관 권도엽)는 추가로 리츠 관리 강화방안을 발표했습니다. 이번 조치는 일부 리츠의 상장폐지와 부실운영 등으로 리츠에 대한 신뢰성이 떨어지는 것을 우려해 리츠의 건전한 발전과 투자자 보호를 위한 것으로 보여집니다.



리츠[REITs]란, 'Real Estate Investment Trusts'의 약자로 부동산에 전문적으로 투자하는 금융상품이고, 한국에서는 “부동산투자회사”라고 하고 있습니다.
 
리츠에 대해 모르셨던 분들 이해하셨나요?^^


615, 전문가 자문회의를 통한 리츠 관리 감독 강화방안의 주요 내용은?


1. 자기관리 리츠 영업인가 심사시 인허가 부서 협의 및 현장실사를 무화하고, 사업대상 부동산 감정평가 또한 의무화한다. 초기사업 변경은 엄격히 제한한다.

2. 리츠 정기조사불시검사 등 상시감독체계 구축 및 준법감시인의 내부검토 등 준법감시활동을 강화하고, 인감관리 업무 외부위탁을 권고한다.

3. 자기관리리츠에 대한 주식시장 상장요건을 강화한다.

위의 세가지 내용이 지난 615일 발표한 리츠 관리 감동 강화방안의 주요 내용입니다. 잘 숙지하고 계시면 좋을 것 같아요~

리츠 관리 감독 강화방안 내용에 추가된 사항을 알아볼까요?

 

리츠 영업인가 심사는 엄격해지고, 인가 과정의 투명성과 예측가능성은 높아져


국토해양부는 인가 심사를 할 때 부동산 감정평가 전문기관인 한국감정원의 자문을 받아 인가여부를 결정하게 됩니다. 또한, 건실한 업체가 시장에 진입하도록 유도하기 위해 리츠가 처음 시행하는 사업은 일정규모(총사업비 70억 원 정도)이상이 되도록 유도하고, 영업인가를 받은 후의 추가 사업은 인가조건부 부동산 매매계약 체결과 같은 부동산을 확보한 후 변경인가를 받도록 할 계획입니다.

리츠의 사업 대상은 부동산에 감정평가를 의무화하고, 또한 한국감정원이 그 내용을 검증하도록 하여 부동산 매입가를 부풀릴 가능성을 원천적으로 차단할 수 있습니다.

국토부는 국민들에게 리츠 인가 심사 매뉴얼을 만들어 제공하고, 인가 진행 상황을 국토부 홈페이지에 게재하여 인가 관련 행정 처리의 투명성과 예측가능성도 높일 계획입니다.

이러한 엄격한 심사를 통해 더 이상 피해가 나오지 않도록 해야겠습니다.^^

 

영업인가 후의 내·외부 통제도 강화

 

이사회 의결사항에 대하여 준법감시인이 합법성 검토를 하여 결과를 국토부에 보고하도록 하고, 자기관리 리츠의 인감관리를 강화하기 위해 인감 사용자와 관리자를 분리하도록 리츠 내부 기준을 정비하도록 하였습니다. 이렇게 준법감시인의 역할이 강화된다면, 영업인가 후에도 꾸준히 관리되어 피해가 생길 수 있는 가능성이 없겠네요!

또한, 리츠 외부 감독체계도 정비하여 자기관리 리츠에 대하여 자산보관 현황을 영업인가 후 최저자본금을 확보할 때까지는 2주에 1, 최저자본금이 확보된 후에는 분기별 점검하여 가장납입 여부를 집중 점검할 수 있습니다. 자산보관회사의 자산보관에 대한 지침을 제시하는 등 자산보관 업무도 내실화될 수 있습니다.

 

리츠 영업인가 취소 사유의 확대

 

부실업체를 리츠시장에서 퇴출하기 위해 리츠 영업인가 취소 사유도 확대됩니다! 현행 취소사유인 속임수나 기타 부정한 방법으로 영업인가를 받은 경우, 자본금이 최저자본금보다 적은 경우, 영업인가·설립인가 요건에 적합하지 않은 경우 등 외에 완전 자본잠식 상태에 있거나 운영자금 부족이 일정기간 지속되어 더 이상의 정상적 운영이 불가능한 경우, 가장납입이 있는 경우 등에도 인가가 취소될 수 있습니다. 업체들은 이러한 사항을 유의하여 영업인가가 취소되지 않아야하겠죠? 이런 사유들로 더 이상 피해보는 국민이 없도록 노력하는 국토부^^

 

부동산투자회사법개정안, 부작용을 우려해 수정안 마련

 

리츠 투자의 자율성 확대를 위해 추진중이던 부동산투자회사법개정안의 일부 규제완화 내용에 대해서도 우려되는 부작용을 고려하여 수정안을 마련했다고 합니다.



부동산투자회사법 개정안 내용과 수정안 내용은 다음과 같습니다. ^^ 


<
부동산투자회사법개정내용 >

현행

개정안

수정안

현물출자는 영업인가 후 자본금의 50%

최저자본금 확보 이후

현물출자 자율

개정안대로 하되,

공신력있는 기관이 지정하는 법인이 출자 부동산을 감정평가

부동산 개발사업에 대한 투자는 자산의 30%

(개발전문리츠는 100%)

정관이 정한 바에 따라

자율

 

부동산 개발사업에 대한 투자는 자산의 30%내 제한(현행대로 유지)

다만, 개발전문리츠에 비개발사업 투자 허용(자산의 30% 범위내)

1인당 주식소유한도는

총 발행주식의 30%

자기관리는 50%,

위탁관리는 70%까지 확대

자기관리리츠 현행 유지

위탁관리리츠 50% 확대



국토해양부는 이번 조치로 리츠시장이 건실해져 리츠업계에 대한 신뢰도가 높아지고, 장기적으로 리츠시장 발전에 큰 도움을 줄 것이라 예상하고 있습니다. 이러한 국토해양부의 노력이 결실을 맺어 다시는 리츠시장에서 불미스러운 사건이 일어나지 않기를 바랍니다.^^

 


국토해양부 '국토지킴이' 블로그는 댓글 및 트랙백 등을 통한 많은 분들의 참여를 환영합니다. 건전한 소통을 위해 국토지킴이 공지사항 내 '국토지킴이' 블로그 댓글 정책 안내참조해 주시면 감사하겠습니다.



Posted by 국토교통부

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