- 전분기 대비 투자수익률↓ 공실률↑ 임대료는 보합수준 유지


`13년 3분기* 전국 상업용부동산**의 투자수익률, 공실률, 임대료 등 투자정보를 조사․발표합니다. 


 * 조사기준일 : 투자수익률(`13.7.1.~9.30.), 공실률(`13.9.30.), 임대료(`13.9.30.)

** (오피스) 전국 6층 이상, 임대면적 50%이상 업무용 빌딩 824동

    (매장용) 전국 3층 이상, 임대면적 50%이상 매장용 빌딩 2,331동(각, 구분소유건물 제외)






 [1] 투자수익률



`13년 3분기 전국 상업용부동산 투자수익률*은 오피스 빌딩이 0.95%로 전분기 대비 0.09%p 하락하였고, 매장용 빌딩은 0.85%로 전분기 대비 0.40%p 하락했습니다. 


   * 투자수익률=소득수익률+자본수익률

     - 소득수익률=순영업소득(임대료 등 수입-영업경비) / 기초자산가액

     - 자본수익률=자산가격변동액 / 기초자산가액


주요 기업경기 지표가 혼조세를 보이는 가운데, 오피스 빌딩의 공급 적체와 소비․투자심리의 부진 영향으로 3분기 투자수익률은 전분기 대비 하락세를 이어갔으나 하락폭은 다소 둔화되었습니다.  


임대료 수입 등의 소득수익률의 경우, 여름철 수도광열비 증가, 재산세* 등 제세공과금 납부 및 경기침체에 따른 임대수요 감소의 영향으로 업무용빌딩은 전분기 대비 0.24%p 하락한 1.07%, 매장용 빌딩은 전분기 대비 0.31%p 하락한 1.00%로 나타났습니다. (* 재산세 납부기간 : 매년 3분기(토지 : 9.16~9.30 / 건축물 : 7.16~7.31))


빌딩의 자산 가치 변동을 나타내는 자본수익률의 경우, 오피스 빌딩은 전분기 대비 0.15%p 상승한 -0.12%를 기록하여 하락폭이 둔화된 반면, 매장용 빌딩은 전분기 대비 0.09%p 하락한 -0.16%로 나타났습니다.


< 투자수익률 추세 >

(단위: %,%p)

구 분

`11

`12

`13

1분기

2분기

3분기

4분기

1분기

2분기

3분기

4분기

1분기

2분기

3분기

전기대비

소득수익률

1.38

1.41

1.14

1.37

1.40

1.40

1.12

1.31

1.33

1.31

1.07

-0.24

자본수익률

0.50

0.59

0.25

0.16

0.38

0.33

-0.91

0.42

0.34

-0.27

-0.12

0.15

투자수익률

1.88

2.00

1.39

1.53

1.78

1.73

0.21

1.73

1.67

1.04

0.95

-0.09

소득수익률

1.29

1.32

0.99

1.31

1.30

1.30

0.95

1.23

1.32

1.31

1.00

-0.31

자본수익률

0.58

0.53

0.29

0.19

0.36

0.29

-0.48

0.20

0.28

-0.07

-0.16

-0.09

투자수익률

1.87

1.85

1.28

1.50

1.66

1.59

0.47

1.43

1.61

1.25

0.85

-0.40

※ 분기별 수익률은 3개월 동안의 보유기간 수익률(%)임

※ `12년도까지는 8개시도(서울, 광역시, 경기일부) 주요상권 기준이며, `13년도부터는 전국기준이므로 비교시 유의





이러한 연 5%수준(최근 4분기, ‘12.4분기~`13.3분기)의 투자수익률은 '13.3분기 기준 금융상품(CD 연2.67%)과 채권(국고채 연2.92%, 회사채 연3.33%) 등 다른 자산의 수익률에 비하여 여전히 높은 수준입니다. 


(단위:%)

구분

상업용부동산

채권

주식

금융상품

기타

오피스

매장용

국고채

(3)

회사채

(3)

KOSPI

정기

예금

CD

(91)

아파트

(매매)

환율

11

6.97

6.66

3.62

4.41

12.4

3.69

3.44

9.6

-4.2

11.43

12

5.55

5.25

3.13

3.77

-2.7

3.43

3.30

-0.2

1.7

-0.54

`13.1분기

1.67

1.61

2.68

3.07

0.39

2.93

2.83

-0.65

3.80

-0.12

`13.2분기

1.04

1.25

2.67

3.04

-7.06

2.67

2.74

0.51

3.40

-15.6

`13.3분기

0.95

0.85

2.92

3.33

7.17

-

2.67

-0.09

-6.40

0.43


 * `13.3분기 채권, 금융상품은 연리(%), 주식 기타상품은 전분기대비 비교치임

 ※ 자료출처 : 한국은행 경제통계시스템(http://ecos.bok.or.kr), 한국거래소, 한국감정원 부동산통계정보시스템(www.r-one.co.kr)



`13년 3분기 투자수익률을 지역별로 살펴보면, 오피스 빌딩은 울산(1.34%), 부산(1.25%), 서울(1.23%) 순으로 투자수익률을 보인 가운데, 광주(-0.05%)는 소득수익률의 하락폭이 커 투자수익률이 유일하게 마이너스를 기록했습니다. 


< `13년 3분기 오피스 빌딩 지역별 투자수익률 현황 >

(단위:%,%p)

지역

전국

서울

부산

대구

인천

광주

대전

울산

투자수익률

0.95

1.23

1.25

0.21

0.69

-0.05

0.10

1.34

전기대비

-0.09

-0.15

0.25

0.04

0.37

-0.30

0.05

-0.24

지역

경기

강원

충북

충남

전북

전남

경북

경남

제주

투자수익률

1.02

0.56

0.21

0.35

0.32

0.84

0.68

0.56

0.35

전기대비

-0.04

-0.44

-0.26

0.50

-0.52

-0.13

-0.09

-0.44

-0.63

※ 투자수익률은 3개월 동안의 보유기간(`13.7.1.~9.30.) 수익률임





매장용 빌딩은 충북(1.36%), 울산(1.24%), 인천(1.12%), 충남(1.12%) 순으로 투자수익률을 보인 가운데, 충남과 충북을 제외한 전 시도가 전분기 대비 수익률이 하락한 것으로 조사되었습니다.


* 충남․충북 공실률 하락 및 자산가치 상승 영향


< `13년 3분기 매장용 빌딩 지역별 투자수익률 현황 >

(단위:%,%p)

지역

전국

서울

부산

대구

인천

광주

대전

울산

투자수익률

0.85

0.86

0.92

0.94

1.12

0.65

0.32

1.24

전기대비

-0.40

-0.71

-0.44

-0.01

-0.23

-0.08

-0.36

-0.52

지역

경기

강원

충북

충남

전북

전남

경북

경남

제주

투자수익률

0.95

0.82

1.36

1.12

0.59

0.72

0.60

0.77

0.62

전기대비

-0.21

-0.14

0.22

0.43

-0.63

-0.24

-0.30

-0.24

-0.69

※ 투자수익률은 3개월 동안의 보유기간(`13.7.1.~9.30.) 수익률임






 [2] 공실률



`13년 3분기(‘13.9.30.기준) 공실률은 오피스 빌딩 9.3%, 매장용 빌딩 9.7%로 전분기 대비 각각 0.5%p, 0.6%p 상승한 것으로 나타났습니다. 


오피스 빌딩은 대도시를 중심으로 주요 기업의 외곽이전으로 인한 임차인 이탈 및 공급지속의 영향으로 공실률이 상승한 가운데 서울(6.8%), 울산, 충남, 경남, 제주를 제외한 지역은 10% 이상의 공실률 수준을 보였습니다.


매장용 빌딩은 경기침체 지속으로 상가시장 약세가 지속되며 공실률이 상승한 가운데 서울은 상대적으로 공실률 수준은 낮으나 전분기 대비 0.6%p 상승하며 6.2%를 기록하였고, 부산, 울산, 경기, 충남, 경남, 제주를 제외한 지역은 10% 이상의 공실률 수준을 보였습니다. 


< 공실률 추세 >

(단위:%,%p)

구 분

`11

`12

`13

1분기

2분기

3분기

4분기

1분기

2분기

3분기

4분기

1분기

2분기

3분기

전기대비

오피스

8.1

8.0

7.8

7.6

7.8

8.4

8.6

8.9

8.5

8.8

9.3

0.5

매장용

9.0

8.4

8.0

7.8

9.2

9.3

9.2

9.2

8.9

9.1

9.7

0.6


※ 매분기 마지막 월/일 기준 공실률임

※ `12년도까지는 8개시도(서울, 광역시, 경기일부) 주요상권 기준이며, `13년도부터는 전국기준이므로 비교시 유의



< `13년 3분기 지역별 공실률 현황 >

  (단위: %)

구 분

전국

서울

부산

대구

인천

광주

대전

울산

오피스

9.3

6.8

12.2

11.0

14.3

14.5

15.2

8.7

매장용

9.7

6.2

8.5

11.4

12.0

12.4

14.4

8.8

구 분

경기

강원

충북

충남

전북

전남

경북

경남

제주

오피스

12.4

17.3

15.6

7.7

16.3

14.1

10.8

7.2

4.1

매장용

8.2

13.9

15.7

9.6

15.4

11.5

15.4

6.6

8.6


※ 매분기 마지막 월/일 기준 공실률임



 [3] 임대료



한편, 3분기(`13.9.30.기준) 임대료는 오피스 빌딩이 14.9천원/㎡로 전분기와 동일하였으며, 매장용 빌딩은 31.2천원/㎡으로 전분기 대비 0.1천원/㎡ 하락한 것으로 나타났습니다.


오피스 빌딩은 경기(11.6천원/㎡), 광주(6.2천원/㎡), 대전(4.9천원/㎡)이 각각 0.3천원/㎡, 0.1천원/㎡, 0.1천원/㎡ 하락하였으며, 충북 0.5천원/㎡, 서울, 전북, 경북은 0.1천원/㎡ 상승, 그 외 지역은 보합인 것으로 나타났습니다.


매장용 빌딩은 임대료 수준이 가장 높은 서울(59.3천원/㎡)이 0.3천원/㎡ 하락하였으며, 인천(32.3천원/㎡)은 0.6천원/㎡ 상승하여 가장 높은 상승률을 보였고, 경기, 대전, 경북은 소폭 하락했습니다. 


< 임대료 추세 >

(단위 : 천원/㎡)

구 분

`11

`12

`13

1분기

2분기

3분기

4분기

1분기

2분기

3분기

4분기

1분기

2분기

3분기

전기대비

오피스

15.0

15.1

15.1

15.2

15.4

15.4

15.5

15.5

14.9

14.9

14.9

0.0

매장용

42.2

42.6

42.9

43.2

44.6

45.1

45.5

45.7

31.1

31.3

31.2

-0.1


※ 임대료는 업무용 빌딩 3층 이상, 매장용 빌딩은 1층 기준이며, 매분기 마지막 월/일 기준임

※ `12년도까지는 8개시도(서울, 광역시, 경기일부) 주요상권 기준이며, `13년도부터는 전국기준이므로 비교시 유의

※ 임대료는 임차인이 지불하는 임대료를 월세형태로 전환하여 산정한 월세환산 임대료임(관리비 미포함)


< `13년 3분기 지역별 임대료 현황 >

  (단위 : 천원/㎡)

구 분

전국

서울

부산

대구

인천

광주

대전

울산

오피스

14.9

20.5

8.0

7.5

9.6

6.2

4.9

8.1

매장용

31.2

59.3

28.2

23.5

32.3

22.0

18.2

17.5

구 분

경기

강원

충북

충남

전북

전남

경북

경남

제주

오피스

11.6

6.8

4.6

7.2

4.2

5.9

7.5

6.5

4.6

매장용

31.8

20.2

21.0

13.8

15.6

12.1

14.4

16.3

12.2


※ 임대료는 업무용 빌딩 3층 이상, 매장용 빌딩은 1층 기준이며, 매분기 마지막 월/일 기준임

※ 임대료는 임차인이 지불하는 임대료를 월세형태로 전환하여 산정한 월세환산 임대료임(관리비 미포함)



 [4] 조사 및 발표방법



`13년 3분기 상업용부동산 임대사례조사는 한국감정원에 위탁하여 실시하였고, 감정평가사 및 조사자 250여 명이 지역조사, 임대인․임차인 면담 등 현장조사를 수행했습니다.  


투자정보는 매분기 조사․발표하고 있으며, 국토교통부 국토교통통계누리(stat.molit.go.kr) 및 한국감정원 부동산통계정보시스템 R-ONE(www.r-one.co.kr, Tel. 053-663-8545,6)에서 확인할 수 있습니다. 



131025(조간) '13년 3분기 전국 상업용 부동산 투자정보 조사결과 발표(부동산평가과).hwp


Posted by 국토교통부

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- 오피스 연 5.55%(’11년 6.97%), 매장용 5.25%(’11년 6.66%)

- 채권․주식에 비하여는 고수익 유지


국토해양부는 서울, 6개 광역시 및 경기 일부지역에 소재한 상업용부동산(오피스빌딩 1,000동, 매장용빌딩 2,000동)’12년도 연간 및 4/4분기 투자수익률, 공실률, 임대료 등 투자정보를 조사·발표했습니다.


조사기준일 

2012년 연간 투자수익률(’12.1.1~12.31), 2012년 4/4분기 투자수익률(’12.10.1~12.31), 

공실률(’12.12.31 기준), 임대료(’12.12.31 기준)


대상   

(오피스) 58개 주요지역 6층 이상, 임대면적 50%이상 업무용 건물

(매장용) 87개 주요상권 3층 이상, 임대면적 50%이상 매장용 건물





투자수익률 

2012년 상업용부동산 투자수익률은 전년보다 다소 하락한 연 5%대 나타났습니다. 

투자수익률은 금융위기 직후인 2009년 최저치(연 5% 수준)를 보인 이후 연 6%대를 유지해 왔습니다.


오피스빌딩의 ’12년 투자수익률은 5.55%로 전년대비 1.42%p 하락하였는데, 

신규공급에 따른 공실증가기업경기 악화 인한 수요감소가 하락을 견인했습니다.


매장용빌딩은 ‘12년 투자수익률이 5.25%로 전년대비 1.41%p 하락하였습니다. 

경기침체 및 물가상승 등 실물경기 악화따른 소비심리 위축이 영향을 끼친 것으로 보입니다.



다만 연 5%대의 투자수익률은 같은 기간의 채권(국고채 3.13%, 회사채 3.77%), 금융상품(정기예금 3.4%, CD 3.3%),

주식(-2.7%)보다는 상대적으로 높은 수익률에 해당합니다.



연간 투자수익률을 도시별로 살펴보면,

오피스빌딩서울, 부산, 성남이 6% 이상인 반면, 광주, 수원 1%대의 수익률을 보였으며, 

대부분의 지역이 전년대비 하락한 가운데 서울은 전년대비 1.70%p 하락한 6.37%로 나타났습니다.



매장용빌딩부산, 대구, 울산, 안양 6% 이상인 반면, 수원 2.13%로 가장 낮았으며, 

대부분의 지역전년대비 하락한 가운데 서울은 전년대비 2.06%p 하락한 4.70%로 나타났습니다.


한편 2012년 4/4분기 투자수익률오피스빌딩이 1.73%(연간 5.55%) 전분기대비 1.52%p 상승하였고, 

매장용빌딩은 1.43%(연간 5.25%) 전분기대비 0.96%p 상승했습니다.


소득수익률은 공실 증가 및 임대료 상승률 저조에도 불구하고 

3/4분기 재산세 부과로 인한 영업경비 증가분이 소멸됨에 따라, 피스빌딩은 1.31%로 전기대비 0.19%p 상승하였고,

 매장용빌딩은 1.23%로 전기대비 0.28%p 상승했습니다.


자본수익률건물의 자산가치가 소폭 상승하며 오피스빌딩이 0.42%로 전기대비 1.33%p 상승하였고, 

매장용빌딩은 0.20%로 0.68%p 상승했습니다.





공실률

2012년도 공실률은 오피스빌딩의 경우 8.9% 전년(’11.12.31 기준) 비 1.3%p 상승하였고, 

매장용빌딩9.2%전년대비 1.4%p 상승했습니다.


4/4분기(’12.12.31 기준) 공실률오피스빌딩의 경우 8.9% 전분기(’12.9.30기준) 대비 0.3%p 상승하였고,

매장용빌딩9.2%전분기와 동일했습니다.





임대료

2012년도 임대료는 오피스빌딩의 경우 15.5천원/㎡으로 전년대비(’11.12.31.기준) 0.3천원/㎡ 상승하였으며, 

매장용빌딩은 45.7천원/㎡으로 전년대비 2.5천원/㎡ 상승했습니다.

한편 4/4분기(’12.12.31 기준) 임대료오피스빌딩의 경우 15.5천원/㎡으로 전분기와 같았고

매장용빌딩 45.7천원/㎡으로 전분기대비 0.2천원/㎡ 상승했습니다.


2012년 상업용부동산 시장동향 조사결과.hwp



2013년 상업용부동산 시장전망

2013년도 경제성장률 전망이 3%대저성장지속될 것으로 보이고, 최근 오피스 공급이 증가하는 추세이므로, 

당분간 상업용부동산 시장에 부정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

공실률은 당분간은 작년과 같이 기업경기 악화와 소비심리 위축에 따른 수요감소가 지속되어 

다소 상승할 것으로 전망됩니다.

임대료는 기존 건물의 경우 공실 증가에 따른 소폭의 하향조정 가능성도 있으나, 

신축 건물의 임대료가 높은 경향이 있어  상승률은 전년 수준을 유지할 것으로 보입니다.


상업용부동산 임대사례조사.hwp
















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