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  1. 2014.04.10 [주택]임대주택 리츠에 대한 기관투자자 반응 뜨거워

국토부, 38개 금융기관과 공동투자협약 체결

민관 파트너십에 의한 새로운 임대주택 공급모델 본격화

 

 

국토교통부(장관 서승환)는 임대시장 선진화 방안(2.26 대책)의 일환으로 발표된임대주택 리츠를 성공적으로 추진하기 위한 첫 단추로 4.11일 기관투자자와 공동투자협약을 체결한다고 밝혔습니다


이번 협약에는 삼성·교보생명을 포함한 16개 보험사, 우리·외환·신한·농협 등 10개 은행, 미래에셋·우리투자증권 등 9개 증권사 포함 총 38개 금융기관이 참여를 신청하였습니다이들 금융기관이 제시한 투자의향 금액도 당초 국토부가 예상한 금액인 2~3조원의 5배 수준인 13.6조원에 달하였습니다.

 

또한 참여기관 대부분이 공공임대 리츠와 민간제안 리츠 모두에 관심이 있다고 밝혔으며, 단순 융자뿐만 아니라 우선주에도 투자할 계획이 있는 것으로 드러났습니다.

 


공동투자협약 신청현황

 

 * 투자의향 규모 : ‘1417년간 개별 기관이 임대주택 리츠에 투자가능한 금액(투자 확약 금액은 아니며, 개별 사업별로 투자여부 결정 예정)

 

 

임대주택 리츠의 사업성

 

이러한 결과에 대해 국토부 관계자는, 주거복지에 대한 정부 재원 부족으로 10여년 전부터 민간자금 유치를 통한 임대주택 공급을 도모해 왔으나, 낮은 수익성으로 인해 번번이 민자유치에 실패해 왔다고 말하며이번에 금융기관들이 예상 밖의 큰 호응을 보인 것은 임대주택 리츠의 표준화된 사업구조*와 주택기금의 마중물 역할(리스크 분담)이 금융기관에게 매력적으로 작용한 결과라고 분석하였습니다.

* 임대리츠는 사업제안자(LH 또는 민간)의 토지 등 할인매각 및 후순위 출자, 주택기금의 후순위 투융자로 집값이 1% 내외만 올라도 안정적 투자수익이 확보될 수 있도록 사업구조를 표준화(민간투자자의 투자위험 저감)

 

구체적으로 공공임대 리츠에 출자시, 일반 부동산 리츠에 비해 절대 수익률이 다소 낮은 것이 사실이나,i) 낮은 청산 리스크·공실률, ii) 낮은 인허가·시공위험, iii) LH·주택기금의 후순위 출자 등을 감안할 때, 투자 위험 대비 수익성은 충분하다는 것이 국토부의 설명입니다.

 

 

공공임대 리츠 Vs 일반 리츠 비교

 


 

또한, 융자(선순위 PF대출 또는 p-ABS*)의 경우도 LTV 20~30%의 최우선 순위 대출인데다가, 공기업인 대한주택보증()이 지급보증을 하기 때문에, 실질적으로 무위험 채권이면서 10년 만기 국채 금리(3.6%) 이상의 수익이 확보되어 매우 매력적인 투자처로 인식되고 있습니다. (* 공공임대 리츠에 대한 대출채권을 유동화한 대주보 보증부 ABS)

 

국토부 관계자는 시장형성 초기에는 임대주택 리츠의 P-ABS의 발행금리가 주택금융공사의 MBS 대비 다소 높게 형성될 수 있으나, 장기적으로는 두 상품 모두 공기업이 보증하는 상품이므로 발행금리가 수렴할 것으로 전망하였습니다.

 

 

MBSp-ABS의 비교

 

 


향후일정

 

국토부는 앞으로 협약에 참가한 기관과 함께 시범사업을 비롯하여 LH 또는 민간 제안 임대주택 사업에 대해 공동으로 사업성을 검증하고 사업구조와 재원조달 구조를 확정한 이후협약 참여기관을 대상으로 금리입찰을 통해 낮은 금리를 제시한 금융기관을 투자자로 선정할 계획입니다.

 

 

투자의사 결정 절차

 


공공임대 리츠의 경우 하남 미사(1,401세대)와 화성 동탄(620세대)지구가 시범사업지로 선정되어 있으며, 이르면 올 6월 리츠를 설립하고, 78월 투자자선정 및 토지매매계약을 체결한 후, 11월경 착공될 예정입니다.

 

민간제안 리츠는 노량진(547세대), 천안 두정(1,135세대) 주거용 오피스텔 매입임대 사업을 대상으로 시범사업을 추진하며, 5~6월 리츠 설립에 이어 7월에 투자자선정 및 건물 매입계약을 체결한 이 후, 투자자금을 순차적으로 투입하여 ‘15년부터 임대운영 예정입니다.


 

기대효과

 

(공공임대 리츠) 국토부는 직접건설과 리츠방식 병행을 통해 ‘14’17년간 10년 임대주택 LH 착공물량을 당초 계획물량(2.6만호)2배 수준인 5만호까지 확대하여 서민 주거안정을 도모할 계획입니다. 

* 리츠 방식은 10년 임대용지와 미매각 분양용지, 수익성 있는 용지와 수익성 부족 용지의 혼합(Pooling)을 통해 임대주택 공급 확대 가능

 

또한, LH는 선택과 집중을 통해 수익성이 있는 10년 공공임대사업은 직접 건설 대신 최대한 리츠 방식을 통해 공급하여 임대주택 관련 부채를 감축함으로써, 취약계층을 위한 행복주택·국민임대·영구임대 주택 건설에 보다 역량을 집중할 수 있는 기반이 마련될 것으로 보입니다. 

 

(민간제안 임대리츠) 민간 제안사업도 활성화되어 도심지내 다양한 입지에서 젊은 층, 중산층 등을 겨냥한 다양한 유형의 임대주택이 공급될 것으로 기대됩니다.


(임대산업 육성) 또한 공적자금의 신용보강을 통해 시중자금의 임대주택사업 투자를 유도함으로써, 리츠산업의 성장 촉진 및 주택임대관리업의 조기 활성화 등 관련산업의 성장과 일자리 창출에도 기여할 것으로 전망됩니다.

* (리츠산업규모) 12(‘14.2) 향후 매년 23조 규모 성장 전망




140411(조간) 임대주택 리츠에 대한 기관투자자 반응 뜨거워(주택기금과).hwp





Posted by 국토교통부

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