주관 금융기관으로 우리은행, 농협은행 선정
금융소비자 관점 「주택금융 6대 혁신상품」, 시장에 성공적 정착 중

 

 

앞으로 주택 PF사업장에 대해 금융기관이 시공사 신용도 등에 따라 과다한 가산금리, 수수료를 부과하던 관행이 없어집니다.

 

공사비 부족 문제가 없도록 준공후에 PF 대출금을 상환할 수 있도록 하고, 금융기관 재량으로 행하던 각종 불공정 관행도 근절됩니다. 특히, 하도급업체의 오랜 숙원이던 공사대금 지급방식도 개선되어 공사대금을 늦게 받거나, 못 받는 어려움이 크게 줄어들고, 원청 부도로 인한 연쇄 부도 위험도 사라질 전망입니다.

 

국토교통부(장관 서승환)는 대한주택보증의 PF보증 사업장에 대해 이 같은 내용의 「표준 PF대출」 제도를 오는 ‘14. 6. 2(월) 보증 신청 접수분부터 본격 시행한다고 밝혔습니다.(보도자료, 참고1: 세부 시행방안)

 

「표준 PF대출」을 주도적으로 이끌어갈 주관 금융기관으로는 지난 5월 중순 제안서 평가, 개별 협상 절차 등을 거쳐 우리은행과 농협은행이 최종 선정되었습니다. PF 대출금리*는 시중 최저 수준인 3% 후반(사업장별 동일)으로 결정되었으며, 각종 대출수수료도 모두 면제되어 건설사의 PF 금융비용 부담이 예전보다 큰 폭으로 완화될 것으로 보입니다.

* 대출기간에 따라 3.94∼4.04%(‘14.6월 기준)

 

국토교통부 관계자는 금번 「표준 PF대출」 제도 시행을 통해 중소건설사의 우량한 주택사업을 보다 원활히 추진할 수 있고, 주택업계 - 금융기관 - 하도급업체가 모두 상생하는 ‘한국형 주택 PF’의 새로운 모습으로 발전될 것으로 내다봤습니다. 특히, ‘비소구 외상매출채권담보대출 제도’를 최초로 도입하는 등 하도급대금 지급구조를 혁신하여 경제적 약자인 하도급업체를 보호하고, 서민경제도 활성화하는데 큰 의의가 있다고 설명했습니다.

 

< 하도급대금 지급구조 개선 기대효과 >

 

 

 

표준 PF대출을 이용하고자 하는 주택사업자는 대한주택보증에서 자세한 상담을 받을 수 있으며, 우리은행과 농협은행을 통해서도 안내를 받을 수 있습니다.

* (대한주택보증) 영업기획실 02-3771-6361, 6589 / PF금융 1센터 02-3771-6443, 6454 / PF금융 2센터 02-3771-6323, 6455
* (우리은행) 부동산금융부 02-2002-5985, 5057
* (농협은행) 프로젝트금융부 02-2080-3855, 3903   

 

한편, 국토교통부 관계자는  “그간 국토부는 주택시장 환경 변화에 맞춰 금융소비자 관점의 제도 혁신을 통해 새로운 개념의 상품을 지속적으로 도입해 왔으며, 현재 시장에서 성공적으로 정착되고 있다”고 밝혔습니다.

 

< 「6대 주택금융 혁신제도」 개요 >

 

 

① 먼저, 기존의 주택기금 구입자금과 주택금융공사 우대형 보금자리론을 통합하여 금년 1월부터 도입된 ‘내집마련 디딤돌 대출’은 4월말 기준 2.8만 세대(2.5조원)가 지원받는 등 무주택 서민들의 내집 마련을 지원하는 대표적인 금융상품으로 자리매김하고 있습니다. 

 

디딤돌 대출은 주택기금 재원 뿐만 아니라 유동화를 통해 시중의 풍부한 자금을 동시에 활용함으로써 주택 구입자금(주택기금)의 재원 확보상 한계*를 극복한 것으로 평가됩니다.

* 정부의 총지출 관리로 ‘12년, ’13년 구입자금 지원규모는 각각 1.8조, 1.7조

 

이에 따라 연 2조원(‘08~’12)을 밑돌던 정부의 구입자금 지원규모를 연 5~6조원 규모로 안정적으로 확대할 수 있게 되었으며, 현재와 같은 주택시장 침체기에는 유동화 물량 확대를 통해 추가 지원(금년 최대 9조원 지원계획)도 가능하게 되었습니다. 또한 지원규모가 확대될수록 정부의 재정부담이 늘어나는 기존의 우대형 보금자리론*과 달리, 주택기금 직접융자 이익으로 유동화 과정에서 발생하는 이차손실을 보전하는 교차보조 시스템**을 구축하여 일반회계 재정부담을 중장기적으로 연 3〜5천억 경감하였습니다.

* 보금자리론 금리(4.3%)와 구입자금 지원금리(3.3%)의 차이를 재정에서 주택금융공사에 보전하는 구조 → 3조원 지원시 재정소요 = 3조원*(4.3%-3.3%)

** 연 6조원 구입자금 지원시 기금과 유동화 재원으로 각각 3조원 지원 → 기금 직접융자 이익3조*(구입자금 금리 3.3%-조달금리(주택채권) 2.25%으로 주택금융공사 유동화 과정 이차손실3조*(4.3%-3.3%) 보전

 

 

② ‘공유형 모기지’는 금융기관(주택기금)과 주택 구입자가 주택구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 新개념의 금융상품으로, 평범한 봉급생활자에게도 내집 마련의 길을 열어 준 것으로 평가되고 있습니다.

 

시범사업 결과(‘13년 3천호), 접수 54분만에 마감되는 등 위축된 시장 상황에서 큰 반향을 불러일으켰고, 도입취지대로 주로 30․40대 세입자들이 내집을 마련하는데 활용하는 것으로 나타났습니다.

* ‘13년 시범사업 평가결과, 약 90%가 수도권에서 전세를 살던 30·40대 중산화 가능계층(연소득 6천만원 이하)이 3억 이하 주택을 구입하는데 활용

 

금년 들어 주택구매 심리 개선으로 다소 주춤한 상황이나, ‘13.12월 본 사업 이후, 약 6천세대(7,500억원)가 신청(4월말 기준)하는 등 틈새상품으로서 실수요자의 관심은 당분간 계속될 것으로 보입니다.

 

 

③ ‘전세금 안심대출’은 깡통전세로부터 전세금을 안전하게 보호함과 동시에 저리 대출을 통해 목돈 마련부담도 덜 수 있는 제도로 보증 및 현금흐름 구조 개선을 통해 재정지원 없이도 시중은행이 낮은 금리로 대출하고, 세입자 전세금도 보장하는 一石二鳥 효과가 있습니다.

* 전세금반환채권 양도로 대출금이 세입자를 거치지 않고 은행과 집주인사이에 직접 거래되도록 하여 보증기관과 은행의 위험 감축 → 금리 인하 & 전세금 보장

 

 

 

시행초기인데도 불구, 4개월만에 실적이 500억원을 돌파하였으며, 일부 건설사는 준공 미분양에 전세 세입자를 유치하기 위해 동 상품을 홈쇼핑에 광고까지 하는 등 시장반응이 뜨거운 상황입니다.

 

④ ‘모기지보증 및 전세금반환보증’은 건설사가 준공후 미분양 주택을 임대로 활용시, 분양대금의 70~80%까지 조달 지원하는 제도로, 수도권의 부족한 전세 공급을 확대하고, 미분양 누적 건설사의  밀어내기 분양을 방지하기 위해 지난 9월 도입되었습니다.

 

4월말 현재, 동 제도를 활용하여 준공 미분양주택 약 6천세대를 전세로 전환하였을 뿐만 아니라, 최근 계약 관련 건설사와 입주자간 분쟁이 계속 되고 있는 애프터리빙 등 전세형 분양을 근절하는 데도 기여하였다는 평가를 받고 있습니다.

* 동문, 우미, 두산, 한화건설 등과 약 3천세대 사전 이용 약정 체결(‘14.1월)

 

⑤ ‘임대주택리츠’는 임대주택에 대한 민간 참여를 유도․촉진하기 위해 주택기금이 융자 외에 출자, 투융자 등 마중물 역할을 하는 구조로, 부족한 재정여건하에서 LH에 집중된 임대공급 기능을 분산하고, 민간의 풍부한 유동성을 임대주택 공급에 활용하기 위해 도입되었습니다.

 

실제 40개 금융기관이 약 14조원의 공동투자협약을 체결(4.10)하는 등 그간 임대주택 시장 참여를 꺼려했던 민간자금을 성공적으로 유치하였고, 금년 하반기 중 시범사업이 본격 착공될 예정입니다.

* 임대주택리츠는 사업제안자(LH 또는 민간)의 토지 등 할인매각 및 후순위 출자, 주택기금의 후순위 투․융자로 집값이 1% 내외만 올라도 안정적 투자수익이 확보될 수 있도록 사업구조를 표준화(민간투자자의 투자위험 저감)

 

또한, 임대주택 리츠는 민간 임대사업 제안자에게 자금조달의 고속도로*를 놓았다는 평가를 받고 있으며, 현재 마스턴 등 3개 사업자로부터 10개 사업이 제안되어 논의 중에 있습니다.

* 임대리츠 자금조달구조를 활용할 경우, 민간사업자는 주택기금과 대한주택보증의 신용보강 속에 금리입찰을 통해 40개 금융기관 중 최저 금리를 제시한 투자자와 자금조달협약 체결 가능

 

국토교통부 관계자는 이와 같은 「6대 주택금융 혁신 제도」를 지속 보완․발전시키고, 서민 주택금융 지원 기반을 보다 강화해 나가기 위해 「주택도시기금」 개편, 기금 전담운용체계 구축 등 서민 주택금융 체계 개편 작업을 차질 없이 추진해 나갈 계획이라고 밝혔습니다.

* 주택도시기금법 제정안 국회발의(‘14.4.30, 정우택의원 대표발의)

 

 

 

140526(조간) 3%대 '표준 PF 대출', 오는 6월부터 본격 시행(주택기금과).hwp

 

 

 

 

 

 

Posted by 국토교통부

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  1. 서울도시철도

    2015.04.27 17:52 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]


생애최초→5년이상 무주택자로 신청자격 확대, 신규 아파트 잔금지원 (사후 근저당 설정 허용), 전세낀 집 구입 후 임차보증금 반환시 추가대출 허용



국토교통부(장관 서승환)는 지난 2.26일 임대차시장 선진화 방안의 일환으로 발표한 공유형모기지 대상자확대’, ‘매입임대자금(5년임대, 준공공임대) 대상주택 확대’를 3.26일부터한다고 밝혔습니다.


공유형 모기지


국토부는 당초 처음 도입되는 금융상품이라는 점, 한정된 재원으로 지원하는 점 등을 고려하여, 공유형모기지를 생애최초주택구입자만을 대상으로 지원해 왔으나, 그간 지원 대상자 확대에 대한 국민들의 요구, 전문가 의견 등을 수렴하여 생애최초자 뿐만 아니라 5년 이상 무주택자에게도 신청자격 주기로 결정하였습니다. 


다만, 소득요건은 디딤돌대출과 동일하게 생애최초자 부부합산 연 소득 7천만원 이하로, 무주택자 6천만원 이하 차등화됩니다. 한편, 신규분양아파트에 대한 공유형 모기지 지원 확대됩니다.





국토부는 지난 1월 신규분양 아파트 잔금 대출에 대한 공유형 모기지 지원을 허용하였으나, 잔금 지급시점 근저당권 설정* 어려워 지원을 받지 못하는 사례가 다수 발생하였습니다. (* 주택구입자금은 근저당권 설정과 동시에 대출금 지급되어야 하나, 대규모 신규 분양단지의 경우 물량이 많아 동일 일자 처리 곤란 →이에 따라 시중은행 현재 선대출 후 근저당권 설정 중)


이에 따라 디딤돌 대출 등 여타 대출과 같이 공유형 모기지에 대해서도 대출을 먼저 한 후, 사후적으로 근저당권 설정하도록 하여 신규아파트 잔금대출 원활하게 이루어지도록 하였습니다


전세 낀 주택매입한 후 전세계약 종료시 보증금 반환을 위한 추가대출 허용됩니다. 현재는 전세계약 종료시점에 추가대출이 허용되지 않아 주택 구매자가 임차인에게 반환전세보증금구하기 어려웠습니다


그러나, 앞으로는 전세보증금 상환을 전제로 추가대출을 허용함으로써, 공유형 모기지를 이용하여 전세 낀 주택을 구입한 실수요자가 전세계약 종료시점에 당해 주택에 원활하게 입주할 수 있도록 지원할 예정입니다. (* 추가대출시 일시적으로 {주택매입시 공유형 모기지 대출잔액 + 전세보증금 + 추가대출액}이 LTV 70%를 초과하는 문제 발생)



매입임대 자금


매입임대 자금 융자 대상 신규분양 아파트 확대됩니다.  매입임대(5년임대, 준공공임대) 자금은 그동안 미분양· 기존주택 한정하여 지원되었으나, 매입임대사업 활성화를 위해 신규분양 주택 잔금 지급으로 지원대상이 확대됩니다. 


다만, 아파트 신규분양시 특정 개인 또는 법인이 한정된 기금재원 대규모융자 받아가거나, 신규분양 아파트에만 매입자금 편중 지원되는 것을 방지하기 위해서호당 한도 1억원(수도권), 5천만원(기타)으로 제한하고, 물량도 사업자당 최대 5호까지로 제한하기로 하였습니다. (기존·미분양 주택 : 호당한도 1.5억(수도권), 7.5천만원(기타), 물량제한 없음)



입주자 대환자금


입주자 대환자금 금리 합리적으로 개선됩니다. 입주자 대환자금은 국민주택기금으로 건설한 공공분양주택, 공공임대주택 등의 소유권을 사업자에서 입주자 앞으로 이전하면서, 사업자의 건설자금 융자 입주자 승계하는 자금으로서, 실질적으로 주택구입자금의 성격을 지니고 있으나, 구입자금 금리(2.6~3.6%)보다 금리가 높아서(3.5%) 형평성 문제가 있었습니다. 


따라서 입주자가 디딤돌대출 신청조건(소득·무주택여부 등) 부합하면, 디딤돌대출 금리체계 대환자금 신청할 수 있도록 개선하였습니다.


구 분

현 행

개 선

입주자 앞 대환금리

연 3.5%

   ‣무주택 및 소득 증빙시 내집마련 디딤돌 대출금리와 동일 

소득/만기

10년

15년

20년

30년

∼2천만원

2.8%

2.9

3.0

3.1

∼4천만원

3.0

3.1

3.2

3.3

∼6천만원

3.3

3.4

3.5

3.6

  * 생애최초는 0.2%p 금리인하



140326(조간) 공유형모기지 3.26일부터 무주택자(5년이상)도 신청가능(주택기금과).hwp





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